新市簡易庭民事-SSEV,98,新簡,460,20091111,1

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
原 告 金三角辦公大樓管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國98年10月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣壹拾捌萬元及自民國九十八年三月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如於執行標的物拍定或變賣前以新台幣壹拾捌萬元為原告預供擔保，免為假執行。

事實及理由

一、本件原告起訴主張：㈠按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤之」。

又按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分攤或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、同條例第21條定有明文。

㈡緣被告高炯鐘係金三角辦公大樓之區分所有權人(門牌號碼:台南縣永康市○○路451之4號及451之6號)，原告為經合法成立之管理委員會，依據本大樓區分所有權人會議之決議，各區分所有權人應按使用坪數繳交管理費。

被告於95年間曾提出異議，希望其每月應繳納之管理費46,000元能予調降，經本大樓管理委員會於95年8月31日開會研議後，決議被告按月應繳交之管理費調降為42,000元。

詎被告自97年7月起迄97年12月底止 (共6個月)，每月僅繳納30,000元管理費，，尚積欠管理費180，000元，迭經原告催告均不獲置理，為此依法提起本件訴訟。

㈢被告以本大樓地下三樓停車場遭不明第三者（即訴外人戴明琦)長期違法占用及出租收益，影響被告權益，此與原告不作為有關，認原告對被告應負損害賠償責任。

及原告與訴外人戴明琦另案達成之和解，係獲有利益，導致被告受損害，故對原告有不當得利之債權存在，主張以對於原告之損害賠償債權及不當得利之債權與本件租金債權互相抵銷云云。

然查依公寓大廈管理條例 (下稱本條例)第9條第1項規定: 「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定。」

，本大樓地下三樓停車場因建商規劃之初即將停車權利統一規劃而與住戶訂有約定，原告縱有本大樓公共設施之管理維護權責，亦不得任意違反約定，再者原告亦曾對訴外人提出請求返還所有權之訴訟，因無法取得勝訴判決被迫撒回訴訟，絕非被告所稱之未有任何作為而放任其遭受損害，被告所言與事實出入頗大，顯不可採。

㈣被告雖以訴外人占用防空避難空間、停車通道，私劃停車位阻礙其四個車位之進出為由，指責原告未盡管理之責云云。

然觀原告之區分所有權，乃於地下三樓僅有部分區域，其餘部分為大樓全體住戶之共同持分，但兩者間並無明顯區隔，被告自行劃地為界主張權利之舉，恐與民法第820條之規定不符，故被告能否於法定共用部分單獨主張權利，恐不無疑義。

及被告以訴外人每月租金所得42,000元，扣除管理成本12,000元，認原告應負30,000元之賠償金額，另以剩餘62個車位每個車位每月500元之損失，原告總計應負每月61,000元之賠償予被告，惟如被告所言，違法占用防空避難空問、停車通道私劃停車位者並非原告，車位出租收益者也非原告，再者被告可否擁有地下三樓83個停車位之權利，實為被告與訴外人間之紛爭，被告縱有損害亦非原告造成，原告自無須負賠償之責任，被告主張全無法理依據。

㈤至被告以訴外人戴明琦占用地下三樓之共用部份，私設21個停車位出租收益，以每一車位每月租金2,000元計算，共獲利42,000元，扣除管理費用12,000元，剩餘30,000屬不當得利，應返還被告，惟訴外人戴明琦所占用者，乃大樓全體區分所有權人之共有部份，並非被告所有，而車位租金之受益者為訴外人戴明崎，亦非原告，故依民法第179條之意旨，原告並無受有利益，被告亦無受有損害，故縱使訴外人戴明琦車位出租之收益，果真存有不當得利之情事，所受利益亦應返還本大樓全體區分所有權人，被告並無任何請求之權利，現今被告主張原告應負返還不當得利之請求，顯係曲解法令。

㈥另原告與訴外人戴明琦就本大樓地下三樓共用部分，於另案達成和解，並收取訴外人給付之管理費340,200元（被告誤認為359,100元），被告主張共用部分面積被告約佔半數，此一部份之金額半數應歸被告云云。

惟查被告於本大樓地下三樓之共用部分所佔比例不過萬分之324及萬分之427，其餘均為大樓其他區分所有權人依比例持有，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

依此原告與訴外人就共用部分之使用收取管理費，其利益應歸全體區分所有權人，被告全無請求之餘地。

再者被告於兵南段356號應有停車位83位，而同段345建號共用部份面積為1689.99平方公尺中僅有停車位21位，如以被告所有之面積及車位數加以換算，二者面積差距達20坪，顯不符比例分配原則，是依被告之計算方式，被告所有之面積全為停車格位之面積，而停車格位外全屬共用部份。

