新市簡易庭民事-SSEV,112,新小,368,20230725,1

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
112年度新小字第368號
原 告 棕櫚泉三期管理委員會


法定代理人 曲庭葦
訴訟代理人 潘燕秀
潘子清
被 告 陳欣怡


上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年7月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參萬參仟參佰元，及自民國一百一十二年二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣柒佰伍拾元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）44,400元，及自民國102年5月1日起至清償日2止，按週年利率5％計算之利息。

㈡被告係門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，為原告所管理之棕櫚泉三期社區大樓（下稱系爭社區大樓）住戶，被告自102年5月起至111年7月止，均未依大樓管理規章繳納管理費，迄今己積欠44,400元（計算式：400元×111月＝44,400元）。

經原告以存證信函催討，被告均置之不理，爰依法提起本件訴訟，請求被告給付積欠之管理費44,400元。

二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠聲明：原告之訴駁回。

㈡伊購買系爭房屋時，仲介告知不需繳納管理費，也沒有收過催繳單，直到去年（111年）原告成立後才開始要繳納管理費，伊在原告成立後也有按時繳納管理費，但原告要向伊追討之前的管理費，伊認為不合理，且尚有很多住戶亦未繳納之前的管理費。

三、本院得心證之理由：㈠原告主張被告為系爭房屋之所有權人，係原告所管理之系爭社區大樓之區分所有權人，自102年5月起至111年7月止均未繳納管理費等情，業據其提出積欠管理費計算書、存證信函、棕櫚泉三期管理組織章程（下稱系爭管理章程）及管理經費收繳辦法、建物登記第一類謄本為證（司促卷第11-19、41頁），堪信為真。

而被告亦不爭執其未繳納上開期間之管理費，惟以前詞為辯。

經查：⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。

是就公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護所產生之費用，應由公共基金，或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，或依區分所有權人會議或規約負擔。

而按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之；

共有物之管理費及其他負擔，除契約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分分擔之；

98年1月23日修正施行前之民法第820條第1項、第822條第1項定有明文，修正後之民法第820條第1項、第822條第1項規定亦同此意旨。

足見共有物之管理及其管理費或其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法自治之基本原則。

而公寓大廈之區分所有權人或社區建物所有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用共有設施，應尊重全體住戶之共同意見，就共用部分管理費用之負擔，依私法自治原則，原則上係經由區分所有權人會議決議應繳納之管理費，作為公共基金，符合現代群居生活之要求。

惟在各公寓大廈之區分所有權人未依法召開會議時，鑑於現代社會中，就群居生活全體住戶間之權利義務關係實有規範之必要，以達增進大眾福祉、促進團結及一致管理之目的，若准許個別區分所有權人擅以個別原因否決規約之效力，將使公寓大廈之公共事務無從進行，有害其他大多數區分所有權人之公共利益，顯不符合現代群居生活之需要及公平正義，是公寓大廈或社區之區分所有權人如就相關權利義務關係曾為規範之決議，或事實上有相關規範之遵行行為，均應認為係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，且實際上亦經多數區分所有權人遵循多年，不論依習慣或法理，均應認為該決議事項有拘束全體區分所有權人或住戶之效力，以達管理便捷之目的，亦符合公平之精神。

⒉查系爭社區大樓於111年7月前雖未曾召開過區分所有權人會議，而依系爭管理章程之管理經費收繳辦法規定，包含店面住戶在內，每戶每月應繳納管理費300元（後詳述），事實上大多數區分所有權人均按上開管理經費收繳辦法規定繳納管理費，且收取之費用係用於支付系爭社區大樓之清潔、電梯保養、水電等公共涉之管理及維護費用等情，有管理經費收繳辦法、系爭社區大樓111年7月3日區分所有權人會議記錄、管理費追繳收據（司促卷第19、37-39頁、本院卷第39-49頁），足徵系爭社區大樓大多數之住戶區分所有權人，均同意按上開管理經費收繳辦法繳納管理費，且行之有年，已成慣習，應認為有拘束全體區分所有權人之效力，以符社區群居生活之要求，否則對之前已繳納管理費之其餘區分所有權人而言，顯非公平合理。

是以，原告請求被告給付自102年5月起至111年7月止之管理費，自屬有據。

⒊原告固主張依系爭管理章程之管理經費收繳辦法第3條「管理費收繳如下：住戶（含店面）每戶每月暫定新臺幣肆佰元整」之規定，被告於上開期間積欠之管理費應以每月400元計算云云。

然查，系爭社區大樓於111年7月前之現況，無論係一般住戶或店面住戶，每戶每月管理費均為300元，且原告於起訴前向被告或其他積欠管理費之住戶追討管理費時，亦以每月300元做為計算基準，有存證信函、系爭社區大樓111年7月3日區分所有權人會議記錄、管理費追繳收據附卷可佐（司促卷第13-15、37-39頁、本院卷第39-49頁），可見此情已行之多年，且經社區全體住戶所認同，自應認業已形成慣例而有遵守之義務。

準此，原告請求被告給付自102年5月起至111年7月止之管理費，自應以每月300元計算。

則原告得請求被告之管理費應為33,300元（計算式：300元×111月＝33,300元）。

㈡復按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期限催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文規定。

再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。

又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

民法第233條第1項、第203條亦分別明定。

查被告積欠自102年5月起至111年7月止之管理費共計33,300元，已如前述，原告依上開公寓大廈管理條例之規定，訴請被告給付積欠之管理費33,300元，即屬有據。

又系爭管理章程之管理經費收繳辦法並未明載管理費繳納期限，故原告對被告之管理費債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。

則原告請求被告給付自支付命令送達翌日即112年2月2日（司促卷第51頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息計算之利息，自屬有據，逾此範圍部分，則屬無據。

四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭管理章程規定，請求被告給付33,300元，及自112年2月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係屬民事訴訟法第436條之8第1項小額訴訟事件，所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，就原告勝訴部分，爰依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條之19第1項。

中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
新市簡易庭 法 官 陳尹捷
上開正本核與原本相符。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本庭（臺南市○市區○○路00號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。
且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
書記官 吳佩芬