新市簡易庭民事-SSEV,107,新小,508,20190226,1

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 107年度新小字第508號
原 告 成功大廈管理委員會

法定代理人 鍾鼎
訴訟代理人 陳威光
被 告 林義祥
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國108年1月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍仟玖佰壹拾元，及自民國一百零七年八月二十九日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣玖佰零肆元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：被告係原告所管理之成功大廈（下稱系爭社區）內門牌號碼臺南市○區○○路000號5樓之1房屋（坐落臺南市○區○○段000○號建物，下稱系爭房屋）之區分所有權人，依系爭社區民國104年12月19日區分所有權人會議決議，自105年起管理費每坪調整為新臺幣（下同）35元，另依原告106年度第11次會議決議「就占用公共部分者亦以每坪35元計收管理費」，而被告所有之系爭房屋面積為27.82坪，加上被告占用共用部分面積3.37坪，乘以管理費每坪35元計算，被告每月應繳付管理費為1,090元。

惟被告自107年1月起至同年6月止，累積欠繳之管理費共6,540元。

又被告未於規定之日期繳納管理費，原告得依系爭大樓規約第10條規定，請求被告併給付自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之遲延利息。

為此，爰依公寓大廈管理條例第21條規定、成功大廈規約請求被告給付上所積欠管理費等語。

並聲明：被告應給付原告6,540元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。

二、被告則辯以：

(一)被告因購入系爭房屋每年繳付之地價稅，依照比例，等同需多負擔2間公寓之法定空地持分地價稅。

又法定空地係供大樓住戶使用，原告應以公共基金支付此部分地價稅，故被告於104年底與原告授權向住戶收費之前總幹事陳政良達成協議，陳政良同意被告以多繳之地價稅抵銷管理費，抵銷後被告每年應繳之管理費為6,600元，故被告於105年、106年均年繳管理費6,600元。

原告亦未曾提出異議，故依民法第161條規定，應認原告已承認上開協議，是該協議迄今仍有效，原告不得事後推翻協議結果，故原告請求107年1月至6月之管理費亦僅3,300元，而非原告主張之6,540元。

(二)又住戶規約原規定管理費每坪為24元，於104年調漲為每坪30元。

然原告於107年5月8日發函通知被告，依104年度區分所有權人會議決議，105年度起管理費調整為每坪35元。

惟被告並未收到任何有關區分所有權人會議決議自105年起管理費調整為每坪35元之通知，會議紀錄亦未送達區分所有權人，違反公寓大廈管理條例第34條規定。

且104年12月19日區分所有權人會議被告亦有參加，該次會議並無討輪管理費要調漲為每坪35元，原告提出之會議紀錄係偽造的。

該次會議出席人數與簽到名冊不符，代理出席之人亦未有委託書。

(三)另原告於106年10月18日會議決議「共用部分不算入計算管理費之面積」，最近一次區分所有人會議始決議自108年1月1日起就占用共用部分面積收取管理費。

而本件原告請求之管理費之期間為107年1月至107年6月，原告於107年12月1日公告每戶管理費金額，亦將被告每月應繳管理費更正為不含共用部分之金額985元，故原告請求被告給付占用部分之管理費並無理由。

再者，原告106年1月月收支表之管理費收入與同年月管理費收入月報表所載金額不符，其上亦無任何原告之委員簽名，原告涉嫌侵占區分所有權人所繳之管理費。

(四)綜上，被告依上開與陳政良之協議以法定空地之持分抵銷管理費，每年需繳管理費為6,600元，故被告107年1月至107年6月應繳之管理費為3,300元；

且依原告之決議共用部分不需繳管理費，故原告不得將占用部分面積計入管理費計算面積。

並聲明：原告之訴駁回。

三、系爭房屋係屬系爭社區之房屋之一，位於5樓，於102年12月16日迄今均登記為原告所有，面積為90.91平方公尺（另有附屬建物2.12平方公尺），被告於107年12月25日前並占用公共區域3.37坪等情，有系爭房屋建物登記第一類謄本1份在卷可稽（見司促卷第35頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第325頁），故此部分事實應可認定。

另系爭社區規約第10條規定「一、為充裕共用部分在管理上之必要經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費。