若依一般平面車位之面積均為25至30平方公尺計算，被告所有之車位至多不超過51位，故以被告現有之車位數，亦足以證明被告之權益並未受有損害，自無任何損害賠償請求權。

㈦聲明：求為判決如主文所示。

二、被告答辯如下：㈠按公寓大廈管理條例第36條明訂管理委員會之職務有: 區分所有權人會議決議事項之執行。

共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

住戶違規情事之制止……等等。

再依金三角辦公大樓管理契約第4條第2項、第3項、第6項、第9項亦明訂委託企劃管理事項有:定期維護、公共設施管理、公共設施清潔維護、停車場管理等事項。

㈡被告於93年10月購得金三角辦公大樓地下二層及三層 ( 建號分別356、357)，用途為停車位及自用倉庫，其中地下三層計有停車位86個，依臺南縣政府工務局核發之竣工圖清楚標示停車位置，並依序編號。

其餘即為防空避難室，屬公共設施部分，由全體共有人按持分比例共有。

詎料地下三層防空避難室竟遭第三人長期違規佔用，並劃設21個停車位違法出租，違規停車位占用防空避難室，阻檔電梯出入、阻礙安全逃生梯之出口、且占用汽車通道、迴車道、另檔住機房出入口、並造成被告有6個停車位被檔住出路，難以使用；

由於部分停車通道與迥車道遭違法佔用，致車輛進出地下三樓甚感不便，而所剩通道太夠狹窄，錯車時險象環生。

第三人違法佔用停車位復以低價出租不明人士，車輛進出毫無管制、導致地下室宛如無人管理停車場，不明、閒雜車輛、人員得以自由進出，安全堪慮，與一般大樓門徑嚴格管制，注重安全的做為大相逕庭。

再者因不明人員、車輛進出未受管制，地下室垃圾隨處可見，蚊子叢生，每當車輛停放，車內即飛滿蚊子，教人不勝其苦。

車主因此報怨連連。

也導致部分車位乏人問津。

由於管委會不做為導致被告極大損失。

雖嗣後原告於96年8月22日、96年12月26日兩次委員會會議中決議要以刑事告訴防空避難室遭侵占，但兩次決議事項遲至今日都未處理，97年7月2日擅改以民事事件訴訟處理，所需裁判費用，卻要求被告先行墊付，否則暫緩處理，被告長期因管委會不做為，殆忽職責，已受害嚴重，訴訟費用還要求被告代墊，占盡被告便宜，心態可議。

㈢因原告長期不作為，未盡安全管制責任，致系爭大樓於98年2月23日遭不知名車輛撞壞消防泡沬管線、壓力開關、水成膜泡沬原液，全部流出，自動噴灑功能全失，由於整棟大樓之機電設備，消防噴灑馬達等價值上千萬設施，都在附近，一旦引起火災，後果不堪收拾，遂立即緊急修復，惟維修費用卻由被告負擔三分之二，管理委員會只支付三分之一。

因原告管理疏失，導致大樓設備遭破壞，卻由被告承擔大部分損失，殊為不當。

㈣況公寓大廈管理基金主要用途係維護該大樓安全、清潔、設備維修，及給付公共水電費等等，以確保大樓安全品質，讓住戶及合法使用者安心、便利使用; 區分所有權人繳交管理費，無不期待大樓管理完善，安全無虞，環境清潔，讓大樓保持最好的使用品質，然觀之金三角商業大樓之管理狀態，顯然背道而馳，本大樓基金截至96年11月30日有定期存款一千餘萬元，已收尚未兌現款60餘萬，其餘待催討達l千餘萬元，依法，管理基金只能用於該大樓相關用途，該大樓管理基金為數不少，卻不改善大樓安全維護、環境清潔、保全設施，任門徑管制鬆散，給閒雜、不明人員自由出入，地下室蚊子叢生、髒亂不堪，防空避難室遭違法佔用，卻一籌莫展，無能做為，實與收取管理基金之目的大異其趣，管委會之想法、做為，令人匪夷所思，其間與違法佔用者有否利害關係，不免留下想像空間。

㈤基於以上理由，被告對原告之不做為，導致被告嚴重損失，曾於97年5、6月問再次鄭重向管委會反應，如對防空避難室被違法佔用，地下室門徑管制，環境清潔再不做好，被告為維護自身權益，將只繳交每月12,000元，待管委會改善缺失，再按應繳數額全額繳交，詎料，被告的鄭重反應，依然無結果，被告忍無可忍，只能以減少管理費迫使管委會改善。

