新市簡易庭民事-SSEV,112,新簡,303,20230915,1

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
112年度新簡字第303號
原 告 林文國

被 告 吳俊逸

上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國112年8月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號六樓之十七房屋遷讓返還原告。

被告應自民國一百一十一年十二月十一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟伍佰陸拾柒元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠訴之聲明：⒈如主文第1項所示。

⒉被告應自民國111年12月11日起至遷讓返還門牌號碼臺南市○○區○○路000號6樓之17房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）8,000元。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

㈡原告於111年10月29日向訴外人康太元購買坐落臺南市○○區○○段000○000○000○000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段380建號即門牌號碼臺南市○○區○○路000號6樓之17房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），復於同年11月8日辦理所有權移轉登記。

原告取得系爭房地所有權後，曾通知被告簽訂房屋租賃契約，然被告表示無意願簽訂租賃契約，亦不願繳納租金，原告另於同年11月23日寄發新化郵局存證號碼114號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於函到1個月內完成簽訂房屋租賃契約，逾期視同被告放棄承租系爭房屋之權利，原告將收回系爭房屋。

惟被告迄今仍未與原告簽訂系爭房屋之租賃契約，且未搬離系爭房屋，顯然係無權占用系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。

㈢又被告無權占用系爭房屋，無法律上原因而受有相當於租金之利益，原告自得依民法第179條規定，請求相當於租金之不當得利，而系爭房屋位於臺南市新化區信義路鬧區，鄰近新化老街，附近有傳統市場、郵局、銀行、學校、客運等設施，生活機能便利，故以每月8,000元作為計算不當得利之金額，請求被告自111年12月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。

二、被告則以下列情詞資為抗辯：㈠聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡前屋主康太元為被告之前岳父，被告與康太元於111年10月就系爭房屋簽立租賃契約，租期自111年10月11日起至113年9月11日止，每月租金8,000元（含水電費、網路費及機械停車位費用），被告於簽訂上開租賃契約時曾表示無能力負擔8,000元之租金，故實際上每月只給付5、6,000元之租金。

被告於111年11月25日收受系爭存證信函後，即向原告給付每月租金6,000元，惟遭原告拒收且堅決表示要收取8,000元之租金。

然依民法第425條第1項規定，被告與康太元之租賃關係對於原告仍繼續存在，原告不得任意終止該租賃關係，亦不得藉故調漲租金。

三、本院得心證之理由：㈠查系爭房地原為康太元所有，原告於111年10月29日向康太元購買系爭房地，並於同年11月8日辦理所有權移轉登記，嗣原告於同年11月23日寄發系爭存證信函通知被告系爭房地已完成所有權移轉登記，被告應與原告重新簽訂租賃契約，租賃條件略為：「自111年12月11日起，承租租金每月8千元，押金二個月1萬6千元，當月11日前繳納，水、電費用台端自付。

如沒有繳納房屋租金逾期二個月，將終止租約、收回房屋」，並催告被告於函到1個月內與原告完成簽訂房屋租賃契約事宜，逾期原告將收回系爭房屋，被告應遷出系爭房屋，被告於同年11月25日收受系爭存證信函後，並未與原告就系爭房屋重新簽訂租賃契約，被告迄今仍居住於系爭房屋內等情，有系爭房地登記第一類謄本、系爭存證信函、異動索引、系爭房屋現況照片在卷可稽（調解卷第16、18、20、22、24-26頁、本院卷第41-47、57頁），且被告不爭執其現仍居住於系爭房屋內，亦自承於111年11月25日收受系爭存證信函等語（本院卷88頁），堪認屬實。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第767條第1項前段、第425條第1項分別定有明文。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。

而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民事判決要旨參照）。

又私文書應由舉證人證其真正。

但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條定有明文。

而當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式之證據力。

如他造否認該提出之私文書繕本或影本，或爭執其內容之記載，在舉證人提出原本前，不認該繕本或影本有何形式之證據力（最高法院93年度台上字第1210號民事判決要旨參照）。