二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。

…三、各項費用之收繳、支付方法、授權管理委員會訂定。

…五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。

」，亦有該規約影本1份存卷可憑（見司促卷第19頁、本院卷第379、381頁），是應認成功大廈社區之住戶均應按規約所定之區分所有權人會議決議繳納管理費，如遲繳並應按年息10％計付遲延利息。

四、系爭社區107年度管理費收費標準，二樓以上為每坪35元，面積依照建物登記面積計算。

(一)按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例參照）。

又區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；

區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，公寓大廈管理條例第27條第3項前段、第31條定有明文。

(二)系爭社區規約第3條規定區分所有權人會議：九、區分所有權人會議討論事項…應有區分所有權人過半數及其區分所有權人比例合計過半數出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之，有成功大廈規約1份在卷可佐（見本院卷第373頁）。

對照前述公寓大廈管理條例第31條規定就區分所有權人會議決議方式，得由社區規約另行規定之文義，應認系爭社區之區分所有權人會議出席及決議人數、區分所有權比例，應按上述規約之規定。

依照本院向臺南市政府函調之成功大廈104年度區分所有權人會議紀錄及出席人員名冊、104年12月19日規約新增條款（見本院卷第241至282頁），系爭社區曾於104年12月19日召開區分有權人會議，總區分所有權人數為257人，出席人數171人，會議紀錄第一案大樓調漲管理費提大會討論部分，決議「從明年度開始（日期另行公布），一樓店家調漲為每坪50元整，二樓以上住戶每坪35元整。」

。

形式上該區分所有權人會議之出席人數，並無低於上述規約之情事。

又會議紀錄既然已經載明決議之內容，係於105年度起將管理費收取標準提高如上，應認原告主張本件107年度系爭房屋管理費應按每坪35元計算，已有相當之證據支持。

如被告仍予以否認，自應由被告提出反證推翻之。

(三)被告雖為下列抗辯，但均不足採：1.被告辯稱：原告在107年5月8日公函記載105年度管理費為每坪35元，不知是有誰召開之區分有權人會議，三年來連收到通知單都沒有云云。

然上述向臺南市政府調得之系爭社區104年12月19日區分所有權人會議出席名冊，其上有被告之簽到紀錄（見本院卷第272頁），被告亦提出104年12月19日區分所有權人會議手冊及原告所發之會議公告（見本院卷第305、307頁），且被告亦當庭坦認該簽名為其所為無誤（見本院卷第324頁），顯見被告上述未發任何會議通知、原告未召開該區分所有權人會議云云，與客觀事證不合，不能採信。

2.被告另辯稱：上述會議紀錄有瑕疵，有三個版本，有一份第一頁沒蓋章、有一份最後一頁沒蓋章云云，然查本院卷附上述會議紀錄，分別為兩造各自提供、臺南市政府提供者（見本院卷第111至117、244至247、357至363頁）。

然該三份會議紀錄對於開會時間、地點、出席委員、提案討論及決議內容、臨時動議等事項均記載相同，僅臺南市政府提供之版本於首頁另有召集人、主委之簽章及所有權人數、出席人數之記載；

另被告提供之版本省略委員選舉之說明欄內容，且未經原告用印。

而一般會議紀錄本可有影本、副本、節本可提供與不同用途使用，其中或因不同用途可就非用途重點處為節要記載，故既然上述會議主要內容均相符，當不能僅以額外註記有無或委員選舉說明省略與否，即在被告並未提出其他客觀證據佐證之情況下，遽認被告所指該會議紀錄內容係為偽造云云為真實。

3.被告另辯稱：104年12月19日實際上是討論將管理費每坪從24元漲至30元云云，雖提出記載開會時間為「104年12月27日（星期六）」之區分所有權人會議開會通知單1紙為證（見本院卷第57頁）。

然該開會通知所記載之日期與104年12月19日（週日）區分所有權人會議時間不同，且當時記載張世國為主任委員，經比對前引之臺南市政府函調資料均記載104年度12月時原告之委員名單已無張世國。

