新市簡易庭民事-SSEV,109,新簡,233,20210326,1

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
109年度新簡字第233號
原 告 內庄朝天宮

代 表 人 張春長
訴訟代理人 王燕玲律師
被 告 楊金蟬

訴訟代理人 楊淑惠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年2月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地上(部分坐落於同段○○○地號及○○段○○○地號土地)，如附圖即臺南市麻豆地政事務所民國一百零九年九月三十日複丈成果圖所示編號（Ａ）部分，面積十四點九七平方公尺之未保存登記建物，騰空並遷讓返還予原告。

被告應自民國一百零八年一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)兩造於民國106年10月1日就坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如臺南市麻豆地政事務所複丈日期109年9月30日之109年8月29日法囑土地字第7500號複丈成果圖(即附圖)所示，面積14.97平方公尺之未保存登記建物，以原告為出租人，被告為承租人訂立租賃契約，租賃期間自106年10月1日起至107年9月30日止，每月租金新臺幣(下同)2,000元。

嗣租期屆至，因房屋老舊不耐地震，原告通知被告應返還系爭房屋，然被告迄今仍未返還，依民法第455條、租約第12條前段規定，請求被告清空返還系爭房屋。

又被告自107年10月1日起因系爭租約到期，屬無權占用系爭房屋，乃無法律上原因受有使用系爭房屋利益，致原告受損害，而原告通融被告搬遷期限延至107年11月30日，是依民法第179條及租約第12條第3項約定，請求被告自108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告4,000元相當於租金不當得利。

(二)被告稱自訴外人楊○○買受系爭房屋，並提出訴外人楊○○書立賣渡證書(下稱系爭賣渡書)為據，主張系爭房屋為被告買受擁有。

然楊○○到庭證稱表示不知悉系爭房屋為何人搭建，則楊○○未取得事實上處分權，顯無權出售系爭房屋予被告，被告無取得權利可能。

又被告稱系爭租約遭原告偽造，然被告於其告訴之臺灣臺南地方檢察署(臺南地檢署)109年度他字第2825號偽造文書案開庭時，已承認簽屬系爭租約時，租約內容記載完整，於當場簽屬完成後即持一份正本保管至今，且被告經營農藥行並曾擔任原告宮廟委員，非智識淺薄之人，自無受詐騙可能，被告就取得系爭房屋事實上處分權，及系爭租約為原告偽造等辯詞應負舉證責任。

系爭房屋於107年9月30日租期屆至，原告未再向被告收取租金，並於107年10月18日函知被告因房屋老舊，近年地震頻繁，請求被告於107年11月30日前遷讓返還系爭房屋，原告僅於通知不在續租後依租約第12條收取延期搬遷之租金，嗣多次請求被告搬遷，被告均置之不理，是系爭租約已終止，非不定期租約，系爭租約既已屆期終止，自得請求被告遷讓返還系爭房屋。

(三)並聲明：1.被告應將坐落臺南市○○區○○里○○000地號土地上，如附圖(A)所示未保存登記建物，面積14.97平方公尺，騰空遷讓返還原告。

2.被告應自108年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告4,000元。

3.訴訟費用由被告負擔。

二、被告之答辯：

(一)系爭房屋為被告於58年7月4日向楊○○購買，有系爭賣渡書為證。

原告自95年9月23日始與被告訂立基地租用合約書，兩造於106年間因原告代表人張春長與訴外人楊素珠將系爭房屋坐落基地(下稱系爭基地)租金由每月500元，逕自調漲至每月2,000元，經被告向大內區調解委員會聲請調解，擇日簽訂系爭租約，簽約時被告曾質疑未使用以往之基地租用合約書，楊素珠以買不到基地租用合約書為由，改用房屋租賃契約書即系爭租約代替，誘導被告陷於錯誤於系爭租約上簽章。

嗣張春長於系爭租約變造其中第22條「以上地上物房舍承租於楊金蟬先生」約定，再持系爭租約請求被告遷讓返還系爭房屋，原告使被告陷於錯誤於包含系爭房屋租賃關係之系爭租約上簽章，且系爭租約第22條乃事後加註，其上僅有原告關防及張春長騎逢章，無被告蓋章確認，顯係原告將基地租賃關係變造為系爭房屋租賃關係，系爭租約表彰之租賃關係應自始無效。

