新市簡易庭民事-SSEV,110,新簡,83,20210520,1

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
110年度新簡字第83號
原 告 陳致銘
訴訟代理人 陳運如
被 告 陳雪蓮
訴訟代理人 蔡文斌律師
林亭宇律師
林冠廷律師
許依涵律師
被 告 齊競文
上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國110年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告陳雪蓮應將坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A（面積九十平方公尺）、編號B（面積一百三十平方公尺）建物，均予以拆除，並將該部分土地返還原告。

被告齊競文應自坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A（面積九十平方公尺）、編號B（面積一百三十平方公尺）建物即門牌號碼臺南市○○區○○里○○○○○○號建物遷出。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告陳雪蓮負擔百分之九十，餘由被告齊競文負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、被告齊競文經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第436條第2項準用同法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為原告、被告陳雪蓮及其餘共有人所共有，經本院以106年度訴字第1791號判決變價分割系爭土地後，由原告透過法院之強制執行程序拍定取得（下稱系爭執行程序），而為系爭土地之所有權人，被告陳雪蓮則為未辦理保存登記如附圖所示編號A（面積90平方公尺）建物、編號B（面積130 平方公尺）鐵皮倉庫即門牌號碼臺南市○○區○○里○○00○0號建物（下稱系爭建物）之事實上處分權人，嗣被告陳雪蓮將系爭將物出租予被告齊競文，其等未得原告之同意，亦無任何合法權源，無權占用原告所有系爭土地，已妨礙原告就系爭土地之使用、收益，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，將系爭占用之土地返還予原告等語。

並聲明：被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A（面積90平方公尺）、編號B（面積130平方公尺）建物拆除，並將該部分土地返還原告。

三、被告方面：㈠被告陳雪蓮則以：系爭建物原為被告陳雪蓮之父所出資興建未辦理保存登記之建物，而具有事實上處分權，嗣被告陳雪蓮之父死亡後，由被告陳雪蓮繼承系爭建物及成為系爭土地之共有人之一，而系爭建物於興建時，其他共有人並未為反對之意思表示，已屬默示之同意，因此系爭建物與系爭土地應有民法第425條之1之適用，原告應默許被告陳雪蓮之系爭建物於系爭土地上使用；

另原告透過拍賣程序取得系爭土地之所有權時，即已知悉系爭土地上之系爭建物，不在拍賣範圍內，且亦知悉系爭建物現出租予被告齊競文使用，原告猶出價購得，顯係默認系爭建物之所有人得於系爭建物可使用年限內，繼續使用系爭土地，而有成立租賃關係之意，而可類推適用民法第425條之1規定等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告齊競文未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由：㈠系爭土地經本院以106年度訴字第1791號判決變價分割後，原告經系爭執行程序取得系爭土地之所有權，而系爭建物坐落於系爭土地上，原為被告陳雪蓮之父所出資興建，嗣被告陳雪蓮之父死亡後，由被告陳雪蓮繼承，現為系爭建物之事實上處分權人，並出租予被告齊競文使用等情，業據原告提出土地複丈成果圖、系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（見新司簡調卷第20頁至第21頁），並經調取本院106年度訴字第1791號、108年度司執字第10736號全案卷宗核閱無訛，且為原告、被告陳雪蓮所不爭執，又被告齊競文經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，本院審酌原告所提證據及本院依職權所調取之卷證資料，上開事實堪以認定。

㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。

本條之立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。

該條文所謂「土地及房屋同屬一人」應包括 「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。

又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有，及實務對違章建築賦予事實上處分權之內涵。

基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院109年台再字第18號判決參照）。

是以，民法第425條之1第1項固可適用於「土地及房屋同屬相同之共有人」或「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情況，惟均需以坐落於該土地之房屋，前經土地之全體共有人同意興建始足當之，蓋若未經土地之全體共有人同意，則土地之共有人之一本可依民法第767條第1項、第821條規定請求拆除房屋並返還占用之土地予全體共有人，則此情況下，倘因土地及房屋分開或先後出賣，反遽論土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地，無疑架空原土地共有人之所有權權能，更侵蝕土地承買人之權益，顯非事理之平。