佐以，被告自行提出104年12月19日召開區分所有權人之通知2紙（見本院卷第305、307頁）及原告提出與「104年12月27日」之區分所有權人會議開會通知單、格式內容完全相同，僅將日期改為「103年12月27日」（週六，104年12月27日為週日）之會議開會通知單1紙及同日由委員張世國參與之分區所有權人會議紀錄（記載調漲管理費為每坪30元）、103年度主任委員名單各1紙（見本院卷第201、205、207頁），均顯示103年12月27日系爭社區有另行召開區分所有權人會議。

與104年12月19日之區分所有權人會議不同，且調漲管理費為每坪30元之議案係於103年12月27日區分所有權人會議所討論，而非104年12月19日之區分所有權人會議之議案。

因此，被告此部分辯詞，經核對上述證據資料，應容有誤會，而不可採信。

4.按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。

但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1項規定。

公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當。

公寓大廈管理條例就違反該條例第31條規定之法律效果既未加以規定，徵諸同條例第1條第2項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」之意旨，自得類推適用民法第56條關於社團總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議之規定，本件區分所有權人會議之出席、表決數不符公寓大廈管理條例第31條規定，惟該制定收取管理費之規約決議在未經撤銷前，仍屬有效（臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第2號結論參照）。

是以，雖被告亦曾以書狀辯稱104年召開之區分有權人會議實際開會人數不足30人、無委託書，但仍通過議案，共用部分持分比例之計算方式有無符合公寓大廈管理條例第9條第1項；

偷偷調漲管理費為每坪35元，該次決議方法違法，且涉偽造文書云云。

然依照該會議簽到名冊，有數建物均為同一人所有或數人委託同一人出席之情況，故簽到名冊之戶數與實際在場人數本可能不一致，且被告亦未能具體究竟是何人未出具委託書而有非法代理之情況，故此部分辯詞，已難認定為真實。

況且，縱使系爭社區104年12月19日之區分所有權人會議決議方法違法，依照上開規定及說明，亦係屬得否撤銷該會議決議之事由，而既然兩造均未提及該次區分所有權人會議決議曾經撤銷，則該決議自然仍屬有效，被告仍應按該次區分所有權人會議給付管理費。

至被告所指該次區分所有權人會議有偽造文書情事部分，則被告就此有利其之事實，並未提出任何證據證明會議紀錄或相關文件有何偽造情事，而其所爭執原告無法提出錄音、錄影、表決結果證明等均非法定召開區分所有權人會議或決議之方式，因而不能單由此點推斷該決議並不存在。

5.至於原告是否均依公寓大廈管理條例第34條第1項規定送達並公告會議紀錄部分，依據內政部95年2月14日內授營建管字第0950800702號函所示「區分所有權人會議決議如係依條例第31條規定程序成立，其會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有權人，屬區分所有權人會議附隨之通知義務，非該區分所有權人會議決議成立之構成要件，與該會議決議之效力無涉。」

，而上述104年12月19日之區分所有權人會議決議，既然按同條例第31條召開區分所有權人會議所作成之決議，並非依同條例32條召開之區分所有權人會議，則縱使被告爭執未為公告等情為真，該決議亦不因而無效，併此指明。

(四)承上所述，原告主張依據104年12月19日系爭社區區分所有權人會議決議，被告於107年1月至6月每月應繳之管理費應以每坪35元基礎等情，應屬有據。

惟原告亦主張依據被告除系爭房屋登記面積外，另占用公設走廊3.37坪部分，亦應按每坪35元繳納管理費部分，則為被告否認。

而本院審酌下列事由，認原告主張管理費計算基礎需另計3.37坪部分，應屬無據。

1.原告107年3月28日成功107年度字第0328號發與被告之函文（見本院卷第33頁）第三點記載「收費標準依據104年度區分所有權人會議，決議管理費用35元/坪再乘以權狀總坪數計算，依此基礎收取管理費用。」

，明確提及計算管理費計算之面積為「權狀總坪數」，並非實際使用或占用之面積。

2.依上論述之系爭社區規約第10條第1項、第2項規定系爭社區之管理費應依照區分所有權人會議決議繳納及分擔，僅在第3項記載「各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定」，是以原告僅得就區分所有權人會議決議之繳費基礎下決定以何方式收取、令區分所有權人繳付管理費，而非原告得自行變動或擴張、減縮繳納管理費之計算基礎。

