士林簡易庭民事-SLEV,95,士簡,96,20060621,2

宣示判決筆錄 95年度士簡字第96號
原 告 康和紅樹林大廈管理委員會
法定代理人 甲○○○
訴訟代理人 李富祥律師
被 告 乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 許獻進律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國95年6月7日
言詞辯論終結，並於同年月21日下午4時0分，在本院士林簡易庭第一法庭公開宣示判決筆錄，出席職員如下：
法 官 莊明達
書記官 陳淑蘭
通 譯 宋明德
朗讀案由兩造均未到庭。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：

主 文
被告應連帶給付原告新台幣壹佰壹拾柒萬肆仟伍佰伍拾玖元，及自民國九十四年七月五日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔其中百分之三十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。

訴訟標的及理由要領
壹、程序部分
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前，當然停止；
但於有訴訟代理人時訴訟程序不當然停止，民事訴訟法第170條、第173條前段定有明文。
經查：原告法定代理人原為賴博文，於本案訴訟繫屬中變更為甲○○○，原告以書狀聲明承受訴訟，揆諸前揭說明，自屬合法。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，本件原告於起訴後，就應受判決事項之聲明為減縮，且無礙於被告防禦及訴訟終結，依前揭規定及促進訴訟解決紛爭之功能，自應准許。
三、按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，依公寓大廈管理條例第1條第2項之規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，亦即，區分所有權人如認為區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程時，應於3個月內請求法院撤銷其程序，未經法院撤銷其程序者，決議仍屬有效存在。
本件被告所稱原告之法定代理人無論是前任主任委員賴博文及現任之主任委員甲○○○均是依照原告社區於93年12月4日召開之區分所有權人會議決議（下稱：4屆2次區分權人會議）所通過，該次會議召集係於前次會議流會後。
而再就同一議案所重新召集之會議，但該4屆2次區分權人會議之會議紀錄，未依公寓大廈管理條例第32條第2項規定，於開會前通知區分所有權人表示反對意見，故該4屆2次區分權人會議決議即不成立，所通過之原告社區新規約，亦因決議不成立而不合法。
另該新規約規定，縱區分所有權人會議流會無法召開，也可以選舉管理委員，然此規定實違反管理委員應由區分所有權人會議選任之公寓大廈管理基本原則，該規定應屬無效。
而原告社區不論現任主委及前任主委，均係依照不生效力及無效之新規約規定而產生，是否有代表權即有疑義云云。
然查：
㈠被告亦未舉證該4屆2次區分權人會議之決議有何遭提起撤銷該次決議之情事，依前開說明，該4屆2次區分權人會議之決議仍有效存在。
又原告所稱原告社區已依公寓大廈管理條例第32條第2項規定，送達各區分所有權人前次會議紀錄之事實，有原告提出原告社區93年12月份費用支出明細單上黏貼之單據在卷可稽，該黏貼單據有原告社區將93年11月20日及93年12月4日會議紀錄寄發予區分所有權人之登載，是原告所稱有依公寓大廈管理條例第32條第2項規定，曾將會議紀錄通知區分所有權人之事實，足堪採信。
雖被告另稱該黏貼之單據無從證明有通知全部區分所有權人云云，然被告復未再舉證，原告社區有何未通知其他區分所有權人之事實，僅空言指摘，不足採信，故該4次2屆區分權人會議決議既係有效存在，該決議所通過原告社區之新規約亦為存在。
