新市簡易庭民事-SSEV,111,新簡,408,20221223,1

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
111年度新簡字第408號
原 告 康昭明
訴訟代理人 葉賢賓律師
被 告 趙士涵

上列當事人間給付租金事件，經本院於中華民國111年11月24日
言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟柒佰玖拾元由原告負擔。

事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺南市新化區新安段801(面積：199.32平方公尺；
權利 範圍：1/2)與同段804地號（面積：20.06平方公尺；
權利範圍：1/2)土地二筆（下合稱系爭土地），以及上開土地上佇立之未保存登記建物即二層樓房屋1楝（下稱系爭建物；
門牌號碼：臺南市○○區○○街000號），均由原告所有。
嗣 原告因房地稅欠稅事件，遭訴外人法務部行政執行署臺南分署(下稱行政執行署)查封系爭土地及系爭建物，並於民國109年3月10日以行政執行署107年度房地稅執特專字第16142號將系爭建物拍賣，且由被告拍定取得。
㈡承上述，行政執行署僅將系爭建物拍賣予被告，拍定後造成系爭土地與建物呈現所有權人不一致之狀態，進而形成法定租賃關係，被告既為系爭建物所有人對此應有給付租金之義務存在。
行政執行署業以109年6月8日南執仁107年度房地稅執特專字第00016142號函通知原告，嗣兩造於109年6月10日協議點交系爭建物，系爭建物所有權已移轉予被告。
系爭土地係屬都市計劃之商業用地，且周圍有許多行政機關、市場設立於此，足見該地點生活機能良好，實為新化區中心地帶，核其經濟繁榮狀況，該租金計算以土地公告現值10％計算，方能體現系爭土地之經濟價值。
參酌臺南市新化地政事務所111年7月20日法囑土地字第382號複丈成果圖(即附圖)測量結果，系爭建物分別占用系爭801地號土地面積21.31平方公尺(即附圖編號A部分)；
占用系爭804地號土地面積18.75平方公尺(即附圖編號B部分)為計算基礎，被告應給付自取得系爭建物翌日(即109年6月11日)起至本件起訴日(即111年4月6日)止，共665天，按系爭土地公告現值10％計算之租金新臺幣(下同)182,337元【計算式：﹝(25,48021.3110％0.5+77,80018.7510％0.5)365665=182,337﹞】。
並請求被告自111年4月6日起至終止占用系爭土地日止，按月給付占用附圖編號A部分租金2,262元【計算式：25,48021.3110％0.512=2,262】；
占用附圖編號B部分租金6,078元【計算式：77,80018.7510％0.512=6,078】。
㈢就被告答辯，原告則主張：依被告提出兩造於109年5月27日簽訂之協議書(下稱系爭協議書)可知，兩造係採協議點交，並以「占有改定」之方式使被告取得間接占有，被告至遲於109年6月10日時即已取得占有，是被告辯稱兩造間未曾點交系爭建物云云，無足採信。
被告雖於審理期間主張其與原告約定，同意將系爭建物無償供原告使用，惟查，被告於取得建物後，並未安設水電、排水，致被告實際上無法利用該建物，甚至連洗澡都有問題，原告此舉實與協議書約定由被告使用系爭建物至「死亡或必須遷至醫院、醫療機構或安養機構」之真意不符，被告實難接受。
本件係因系爭建物遭行政執行署拍賣，形成法定租賃關係，兩造就租金數額無法達成協議，爰依民法第838條之1請求核定租金。
㈣聲明：
⒈核定被告所有臺南市○○區○○路000號房屋占用原告共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地上如附圖所示A部分面積21.31平方公尺，每月應給付原告之租金為2,262元；
被告應自111年4月6日起至占有終止日止，按月於每月五日給付原告2,262元。
⒉核定被告所有臺南市○○區○○路000號房屋占用原告共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地上如附圖所示B部分面積18.75平方公尺，每月應給付原告之租金為6,078元；
被告應自111年4月6日起至占有終止日止，按月於每月五日給付原告6,078元。
⒊被告應給付原告182,337元及自111年10月13日(即原告提出民事更正聲明暨準備狀日)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告答辯略以：
㈠當初原告找很多人來跟被告協調，被告考量原告年紀大，百年之後系爭建物自然就會收回來，到時候也可以使用土地，所以雙方才會約定都是無償及簽立系爭協議書，被告還是願意以協議的內容將系爭建物賣回給原告。
㈡又系爭建物迄今原告都沒有點交給被告，被告亦否認有間接占有情形，從頭到尾都是原告在使用，協議也都是原告提出來的，因為雙方有達成協議，所以行政執行署才沒有進行點交。
原告稱系爭建物無水電，目前無法居住使用，要求被告負起出租人責任須將系爭建物回復成有水電，可供居住狀態云云。
惟系爭建物原本就是原告所有，建物都是原告在使用，當時有水電，後來無水電、不能用，也是原告的問題，倘系爭建物不能使用，原告提早告知，被告要把建物取回，租金部分則由雙方再自行協議。
