士林簡易庭民事-SLEV,113,士簡,332,20240425,1

臺灣士林地方法院民事簡易判決
113年度士簡字第332號
原 告 林睿瑛
訴訟代理人 李英芝
何佳融
被 告 張婷瑛
兼
訴訟代理人 陳煌彰
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年4月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告陳煌彰應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一一三年一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應連帶給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一一三年一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣肆仟參佰元，其中新臺幣壹仟元由被告陳煌彰負擔，其餘由被告連帶負擔，及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由要領

一、原告主張：兩造於民國112年9月21日簽訂不動產買賣契約書，原告向被告購買坐落台北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍94/1088）及其上台北市○○區○○段0○段00000○號（權利範圍1/1）（即門牌號碼台北市○○區○○街00號地下一層房屋，下稱系爭房屋），買賣總價金為新台幣（下同）300萬元（下稱系爭契約），因系爭房屋尚有第一順位抵押債權100萬元、第二順位抵押債權110萬元、第三順位抵押債權10萬元，合計220萬元等3筆債務需清償，另有增值稅（符合自用稅率約48萬元，一般稅率約147萬元）需完稅繳納始能過戶移轉，若以自用稅率繳納總支出為268萬元，賣方尚有尾款約32萬可收取，若以一般稅率繳納總支出為367萬元，買賣總價金300萬元顯不足以清償支出項目，為此，不動產買賣契約書第3條第1項約定：「甲方（即被告陳煌彰）以夫妻贈與名義先移轉予丙方（即被告張婷瑛），再由丙方以買賣名義移轉與乙方（即原告）。

立約後丙方應將戶籍遷入本買賣標的以符合自用稅率相關規定，為符國稅局稽核，丙方應有居住事實。

甲丙移轉相關費用由乙方代墊，自買賣價金中扣抵。」

。

契約成立後，被告張婷瑛本應依約將戶籍遷入系爭房屋，且被告陳煌彰須以夫妻贈與方式將系爭房屋所有權移轉予被告張婷瑛，然被告張婷瑛遷入戶籍當日，被告竟登記離婚，系爭房屋之所有權即無法以夫妻贈與名義移轉，被告所為違反上開約定。

原告於112年12月6日以存證信函通知被告回復夫妻關係以履行契約，如回復顯有困難，亦應與原告協調如何解除買賣契約，惟該存證信函於112年12月8日送達，迄今未獲置理。

又原告於簽約時已給付被告10萬元，被告應返還，另不動產買賣契約書第5條第1項：「甲方或丙方另與第三人簽訂本標的買賣契約或中途解約、拒不配合過戶，甲方及丙方應連帶賠償乙方新台幣30萬元整懲罰性違約金。」

，乃依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應連帶給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告則以：被告陳煌彰有收到原告給付之10萬元定金，被告並非無履行契約之意願，被告係正常離婚，原本之夫妻贈與雖無法履行，但是被告該繳的稅會繳，契約並未約定何時過戶，過戶時間還沒有到，被告並沒有無法繳增值稅之狀況。

再者，依不動產買賣契約書第2條第3款約定6個月內要完成騰空並可向原告申請墊款，而契約成立於112年9月21日，被告陳煌彰於112年9月28號即向原告申請代墊施工款10萬元，原告一直未給付，因而無法整理系爭房屋，故違約者為原告，原告不依約代墊費用等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。

三、本院得心證之理由本件兩造於112年9月21日簽立系爭契約，原告向被告購買系爭房屋，系爭房屋上有3筆抵押債權合計220萬元，原告於簽約時已給付被告陳煌彰10萬元，嗣被告二人已於112年9月25日離婚之事實，已據其提出與所述相符之不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本等件為證，為兩造所不爭執，堪信為真。

惟原告主張被告應給付40萬元乙情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，茲審認如下：

(一)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。

民法第229條第2項、第254條分別定有明文。

(二)經查，兩造簽立之不動產買賣契約書其第3條第1項約定：「甲方（即被告陳煌彰）以夫妻贈與名義先移轉予丙方（即被告張婷瑛），再由丙方以買賣名義移轉與乙方（即原告）。

立約後丙方應將戶籍遷入本買賣標的以符合自用稅率相關規定，為符國稅局稽核，丙方應有居住事實。

甲丙移轉相關費用由乙方代墊，自買賣價金中扣抵。」

惟此關於所有權移轉登記之履行期限則未明定，僅另於第6條約定交屋即移轉占有之期限為113年12月31日前。

再者，契約簽立後，被告旋即於112年9月25日辦理離婚，被告已陷於難以依約定方式履約之情形，對此，被告陳煌彰雖非不能逕予直接移轉登記原告，惟經原告於112年12月6日催告被告於10日內履行約定、協調契約解除及違約金事宜，被告於同年月7日收受，有卷附之存證信函及回執可憑(本院卷第47至51頁)，然被告迄今猶未履行，故無論以何方式完成移轉登記，被告二人皆已有給付遲延之債務不履行。

上開存證信函之意思表示，已有催告履行及逾期解除契約之意涵，應認兩造間之買賣契約已經合法解除。

至被告雖以原告未依約代墊施工款云云置辯，然此部分屬契約他項權利義務，亦無涉被告之債務不履行及原告解除權之行使，自無可採。

(三)復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。

二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。

三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。

四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。

五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。

六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第259條、第250條第2項前段、第252條分別定有明文。

(四)經查，原告既已合法解除契約，買賣雙方自應互負回復原狀之義務，原告自得請求被告陳煌彰返還已給付之10萬元。

至原告雖請求被告張婷瑛應連帶給付10萬元云云，考諸契約之內容，出賣人僅被告陳煌彰一人，被告張婷瑛僅有配合移轉之義務，惟非出賣人，亦未收受該10萬元，且契約亦未明定被告張婷瑛對此應負連帶給付之責，故原告此部分之請求即屬無據。

再者，觀諸原告所提出之不動產買賣契約書，其第5條第1項約定：「甲方或丙方另與第三人簽訂本標的買賣契約或中途解約、拒不配合過戶，甲方及丙方應連帶賠償乙方新台幣30萬元整懲罰性違約金。」

等內容，可知於被告違約時，被告二人應連帶給付原告懲罰性違約金30萬元，本院審酌被告二人離婚屬意外事件，非其等有意為之，認原告請求之違約金30萬元，應參酌民法第249條之意旨及契約一切情狀，本院認應酌減為15萬元為適當，逾此範圍，即無可採。

四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告陳煌彰給付10萬元，及被告二人應連帶給付15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年1月23日（見本院卷第59、61頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用為4,300元（第一審裁判費），其中1,000元由被告陳煌彰負擔，其餘由被告連帶負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息。

中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
士林簡易庭 法 官 楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
書記官 徐子偉