士林簡易庭民事-SLEV,112,士小,1969,20240426,1

臺灣士林地方法院小額民事判決
112年度士小字第1969號
原 告 均和資產管理股份有限公司

法定代理人 朱祐宗
訴訟代理人 黃翎芳律師
複代理人 張于憶律師
被 告 楊月治
訴訟代理人 李文中律師
楊立行律師

上列當事人間給付不當得利事件，於中華民國113年4月12日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：原告於民國110年11月9日經鈞院拍賣程序，拍定取得臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（權利範圍5260/300000 ；
下稱系爭土地），與系爭土地其他共有人成立共有關係，依民法第799條第4項之規定，系爭土地共有人其應有部分應依系爭土地上之區分所有建物專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。
是被告雖為門牌號碼：臺北市○○區○○路00巷0號5樓建物（下稱系爭建物）之區分所有權人。
惟被告就系爭土地並無持分，顯與上開規定之比例不符。
原告於110年11月9日經拍賣程序，拍定取得系爭土地所有權，則被告自110年11月9日起對系爭土地並無正當使用權源，而受有相當於租金之不當得利，致原告受損害。
又系爭土地於112年1月之公告地價為每平方公尺新臺幣（下同）24,000元，以此為計算標準，被告每月應給付原告5,039兀【計算式：24,000×0.8×179.61×5260/30000×0.1÷12＝5,039】。
則原告得向被告請求自110年11月9日起至112年3月28日止，共504天之相當於不當得利共84,655元【計算式: 5,039×504÷30＝84,655) 。
另被告應自112年3月29日起，按月給付原告5,039元相當於租金之不當得利等語，並聲明：（一）被告應給付原告84,655元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
（二）被告應自112年3月29日起，按月給付原告5,039元。
二、被告則以：伊所有系爭建物固坐落於系爭土地上，惟系爭房屋原係以「集合住宅」為用途興建，並向主管機關合法申請建造、使用執照在案，則在系爭土地上之所有建築改良物（含系爭建物)興建完畢，由建商出售於承購入時，系爭土地之全體共有人已就系爭建物有權使用系爭土地成立分管契約。
系爭建物係於77年11月19日建築完成，並於78年5月9日辦理所有權第一次登記。
系爭土地於重測前為臺北市○○區○○○段○○○○段○000地號，於77年2月6日之所有權人分別為許萬福、許仙蒂、許廷坤。
依臺北市建築管理工程處77年建字地228號建造執照卷宗所檢附由系爭土地所有權人於00年0月0日出具之土地使用權同意書，同意系爭建物之起造人即沈明宗等11人於系爭土地上，建造連同系爭建物在內之集合住宅，足徵系爭土地之所有權人就系爭建物以系爭土地作為基地興建，並於系爭建物完工後繼續占系爭土地乙節，成立分管契約，故伊非屬無權占有。
再原告由拍賣取得系爭土地強制執行事件之拍賣公告事項，應可認定原告系爭土地已存在分管契約，至少處於可得而知之狀態，依釋宇第349號解釋，原告自應受其拘束。
本件伊雖非上開分管契約之當事人，惟伊就系爭建物之所有權既是繼受自有權占有之人，基於「占有連鎖」之法理，伊就系爭土地自屬有權占有，即無不當得利可言。
退步言之，本件原告系爭土地全部面積179.1平方公尺，計算不當得利，亦有失公允。
本件應以系爭建物實際占用面積，除以座落公寓大廈之樓層數即5層樓，以定系爭建物之占用利益。
另考量系爭建物周遭設施便利性不佳，本件亦應以年息5％標準計算租金為宜等語，資為抗辯；
並聲明求為駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
(一)本件被告為系爭建物所有權人、權利範圍為全部，系爭建物坐落於系爭土地上。
而原告自110 年11月9日起拍賣取得系爭土地持份，而成為系爭土地之共有人，應有部分各
為5260/30000，又系爭土地先前地號為臺北市○○區○○○段○○○○段○000地號，該土地於77年2月6日之所有權人分別為許萬福、許仙蒂、許廷坤，渠等與系爭建物之起造人即沈
明宗等11人簽立有如被證6所示之土地使用權同意書（見本院卷第235頁）等情，為兩造所不爭執，且有土地登記及建物登記第二類謄本、建物改良登記簿、國土測繪圖資
查詢截圖、臺北市土地登記簿及土地使用權同意書在卷可
按，自堪信為真實。
(二)原告固主張被告所有系爭建物就系爭土地並無持分，與民法第799條第4項規定之比例不符，係無權占用系爭土地，，應給付相當於租金之不當得利云云。惟細繹卷內相關證
據資料可知，系爭建物係於77年11月16日建築完成，系爭建物興建時，因起造人即沈明宗等11人與系爭土地所有權人許萬福、許仙蒂、許廷坤不同，故有檢附土地使用權同
