新店簡易庭民事-STEV,102,店簡,785,20131112,1

宣 示 判 決 筆 錄 102年度店簡字第785號
原 告 安心國際不動產仲介有限公司
法定代理人 袁秀錦
訴訟代理人 姜治年
被 告 張誠琦
訴訟代理人 歐政瑋

上列當事人間給付服務報酬事件，於中華民國102年10月29日言
詞辯論終結，同年11月12日下午5時在臺灣臺北地方法院新店簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 余學淵
書記官 王黎輝
通 譯 黃傳升
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：緣訴外人黎林奇香於民國101年10月9日委託訴外人黎幼鳳與原告簽訂「一般委託銷售契約書」，就坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上1298建號，門牌號碼為台北市○○區○○街0段0巷00號5樓之建物（以下簡稱系爭房屋）委託原告代為出售，委託銷售期間自101 年10月9日起至102年4月8日止。
嗣被告於101年12月22日委託訴外人歐政瑋與原告簽訂「不動產買賣意願書」暨「權益確認書」，並於當日由原告居間協調，促使買方即被告與賣方即訴外人黎林奇香雙方簽訂「不動產買賣契約書」在案，並約定系爭房屋之總價款為新臺幣(下同)925萬元，賣方即訴外人黎林奇香亦於102年1月31日已移轉系爭房屋所有權登記予被告名下，原告已促成被告與訴外人黎林奇香簽立上開不動產買賣契約書，並已履約完畢，被告應依系爭權益確認書之第3條第1項之約定，以現金一次給付方式，按成交總價款百分之二計算給付原告居間服務報酬185,000元（計算方式：925萬元×2%=185,000元），惟被告迄今仍未給付，詎經於102年4月19日以存證信函定期催討，仍置之不理等語，為此，爰依居間契約法律關係提起本件訴訟。
並聲明：被告應給付原告185,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計付之利息。
二、被告則以：（一）被告依約定於102年1月4日支付房屋購買價金價金百分之二之房仲服務報酬185,000元，並依約定於101年12月26日支付第一期款925,000元(含已支付之斡旋金105,000元)及並於102年1月25日支付第三期款925,000元於第一建築經理股份有限公司價金履約保證專戶。
訴外人歐政瑋於詢問國泰世華銀行房屋貸款事宜時，國泰世華銀行告知系爭房屋之所在區域為海砂屋高風險地段，需檢附氯離子合格檢測報告以供貸款申請之用，故歐政瑋於102 年1月16日以簡訊詢問張梅芳系爭房屋是否可提供相關氯離子檢測報告，張梅芳回覆僅持有系爭房屋附近之台北市○○區○○路○段○巷00號5樓，由台北市土木技師公會所執行之合格檢測報告，無法提供系爭房屋之檢測報告，故歐政瑋轉而向不需檢附氯離子檢測報告之中國信託銀行詢問貸款辦理業務。
歐政瑋於102年1月30日以簡訊告知張梅芳，買方對於系爭房屋之氯離子狀況頗有疑慮，須進行氯離子檢測，張梅芳回覆相關氯離子疑慮可於民國102年2月2日拜訪黎幼鳳時告知。
經黎幼鳳同意，歐政瑋及張誠琦進行氯離子檢測後，歐政瑋委託台灣檢驗科技股份有限公司於102年2月4日前往系爭房屋採樣檢測。
經歐政瑋提醒，張誠琦與黎幼鳳於102年2月20日於張梅芳之見證下簽署延遲點交協議書。
依據不動產買賣契約書第6條第1項規定，被告得於本契約簽訂後對系爭不動產進行氯離子含量檢測，倘氯離子含量超過同條項所約定之標準(如標的建築完成日在87年6月25日[含當日]以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤;如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤)，被告得主張減少價金或解除契約。
依據台灣檢驗科技股份有限公司對系爭不動產之建物進行氯離子含量檢測結果，三個取樣點結果分別為1.客廳樑1.042Kg/m3,2.客廳柱1.213Kg/m3, 3.房間樑0.927Kg/m3。
相關檢測報告之科學證據可證明系爭不動產之建物氯離子含量確實超過本契約定之標準近達兩倍，故歐政瑋、被告業於102年2月26日4月8日依契約之約定向黎幼鳳及原告公司區經理方彥夫、店長林嵩閔及營業員張梅芳提出解約之主張，未料方彥夫始提出系爭房屋已完成過戶，若被告主張解約，則需負擔違約所衍生之相關費用，且指出目前無法舉證系爭房屋有重大瑕疵，故不得片面主張解約，而解約相關衍生費用於102 年2月27日由張梅芳以簡訊告知歐政瑋，若被告主張解約所衍生費用共為888,531元。
（二）依不動產經紀條例之不動產說明書應記載及不得記載事項規定，建築改良物瑕疵情形應記載有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋?若有，則需檢附檢測報告，若無，則應說明原因。
