新市簡易庭民事-SSEV,104,新簡,256,20150831,1

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
104年度新簡字第256號
原 告 盧正興
被 告 陳姵羽
兼上一人之
訴訟代理人 郝家榮
上列當事人間請求撤銷買賣契約等事件，經本院於民國104年8月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國(下同)102年8月5日與被告陳姵羽訂定台南市○○區○○○街000巷00號不動產(以下簡稱「系爭不動產」)預訂買賣契約書與借屋裝修同意書，並於同年12月10日訂定不動產買賣契約書，雖在103年1月8日指定將不動產轉移登記為被告郝家榮所有，並有允許約定。

然在102年9月24日由被告陳姵羽擅自指定將不動產設定轉為被告郝家榮所有則不在契約容許之約定。

又被告陳姵羽與郝家榮在未經原告同意裝修前逕自大幅裝修，包含一樓、二樓地板、浴室等，已違反借屋裝修同意書第五項規定修繕項目需經賣方同意，致遭國稅局以不正當租稅規避為由罰款。

另不動產買賣契約書訂有保密責任，也擅自揭示他人，致原告權益受損，爰依法起訴請求如聲明所示。

（二）並聲明： 1.請求撤銷原告與被告間不動產預定買賣契約及不動產買賣 契約，並恢復不動產所有權登記為原告所有。

2.訴訟費用由被告負擔。

二、被告則辯以：

（一）系爭不動產之買方立契約書人為被告陳姵羽，但產權移轉登記由陳姵羽指定為被告郝家榮，代書簽約時有告知原告，且未違反不動產預訂買賣契約書及不動產買賣契約書之任一條約。

（二）系爭不動產他項權利部於102年9月24日設定普通抵押權予被告郝家榮，此乃被告截至102年9月17日共轉帳100萬元自備款予原告之擔保品，係被告自保方式，以防原告違約。

（三）原告出示借屋裝修同意書乃同意被告裝修房屋，內容無提及需原告同意裝修項目才可裝修，原告為撤銷不動產買賣契約，刻意曲解借屋裝修同意書內容，其錯誤認知實不足取。

（四）簽訂不動產預訂買賣契約書後，該契約書隨即由代書收去，被告均無留存正副本，何來擅自揭示他人之說。

（五）綜上所述，原告主張無理由，欠缺事實及法律依據。

（六）並聲明：1.請求駁回原告之訴。

2.訴訟費用由原告負擔。

三、法院之判斷

（一）經查，原告主張與被告陳姵羽買賣系爭房屋，並簽立不動產預定買賣契約書、借屋裝修同意書之事實，業據其提出不動產預定買賣契約書、借屋裝修同意書、不動產買賣契約書、系爭不動產(含建物及基地)登記謄本及異動索引、財政部南區國稅局函文暨違章案件罰鍰繳款書、裁處書、訴願答辯書等文件為證，而被告就與原告成立買賣系爭不動產一事不為爭執，是依上開證據調查結果，自堪信原告此部分之主張為真實。

是本件兩造爭執點在於：①系爭不動產於102年9月24日設定抵押權予被告郝家榮是否合法？②被告裝修系爭不動產是否違反兩造間之借屋裝修同意書約定？③被告是否有違反保密協議？本院析論如下：

（二）系爭不動產於102年9月24日設定抵押權予被告郝家榮是否合法？1.經查，依系爭不動產異動索引資料顯示102年9月24日是就系爭不動產之他項權利部進行異動，即設定抵押權予被告郝家榮，此為兩造所不爭執。

另依不動產異動索引紀錄可知，系爭不動產所有權於103年1月8日始移轉登記予被告陳姵羽，換言之，設定抵押權予郝家榮時所有權人為原告而非被告陳姵羽。

依經驗及論理法則，僅於不動產所有權人親自辦理或取得其同意時，地政機關始受理不動產抵押權設定登記，故系爭不動產於102年9月24日設定抵押權予被告郝家榮，當係由原告親自辦理或得原告同意後才能完成抵押權設定登記，當時被告陳姵羽非所有權人無權提供系爭不動產作為抵押物供郝家榮為抵押權設定登記。

從而，原告主張被告陳姵羽擅自指定將系爭不動產由被告郝家榮設定抵押權一事，實與系爭不動產所有權登記情形、經驗及論理法則相違。

復查，原告亦未指明兩造契約中有不得將系爭不動產設定抵押權予立約當事人以外第三人之明確約定，故原告主張無足採信。

（三）被告裝修系爭不動產是否違反兩造間之借屋裝修同意書約定？1.依兩造簽立借屋裝修同意書第五條約定「買方整修或提前居住前，得先檢視確認屋況，除賣方同意修繕之項目及證明非因買方施工破壞之既存瑕疵外，施工後不得要求賣方做任何修繕，點交日期屆至時，視同不動產已點交買方，買方無任何正當理由不得延遲結案。」

，觀察此條約定內容可知，兩造係約定除賣方同意修繕部分或房屋既存瑕疵部分，得要求賣方負修繕責任外，其餘瑕疵不在賣方負責修繕範圍內之不動產瑕疵修繕責任約定。

至於買受人就各裝修範圍、項目是否須取得出賣人同意，並非該條約定意旨。

是原告以該條聲明被告未經原告同意逕自大幅裝修系爭不動產屬違約之主張，並不可採。

（四）被告是否有違反保密協議？1.按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」民事訴訟法第277條前段定有明文；

「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」

最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照。

是原告就起訴主張之權利、事實須先盡舉證之責，倘原告未能舉證即應由原告負擔舉證責任之不利益。

2.查，原告主張被告違反不動產買賣契約書內保密責任約定，並擅自將買賣內容向他人揭示。

然原告未明確指出兩造簽立之不動產買賣契約何條款內容明確約定雙方就買賣契約內容有保密責任，且就被告有違反保密協議擅自向他人揭示買賣內容之主張未舉證以實其說，依上揭舉證責任分配原則說明，當由原告負擔舉證責任之不利益。

（五）綜合上述，原告主張事項皆無理由，是聲明撤銷與被告間之不動產預定買賣契約、不動產買賣契約，並恢復不動產所有權登記為原告所有之請求均無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；

民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。

經核本件訴訟費用為新台幣(下同)5400元（即第一審裁判費5400元），應由敗訴之原告負擔，爰確定如主文第2項所示。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官 任婉筠