新店簡易庭民事-STEV,104,店簡,1158,20160407,2

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第1158號
原 告 張振祥
訴訟代理人 陳金秀
被 告 林學堂
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國105年3月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號四樓之房屋遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣參萬陸仟元。

被告應自民國一百零四年十二月二十九日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。

本件原告起訴原請求：㈠被告應將坐落新北市○○區○○路00巷00號4 樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告積欠租金新臺幣（下同）36,000元。

㈢被告自民國104 年7 月起至搬遷日止，應按月給付原告9,000 元。

嗣變更聲明為請求：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告積欠租金36,000元。

㈢被告應自104 年12月10日起至遷讓返還系爭房屋日止，應按月給付原告9,000 元（見本院卷第12頁），核屬基於同一遷讓房屋之基礎事實為請求，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。

又被告經合法通知無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告主張：被告自104年1月起向原告承租系爭房屋，兩造間並無簽立書面之租賃契約，亦未約定租賃期間，僅約定由被告每月將租金9,000 元匯至原告戶頭內，詎被告自104 年8月起至11月共計4 個月未付租金，且經催討無著。

為此，爰依土地法第100條第3款之規定終止租約，並請求被告返還系爭房屋、給付積欠之租金及賠償相當租金之損害。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；

㈡被告應給付原告36,000元；

㈢被告應自104 年12月10日起至遷讓返還系爭房屋日止，應按月給付原告9,000 元。

三、得心證理由：按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。

參諸原告於105 年1 月14日本院言詞辯論時自承伊與被告間並未簽立書面租賃契約，且未曾約定租賃期限，是依上開規定，兩造間之租賃契約應屬不定期限之租賃。

次按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。

惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。

在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院42年臺上字第1186號判例意旨參照）。

復按民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，而民法第95條第1項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院54年臺上第952 號判例意旨參照）。

經查，被告自104 年8 月起至11月止，共積欠原告4 個月之租金36,000元，經原告以起訴狀繕本送達被告時為終止契約之意思表示，即本件起訴狀繕本於104 年12月18日為寄存送達，於104 年12月28日生送達效力，有送達證書在卷可稽，足認系爭租約係於104 年12月28日終止，則系爭租賃契約既經合法終止，被告自有依法負返還租賃物之義務。

且被告占有系爭房屋亦屬無權占有，而妨害原告之使用收益，致原告受有相當於租金之損害，而原告依不當得利規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬正當。

至原告固主張曾以存證信函催告被告給付租金暨為終止租約之意思表示，然該存證信函並向被告為通知之回證足憑，揆之前揭說明，自難據此認該催告已生效力，是原告請求自104 年12月10日即應起算不當得利，自屬無據。

四、從而，原告請求被告遷讓系爭房屋返還予原告、給付積欠之租金36,000元，及請求被告自104 年12月29日起按月給付原告9,000 元，即屬正當，應予准許。

逾此部分請求，即屬無據，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項規定訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰按同法389 條第1項第3款之規定，依職權就原告勝訴部分宣告假執行。

六、末按各當事人一部勝訴一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。

經本院斟酌卷內一切情形，認本件原告之訴經駁回部分僅係就終止租約時點認定不同所致，仍應由被告負擔全部之訴訟費為適當。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 4 月 7 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 7 日
書記官 方蟾苓