㈡另被告辯稱該第4次第2屆區分權人會議決議之新規約第8條所規定之「區分所有權人會議流會無法召開亦得選舉管理委員」為由，而認新規約違反管理委員應由區分所有權人會議選任之公寓大廈管理基本原則，而應屬無效云云。
然按主任委員、管理委員之選任、解任、權限，規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第2項後段定有明文，原告社區所選任之管理委員既係依新規約選任，而該新規約已屬有效存在之事實，已如前述，是原告社區依該新規約而召集之區分所有權人會議，及所選任之管理委員，亦屬合法，，被告前開所述，即有誤會，是本件原告起訴時之法定代理人賴博文代表原告提起本件訴訟，或後變更之法定代理人甲○○○聲明承受本件訴訟，其法定代理權即屬合法，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告2人均為原告社區內門牌號碼為台北縣淡水鎮○○○路○段119、121號等17戶建物（下稱系爭建物）之區分所有權人且為共有人，依據原告社區於民國90年11月30日所召開之第1屆區分所有權人會議及第1屆管理委員會會議之決議，原告社區所屬建物之管理費係以各住戶所有權登記坪數乘以每坪新台幣（下同）70元計收，系爭建物後雖決議自91年1月至93年6月均以每坪50元計收，然第3屆管委會於93 年2月21日第2次會議中亦決議系爭建物所屬之地主戶自93 年7月1日起，恢復管理費為每坪70元。
惟被告自91年1月起即積欠管理費，至94年5月止，共積欠3,364,082元（明細詳如附表一），原告屢為催告，被告均未回應，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，訴請被告連帶給付上開積欠之管理費，及自支付命令送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語。
二、被告則以：
㈠系爭建物均為地主戶，管理費之收費方式經原告社區於90年11月30日所召開之第1次區分所有權人會議決議，授權管委會決定，管委會遂於90年12月7日召開第1次會議，決議地主戶部分不收取管理費，並以系爭建物之維護管理由地主自行負責，作為抵銷或折扣的方式。
而第5屆管委會（應為第3屆管委會，下稱第3屆管委會）未經原告社區區分所有權人會議授權，竟決議系爭建物應自93年7月1日恢復以每坪70元計收管理費，然該第3屆管委會之決議實已違反原告社區第1屆區分所有權人會議之決議，且與公寓大廈管理條例第10條第2項及第36條第1款之規定相違。
縱認該第3 屆管委會決議可未經區分所有權人會議之授權變更第1 屆管委會所做之決定，然亦不得溯及請求93年7月1日以前之管理費。
㈡原告社區之管委會成立時即做成由被告自行維修管理系爭建物以抵償管理費之決議，故原告社區未對被告之系爭建物管理及維修，原告當無請求系爭建物管理費之權利；
且管委會因未維修管理被告之系爭建物，因而減少之支出，及被告依雙方約定所為之電梯修護及保養支出，原告均屬不當得利。
㈢若認為原告有請求被告給付管理費之權利，被告請求就被告提供給原告收益之停車位租金，及管委會因未維修管理被告之區分所有建物所減少之支出，及被告依雙方約定所為之電梯修護及保養支出不當得利部分為抵銷等語置辯，並請求駁回原告之訴。
三、本件原告主張被告2人均為原告社區內之系爭建物區分所有權人，依據原告社區於90年11月30日所召開之第1屆區分所有權人會議決議及第1屆管委會決議，原告社區所屬建物管理費係以各住戶所有權登記坪數乘以每坪新台幣（下同）70元計收，而系爭建物則以每坪50元計收，且第3屆管委會於93年2月21日第2次會議中亦決議系爭建物所屬之地主戶自93年7月1日起恢復管理費為每坪70元。
惟被告自91年1月起即積欠管理費未付等情，業已提出系爭建物之建物謄本、原告社區90年11月30日第1屆區分所有權人會議會議紀錄、93年2月21日第3屆管委會第2次會議會議紀錄、原告社區規約及催繳存證信函等影本為證，被告對此亦不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