系爭租約於107年9月30日屆滿後，應從定期租賃轉換為不定期租賃關係，被告仍有權繼續承租系爭基地，原告無權請求被告遷讓返還。

(二)並聲明： 1.原告之訴駁回。

2.基地租金應以不超過申報地價總價年息10％為限。

3.訴訟費用由原告負擔。

三、得心證之理由：

(一)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第450條第1項、第455條前段分別定有明文。

次按，就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號民事裁判同此見解）。

又違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院84年度台上字第2483號、91年度台上字第2154號判決同此見解）。

是事實上處分權之讓與，以有讓與合意及標的物之交付為要件；

亦即需原所有權人或事實上處分權人與受讓人間有讓與不動產事實上處分權之合意，並將標的物交付予受讓人，始生事實上處分權移轉之效力。

另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段明文規定。

而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。

(二)原告主張出租系爭房屋予被告，因租約期滿不願再出租，請求被告遷讓返還系爭房屋云云，為被告否認，並以前詞置辯。

查：⒈被告主張系爭房屋乃購自楊○○，被告僅向原告承租房屋坐落之系爭基地，原告無權請求被告遷讓返還系爭房屋云云。

惟系爭房屋為坐落原告所有臺南市○○區○○段000地號土地及鄰地上之如附圖所示之未保存登記建物，為兩造共同指認且不爭執，有本院109年9月30日勘驗筆錄、臺南市麻豆地政事務所109年12月28日所測量字第1090122641號函檢附之複丈成果圖(即附圖)在卷可參。

被告以系爭賣渡書及聲請楊○○到庭作證等方式舉證；

觀楊○○書立之系爭賣渡書記載：「鄙人搭建在內庄朝天宮所有地內(廟邊路南)房屋壹間(楊合西鄰)門牌內郭村172號之內，今以新台幣玖仟元正賣渡與台端，其代款即日親自接領足訖，自即日起該房屋歸台端取得掌管而其基地一切使用權亦歸台端，鄙人日後對該地斷不得再主張任何權利之事，口恐無憑，特立賣渡證書一紙…備註 該房屋原向施○○買」；

又楊○○到庭證稱：「系爭房屋我也是向別人買的，買了以後一、二年就出賣給被告。

我是跟私人購買、不是跟原告購買的」、「(原告訴訟代理人問：系爭房屋是否證人蓋的？)不是」、「(原告訴訟代理人問：是誰蓋的？)很久之前的事情，我也不知道是誰蓋的」，分別有系爭賣渡書、本院109年8月12日言詞辯論筆錄在卷可考(新簡字卷第61、128-129頁)。

依此，楊○○雖書立系爭賣渡書予被告，然系爭房屋並非楊○○搭建，則楊○○顯非該房屋之原始起造人，無從取得屬未保存登記建物之系爭房屋所有權。

又系爭賣渡書記載楊○○自施○○買系爭房屋，惟楊○○亦證稱不知道系爭房屋由何人起造等語，可推知施宏亦非必為該房屋之原始起造人，則楊○○既非系爭房屋原始起造人，就房屋無所有權，亦非必可自有事實上處分權人處受讓系爭房屋，楊○○是否確實取得系爭房屋事實上處分權，已可置疑，非可確信。

循此，楊○○就系爭房屋並無所有權，亦無事實上處分權，自無法將系爭房屋所有權或事實上處分權轉讓予被告。

是以被告提出系爭賣渡書主張為系爭房屋所有權人或事實上處分權人，尚乏實據，難以採認。

⒉被告另主張原告以房屋租賃契約書誤導被告，使被告陷於錯誤簽章，及系爭租約第22條上僅有原告關防與其代表人印章，乃原告自行加註變造，系爭租約自始對被告不生效力云云。

惟被告於本院審理時稱：「被告是因為相信廟方，所以簽約後就收起來」，而被告提出系爭租約影本內已有租約第22條「以上地上物房舍承租於楊金蟬先生」約定記載，有本院110年2月19日言詞辯論筆錄、系爭租約影本在卷可稽(新簡字卷第180、71頁)，可知系爭租約簽約後即由被告自行收藏，未再由原告經手，既然被告持有之租約影本內已有第22條約定之記載，原告自無簽約後再變造租約內容之可能。