而既然原告自己均坦認104年度區分所有權人會議決議之計算基準為每坪35元、權狀面積，當不能由原告本於管理委員會之職責另行決議各住戶占用範圍，亦需繳付管理費。

因此，雖然卷附成功大廈106年度管理委員會第11次會議紀錄（見本院卷第169頁）第5點決議「107年度管理費收費標準。

決議：收費標準與106年相同，均依照住戶建物謄本使用面積計算。

公用面積不列入計算，惟占用者除外。」

，然占用部分收取管理費，既然未經區分所有權人會議決議，原告當不能本於自己之委員會決議即收取之。

3.是以，本院認被告本件應繳納之107年1月至6月管理費應以系爭房屋建物謄本登記面積即93.03平方公尺（計算式：90.91+2.12＝93.03平方公尺，換算約28.14坪，小數點二位以下四捨五入），每坪35元，每月應繳之管理費為985元（計算式：28.1435元＝985元，小數點以下四捨五入），是原告請求被告給付5,910元（計算式：985元×6＝5,910元）為有理由，逾此部分應屬無據。

五、被告另辯稱其曾於105年間與系爭社區前任總幹事陳政良協議，原告因被告多繳納地價稅之因素，而同意交互計算、抵銷後協議僅向被告收取每年6,600元之管理費云云，則為原告所否認，則此部分事實係屬有利於被告之部分，自應由被告負舉證責任。

(一)按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。

前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認，民法第170條規定明確。

又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限；

稱交互計算者，謂當事人約定以其相互間之交易所生之債權債務為定期計算，互相抵銷，而僅支付其差額之契約，民法第334條第1項、第400條亦規定明確。

(二)被告與陳政良間之錄音譯文1份（見本院卷第431頁）內容略為：陳政良先向被告陳述應收取之管理費為27.5坪×35元，被告則稱之前每坪僅收24元、漲價46％每坪收取35元並無道理。

陳政良則告知被告係住戶大會決定的。

被告則稱其僅願每月繳670元（每坪24元×27.5坪），而且還要精算，算清楚。

陳政良則稱「我先收這樣子，再去跟他們說明及處理。

」。

被告再稱：繳這個數額很委屈，法定空地是大廈在用，抵銷後或許不用繳670元…你給我減一些收600元就好…陳政良則稱：好拉，照你說的等語。

而由陳政良提到被告要求減少管理費乙節，已曾先表明可先收部分管理費，但還需回去跟管理委員會處理及說明乙節，足認其已表明並無實際決定權，仍須回報得原告同意始可。

另參酌一般管理顧問公司派駐之總幹事，係為協理社區庶務，應不包括涉及重要權利義務之決定權，此由被告提出之105、106年度系爭社區管理費、車管費通知單3紙（見本院卷第49、51頁），陳政良之職稱僅為「管理室經手人」，該單據需另經主任委員、財務委員簽章，足認陳政良應僅有代收管理費之職責，無而自行決定管理費如何支用、減免之權利。

因此，由上述證據觀之，陳政良不管是在言語或單據上均已表明被告所請求之事，其僅為經手人，仍須回報原告進一步處理，因此，已難認原告與被告間已經陳政良合法代理而達成協議。

又縱認陳政良最後有允諾被告要每月僅收600元管理費，但陳政良並無允諾此事之權限，業已認定如前，係屬無權代理。

依照前揭規定，在原告承認陳政良此法律行為前，該協議尚對原告不生效力，原告自不受陳政良與被告間協議之拘束。

(三)被告雖另辯稱：105年度、106年度其均僅繳納每月600元之管理費，經原告認定，且有上引之105、106年度系爭社區管理費、車管費通知單3紙為證（見本院卷第49、51頁），原告法定代理人自106年度起並未更迭，應不可推翻自己之認定云云，原告則否認此情，稱此均為陳政良之個人不當行為。

然詳究上述被告提出之所謂繳納管理費收據，其上僅有陳政良及原告之大章，其中得為原告為意思表示之代表人即主任委員或專管財務之財務委員之簽章欄位，其上簽章均付之闕如。

故單由上述證據，不能認為管理委員會委員實際上知悉，並同意此節，否則為何主任委員、財務委員未在上列單據簽名確認？且該份單據均註明管理室及管理委員會應分開存根，足認該單據實際上亦應送原告核可，而非由管理室之陳政良自行決定填載內容即可。