四、經斟酌兩造前開主張及抗辯，認本件所應審酌者為：
㈠原告得否向被告收取系爭建物自91年1月至93年6月間之管理費？原告社區於於90年11月30日所召開之第1屆區分所有權人會議決議授權管委會決定是否就系爭建物收費標準給予折扣後，第1屆管委會於90年12月7日所為之決議有無違反前述區分所有權人會議之決議而無效？又該90年12月7日及90年12 月15日之2次管委會決議內容究竟為何？是否給予系爭建物包括商業樓及住宅戶均以免收管理費？或僅決議以每坪50元計收？或僅系爭建物之商業樓部分免收，而住宅戶部分以每坪50元計收？
㈡第3屆管委會所為之自93年7月1日系爭建物均恢復以每坪70元計收管理費之決議，有無抵觸第1屆區分所有權人會議決議？
㈢被告得否以原告未就系爭建物管理，而有不當得利部分與被告所應繳納管理費部分主張抵銷？
五、本院判斷如下：
㈠原告主張系爭建物（包括商業樓及住宅戶）部分，應自91年1月起，以每坪50元計收管理費之事實，固有提出原告第1屆管委會於90年12月15日之第2次次會議紀錄1份為證，被告對該決議雖未爭執，然以依第1屆管委會於90年12月7日之第1次會議紀錄中即明確表示原告對系爭建物之管理費收取曾決議「不與收取」等語，亦提出第1屆管委會於90年12月7日第第1次會議紀錄為證。經查：
⑴依被告提出之第1屆第1次管委會會議記錄中「六、討論與決議事項」下（二）、社區管理費收款辦法之第3點即載明「大廈前庭之三層商業建築為地主所擁有，可以與大廈住宅戶完全隔離，其維護管理（如二部電梯、水電費等）均由地主自行負責，故得不予收取管理費」等語，足認被告所稱該次管委會即決議就系爭建物中商業樓部分已不收取管理費之事實為真。
⑵原告雖稱原告社區於第1屆區分所有權人會議中僅決議授權管委會就地主戶（即系爭建物）之收費標準給予「折扣」，非授權管委會對於系爭建物「免收」管理費，故該管委會決議因違反原告社區90年11月30日區分所有權人會議決議及原告社區規約之約定，且與公寓大廈管理條例第37條之規定相違，而認該次管委會此部分決議應屬無效云云。
然查，無論是「折扣」或「不予收取」，均僅為用語，該次區分所有權人會議決議之真意應係對於系爭建物管理費之收取與否、收費標準，全權授權管委會決議，此觀原告社區之規約第10條第3項益明，是第1屆管委會就被告之系爭建物及建設公司所屬之建物之管理費收費標準所為之決議，當無違背原告社區第1 次區分所有權人會議決議，原告前開所述，恐有誤會。
⑶另被告辯稱：前述決議中即可知原告對於系爭建物曾決議免收管理費，而系爭建物不論121號及119號建物均屬商業樓，而認應在免收管理費之範圍內云云。
然查，依原告提出之系爭建物建物謄本，於系爭建物中門牌號碼為台北縣淡水鎮○○○路○段119號1至3樓及119之1號1至3樓等6建物之主要用途欄內均登載為「住家用」，且此6建物之登記面積則分別為30.12平方公尺至77.27平方公尺不等（算以坪數計約為14.41 坪至37.69坪），與一般住家所使用之坪數相近，此與系爭建物其餘之建物（包括門牌號碼為台北縣淡水鎮○○○路○段121號1至3樓、121之1號1至3樓、121之2號1至3樓及121 之3號1、3樓共11建物）之建物謄本內之主要用途欄內均登載為「辦公室」、登記面積則分別為181.36平方公尺至512. 52平方公尺不等（換算以坪數計約為100.51坪至89.1坪）相較，均明顯不同，足徵系爭建物關於119號等6建物應屬住宅戶之事實，當可認定，況依前述第1屆第1次管委會會議記錄中於「六、討論與決議事項」下（二）、社區管理費收款辦法之第2點先載明「....，擁有大面積之地主與康和建設容許目前每坪暫以40元收取（第1次所有權人會議決議管理費為每坪新台幣70元），餘不足部分，則於該專有部分出售時，一併繳清積欠餘款」後，再以第3點就商業樓管理費決議為不予收取之記載，倘若如被告所述，被告所有之系爭建物均係商業樓，則何以同類事項卻於該次會議中為不同方式之決議及記載？且觀原告所提出於90年12月15日第1 屆管委會第2次會議之會議紀錄中亦載明之「...，但康和建設公司及地主戶因財務困難... 」、「...，同意康和建設及地主戶之要求，... 」等語，而未再就商業樓免收部分再為討論之情可知，該2次管委會決議，即明確區分：「地主戶（即被告）商業樓部分不予計收、其餘部分以每坪50元計收」，是被告前開所稱之不予收取部分亦包括119號等6建物等情，即不可採信。