惟被告、黎幼鳳與安適開發不動產有限公司所簽署之不動產買賣契約書所檢附之房地產標的現況說明書，其中針對建築物是否曾經做過輻射檢測及海砂屋檢測(氯離子檢測事項)的部分勾「否」，然此房地產標的現況說明書並未提供系爭房屋未曾進行相關檢測之原因說明，明顯違反定型化契約應記載或不得記載之事項之規定。
又原告公司經紀人員於簽屬不動產買賣契約書時，並未針對房地產標的現況說明書之氯離子檢測部分進行說明；
當歐政瑋於102年1月16日至102年1 月30日期間詢問張梅芳系爭房屋之氯離子檢測結果時，張梅芳並未以其專業告知氯離子檢測之重要性，當102年1月30日歐政瑋以簡訊告知張梅芳，買方對於系爭房屋之氯離子狀況頗有疑慮，須進行氯離子檢測時，張梅芳未立即告知黎幼鳳及通知地政士李致政暫緩辦理系爭房屋所有權移轉相關事宜，僅回覆相關氯離子疑慮可於民國102年2月2日拜訪黎幼鳳時告知，反而於事後告知需提前將第三期款項92.5萬匯入履保專戶，以利產權移轉登記流程為由，催促被告違背不動產買賣契約中明訂之第三期款成立要件，將原先定於貸款辦理完成後才需支付的92.5萬，於貸款未完成前，提前支付至履保專戶。
致使被告得知氯離子報告超標欲依據不動產買賣契約書第6條與黎幼鳳解除合約時，始得知系爭房屋之產權移轉登記早已完成。
且區經理方彥夫及店長林嵩閔宣稱因為系爭房屋之產權移轉登記已完成，若因故解除合約，被告需支付解約所衍生之相關費用888,531元整，然現今此合約已經由文山區調解委員會協調解除，被告至今除尚有爭議之房仲服務費18.5萬外，僅支付系爭房屋過戶所衍生之相關規費73,520元整，與區經理方彥夫及店長林嵩閔所提及之金額相距甚遠。
頗有企圖利用巨額解約費用迫使買賣成交，進而賺取房仲服務報酬之嫌，且有違誠信原則，原告不得向被告請求報酬及償還費用等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；
居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；
對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；
以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。
次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。
而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（參見最高法院84年度台上字第1064號判決要旨）。
又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，為民法第571條所明文。
查原告主張之事實，固據其提出一般委託銷售契約書、建物謄本、不動產買賣意願書、不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書、同意書、協議書、約定書、文山區調解委員會調解筆錄及存證信函各1件為證。
惟按101年9月11日修正之不動產說明書應記載及不得記載事項壹、二、（六）1.規定，關於建築改良物瑕疵情形，應記載有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋?若有，則需檢附檢測報告，若無，則應說明原因。
經查，本件被告抗辯稱：被告、黎幼鳳與安適開發不動產有限公司所簽署之不動產買賣契約書所檢附之房地產標的現況說明書，其中針對建築物是否曾經做過輻射檢測及海砂屋檢測(氯離子檢測事項)的部分勾「否」，然此房地產標的現況說明書並未提供系爭房屋未曾進行相關檢測之原因說明之事實，為原告所不爭執；
且查，依台灣檢驗科技股份有限公司對系爭不動產之建物進行氯離子含量檢測結果，三個取樣點結果分別為1.客廳樑1.042Kg/ m3,2.客廳柱1.213Kg/m3, 3.房間樑0.927Kg/m3之事實，亦有被告提出之試驗報告1件在卷，顯見系爭不動產之建物氯離子含量確實超過本契約定之標準，且於客觀上足對交易相對人之被告就不動產買賣契約之締約意願、價金及利用方式等評估產生影響，自屬訂約事項即交易上之重要資訊，對此原告即有告知被告之責，以為被告締約意願及交易條件之評估。
是本件原告並未盡民法第567條之據實報告及調查義務等事實，可以認定。
原告為居間之仲介人，違反對於被告之調查及據實告知義務，如首揭之說明，原告自不得向被告請求給付仲介報酬，是其所為本件請求，即無理由，不能准許。
從而，原告主張被告應給付居間報酬，而請求被告給付原告185,000元並加計法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官 王黎輝
法 官 余學淵
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本，並繳納第二審裁判費）。
中 華 民 國 102 年 11 月 12 日
書記官 王黎輝