新店簡易庭民事-STEV,104,店簡,1143,20160421,2

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第1143號
原 告 邱明雄
被 告 潘秉煌
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年2 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○號二樓之房屋遷讓返還予原告，並應將上開房屋鑰匙貳付、車庫遙控鎖貳副、大門車道感應卡貳張交付予原告。

被告應自民國一百零四年十月十六日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元，暨按月給付新臺幣壹萬壹仟元之違約金。

被告應給付原告新臺幣陸仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。

本件原告起訴時請求：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000 巷00號2 樓之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告（含系爭房屋鑰匙、車庫遙控鎖、大門車道感應卡）。

㈡被告應自民國103 年4 月15日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告新臺幣（下同）11,000元。

暨原告得請求被告自租約終止起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金5 倍之違約金55,000元。

㈢連帶追討積欠2 個月租金，合計22,000元。

嗣於105 年2 月2 日言詞辯論期日變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應將系爭房屋之鑰匙2 付、車庫遙控鎖2 副、大門車道感應卡2 張交付予原告。

㈡被告應自103 年4 月16日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告11,000元。

暨原告得請求被告自104年10月16日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金5 倍之違約金55,000元。

㈢被告應給付原告22,000元（本院卷第28頁參照）。

復於105 年3 月29日言詞辯論期日變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並應將系爭房屋之鑰匙2 付、車庫遙控鎖2 副、大門車道感應卡2 張交付予原告。

㈡被告應自104 年10月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,000元，暨按月給付相當於租金5 倍之違約金55,000元。

㈢被告應給付原告6,000 元（本院卷第38頁參照），核屬基於同一遷讓房屋之基礎事實為請求，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。

又被告經合法通知無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告主張：被告於101 年4 月26日與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自101 年4 月15日起至103 年4 月15日止，為期2 年，租金每月11,000元，押金16,000元，然系爭租約租期屆至後，被告因覓屋不易，而向原告暫延租期1 年，並於103 年4 月17日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），其內容與前開租約同，僅約定租賃期間自103 年4 月15日起至104 年10月15日止，為期1 年6 個月。

詎被告於簽訂系爭租約後，竟未依約支付租金，迭經原告催討，仍有租金拖欠。

原告不得已向新北市新店區公所聲請調解，因被告未出席，而調解不成立。

又於104 年9月14日以存證信函催告被告遷讓系爭房屋及繳清積欠租金，被告均置之不理。

嗣被告於104 年10月16日以簡訊通知原告願意解決上開問題，並於104 年10月22日補繳1 個月租金，然仍積欠104 年8 及9 月之租金。

原告復於104 年11月3 日以存證信函催告被告遷讓系爭房屋及繳清所積欠之租金，亦獲置理，迄今系爭租約業已期滿，被告仍繼續無權占用系爭房屋。

為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應將系爭房屋鑰匙2 付、車庫遙控鎖2 付、大門車道感應卡2 付交付予原告。

㈡被告應自104 年10月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,000元，暨按月給付相當於租金5倍之違約金55,000元。

㈢被告應給付原告6,000 元。

三、經查，原告主張之事實，業據提出與其所述相符之租賃契約書、郵局存摺、存證信函、調解不成立證明書等件為證，經核無訛，本院綜合調查證據之結果及全辯論意旨，應認原告之主張為真實。

茲就原告之各項請求，說明如下：㈠返還租賃物之請求部分：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項及第455條分別定有明文。

本件系爭租約係自103 年4 月15日起至104 年10月15日止，有該契約可憑，是兩造間之租賃關係於104 年10月15日因期滿而終止。

準此，被告依民法第455條之規定，即負有返還租賃物之義務，則原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，及將該房屋之鑰匙2 付、車庫遙控鎖2 副、大門車道感應卡2張交付予原告，即為有據，應予准許。

㈡積欠租金部分：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；

抵銷，應以意思表示，向他方為之。

其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條前段、第335條第1項分別定有明文。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度臺上字第1631號判決意旨參照）。

查本件兩造於系爭契約第3條、第4條已約定租金額及各期租金之給付日期，然被告未依約按時給付，迄今尚積欠原告104 年8 月、9 月之租金共計22,000元，又被告依系爭租約第5條約定，已交付16,000元作為押租保證金等情，此均有系爭租約在卷可稽，且系爭租約已於104 年10月15日屆期，業如前述，是本件租賃關係消滅後，被告所交付之押租金發生當然抵充欠租之效力。

另原告於105 年3 月29日言詞辯論期日主張以押租金抵銷被告所欠繳租金，是原告主張被告應給付104 年8 月、9 月欠繳租金共計22,000元，經抵銷原告應返還被告之押租金後，被告尚欠租6,000 元，則原告請求被告給付6,000 元，為有理由。

㈢相當租金損害之請求部分：按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度臺上字第324 號判決參照）。

經查，本件被告迄今未返還系爭房屋一節，業據原告陳述綦詳，堪認為真，且系爭租約租期已屆滿，被告自負有返還租賃物之義務，然系爭房屋現係由被告無權占有使用中，應認被告受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害。

依上開說明，本件原告請求被告給付自系爭租賃契約屆滿後，即104 年10月16日起至遷讓系爭房屋為止，按月以11,000元計算之損害金，為有理由。

㈣違約金部分：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

查兩造於系爭租約第6條約定：「…乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方…絕無異議。」

之約定，依上開說明，參酌系爭租約整體意旨，可認係屬損害賠償總額預定性質之違約金，原告固得依本條約定請求被告按月給付相當租金5 倍之損害金即55,000元（計算式：11,000元×5 ＝55,000元），惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。

最高法院79年台上第1915號判例參照，爰斟酌被告未依約自系爭房屋搬遷、無權占有系爭房屋之情節，認本件原告得請求被告給付之違約金，以按月相當11,000元計算之標準為適當，逾此部分之請求，難認有理，不應准許。

㈤從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求如主文第1 至3 項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為之判決，依民事訴訟法第427條、第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。

又按各當事人一部勝訴一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。

經本院斟酌卷內一切情形，認本件原告之訴經駁回部分係請求過高之違約金所致，仍應由被告負擔全部之訴訟費為適當。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 4 月 21 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 21 日
書記官 方蟾苓