新市簡易庭民事-SSEV,92,新簡,528,20040226,1

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決 九十二年度新簡字第五二八號
原 告 乙○○即邱文雄
訴訟代理人 王怡壬
被 告 甲○○
右當事人間請求返還租賃物事件，經本院於民國九十三年二月十二日言詞辯論終結，判決如左：

主 文

被告應將門牌號碼為台南市○○路○段七九一號之九號房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬叁仟捌佰貳拾貳元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決均得假執行；

但被告如於執行標的物拍定、變賣前，分別以新台幣叁萬捌仟柒佰元、貳萬叁仟捌佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。

本件原告起訴原請求：「被告應將門牌號碼為台南市○○路○段七九一號之九號房屋騰空遷讓返還原告；

被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬叁仟捌佰貳拾貳元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息；

被告應自民國九十二年九月一日起至交還房屋之日止，按月給付原告新台幣壹拾伍萬元之違約金。

」嗣於訴訟進行中，減縮聲明為請求：「被告應將門牌號碼為台南市○○路○段七九一號之九號房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬叁仟捌佰貳拾貳元」，依上開法條規定，並無不合，應予准許，合先敘明。

二、本件原告起訴主張：被告前向原告承租門牌號碼為台南市○○路○段七九一號之九號之房屋（以下簡稱系爭房屋），租賃期間自民國九十一年四月一日起至九十四年三月三十一日止，期限為三年，雙方約定押租保證金新台幣（下同）九萬元，租金（不含水電費）每月三萬元，並應於每月一日前給付，惟被告承租系爭房屋後，自九十二年四月一日起即未依約繳付租金，經原告以口頭向被告催告，被告允諾願於九十二年五月二十五日前給付租金，否則願放棄承租權，然嗣後被告仍未依約於九十二年五月二十五日前給付租金，故原告乃於九十二年五月二十六日以存證信函通知被告，請被告於函到三日內給付積欠之租金，惟被告仍置之不理。

迄九十二年八月間，被告所積欠之租金已達五個月，履經催討，被告亦僅再交付六萬元予原告，以此扣抵九十二年四、五月之租金後，被告仍積欠六月至八月三個月之租金共計九萬元。

再者，依兩造間租賃契約書第十五條之約定，被告於承租期間應自行支付水電費用，惟被告並未依約繳納九十二年一月至四月之水電費用，原告恐系爭房屋遲未繳付水電費用，將生滯納金對房屋所有權人產生具體危害，故此期間之電費共計二萬三千八百二十二元均由原告於九十二年六月三日代為全數繳付。

為此，原告於九十二年八月二十五日寄發存證信函予被告，並依民法第四百四十條第一項之規定以本起訴狀送達被告之時為終止系爭租約之意思表示，兩造間之租賃契約關係既經終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應返還原告所代繳之電費共計二萬三千八百二十二元。

為此依據租賃契約終止及不當得利之法律關係，請求判決命被告應將門牌號碼為台南市○○路○段七九一號之九號之房屋騰空遷讓返還原告及被告應給付原告新臺幣貳萬叁仟捌佰貳拾貳元。

三、被告則以：伊承租系爭房屋於九十二年三月底停業裝潢，四月底裝潢完成後要開始營業時又因ＳＡＲＳ有三個月沒有營業，重新要再營業時系爭房屋內之器具設備遭竊，伊認為係因原告在斷電後私自申請復電，使大門可開啟而導致失竊，就一直停業至今，因沒有營業收入才未按月繳付租金，但是締約當時有繳九萬元之押金在原告處，可以抵欠繳之租金。

況且，系爭房屋伊為開店營業所投資之裝潢（包括防火設備及隔間等）現在尚價值一百多萬元，當初兩造締約時並未約定若提早終止契約該裝潢應如何處理。

伊希望能另外找人承接頂下系爭房屋，以免損失裝潢之資金過鉅，但原告卻不願意，若原告不賠償伊裝潢費用伊不願意搬遷云云資為抗辯。

四、兩造不爭執之事實：

（一）被告確有向原告承租門牌號碼為台南市○○路○段七九一號之九號之房屋，租賃期間自民國九十一年四月一日起至九十四年三月三十一日止，期限為三年，雙方約定押租保證金為九萬元，租金（不含水電費）每月三萬元，並應於每月一日前給付。

此並有原告提出之租賃契約書一件在卷可稽。

（二）被告自九十二年四月一日起即未依約按月繳付租金，經原告多次催討並寄發存證信函後，至原告於九十二年九月十五日提起本件訴訟時僅再支付過二個月即六萬元之租金，其餘均尚未繳納。

此並有原告提出之存證信函一件在卷可稽。

（三）兩造約定系爭房屋之水電費用由承租人即被告自行負擔繳納，原告於九十二年六月三日確有代被告繳納電費共計二萬三千八百二十二元。

此並有原告所提出之電費收據二件在卷可稽。

五、得心證之理由：

（一）原告主張其是因被告欠繳租金，故其才於催討無效後，依租賃契約關係及民法第四百四十條第一項之規定以本起訴狀送達被告之時為終止系爭租約之意思表示，故兩造間之租賃契約關係應已合法終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