意書，且系爭土地上除被告所有系爭建物（建號：50326號）建物外，尚有建號50276、50297、50298、50299、50300、50301、50302、50303、50304、50305、50306、50322、50323、50324、50325號等15筆建物，有土地登記第二類謄本在卷可查（見本院卷第11頁）。
基上事證，足以推斷系爭建物以區分所有型態為所有權第一次登記時，其
基地應有部分之分配，係按各專有部分面積與專有部分總
面積之比例定之。
(三)查本件系爭建物興建時，因起造人即沈明宗等11人與系爭土地所有權人許萬福、許仙蒂、許廷坤不同，故有檢附土
地使用權同意書，已如前述，是除另有特別約定其使用期
限外，於系爭建物所得使用之合理期限內，應認係有權坐
落於供為建築基地使用之系爭土地之上。再按民法之法律
行為，有債權行為與物權行為之分，除法律有特別規定外
，前者於特定人間發生法律上效力，後者於以公示方法使
第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效
力。然如該法律事實為第三人所明知或可得而知者，縱為
債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效
力。是於特定當事人間倘以不動產為標的而訂立債權契約
，其立約目的含有使他方繼續占有或使用該不動產，並依
約交付土地予他方使用，且其事實為第三人所明知或可得
而知者，縱未經以登記而為公示方法，但如已具備使第三
人知悉該狀態之公示作用者，即應與登記公示之效果，等
量齊觀，而使該債權契約對受讓不動產之第三人繼續存在
，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。準此，如
依當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一
切情狀而為判斷，認土地買受人於受讓取得土地所有權當
時，係「明知」或「可得而知」所買受之土地存在有土地
使用權利證明文件（如土地使用權同意書）所表彰之法律
關係，而仍自其前手受讓取得土地者，即應受該土地使用
權利證明文件（如土地使用權同意書）之拘束，避免土地
之前後手，以債權相對性為由，藉由移轉所有權登記之行
為，而達到土地之後手不需繼受前手對他人所應負之債權
義務所拘束之不當結果，方符事理之平，並可調和因權利
更動而致相異之建物所有人與基地所有人間之關係，使原
存在之建物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有
土地，對建物所有人及社會經濟造成不利之影響。
(四)本件原告於110年11月9日經拍賣程序拍定取得系爭土地持分時，系爭建物已經興建完成，並完成第一次所有權登記
，依系爭建物之所有權登記及法院拍賣公告事項，原告應
至少可得而知系爭土地之使用現況，及其上存在有合法領
照之系爭建物坐落使用，且系爭建物尚在所得使用之合理
期限內。且經調閱系爭土地登記第二類謄本查詢後，原告
至少應可得知系爭土地上除被告所有系爭建物（建號：50326號）建物外，尚有建號50276、50297、50298、50299、50300、50301、50302、50303、50304、50305、50306、50322、50323、50324、50325號等15筆建物坐落於系爭土地上，該等建物可能係基於租賃、分管契約或有土地使
用權同意等法律關係，而有占有使用系爭土地之權限，而
可能並非無權占用，原告仍拍定買受系爭土地，揆諸上開
說明，雖本件系爭土地原所有權人所出具之土地使用權同
意書僅為其與系爭建物原始起造人間之債權契約，惟此節
既為原告所可得而知，基於「債權物權化」之法理，該債
權契約對受讓系爭土地或系爭建物之第三人應仍繼續存在
，則自系爭建物原始起造人輾轉受讓系爭建物之被告占用
系爭土地，即非無權占有，此不因被告有無取得系爭土地
之持分、或取得系爭土地多少持分而有不同。據此，自系
爭土地原所有權人受讓系爭土地之原告亦應受上開土地使
用同意書之拘束，乃屬當然。
(五)按土地所有人主張他人無權占有土地，而依不當得利規定，請求占有人返還不當得利者，應以該占有人無法律上之
原因而受利益，致土地所有人受有損害為其要件。若占有
人係本於一定之法律關係而有權占有使用他人土地者，既
非無權占有，即無不當利得之可言。本件被告所有之系爭
建物對系爭土地既非無權占有。則原告基於系爭土地共有
人地位，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬無據
。
四、從而，原告依上開法律關係，請求被告給付84,655元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；
暨被告應自112年3月29日起，按月給付原告5,039元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為原告敗訴之判決，應依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），由原告負擔。
中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 4 月 26 日
書記官 劉彥婷