新店簡易庭民事-STEV,103,店小,398,20140916,1

臺灣臺北地方法院小額民事判決 103年度店小字第398號
原 告 洪博威
被 告 陳苑如

上列當事人間請求清償債務事件，於中華民國103年9月2日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
查原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣(下同)37,990元及自民國103年4月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於訴狀送達後，減縮應受判決事項之聲明為被告應給付原告31,700元，並加計自103年4月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，如首開之說明，應予准許。
二、原告主張：原告與被告於102年7月1日簽立房屋租賃契約(以下簡稱系爭租約)，被告以其所有，門牌號碼為台北市○○區○○路000巷0弄00號7樓之套房(以下簡稱系爭套房)出租予原告，雙方約定月租金1萬元，原告應先支付被告押租保證金20,000元及預付一年份租金計120,000元，租賃期間自102年7月1日起至104年6月30日止，為期2年，原告已於102年6月28日將上開兩個月押金20,000元、一年份租金12萬元及社區停車費用半年11,000元，於扣除訂金1千元後，共計151,000元匯入被告所指定之台北富邦銀行帳戶，嗣於103年3月初原告曾因熱水器故障無法加熱而向被告反應應盡快修復，惟至同月底仍未修復，又於同年3月中旬原告於系爭套房所屬之世說新語社區(以下簡稱系爭社區)管理委員會決議中發現系爭社區疑因下方工程施工不當導致系爭社區多處漏水、外牆磁磚剝落、邊坡土石鬆動且已形成地面坑洞、停車場水泥塊掉落、鐵條外露及社區邊坡固定岩盤之錨釘老舊致岩盤鬆脫剝落等損害，被告未盡上開熱水器之修繕義務，且提供之系爭套房有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康，故原告遂依民法第424條及第430條之規定於103年4月1日向被告終止系爭租約，系爭租約業經終止，被告自應返還預繳之租金餘額3個月租金計30,000元及押租金2個月計20,000元，總計應返還50,000元，被告僅匯款返還17,990元，及扣除電費310元後，尚應返還31,700元(即50,000元－17,990元－310元)，又依同法第427條規定就租賃物應繳納之一切稅捐，由出租人負擔，是依被告之計算扣減11,700元之稅金部分係屬不當得利，亦無理由，詎屢經催告清償，仍置之不理等語，為此，爰依終止租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟。
並聲明：被告應給付原告31,700元，並自103年4月1日起至清償日止，加計法定遲延利息。
被告則抗辯稱：原告提及該系爭社區因下方工程施工不當造成漏水……等情狀，經了解，管委會早已與建商持續處理中，本件並無原告所稱民法第424條所規定之瑕疵。
至熱水器並非不熱，只是達不到原告之要求，非屬有修繕之必要，惟被告仍向廠商確認更換電熱器之日期，並去訊息告知原告，然原告並無回應，即直接要求終止租約。
原告不續租住該系爭套房，被告依據合約所載，同意其終止合約，然依據合約規定，提前終止合約應於一個月前通知，然原告3月18日通知，即要求3月31日終止合約，被告為免紛爭，亦考量原告或有難言之隱，勉為其難同意，若非良善之心，即不會退還其三個月租金。
又原告提出終止合約，給付個人相當二個月之租金金額，明載合約中，實為補償，非原告所稱之不當得利。
合約中亦載明租金不含個人綜合所得稅抵扣，申報租賃之稅款計總租金之13%由原告負責，此實屬契約自由之約定，亦非原告所稱之不當得利，是被告自得扣減二個月之租金及13%稅金加總計31,700元等語，並聲明：駁回原告之訴。
三、按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第424條固定有明文。
惟須租賃物係房屋或其他供居住之處所而有瑕疵，且其瑕疵危及原告或其同居人之安全或健康時，原告始得依其一方之意思表示終止系爭租賃契約。
經查，原告主張：系爭社區管理委員會決議中發現系爭社區疑因下方工程施工不當導致系爭社區多處漏水、外牆磁磚剝落、邊坡土石鬆動且已形成地面坑洞、停車場水泥塊掉落、鐵條外露及社區邊坡固定岩盤之錨釘老舊致岩盤鬆脫剝落等損害之事實，固據提出系爭社區公告1紙為證，惟該公告係就有受損之個別住戶，如何交由盛德營造股份有限公司優先處理，此有原告提出之公告1件在卷，自非屬對人體造成不良影響之確定公告，原告主張依首揭規定終止系爭租賃契約，即屬無據。
又查，雖原告主張：於103年3月初原告曾因熱水器故障無法加熱而向被告反應應盡快修復，惟至同月底仍未修復之事實，惟為被告所否認，且查，原告自承被告業已以手機
LINE訊息告知原告『向熱水器廠商約好因原告並無回復，所以不敢進入而取消與廠商之約』，此有原告提出之line對話紀錄1件在卷可按，尚難認被告確有於相當期限內不為修繕之事實，則原告依民法第430條規定終止契約，亦無依據。
又按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，民法第427條固有明文規定，惟所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定（最高法院65年台上字第1119號民事判例參照）。
查本件依房屋租賃契約第13條第3款業已約定有由乙方即被告負擔稅金之明文，如上開之說明，關於本件租賃房屋應納之稅捐即應由原告負擔，原告主張：依被告之計算扣減11,700元之稅金部分係屬不當得利云云，為無足採。
又依上開租賃契約第13條第1款約定，乙方即被告如提前約止租約，應另行給付甲方即被告相當於2個月之租金，則被告依上開之約定予以扣減上述之相當於2個月之租金，自屬有據。
從而，原告依上述之法律關係，求為如其聲明所示之判決，為無理由，應予駁回。
四、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額。
中 華 民 國 103 年 9 月 16 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 余學淵
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 9 月 16 日
書記官 王黎輝
計算書：
項 目 金 額 備 註
（新臺幣）
第一審裁判費 1,000元
小 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。