㈢系爭801地號土地上涼棚(下稱系爭涼棚)為造價約10,000元室外遮雨棚，原告已承認系爭涼棚為被告所有，因原告請求被告支付系爭涼棚占用系爭801地號土地租金，被告主張應允許由被告將涼棚拆除以利租金之計算。
及系爭建物到目前都沒有點交給被告，所以被告不同意原告本件請求，基於使用者付費原則，只要原告把系爭建物點交給被告，自點交之日起，被告願意依照法定租金給付租金。
但被告不同意原告主張按年息百分之10計算，被告認為用百分之5計算比較合理等語。
三、本件兩造經證據調查及協議，對於下列事實不爭執：
㈠坐落臺南市新化區新安段801(應有部分1/2)及804(應有部分1/2)地號及其上未辦保存登記建物(門牌：信義街252號)，為原告所有，因欠稅，遭行政執行署拍賣，因土地及建物未併附拍賣，故僅建物由被告於109年3月10日以142,000元拍定。
㈡行政執行署已核發建物之權利移轉證書(日期：109年6月8日) 予被告，並據被告辦理房屋稅籍異動登記。
㈢被告就系爭開建物，已於109年9月1日完成建物之第一次保存登記。
㈣系爭建物於拍賣公告註記「按現況點交」，拍定後，行政執行署發函通知，訂109年6月10日進行點交程序。
嗣因兩造就房屋點交事宜，於109年5月27日達成協議，並簽立系爭協議書，故點交程序取消。
㈤本院於111年8月23日會同兩造及地政人員至現場履勘，系爭建物屋前有鐵皮搭建之棚架，並置放床板、衣物及生活雜物，原告表示係其居住使用。
四、得心證事由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
此為民法第425條之1所明定。
該條本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第四百二十五條之一有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。
惟土地及建物之所有人，如就房屋所有權與基地之利用權另達成協議，基於契約自由原則，自應尊重雙方之協議，不受上開推定租賃關係之限制。
㈡本件依兩造不爭執之事實，系爭土地(應有部分1/2)及系爭建物，原均為原告所有，嗣因拍賣程序，被告拍定取得系爭建物，並已辦理保存登記，以致土地及建物現分屬不同人所有，依民法第425條之1之規定，可認兩造間就房屋所有權與基地之利用權推定有法定租賃關係。
㈢原告以兩造間關於租金無法達成協議，請求核定租金及給付租金，被告則以兩造就系爭建物之點交及使用已達成協議，拒絕原告之請求，並提出協議書為憑。
經詢問，原告坦承兩造達成協議之事實，本院自有審究協議內容之需要。
查兩造簽立之協議書第二條約定，甲方(即被告)同意乙方(即原告)繼續無償居住使用前項標的(即系爭建物)，但乙方應維護標的及相關附屬設備，不得拆卸或毀損。
；
第三條約定如乙方自行搬遷或事實上不能繼續居住(如死亡或必須遷至醫院、醫療機構或安養機構)，甲方得自行取回系爭建物，且得使用房屋坐落基地。
；
第四條則約定被告買回系爭建物之期限為三個月，價金20萬元。
由上開協議內容可知，原告自協議之日起可繼續占有使用系爭建物，且為無償使用，惟被告如自行搬遷或事實上不能繼續居住，被告即得取回建物，並使用房屋坐落之基地。
兩造間就系爭建物之所有權與基地之利用權業已達成使用借貸之合意，要可認定。
㈣又兩造就系爭建物之所有權與基地之利用權達成使用借貸之合意後，經本院會同兩造及地政人員至現場勘測，系爭建物確由原告繼續占有使用中，此有勘驗筆錄及現場照片附卷可參。
雖原告於辯論期日抱怨房屋無水電，但其並無搬遷之意思，被告亦表示願意依據協議進行，同無終止使用借貸關係之意思，則兩造就上開合意約定之使用借貸關係，處於持續狀態，並無終止之情狀，亦足認定。
㈤綜上所述，系爭建物與坐落之土地，雖因拍賣程序造成土地及建物分屬不同人所有，推定土地所有人與建物所有人間有法定租賃關係。
惟兩造於行政執行署點交程序前，已就系爭建物之所有權與基地之利用權達成使用借貸之合意，則兩造間因法律規定而推定之法定租賃關係，業已變更為意定之使用借貸關係，而無租賃關係。
從而，原告請求本院核定租金數額，併請求被告給付租金，均屬無據，不予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、答辯或舉證，核與判決結果不生影響，而無論述及審認必要，併予敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。
法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事訴訟法第78條及第87條第1項定有明文。
本件訴訟僅原告支出第一審裁判費用1,990元及地政測量規費4,800元，被告則無費用支出，是本件訴訟費用額確定為6,790元，並應由敗訴之原告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 23 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 許蕙蘭
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 23 日
書記官 柯于婷