新店簡易庭民事-STEV,104,店簡,1145,20160428,2

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第1145號
原 告 張祐齊
被 告 友信不動產有限公司
法定代理人 陳菁穎
訴訟代理人 沈崇廉律師
林柏劭律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105 年3 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國101 年7 月間與其配偶廖偉婷至被告銷售之展示間參觀，經被告所屬銷售人員介紹並推薦揚銘建設股份有限公司（下稱揚銘建設公司）之預售屋產品，原告旋以廖偉婷名義購買揚銘建設公司所興建，坐落在新北市○○區○○○街00號4 樓之預售屋暨停車位（下稱系爭預售屋），然被告於上開過程均未表示其等為揚銘建設公司之仲介公司或人員，迄原告簽立系爭預售屋買賣契約（下稱系爭契約）前，原告始告知其為協助買賣，並要求原告需支付斡旋金新臺幣（下同）18萬元，且不另訂仲介契約，原告因社會經驗不足，在被告違反不動產經紀業管理條例未具備經紀人員資格且未有經紀人員簽章、未揭示報酬標準、未提供不動產說明書暨就應記載及不得記載事項說明、未在30日內向主管機關申報登錄交易案件等事項，仍聽信被告之言而交付18萬元。

嗣因揚銘建設公司所興建之成屋與系爭契約差距過大，有保存登記之建物面積與契約約定不符等瑕疵，經原告與揚銘建設公司多次協商，雙方始合意解除系爭契約，後原告亦通知被告應返還該斡旋金18萬元，被告卻置之不理。

為此，爰依民法第179條之規定提起本訴。

並聲明：被告應給付原告18萬元元，及自本案起訴日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：㈠原告及其配偶於101年7月18日至被告位於新北市○○區○○○街00號之營業處所，由被告經理陳永嫻接洽，並推薦被告購買系爭預售屋，且告知原告如成交，須向原告收取系爭契約總價1%之仲介服務費，經原告同意後即安排原告與揚銘建設公司議約，被告旋以總價2,500 萬元與揚銘建設公司簽訂系爭契約，被告原應向原告請求仲介服務費20萬5,000 元，因原告要求折讓，兩造即以18萬元達成協議，原告並於同年月19日將該款項匯至被告帳戶。

㈡不動產仲介業界所謂之斡旋金係指買方於議約成立前，先出價要約並交付一定金額現金或支票予仲介業者，在賣方允諾成交後，該現金或支票即轉為買賣契約之定金。

是斡旋金之交付必於買賣契約成立前。

而原告於系爭契約成立之翌日始將18萬元給付原告，故該等款項非屬斡旋金甚明。

㈢居間契約依民法第565條之規定為非要式契約，不以書面為必要，被告為原告媒介契約成立，原告即有給付報酬之義務，是原告請求返還不當得利，並無理由。

㈣被告聘請訴外人陳其彥為經紀人，且該聘用乙事已登記於目的事業主管機關，被告所簽立與不動產經紀業管理條例第22條有關之文件，均由陳其彥負責簽章，並無違反法令之虞。

且本件仲介屬即時成交案例，故兩造間未簽委買契約或承購要約書。

㈤系爭契約簽訂時，系爭預售屋為預售階段，尚無不動產現況，被告自無法提供不動產現況說明書，且系爭預售屋坪數短少，亦非被告所得預見等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回

三、兩造不爭執之事項：原告主張101 年7 月間與廖偉婷至被告銷售之展示間參觀，經被告所屬銷售人員推薦，原告旋以廖偉婷名義向揚銘建設公司購買系爭預售屋，並於101 年7 月19日支付被告18萬元，嗣原告與揚銘建設公司於103 年9 月2 日解除系爭買賣契約等情，為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書、存摺明細、建物謄本及平面圖及不動產買賣解約書在卷可稽（本院卷第7 至27頁參照），堪信為真實。

四、得心證理由：原告主張系爭契約業已解除，且被告於締約過程明顯圖利揚銘建設公司，被告所收取之18萬元為無法律上之原因或為原告得拒絕給付之款項，被告應返還予原告，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

經查：㈠按所謂斡旋金，係買方就買賣標的不動產之出價與賣方之售價有所差距，由買方支付居間人一定數額之金錢或代替物，使居間人代向賣方議價；

是以，斡旋金應僅係於買賣契約成立前，用來擔保買方就議價價格履約之誠意。

又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。

次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年臺上字第1646號判例意旨參照）。

本件觀諸原告自承被告係於原告欲購買房屋時，向其說明並介紹系爭預售屋，嗣由原告與揚銘建設公司於101 年7 月18日簽立系爭契約購買系爭預售屋，而原告並於101 年7 月19日支付18萬元予被告等事實（本院卷第2 至3 頁參照），是系爭契約既為被告向原告媒介所訂立，且前揭款項係原告於系爭契約成立後所支付，揆諸前開說明，兩造間應係成立居間契約，被告自得於買賣契約因被告之媒介而成立時，請求原告給付居間報酬18萬元，從而，原告所支付之18萬元應屬系爭居間報酬，而非斡旋金。

㈡按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；

對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；

以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；

居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條、第571條定有明文。

本件原告主張被告未能提供系爭預售屋現況說明及告知有坪數短少等情，乃未善盡調查及據實報告之義務，故原告並無給付系爭報酬之義務云云。

然查，系爭預售屋既是以預售屋之形式銷售，衡情，於系爭契約成立前因未有成屋供被告查核，自難苛求被告於該預售屋完成前即能預知揚銘建設公司所建造之建物有上開瑕疵，是難認原告有違反調查及據實報告等情事。

㈢又原告雖爭執被告非合法不動產仲介經紀公司，且有違反不動產經紀業管理條例之情事，自不得向原告請求服務費云云，惟民法第568條規定之居間人，並無身份之限制，是被告縱非合法之不動產仲介經紀人，其仍得本於居間人之地位，向原告請求居間報酬，另被告果有違反不動產經紀業管理條例第23條及第24條第2項規定之情事，依同條例第29條規定，僅就違反第24條之1第1項、第2項或第24條之2 規定者，設有科處罰鍰之規定，就違反第23條及第24條第2項規定者，並無任何行政處罰，且依內政部公佈「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，應記載事項第6條第2 、4 項規定，原告製作之上開文件如有隱瞞（匿）不實，因而生損害於被告者，原告應負賠償責任而已，並無導致系爭契約無效之可能。

是原告上開主張，委無可採。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 28 日
書記官 方蟾苓