查原告向康太元購得系爭房地並辦妥所有權移轉登記，為系爭房地之所有權人，系爭房屋現由被告占有使用等情，業如前述，而被告抗辯係基於與康太元間之租賃關係占有系爭房屋，依民法第425條第1項規定，該租賃關係對於原告應繼續存在，其並非無權占有，則依上開說明，自應由被告就其有權占有系爭房屋乙節負舉證責任。

㈢被告就上開抗辯，固提出房屋租賃契約影本為證（本院卷第23-25頁）。

惟查，該房屋租賃契約屬私文書，業經原告否認其真正（本院卷第64頁），而被告復未提出該房屋租賃約之原本供本院核對，揆諸前揭法律規定及最高法院判決要旨，難認該房屋租賃約影本具證據能力，自無從憑此認定被告與康太元間確有就系爭成屋成立租賃關係。

又被告就其向康太元承租系爭房屋及每月給付租金為5、6,000元等節，雖曾聲請傳喚康太元到庭作證，然嗣又具狀捨棄傳訊該證人（本院卷第75頁），復未提出其他證據以實其說，是被告抗辯其與系爭房屋原所有權人康太元間存在租賃關係，自難採信。

而被告與康太元間就系爭房屋既無租賃關係存在，自無民法第425條第1項規定買賣不破租賃原則之適用，被告於原告取得系爭房地所有權後，未與原告就系爭房屋重新簽訂租賃契約，而仍繼續使用系爭房屋，自屬無權占有，是原告本於所有權人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋，要屬有據。

㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號民事判決意旨參照）。

又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照），至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。

因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。

質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。

房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號民事判決參照）。

查被告自原告於111年11月8日取得系爭房地所有權後仍無權占用系爭房屋迄今，業已認定如前，依上開規定及說明，被告自獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，是原告請求被告給付自111年12月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止之相當於租金之不當得利，自屬有據。

㈤復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項訂有明文。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號民事判例參照）。

查系爭房屋為大樓住宅，坐落臺南市新化區，距離南172線公路、20號省道既近，鄰近新化老街商圈，附近有傳統市場、便利商店、飲食店、藥局、郵局、客運站等，周邊交通便利、生活機能佳等情，有系爭房屋周邊地區現況照片、google地圖在卷可參（本院卷第59-61頁）。

本院審酌上情，認原告請求相當於租金之不當得利，以年息百分之10計算，應屬適當。

次查，系爭555、558、562、563地號土地自111年1月起迄今申報地價為每平方公尺6,857元、4,480元、7,088元、4,480元，系爭房屋112年期課稅現值為244,100元，有系爭土地登記第一類謄本、地價第一類謄本、臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書附卷可查（調解卷第18、20、22、24、37頁、本院卷第49-55頁），依此計算，原告得請求之每月相當於租金之不當得利金額為2,567元（計算式詳如附表）。

是原告請求被告自111年12月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2,567元，即屬有據，逾此範圍之請求，尚屬無據。

四、綜上所述，原告依據所有物返還請求權及不當得利之法律關係，被告將系爭房屋遷讓返還原告，並自111年12月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,567元，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、本件係適用民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。

至原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，本院自無庸為准駁之裁判。

而原告其餘部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 9 月 15 日
新市簡易庭 法 官 陳尹捷
附表：
系爭房屋坐落土地 (臺南市新化區新東段) 面積(㎡) 111年1月申報地價(元/㎡) 原告應有部分 土地申報總價(元以下四捨五入) 555地號土地 252.29 6,857 506/100000 8,754元 558地號土地 5.37 4,480 455/90000 122元 562地號土地 1243.24 7,088 506/100000 44,589元 563地號土地 464.4 4,480 506/100000 10,527元 合計 63,992元 每月不當得利數額：(土地申報總價63,992元+系爭房屋課稅現值244,100元)×年息10％÷12個月＝2,567元(元以下四捨五入) 以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 15 日
書記官 吳佩芬