新店簡易庭民事-STEV,103,店簡,1316,20150819,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 103年度店簡字第1316號
原 告 董淑芸
訴訟代理人 樓大澎
謝政曄
被 告 莊淑英

上列當事人間返還共有物等事件，於中華民國104年8月5日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段00地號土地上，門牌號碼為新北市○○區○○路000號10樓之屋頂平台上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分、面積合計二三二點一六平方公尺之增建物全部拆除並回復原狀後，將屋頂平台騰空返還予原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：緣兩造均為新北市○○區○○段00地號土地上公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，原告為新北市○○區○○路000號9樓房屋之所有權人，被告則為同號10樓房屋之所有權人。
詎被告竟未經全體區分所有權人同意，在系爭大廈之屋頂平台加蓋樓頂增建物，更於10樓頂之增建物上又植栽樹木（下稱頂樓增建物）供己使用，非但影響系爭大廈之結構安全，且屬未經核可興建之違章建築，完全影響屋頂平台之逃生功能，一旦發生火警，後果不堪設想。
按系爭大廈屋頂平台乃維持系爭大廈安全及外觀之主要構造，其性質為該大廈之共用部分，主要作為火災避難及設置電梯機械室、避雷針、共同天線等目的使用，然被告占用系爭大廈屋頂平台加蓋增建物供其私人居住使用，且占用比例為樓頂全部，顯已造成住戶火災逃生時之困難與不便，而不符系爭大廈屋頂平台作為火災避難使用之設置目的及通常使用方法。
又被告係以增建密閉式建物之方法為完全獨占排他性之使用，顯然已喪失系爭大廈屋頂平台之性質及構造，並妨害或變更系爭大廈屋頂平台之設置目的及通常使用方法，且違反建築法第73條第2項之規定，被告自不得主張有占有使用系爭大廈屋頂平台之合法權源存在。
本件原告及其他共有人屢屢促請被告拆除，且曾通報新北市建管科拆除，要求其回復系爭大廈屋頂平台之原狀，並將之返還全體共有人，然被告均置之不理，敷衍了事，態度甚為輕謾，著實令全體住戶無法忍受。
為此，提起本件訴訟，依民法第767條及同法第821條規定，請求被告將系爭大廈頂樓平台增建物（其面積、位置如鈞院囑託鑑定所製作之複丈成果圖所示）拆除，並將所占用之系爭大廈頂樓平台騰空返還原告及全體共有人等語。
二、被告辯以：被告所居住之新北市○○區○○路000號10樓房屋，係在民國84年間所購買，被告於購買時請建商加強結構及承載重量後，方搭蓋系爭大廈頂樓增建物，費用約新臺幣330萬元，故搭建堅固，並依法繳納房屋稅。
且被告與系爭大廈住戶間亦有口頭分管約定，被告已住在該處達20年之久，與其他住戶均相處融洽，亦有交付鑰匙給住戶自由進出，所有住戶均可至系爭頂樓增建物休憩使用，被告並承諾日後若出售系爭大廈10樓建物時，會將系爭頂樓增建物自動拆除，希望此事能圓滿解決，對於新店地政事務所繪製之複丈成果圖沒有意見等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告請求被告拆除系爭頂樓增建物，並將系爭大廈屋頂平台騰空返還原告及其他共有人，然為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點厥為：系爭大廈之全體住戶是否默示成立分管契約，由被告專有使用系爭大廈屋頂平台？被告有無占有使用系爭大廈屋頂平台之合法權源？原告得否請求被告拆除系爭頂樓增建物，並將系爭大廈屋頂平台騰空返還原告及其他全體共有人？就此，本院之判斷如下：
㈠系爭大廈之全體住戶是否默示成立分管契約，由被告專有使用系爭大廈屋頂平台？
⒈按公寓大廈管理條例於84年6月28日公布前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用，並不受公寓大廈管理條例第7條各款之拘束，公寓大廈管理條例第55條第2項定有明文。
又公寓大廈之屋頂平臺，乃維護建築之安全與外觀所不可缺，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，自應由全體區分所有權人共同使用，而為公寓大廈之共同部分，故依民法第799條規定，應推定為全體區分所有人所共有，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。
本件系爭大廈頂樓平台雖未經辦理所有權登記，惟依上開說明，應推定為系爭大樓全體區分所有權人所共有，故原告對於系爭大廈屋頂平臺亦有共有權之存在，至為灼然。
⒉次按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第818條及第820條第1項亦有明文規定。
因此，共有人對共有物之特定部分占有使用，在民法修正前，原則上須徵得其他共有人全體之同意；
如共有人未經協議，而就共有物之全部或一部任意占有使用時，已屬侵奪或妨害他共有人之共有權，他共有人自得本於所有權請求除去妨害，或請求向全體共有人返還占用部分。
至共有人間約定就共有物劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，雖非法所不許，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。
