士林簡易庭民事-SLEV,112,士簡,1366,20240426,2

臺灣士林地方法院民事簡易判決
112年度士簡字第1366號
原 告 石廷輝
訴訟代理人 黃柏嘉律師（法扶律師）
被 告 葉明吉
訴訟代理人 葉芷妤

上列當事人間返還不當得利等事件，於中華民國113年4月16日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟貳佰柒拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告前於民國108年間與原告簽訂第一份房屋租賃契約書（下稱系爭第一份租約），約定由被告將門牌號碼新北市○○區○○路000號7樓房屋（下稱系爭房屋）出租予原告，租賃期間自108年3月10日起至111年3月9日止計3年，租金為每月新臺幣（下同）17,000元。
惟在109年間原告因疫情關係收入不穩定，而有租金遲繳情形發生，經被告體諒。
未料，被告在000年00月間以原告未繳房租為由，直接更換系爭房屋門鎖，致原告自109年11月起至111年3月9日租賃期間屆滿之日均無法使用系爭房屋。
嗣兩造另簽訂第二份房屋租賃契約書（下稱系爭第二份租約），仍約定由被告將系爭房屋出租予原告，租賃期間自111年7月10日起至112年6月30日，租金仍為每月17,000元，惟在簽訂系爭第二份租約後，被告仍以原告未清償系爭第一份租約所積欠之租金為由，拒絕將系爭房屋之鑰匙交付予原告，致原告無法使用系爭房屋，直到系爭第二份租約租賃期間屆至即112年6月30日。
縱認本件被告有遲延給付租金之情事，然被告並未終止系爭第一份及第二份租約，亦即兩造間之租賃關係仍然存在，惟被告逕自更換系爭房屋門鎖致原告於109年11月至112年6月30日(共計20個月)無法使用系爭房屋，且原告自111年3月起至系爭第二份租約租賃期間屆至即112年6月30日，期間仍有委託原告胞姊即訴外人石磊芳持續以轉帳方式給付租金共200,881元予被告。
被告逕自更換門鎖於上開期間未提供合於租賃契約本旨之房屋供原告使用，已對原告構成債務不履行，自應負損害賠償責任。
又被告無法律上原因受有租金共200,881元之利益，致原告受有同額損害，自屬不當得利。
爰依民法第226條第1項或第179條規定，請求法院擇一判令被告應給付原告200,881元。
又嗣後兩造復簽訂第三份房屋租賃契約書（下稱系爭第三份租約），仍約定由被告將系爭房屋出租予原告，租賃期間自112年7月10日起至113年6月30日，租金仍為每月17,000元，惟在原告給付112年7月份租金後，被告並未將系爭房屋鑰匙交付原告，致原告無法使用系爭房屋。
是原告自得依系爭第三份租約及民法第423條約定請求被告交付系爭房屋予原告使用收益等語，並聲明：
（一）被告應給付原告200,881元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
（二）被告應將系爭房屋交付原告；
並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自109年起即因原告未準時繳納租金，且已拖欠超過半年以上，即數次以LINE通訊軟體催告原告繳納積欠之租金，並通知原告終止系爭第一份租約，及限期請原告遷讓系爭房屋，是系爭第一份租約業經伊於109年12月20日終止，伊並給予原告5日搬遷時間。
原告及其連帶保證人即原告胞姐石磊芳亦已同意搬遷，然因原告支付不出搬遷費用，始繼續拖沓。
又關於伊於111年6月27日之後更換系爭房鎖乙事，是業經兩造同意並明訂於系爭第二份及第三份租約之特約事項，原告同意必須返還積欠被告之租金及相關款項，否則無法使用系爭房屋及屋內物品。
因石延輝是身障人士想申請政府補貼，故原告胞姐即原告之代理人石磊芳始與伊簽訂如被證7所示之還款協議書（下稱系爭還款協議；
見本院卷第204頁），雙方言明明定錢未到位，房東有權清空房屋決無異，並於系爭第二份及第三份租約特約事項約定，同意伊更換系爭房屋門鎖，俟原告欠款繳清方可取得鑰匙使用房屋，嗣原告仍未依約繳清欠款，依系爭第二份及第三份租約特約事項約定，伊自得更換系爭房屋門鎖，石磊芳並於系爭第三份租約上簽名擔任原告之連帶保證人。
另兩造於系爭還款協議及系爭第二份及第三份租約另約定，原告應於每月1日準時繳納房租，如原告於5日未繳交約定之租金，租賃契約視為終止，伊有權清空系爭房屋屋內物品，原告並無異議，欠款繳清而可使用房屋和取得扣留物，房租未繳交，房東亦可逕自撤銷戶籍登記。
惟兩造於簽訂系爭還款協議、系爭第二份及第三份租約後，原告仍準時繳納房租，亦未繳清欠款，依上開特約事項約定，系爭第二份及第三份租約已視為終止，且伊亦有以LINE通訊軟體通知原告終止契約。
本件系爭第一份、第二份及第三份租約均經伊合法終止，本件原告之請求均無理由等語未等語，資為抗辯。
並聲明：（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)關於原告請求被告應負債務不履行損害賠償責任或返還不當得利200,881元部分：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院72年台上字第4225號判決可資參照。
次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害；
如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的；
故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103年度台上字第2198號判決意旨參照）。