被告對於欠繳租金及受催告等事實均不爭執，惟以：伊承租系爭房屋於九十二年三月底停業裝潢，四月底裝潢完成後要開始營業時又因ＳＡＲＳ有三個月沒有營業，重新要再營業時系爭房屋內之器具設備遭竊，伊認為係因原告在斷電後私自申請復電，使大門可開啟而導致失竊，就一直停業至今，因沒有營業收入才未按月繳付租金，但是締約當時有繳九萬元之押金在原告處，可以抵欠繳之租金云云資為抗辯。

然按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

此民法第四百四十條第一項、第二項、第四百四十一條、第四百五十五條分別訂有明文規定。

再按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。

此民法第四百四十一條亦訂有明文規定。

故被告因其自己（即非可證明係可歸責於出租人即原告或第三人）之事由，不論是裝潢、ＳＡＲＳ、或遭竊等情，以致其不能為租賃物全部或一部之營業、使用或收益，依上揭法條之規定，亦均不得免其支付租金之義務。

故本件承租人即被告以此抗辯應減免繳付租金之義務，尚屬無理由，故其仍依系爭租賃契約負有定期按月給付租金之義務，其逾期未經繳納，欠繳租金之總額，又已達二個月以上之租額，且遲延給付已逾二個月者，出租人即原告亦已依法定期催告，被告仍不給付租金，原告自有權依上揭法條規定終止租賃契約關係。

（二）再者，被告辯稱其於締約時所繳納之九萬元之押租保證金，可抵其未繳之六月至八月房租，故其給付並未遲延云云。

然依兩造所簽訂之房屋租賃契約書第五條之約定：「乙方（即被告）應於訂約時，交於甲方（即原告）新台幣九萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房（店）屋後無息退還押租保證金」，可見系爭九萬元押租保證金之性質並非「租金」，而是「擔保」之性質，即係擔保於系爭契約完成（含終止或解除）時，承租人即被告應負責騰空按原狀交還系爭房屋予原告，倘未履行或系爭房屋有遭受損害時，得作為損害賠償之用，除承租人即被告確有依約定按系爭房屋之原狀騰空交還系爭房屋予原告後，被告始取得該押租保證金之返還請求權，或可於原告對之請求主張欠繳租金時得主張抵銷，然尚不得倒因為果而主張九萬元之押租保證金即可解為租金之一部份，且本件原告並未主張欠繳租金之返還請求權，故被告縱有於締約時繳交九萬元之押租保證金，亦不能阻卻解免被告欠繳租金之事實，原告主張有權依契約及民法解除系爭房屋租約，為有理由，被告此部份之抗辯亦屬不可採信。

（三）末查，原告主張系爭房屋為未保存登記建物，出租前原為空屋等情，乃被告到庭所不爭執者。

故原告主張被告應於租賃契約關係終止後將系爭房屋騰空返還予原告，惟被告則以系爭房屋伊為開店營業所投資之裝潢（包括防火設備及隔間等）現在尚價值一百多萬元，當初兩造締約時並非約定若提早終止契約該裝潢應如何處理。

伊希望能另外找人承接頂下系爭房屋，以免損失裝潢之資金過鉅，但原告卻不願意，若原告不賠償伊裝潢費用伊不願意搬遷云云資為抗辯。

然按承租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限。

承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀。

此民法第四百三十一條訂有明文規定。

再按承租人所有民法第四百三十一條第一項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支付之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還。

此最高法院三十三年上字第二三二六號著有判例可資參照。

又民法第四百三十一條第一項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。

此最高法院二十九年上字第一五四二號亦著有判例可資參照。

經查：本件被告抗辯伊為系爭房屋支出開店營業所投資之裝潢（包括防火設備及隔間等）為就租賃物支出之「有益」費用，且雙方租賃契約對此並無特別約定云云，業經原告到庭所否認，且依兩造所簽訂之租賃契約第九條約定：「房（店）屋有改裝施設之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀」、第十四條約定：「甲（即原告）、乙（即被告）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房（店）屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」

，可得知就系爭租賃房屋之改裝施設等行為究應如何處置，雙方契約尚非無特別約定，此外，被告就此亦未能舉出其他積極具體證據以實其說。

再者，上開裝潢縱確如被告所抗辯係屬就租賃物支出之「有益」費用且雙方租賃契約無特別約定者，然依上揭最高法院三十三年上字第二三二六號之判例意旨，該有益費用之償還請求權，與返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，自不得以支出之有益費用未受清償為藉口，而拒絕租賃物之返還。

故被告就此部份之抗辯，亦屬無理由，難以採信。

（四）綜上所述，本件原告依據系爭租賃契約之法律關係及民法之規定，起訴主張系爭房屋租賃契約業已合法終止，被告應返還房屋並回復空屋之原狀予原告，及主張依民法不當得利之規定，請求返還其所代被告繳納之電費二萬三千八百二十二元，即均屬有據，應予准許。

六、本判決第一項、第二項均係屬民事訴訟法第四百二十七條第一項之簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，併依職權宣告被告如於執行標的物拍定、變賣前，分別以如主文第四項所示之金額為原告預供擔保者，得免為假執行。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款，第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。

中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十六 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 林臻嫺
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
法院書記官 周信義
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日