至全體共有人之同意，係明示同意或默示同意，則非所問。

經查：⒈被告陳雪蓮固原為系爭土地之共有人及系爭建物之所有人，系爭土地嗣由原告經系爭執行程序拍定取得，惟揆諸前揭說明，被告陳雪蓮需先舉證證明系爭建物乃係經系爭土地原共有人全體同意而興建，惟迄至本件言詞辯論前，被告陳雪蓮僅泛泛指稱其父於興建系爭建物時，其他共有人並未表示反對，已屬默示同意云云（見本院卷第24-2頁、第34頁），然被告陳雪蓮上開所稱充其量僅可認定系爭土地之原共有人屬單純沉默，此與默示之同意尚屬有間，是被告陳雪蓮既未能提出有何舉動或其他情事，足以間接推知系爭土地拍賣前之其餘原共有人有何默示成立分管契約，允許由其父興建系爭建物，而有合法占有權源之情，則被告陳雪蓮主張本件系爭建物與系爭土地有民法第425條之1之適用云云，難認有據。

⒉至被告陳雪蓮復主張系爭執行程序之拍賣公告業已載明「系爭土地上有建物、道路，部分雜草及果樹，系爭土地位置為裡地。

惟實際使用情況，應買人請自行查證。

前述地上建物、雜竹林及果樹等均不在本件拍賣範圍內，其所有權歸屬及占用土地之法律關係不明，拍定後不影響原有法律關係，拍定後不點交」，因此系爭土地之受讓人即原告與被告陳雪蓮間，自應有民法第425條之1規定適用之餘地云云（見本院卷第24-3頁）。

惟依上開拍賣公告所示，僅可認定系爭建物非屬系爭執行程序之拍賣範圍，因此原告不因拍定取得系爭土地當然取得系爭建物之事實上處分權，且就系爭建物之法律關係不受拍定影響，因此系爭建物不因系爭執行程序，改變其占有權源合法性之認定。

而本院前既已認定，被告陳雪蓮無法舉證興建系爭建物時，已取得系爭土地原其餘共有人之同意，而具有合法之占有權源，自不因系爭土地嗣遭變價拍賣而有所不同，是被告陳雪蓮上開主張，難以採為對其有利之認定；

至被告陳雪蓮另主張原告於拍定取得系爭土地前，既已知悉系爭建物出租予被告齊競文，猶出價購買，顯有默認系爭建物使用人可繼續使用系爭土地，而可類推適用民法第425條之1規定云云（見本院卷第24-3頁），惟按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。

得否類推適用，應先探求法律規定之規範目的，再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項（最高法院108年台上字第2538號判決參照），而民法第425條之1係以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為其要件，此與土地受讓人是否知悉土地上之建物有他人承租與否無涉，是被告陳雪蓮執此主張，容有對法律條文有所誤會，本院自無從加以比附援引。

⒊從而，原告為系爭土地之所有人，被告陳雪蓮未能舉證證明其所有之系爭建物占有系爭土地有何合法權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告陳雪蓮將系爭土地上之系爭建物拆除，將系爭占用土地返還原告，為有理由，應予准許。

㈢按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。

倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行（最高法院102年度台上字第232號判決參照）；

又按遷出為拆屋還地之階段行為，是拆屋還地之聲明當然包含遷出在內（最高法院89年度台上字第318號判決、87年度台上字第1276號判決參照）。

被告齊競文現承租系爭建物，對系爭建物及坐落土地有事實上之管領力，惟被告齊競文僅為系爭建物之承租人，並非事實上處分權人，業經本院認定如前，依前開說明，原告雖未聲明請求被告齊競文自系爭建物遷出，然其對被告齊競文主張拆屋還地之聲明既包含遷出，而此遷出之聲明可達排除侵害之目的，自應允許，至逾越此範圍之請求，難認有據。

五、綜上所述，原告本於民法第767條第1項之規定，請求如主文第1項所示被告陳雪蓮應將系爭建物拆除，將系爭占用土地返還原告，另請求如主文第2項所示被告齊競文應自系爭建物遷出，均應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；

共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。

但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔；

法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第85條第1項、第87條第1項分別定有明文。

本件原告雖一部勝訴、一部敗訴，惟原告僅係就請求被告齊競文應將系爭建物拆除，且將系爭占用土地返還原告部分敗訴，是訴訟費用仍應由被告依敗訴比例各自負擔為適當，爰依職權確定本件訴訟費用之負擔如主文第4項所示。

七、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所定適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第87條第1項。

中 華 民 國 110 年 5 月 20 日 新市簡易庭 法 官 施志遠以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中 華 民 國 110 年 5 月 20 日
書 記 官 李慈容
附圖：臺南市玉井地政事務所土地 複丈成果圖