2.經查，本件原告主張被告於其承租系爭房屋期間（109年11月至112年6月30日）逕自更換系爭房屋門鎖，致原告於上開期間均無法使用系爭房屋，被告於上開期間仍受領200,881元租金，應對其負債務不履行損害賠償責任或應返還該不當得利等情，固提出111年房屋稅繳款書、3份房屋租賃契約書、客戶往來交易明細、ATM匯款單據、LINE對話紀錄及手繕租金繳付紀錄等證據（見本院卷第24-40、54-134、230-312頁）。
惟上開證據充其量僅不過能證明原告自108年3月10日起至113年6月30日期間有向被告承租系爭房屋，及原告於承租系爭房屋期間有不定期繳付租金予被告，現仍積欠被告部分租金未給付等事實，尚無從證明被告有於000年00月間更換系爭房屋門鎖，致原告自109年11月起至111年3月9日租賃期間屆滿之日均無法使用系爭房屋乙節為真實。
3.反之，觀諸原告提出之系爭第一份及第二份租賃契約特約事項（見本院卷第64、114頁）、被告提出之LINE對話紀錄（見本倦意192-201頁）及被告與原告胞姐石磊芳簽訂之還款協議（見本院卷第204頁）可知，原告確實與被告簽訂特約事項，承認有積欠被告相當金額之房租（系爭第二份租約記載為315,311元、系爭第三份租約記載為389,889元），並同意於每月1日準時繳納房租，如於5日未繳交約定之租金，該租賃契約視為終止，被告有權清空系爭房屋屋內物品，原告並無異議，欠款繳清而可使用房屋和取得扣留物，房租未繳交，房東亦可逕自撤銷戶籍登記等語。
如被告確有早於109年11月逕自更換門鎖，致原告無法使用系爭房屋之情形。
則原告豈有自111年3月10日起至112年6月30日止，期間再匯款如原告提出附表1（見本院卷第20頁）所示之租金或相關費用予被告之理。
爰認原告上開主張並不可採。
本件應以被告抗辯：其係自111年6月27日兩造簽訂系爭第二份租約之後，因原告未繳納租金，亦未繳清先前之欠款，始更換系爭房屋門鎖，不讓原告進入系爭房屋使用乙節，較為真實可採。
4.綜上，本件原告未能舉證被告有於109年11月更換系爭房屋門鎖，致原告於109年11月至112年6月30日期間均無法使用系爭房屋之情形，難認被告於上開期間有未提供合於租賃契約債之本旨即系爭房屋供原告使用收益之情形，則被告對原告自未構成債務不履行責任；
且由卷內相關事證顯示兩造於簽訂系爭第二份租約時，原告仍積欠被告315,311元租金未給付，於兩造簽訂系爭第三份租約時，原告仍積欠被告389,889元租金未給付。
由上開事證推斷，原告自111年3月10日起至112年6月30日止，期間委託其胞姐石磊芳匯款予被告如附表1（見本院卷第20頁）所示之租金或相關費用共200,881元，應係原告繳付予被告之當期或前期租金或相關費用，並非被告受有不當得利。
原告主張被告應負債務不履行損害賠償責任或被告受領上開款項係不當得利云云，均與上開事證不符，為不可採。
(二)關於原告請求被告交付系爭房屋予其使用收益部分：1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。
次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。
末按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，此有最高法院44年台上字第516 號判例意旨可資參照。
2.原告主張兩造簽訂之系爭第三份租約仍有效存在，其已繳付112年7月份租金，惟被告迄未交付系爭房屋鑰匙，致其無法使用該屋，故被告應交付系爭房屋予其使用收益云云。
惟本件兩造於簽訂系爭第三份租約時，已於特約事項約定原告承認有積欠被告相當金額之房租389,889元，並同意原告應於每月1日準時繳納房租，如於5日未繳交約定之租金，該租賃契約視為終止，欠款繳清尚可使用房屋和取得扣留物房租未繳交，房東亦可逕自撤銷戶籍登記等語（見本院卷第114頁），可知原告於積欠被告之房租389,889元繳清前，並無請求被告交付系爭房屋之權利。
本件原告既未舉證其已將先前積欠被告之房租全數清償完畢，依兩造上開特約事項約定，原告自無請求被告交付系爭房屋供其使用收益之權利。
本件應以被告抗辯：系爭第三份租約因原告未按時繳納租金，亦未清繳清欠款，故該租賃契約已視為終止，且其已於112年8月23日以LINE通訊軟體對原告為終止系爭第三份租約之意思表示（見本院卷第167頁），故系爭第三份租約業經其合法終止等語，較為可採。
(三)至本件被告（即反訴原告）對原告（即反訴被告）及石磊芳提起返還不當得利反訴部分：
按被告提起反訴後，法院就其反訴應否准許，應依職權調查之。
法院調查之結果，如認被告提起之反訴，不備反訴之要件者，應認反訴不合法，以裁定駁回之。
查本件被告固於112 年8月28日具狀提起反訴，惟因被告提起之反訴，不備反訴之合法要件（理由詳該裁定書所載），為不合法，本院另以裁定駁回之，是關於本件被告（即反訴原告）對原告（即反訴被告）及石磊芳提起返還不當得利反訴部分，即無論述之必要，先予敘明。
四、綜上所述，原告依上開法律關係，請求被告給付200,881元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；
暨請求被告應將系爭房屋交付原告，均為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為7,270 元（第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
書記官 劉彥婷