㈥茲因本大樓地下三樓停車場部分空問、車道、防空避難室、逃生梯出入口等遭第三者違法竊佔，劃做21個停車位出租，已如前述，原告未依據決議，依法告訴並收回遭竊佔空間，顯然有嚴重過失，應共同負損害賠償責任。

另地下室的使用，安全、便利是最主要衡量要素。

按建築技術規則，該地下三樓車道寬度必須6公尺以上，但現狀右側車道佔兩個、左側佔一個，兩側各佔去1.4公尺，車道僅剩3.2公尺，遠低於建築法標準，非但通行不便，甚至擋住逃生梯更妨礙公共安全，減低租車位意願，導致被告規劃之停車位一半無法出租，車位租金也跟著降低至每月2,000元，上開損失，亦應由竊佔人與管委會共同負擔。

㈦被告主張損害賠償部份及返還不當得利部分，經核計共計為1,726,550元，爰臚列明細及計算方式如下，並主張與本件管理費相抵銷：⑴竊佔車位以每個每月租金2,000元計算，21個車位共42,000元，扣去管理成本12,000元，剩餘30,000元屬不當得利，應歸被告，茲以97年1月起算至98年5月止，共計17個月，應返還之金額為510,000元。

⑵竊佔停車通道及防空避難室、逃生梯出入口，損害被告停車位出租價位，以每車位每月損失500元計算，83個車位扣除21位，還有62位，每月損害為61,000元，損害期間同以97年1月起算至98年5月止，共計應賠償金額為1,037,000 元。

⑶原告就違法竊佔部分，與第三人達成訴訟和解，並收取和解金估計為359,100元，因第三人竊佔之面積約半數屬被告所有，故上開收取之和解金半數即179,550元應歸被告。

㈧另原告收取管理費計算標準不一，被告地下二、三樓總共面積939.39坪，管理費42,000元，換算每坪44.7元，但同屬地下一、二樓國泰世華銀行，換算每坪所繳管理費約35元，針對收費不同，被告詢問原告理由與依據，原告置之不理，被告認為多收每坪14.7元管理費，應從94年1月l日起退還被告，總計662，832元，無法退還則應抵銷需繳管理費。

及原告迄今已繳之公共設施使用費已達2,016,000元，惟此係原告巧立明目，擅自收取，未獲區分所有權人同意，被告要求應退還，否則抵銷管理費。

及被告所有地下二樓空間，位於管委會辦公室前面，面積約50坪供原告及大樓住戶使用，前向管委會要求給付租金，原告皆相應不理，原告對被告漫無標準收取管理費，又公共設施使用費，被告主張原告應比照地下室租金，每坪200元給付被告，每月計10,000元，自98年1月起算至8月總計80,000元，應自原告收取管理費和除，亦即抵銷應繳管理費。

三、本件兩造對於下列事實均不爭執：㈠被告為金三角辦公大樓之區分所有權人之一，其於該大樓所有部分為永康市○○段357地號（即地下二層1687.73平方公尺）及356地號（即地下三層，面積1290.78平方公尺）。

㈡依據被告與該大樓管理委員會於95年8月31日達成之協議，被告就上開建物每月應分擔之管理費用為42,000元。

㈢被告自97年7月起至同年12月止，每月僅繳付12,000元之管理費，上開期間尚有管理費18萬元未付。

㈣被告所有之上開建物，均為停車空間，並規劃成停車位供出租收益。

㈤上開大樓地下三層，有二建號，一為被告所有之356建號，一為345建號，該345建號登記之用途為「共用部分」，該345建號同規劃為停車位，由第三人戴明琦經營安安停車場。

㈥原告、劉瓊璧及丙○○三人因戴明琦利用345建號經營停車場乙事，於97年7月3日向本院訴請遷讓房屋，嗣後已於訴訟中達成和解（本院97年度重訴字第201號），戴明琦同意給付原告三人340,200元。

四、本件原告主張上開事實，業據提出所述相符之金三角辦公大樓管理契約書、金三角辦公大樓管理組織章程暨管理公約、管理費積欠明細總表、存證信函、金三角辦公大樓管理委員會第12屆第2次委員會會議紀錄為憑，復為被告所不爭執，可信為真正。

