新市簡易庭民事-SSEV,106,新簡,156,20170517,1

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 106年度新簡字第156號
原 告 吳忠昌
被 告 李春霖
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106年5月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時原請求「被告應將坐落門牌號碼為：臺南市善化區西衛7之6號之房屋(下稱系爭房屋)返還原告。

並自民國106年4月8日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告新臺幣(下同)9,500元相當於租金之賠償金」。

嗣於106年5月3日言詞辯論期間，原告除上述聲明外，更擴張訴之聲明為「被告應自106年5月3日起至返還系爭房屋日止，按日給付原告1,000元，以賠償原告需另謀住處及搬遷費用之支出」。

原告之訴訟標的及請求之原因事實仍屬相同，核其所為係擴張賠償金額之應受判決事項聲明，揆諸前開說明，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：被告於105年4月29日向原告承租門牌號碼為臺南市善化區西衛7之6號之房屋，約定租賃期間自105年4月29日起至108年5月4日止，每月租金9,500元(下稱系爭租約)。

因原告欲出售系爭房屋，且系爭租約長達3年，於出租系爭房屋與原告之初便告知被告，若有房屋仲介帶客戶看屋時，被告須配合看屋，詎料被告未告知原告即自行更換外門鎖，致房屋仲介無法帶客戶看屋。

另原告出租系爭房屋有包含彈簧床家具(下稱系爭家具)在內，被告竟將系爭家具放置陽台任憑日曬雨淋。

又於105年7、8月颱風期間，系爭房屋屋後水溝淹水，被告竟未告知原告，雖未造成被告財產損失，但被告未盡告知義務，有損原告權利之虞。

被告上開自行更換門鎖、將系爭家具擺放陽台及未盡告知義務等行為均已違反系爭租約第9、12條規定，經原告以大內郵局存證000004號之存證信函通知被告終止租約，系爭租約既經終止，被告即無權占用系爭房屋，是請求被告返還系爭房屋，並給付自租約終止日起至返還系爭房屋之日止，因無權占用系爭房屋相當於租金之賠償金及原告需另謀住處租賃及搬遷費用。

並聲明：被告應將系爭房屋返還原告；

並自106年4月8日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告9,500元相當於租金之賠償金及應自106年5月3日起至返還系爭房屋日止，按日給付原告1,000元，以賠償原告需另謀住處及搬遷費用之支出。

二、被告則以：原告於出租系爭房屋與被告之際，並未告知被告欲將系爭房屋出租，嗣原告因資金調度問題欲出售系爭房屋，於105年10月12日原告突然以LINE通訊軟體告知被告同年10月15日將帶客戶看屋，並表示被告可搬遷至原告所有之另一房屋門牌號碼為臺南市善化區西衛7之20號，被告未答應後，原告竟分別於105年9月3日、同年10月15日、106年1月7日自行或由房屋仲介帶客戶欲進入系爭房屋內參看，經被告阻止進入系爭房屋，復告知買受系爭房屋之人有民法買賣不破租賃原則之適用，致原告不滿於106年1月7日與被告母親爭吵，被告遂報警處理。

原告將系爭房屋出租與被告，被告就系爭房屋有使用權，惟原告擅自將被告承租系爭房屋之鑰匙給予房屋仲介業者欲開啟系爭房屋，實已侵害被告之生命、居住安全，被告為維護自身安全，於無破壞門體情況下更換門鎖，非改裝系爭房屋設施，並無違反系爭租約第9條之規定。

另被告母親清洗系爭家具後將家具置於陽台曝曬，待曝曬清潔後即收入屋內，非如原告主張將家具置於陽台任憑日曬雨淋。

又系爭房屋屋後水溝淹水情形，被告於105年10月1日以LINE通訊軟體告知原告，有通訊軟體對話紀錄可佐證，非如原告主張被告未為告知義務等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證事由：㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。

本件系爭租約第9、12條分別約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方(即被告)取得甲方(即原告)之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，有系爭租在卷可參。

觀諸系爭租約第9條上開文字記載，足知系爭租約所謂之「房屋有改裝設施」，係指更動系爭房屋屋內或屋外原有之裝潢設備以致影響系爭房屋原有之樣貌而言。

本件被告雖更換系爭房屋之門鎖，惟門鎖乃為保護居住人之生命、財產安全之器具，衡諸一般房屋之租賃情形，出租人於前房屋承租人終止租賃關係返還房屋後，出租人或後承租人為確保人身、財產安全，由出租人自行更換或後承租人更換出租房屋之門鎖乃屬常情，更換門鎖除保護後承租人人身、屋內財產安全外，同時亦保護租賃房屋屋內設施、裝潢之安全，堪認門鎖性質係屬安全設備，而非屬裝潢等情無訛。

本件被告乃因原告擅自將系爭房屋鑰匙交付房屋仲介，被告為免人身安全及屋內財產安全遭他人侵害而僅更換門鎖，並非更換大門，難認有何更動系爭房屋屋內裝設之原有樣貌，而違反系爭租約第9條約定，從而，原告主張被告擅自更換門鎖，係屬違反系爭租約第9條之約定云云，尚難採憑。

㈡原告雖另主張被告將系爭家具放置陽台任憑日曬雨淋，且就系爭房屋屋後水溝淹水未告知原告，又未將信件轉交原告，違反系爭租約，欲終止系爭租約云云，為被告所否認，並以上開情詞置辯。

惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件原告雖稱被告將系爭家具放置陽台任憑日曬雨淋致受有損害云云，為被告所否認，並辯稱僅係清洗系爭家具並無損害之情。

惟觀諸系爭租約租賃期間至108年5月4日始租期屆滿，被告於承租系爭房屋期間清理家俱，乃屬事理之常，且原告亦未提出任何證據以實其說，是原告主張被告擅自將其家俱損壞云云，自非可採。

又原告主張系爭房屋於105年7、8月間颱風期間屋後水溝積水，被告未即時告訴原告且未轉交信件與原告，欲終止系爭租約云云，為被告所否認。

惟按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。

本件系爭租約係定有期限，租約於108年5月4日始屆滿等情，已如前述，復觀諸系爭租約，並無約定被告未告知原告系爭房屋水溝情況或未將信件轉交原告，即構成原告得提前終止系爭租約之事由或有任何違反系爭租約約定之事項，有系爭租約在卷可參。

是以，縱如原告所述被告確曾於105年7、8月期間未即時告知原告應儘速清理系爭房屋水溝積水情況，及未能即時將信件轉交原告，然依上開所述，被告上開所為並未違反系爭租約之任何約定，故原告主張欲提前終止系爭租約及依系爭租約第12條之約定請求被告賠償云云，自非可採。

四、綜上所述，原告依租賃之法律關係主張被告違反租約、損壞系爭家具及違反告知義務等情，請求被告返還系爭房屋，並自106年4月8日起至返還系爭房屋日止，按月給付原告9,500元相當於租金之賠償金，及自106年5月3日起至返還系爭房屋日止，按日給付原告1,000元，以賠償原告需另謀住處及搬遷費用之支出，均無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 葉淑儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 5 月 17 日
書記官 任婉筠