是被告所提此部分單據，因欠缺原告主任委員、財務委員等有權決定者之簽章，故不能認原告已經認定此收據內容無誤。

且原告亦提出陳政良所屬管理公司，因陳政良不當行為支付賠償金之轉帳傳票及存款明細查詢2紙（見本院卷第237、239頁），足認陳政良確實有未經原告同意自行支用、處分管理費之情事而經原告向所屬管理公司求償之情事，因此，由此亦難認原告本有授予陳政良可以處分管理費之權限或承認陳政良所為對管理費之處分法律行為。

(四)況且，被告雖辯稱其與原告間係屬抵銷、交互計算之契約，緣由係因被告多繳納法定空地地價稅云云，但被告並未就此提出任何證據證明。

且依照被告所辯之詞（見本院卷第35至39頁），被告實際上係因對於土地應有部分比例較高，而應按所有之土地應有部分比例繳稅，而被告所繳納之稅捐亦未經被告提出任何國家收取該筆稅捐違法之處，故在法律關係上難認被告因此受有損害。

又觀之前開民法有關抵銷、交互計算之規定，抵銷前提要件為「二人互負債務」、交互計算之要件為「兩造相互間之交易所生之債權債務為定期計算」。

但被告繳納地價稅係屬公法上債務，係依稅法規定繳納，此公法上法律關係之兩造為被告與國家（稅務單位）。

原告或系爭社區區分所有權人並不因此對被告負有債務，而既然原告或系爭社區區分所有權人未積欠被告債務，則抵銷所指之「二人互負債務」前提即不具備。

再者，原告或系爭社區區分所有權人與被告間並無具體相互交易行為，而對對方負有債務（繳納管理費係基於規約、區分所有權人會議決議，而非交易行為；

繳納地價稅係屬公法上義務，亦非交易行為），又何來因此產生定期計算契約，是被告此部分辯詞，與前述法律規定要件不符，亦無從對被告為有利之認定。

六、被告於本院審理中亦提及原告財務帳目不清楚、任意花用管理費、委員支領出席費不合理、不予被告閱覽資料，原告法定代理人背信，被告無法繳納管理費等等，惟被告所舉事由如為真，應尋其他法律關係處理，收取管理費之後之運用狀況，與定期應行繳納管理費，並非立於互為對待給付之關係，故被告此部分辯詞縱使為真，亦不能作為拒絕繳納管理費之正當理由，併此指明。

七、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項分別定有明文。

又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，亦為同法第233條第1項所明定。

查本件原告請求被告應給付之5,910元管理費，係107年1月至6月之管理費，原告就此於107年8月7日聲請支付命令（見司促卷第7頁上本院收文戳章）時，上述債務給付期限已屆期未清償，且系爭社區規約規定遲延利息為10％，亦已認定如前。

是原告僅請求本件支付命令送達翌日即107年8月29日（見司促卷第49頁之本院送達回證）起至清償日止，按週年利率10％計算之遲延利息，核與上開規定及系爭社區規約並無違背，自無不合。

八、綜上所述，原告本於區分所有權人會議決議、系爭社區規約，請求被告給付如主文第1項所示之金額及利息，尚符合規約及區分所有權人會議決議，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，因逾區分所有權人會議決議收取之範圍（除系爭房屋建物登記之面積外，另加計被告實際占用處之面積），則無理由，應予駁回。

九、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8第1項所定訴訟適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。

十、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論列，併予敘明。

、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。

又小額訴訟程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其訴訟費用額，民事訴訟法第79條、第436條之19第1項分別定有明文。

本件訴訟費用額確定為1,000元（即第一審裁判費，別無其他訴訟費用支出），且原告為一部勝訴、一部敗訴。

本院審酌原告起訴請求之金額與其經駁回部分金額之比例及利害關係，爰確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。

、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條之19第1項。

中 華 民 國 108 年 2 月 26 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 李音儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。
且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 26 日
書記官 蘇豐展