本件被告辯以就系爭大廈屋頂平台搭蓋增建物，係購買時請建商所蓋，並與共有人間有口頭分管契約存在云云，既為原告所否認，且被告直至最後言語辯論終結前，對其所辯有分管約定乙節，亦未能提出具體事證以實其說，自不能僅以系爭頂樓增建物為購買時由建商所蓋，即可遽認系爭大廈之區分所有權人與建商間有約定系爭大廈屋頂平台由系爭10樓建物之所有權人專用，而存在分管契約。
⒊又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。
意思表示有明示及默示之分，前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其意思之謂，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。
而默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為。
單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院29年上字第762號判例意旨、80年台上字第1470號判決意旨、83年台上字第237號判決意旨參照）。
是所有權人未向無權占有人行使權利，並非當然即認為無權占有人係有權占有，蓋所有權人未行使權利之原因不一而足，不能僅因所有權人隱忍未發，即可推論係有默示同意使用或分管契約存在。
本件被告雖以其在此已居住20年之久，與各住戶間相處融洽，所有住戶均可至系爭頂樓增建物休憩使用，且系爭大廈103年度管理會議對被告增建物所為之要求，被告均已同意並完成，未見其他住戶表示意見，希望此事圓滿解決等語置辯，並提出該次會議紀錄為證（見本院卷第42-43頁）。
然會議紀錄中住戶之個別發言，並不代表系爭大廈全體住戶之共識；
且依上開會議紀錄之內容觀之，多係記載如何處理系爭大廈門禁、清潔、公共基金等問題，並督促被告就其增建11樓所造成系爭大廈9樓漏水、電梯地板弄髒等問題應速改善，且日後賣屋應將11樓違建部分拆除還原等語，亦難據此即可遽認系爭大廈全體住戶有默示同意被告使用系爭大廈屋頂平台之意。
準此，尚難僅憑原告或其他住戶遲未訴請被告拆屋還地之單純沉默或經過時間之長短，即可推論原告及其他住戶有何默示同意被告占用系爭屋頂平台而有分管之協議存在。
⒋復按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約；
但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，為公寓大廈管理條例第55條第2項所明定。
惟同條例第9條規定並不在排除適用之列，且該條第1項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。
但另有約定者從其約定。」
第2項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
但另有約定者從其約定。」
第3項則規定：「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」
第4項更規定：「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
如有損害並得請求損害賠償。」
等語。
是本件縱經系爭大廈全體區分所有權人同意被告使用系爭大廈屋頂平台，然屋頂平台之構造設計有其原有功能，縱為約定專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
故系爭大廈屋頂平台部分之管理使用，應以作為空中花園等公共景觀或公共使用為限，不得搭蓋建築物而為排他性之獨立使用。
惟系爭大廈屋頂平台所搭蓋之系爭增建物，明顯係供被告管理使用，業經本院現場履勘屬實（見本院卷第78頁），並有被告所提系爭頂樓增建物之現況相片在卷可稽（見本院卷第100-103頁），被告顯然變更屋頂平台原來之性質、構造，影響系爭大廈之景觀及全體住戶之安全，且違反建築第25條規定，屬違章建築。
是縱經其他共有人同意，亦因違反公寓大廈管理條第9條強制規定，依民法第71條前段應屬無效。
⒌綜上，原告主張系爭大廈之全體住戶並未默示成立分管契約，由被告專有使用系爭大廈屋頂平台，自屬有據。
㈡被告有無占有使用系爭大廈屋頂平台之合法權源？原告得否請求被告拆除系爭頂樓增建物，並將系爭大廈屋頂平台騰空返還予原告及其他全體共有人？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。
民法第767條第1項、第821條分別定有明文。
本件系爭大廈屋頂平台為系爭大樓之共用部分，為系爭大樓之區分所有權人所共有，且系爭大廈之全體住戶並未默示成立分管契約，由被告專有使用系爭大廈屋頂平台，且縱成立分管契約，該分管契約亦因違反強制規定而無效等情，均有如前述，故被告以系爭頂樓增建物占有系爭大樓屋頂平台，當屬無權占有。
依前揭規定，原告主張被告應依新北市新店地政事務所土地複丈成果圖測量結果，將系爭頂樓增建物拆除後回復原狀，並將占用之系爭大廈屋頂平台騰空返還予原告及系爭大廈其他全體共有人，自屬有據。
四、綜上所述，原告請求被告將系爭頂樓增建物拆除並回復原狀後，將系爭大廈屋頂平台騰空返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 8 月 19 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 林玉珮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 19 日
法院書記官 馮姿蓉