本件兩造對於被告積欠原告管理費18萬元未付之事實均無爭議，但對被告可否以不當得利債權及侵權行為損害賠償債權與本件管理費債權互相抵銷乙節，容有爭議，是本件爭點厥為：被告對於原告是否有不當得利債權（金額359,000元）及損害賠償債權（1,216,550元）及該債權可否與本件管理費債務互相抵銷？經查：㈠損害賠償債權部分：⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。

至於相當因果關係之認定，應以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察之基礎，倘就該客觀存在之事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，始得謂行為人之行為與被害人所受損害間，具有相當因果關係。

苟無此一行為，固不能發生此項損害；

倘有此一行為，通常亦不致發生此種損害時，自無因果關係存在。

⒉本件系爭辦公大樓地下三層，分為二建號，一為被告所有之356建號，一為345建號，其中345建號登記用途為「共用部分」，但現況係規劃為停車位，由第三人戴明琦經營安安停車場等情，為兩造不爭之事實，復有建物登記謄本及經本院到場履勘在案。

是被告上開指稱系爭辦公大樓遭第三人違法竊佔部分，即為第三人戴明琦於系爭辦公大樓地下三層之345建號經營安安停車場部分，合先說明。

⒊查第三人戴明何以能於系爭辦公大樓地下三層之345建號「共用部分」經營停車場乙節，經本院調閱另案97年度重訴字第20 1號遷讓房屋卷證查知，起造系爭辦公大樓之建商南品建設股份有限公司（下稱南品公司），於預售之初，即於買賣合約書第1條明定，買賣範圍不包含地下室並要求買受人書立切結書同意地下一、二、三層（不包含公共設施）之使用權屬歸南品公司保管使用，，並擁有永久使用權，嗣後南品公司與台灣三泰公司簽立買賣契約，並將上開使用權移轉予台灣三泰公司，台灣三泰公司再與戴明琦即安安停車場簽訂租賃契約書，於上開345建號營業。

該大樓嗣後興建完成，並成立管理委員會後，原告因對於345建號部分無法加以管理，遂於96年8月22日之管理委員會達成訴訟決議，訴請第三人戴明琦遷讓345建號，訴訟中原告方面礙於上開買賣合約書之約定及切結書效力，乃與戴明琦達成和解，由第三人戴明琦以分期方式共給付管理費340,200元，此有該卷相關事證及和解筆錄可查。

由此可見，第三人戴明琦於上開345建號經營停車場，非無法律上之權源，亦非原告怠於維護、管理大樓所致，縱然被告經營之停車位，因第三人利用車道、防空避難室及逃生梯出入口等處規劃停車位出租，而影響他人承租意願，導致出租不易及租金降低，均與原告無關，二者間並無因果關係存在。

被告片面以原告有不作為及疏於管理之情，主張原告對於其無法出租收益之停車位損失負賠償責任，或應將第三人戴明琦交付之管理費，一半分歸被告取得，均屬無據，不足憑採。

㈡不當得利債權部分：⒈次按不當得利乃對於違反公平原則之財產變動，剝奪受益人所受利益，以調整其財產狀態為目的，並以無法律上之原因而受利益致他人受損害為基礎，依法律之規定而發生債的關係，倘無損害（既存財產之積極減少或應得利益之消極喪失）即無由成立不當得利，此觀民法第179條規定自明。

⒉被告同以原告疏於作為，任令第三人戴明琦將345建號規劃成21個停車位出租收益，乃以每車位每月租金2,000元，計算21個車位共收益42,000元，扣除管理成本12,000元，剩餘30,000元應屬不當得利，請求原告負返還之責。

然依上開說明，第三人戴明琦於系爭辦公大樓地下三層之345建號經營安安停車場，係有法律上原因，非無法律上原因，再者利用345建號規劃成21個停車位，出租收益之主體係安安停車場，並非原告，縱被告因此財產權受有損害，而有不當得利債權可行使，亦應向受有利益之第三人請求返還，與原告無涉。

五、綜上所述，本件被告對於原告負有18萬元之管理費債務，且依上開調查之結果，被告對於原告並無損害賠償債權或不當得利債權，是被告主張抵銷乙節，即非可採。

從而，原告依據公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被告給付管理費18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98年3月9日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，均有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、答辯或舉證，核與判決結果均無影響，已無論述必要，併此敘明。

七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事訴訟法第87條第1項定有明文。

本件除原告支出第一審裁判費1,880元外，兩造未有其餘費用支出，是本件訴訟費用額確定為1,880元。

及本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，另被告已陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條、第389條第1項第3款、第392條第2項及第3項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 11 月 11 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 許蕙蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 11 日
書記官 黃浤秝