⑷再兩造雖就被證4、原證11等2公告究以何者為真或有爭執，然此僅就原告社區建物管理問題為公告，該公告中有無記載119號，均與本件管理費收取與否無涉，附此敘明。
⑸綜上所述，系爭建物管理費之收取，自93年1月起，商業樓部分（即門牌號碼為台北縣淡水鎮○○○路○段121號1至3樓、121之1號1至3樓、121之2號1至3樓及121之3號1、3樓等11建物）不予收取，住宅戶（即門牌號碼為台北縣淡水鎮○○○路○段119號1至3樓或119之1號1至3樓等6建物）部分以每坪50元計收之事實，當可認定。
㈡至被告辯稱：第3屆管委會所為之自93年7月1日系爭建物均恢復以每坪70元計收管理費之決議，有抵觸第1屆區分所有權人會議決議，而不生效力云云，然查：
⑴原告社區之管理費收取標準已於90年11月30日第1 次區分所有權人會議決議以每坪70元計收，且依該次決議亦授權管委會決定是否就地主戶之收費標準給予折扣，另依原告社區之新、舊規約之第10條第3項亦約定「各項費用之收繳、支付方式，授權管理委員會訂定」，足徵原告有權決議原告社區及被告所有之系爭建物管理費之收費標準，是第3 屆管委會於93年2 月21日所為之系爭建物均恢復以每坪70元計收管理費之決議，當無抵觸第1 屆區分所有權人會議決議，被告前開所指，即有誤會。
是原告主張系爭建物自93年7月1日起，以每坪70元計收管理費之事實，自屬可採。
⑵又原告對於被告之系爭建物管理費之收取，自93年1月起，至93年6月止，就系爭建物中商業樓部分（即門牌號碼為台北縣淡水鎮○○○路○段121號1至3樓、121之1號1至3樓、121之2號1至3樓及121之3號1、3樓等11建物）已決議不予收取，至於住宅戶（即門牌號碼為台北縣淡水鎮○○○路○段119號1至3樓或119之1號1至3樓等6建物）部分以每坪50元計收，而自93年7月1日起，至95年5月止，不論商業樓或住宅戶，均以每坪70元計收管理費之事實，已如前述，據此，原告所得主張當以1,174,559元為適當（明細詳如附表二）。
㈢再者，社區管理費由管理委員會按時向各住戶收取，用以支付該社區區分所有權人決議執行之各項事務費用，管理委員會僅為代收代付性質，所代收管理費應屬該社區全體區分所有權人公同共有，並非各別住戶直接委任管理委員處理事務所支付之代價，亦即管理費之負擔與管理事務之進行，並無同時履行抗辯之對價關係，因此，被告不得以原告未維修管理被告之系爭建物，及被告依雙方約定所為之電梯修護及保養支出為由，拒絕繳納管理費，亦因原告代收代付管理費性質，對於原告所減少之支出及由被告提供給原告收益之停車位租金，並無取得任何利益，亦無不當得利之問題，而被告既未能舉證證明原告對伊負有何債務，復以原告僅係代收代付性質，被告所為抵銷抗辯，即屬無據，不能准許。
六、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條、及該社區規約第10條，訴請被告連帶給付91年1月至94年5月之管理費共1,174,559 元，及自各期管理費清償期限屆滿後之支付命令送達翌日即94年7月5日起，至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條第2項第8款訴訟適用簡易程序所為判決，關於被告敗訴部分，爰按同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
中 華 民 國 95 年 6 月 21 日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法 官 莊明達
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 陳淑蘭
中 華 民 國 95 年 6 月 21 日