則系爭租約第22條於被告簽約時即已存在，被告稱原告變造租約內容，並無依據，不可採認。

又被告稱原告未如往昔使用基地租用合約書，而是以房屋租賃契約與被告簽訂系爭租約，乃使被告陷入錯誤於系爭租約上簽章云云，然租賃契約實質上以實際約定內容為準，與形式上租約名稱並無關聯，被告承租範圍是否包含系爭房屋，於系爭租約約款已記載明確，被告於簽約時就契約內容應詳實審核，無法僅以使用租賃契約書為「基地租用合約書」或「房屋租賃契約書」即可推認被告因此陷於錯誤而簽立系爭租約。

況原告就被告承租系爭房屋已提出系爭租約為憑，依上開舉證責任分配原則說明，被告就否認系爭租約效力或真正之主張應負舉證之責。

然被告就所辯之舉證未尚充足，其主張系爭租約有變造情形及因陷於錯誤簽立系爭租約云云，均無依據，無足採認。

⒊系爭租約租賃範圍包含附圖所示之系爭房屋，而租約於107年9月30日已屆滿，原告以函文通知被告於107年11月30日前將系爭房屋淨空歸還，有房屋租賃契約書、原告管理委員會107年10月18日107內管春字第10700011號函等件附卷可參(新簡字卷第19-27、105頁)，可知系爭房屋租賃期間到期後，原告不願再續租，兩造間就系爭房屋租賃關係已終止，被告迄今仍占用系爭房屋，依上開民法第455條前段規定，原告請求被告返還租賃物即系爭房屋，核屬有據，應為准許。

(三)復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段有明文規定。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院72年度台上字第4012號判決參照）。

查兩造之系爭租約業已終止，已如前述，是被告於系爭租約終止後繼續占用系爭房屋，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋之損害，依前揭規定及判決意旨，原告自可請求被告返還相當於租金之不當得利。

又兩造約定租金每月為2,000元，有系爭租約附卷可查(新簡字卷第21頁)，是被告占有使用系爭房屋所受之利益應以每月2,000元為度。

從而，原告請求被告應自108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2,000元，為有理由，應予准許。

(四)再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第250條第1項、第2項、第252條分別定有明文。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。

而當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；

約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。

又違約金之約定係為確保債務之履行，依其性質可分為賠償額預定性之違約金與懲罰性之違約金，前者乃事先預定其契約不履行之賠償總額；

後者則為嚇阻違約而為此處罰之約定，具制裁之性質。

是以在酌減違約金時，若屬賠償額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主要之酌量標準；

若屬懲罰性之違約金，則除應依一般客觀事實、社會經濟狀況酌定外，亦應參酌當事人所受損害情形，始符違約罰之目的，不能因當事人尚得請求損害賠償，即可任意酌定（最高法院91年度台上字第666號判決意旨參照）。

查：⒈系爭租約第12條第3款約定「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍(未足一個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止」，觀諸前開約定文意，對於該條所定違約金之性質並無特別之約定，依民法第250條第2項之規定，系爭租約第12條第3款所定違約金，自應視為因不履行而生損害之賠償總額，即賠償額預定性之違約金。

⒉本院審酌原告於被告未將系爭房屋遷讓返還時，所受之損害為未能就系爭房屋為使用、收益，及訴請被告將系爭房屋遷讓返還所需支出之費用或損失租金之利息、轉投資收益等，並審酌就未能使用收益系爭房屋部分，原告已請求被告給付相當於租金不當得利，原告所受損害僅租金利息之損失，另衡量目前利率長期低迷，依臺灣銀行公告存款利率未達週年利率1％，及路邊店面待租期間甚長，系爭房屋每月租金僅2,000元，每月可孳生利息甚微等情，認為按相當月租金額一倍(即2,000元)計算違約金，顯然過高，爰將前開違約金酌減至0元，以符社會經濟狀況與客觀環境狀態。

準此，原告請求被告給付自108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，以相當月租金額一倍即2,000元計算之違約金，核非適當，不予採認。

(五)綜上，系爭租約已屆期終止，原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依不當得利法律關係、系爭租約有關違約金之約定，請求被告自108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,000元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序之簡易事件，所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果。

六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。

本件原告之訴一部為有理由、一部無理由，本院審酌原告敗訴部分為請求被告給付違約金，而本訴中請求被告給付違約金乃依民事訴訟法第77之2條第2項規定不併算訴訟標的價額之附帶請求，即原告敗訴部分之請求未列入訴訟費用徵收之計算基礎，故認第一審訴訟費用仍由被告負擔為合理。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 3 月 26 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 26 日
書記官 徐毓羚