新店簡易庭民事-STEV,104,店簡,357,20160415,2

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第357號
原 告 福臨門B區公寓大廈管理委員會
法定代理人 梁惠宇
訴訟代理人 姜瑞祥
被 告 黃駿林
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105 年3 月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟玖佰零陸元，及自民國一百零四年二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹仟捌佰捌拾元由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如以新臺幣壹拾萬捌仟玖佰零陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分

一、按債務人對於支付命令於法定期間合法提出異議者，支付命令於異議範圍內失其效力，以債權人支付命令之聲請，視為起訴，民事訴訟法第519條第1項定有明文。

查原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告於法定期間內提出異議，依同條之規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。

二、末按，公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人；

且系爭社區規約及決議未限制須具備區分所有權人之身分始得擔任原告管理委員會主任委員，公寓大廈管理條例第29條第5項規定甚明。

自原告管理委員會依系爭社區規約第9條規定，於民國104年7 月5 日召開管理委員會會議改選住戶梁惠宇為主任委員（參見本院卷第139 頁），揆諸上開規定，核無不合，梁惠宇為原告適法之法定代理人，即屬有據。

貳、實體部分

一、原告方面：㈠原告起訴主張：被告為原告管理之福臨門B區社區 （下稱系爭社區）門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄00號1樓店面及附屬地下一層房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，亦為系爭社區之區分所有權人，依系爭社區規約約定，關於系爭房屋1 樓店面，被告每月應繳納管理費為新臺幣（下同）1,164 元（計算式：19.4坪60元/ 坪＝1,164 元）；

關於系爭房屋地下一層，其面積為462.56平方公尺【計算式：441.22平方公尺＋共有部分4446.29 平方公尺（權利範圍10000分之48）＝462.56平方公尺】，經換算即139.9 坪（462.56平方公尺0.3025＝139.9 坪），則被告每月應繳納管理費8,394 元（139.9 坪60元/ 坪＝8,394 元），另管理費收費標準，自104 年6 、7 月已漲為80元/ 坪。

詎被告自102年11月起即拒絕繳納地下一層管理費，並自103 年3 月起亦拒絕繳納1 樓店面之管理費，截至104 年5 月止，迄今積欠管理費181,602 元【17,460元（計算式：1,164 元19個月＝22,116元）＋（計算式：8,394 元19個月＝159,486 元）＝181,602 元】，並扣除自102 年11月至103 年2 月被告繳納之17,892元，尚有163,710 元管理費應繳納，然原告僅請求系爭房屋1 樓店面管理費，自103 年3 月至同年12月，總共10個月，及系爭房屋地下一層管理費，自102 年11月至103 年12月，總共14個月，上開管理費總計為108,906 元【44,730元（計算式：4,473 元10個月＝44,730元）＋64,176元（計算式：4,584 元14個月＝64,176元）＝108,906元】；

詎被告迭經催討無效，爰依公寓大廈管理條例第21條規定及系爭社區規約約定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告108,906 元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈡對被告抗辯稱：⒈被告依102 年10月31日經具結切結書內容給付原告201,696元之管理費，為被告前手與原告管理委員會為便宜行事，約定固定以4,473 元為收費數額，惟此計算繳納方式與規約不合，原告為免法律關係複雜，被告於102 年10月前依上開約定而給付管理費部分則不予追討。

⒉兩造間固尚有確認通行權訴訟未確定，惟被告實際仍得以使用地下一層停車場，因此被告仍須給付管理費；

況且無論被告使用地下停車場與否，只要被告有產權，依系爭社區規約，即應給付管理費，每月9,558 元。

又被告得自系爭房屋1樓獨立使用內梯通行至系爭房屋地下一層，且其非新北市○○區○○○段○0 ○○段00000 號公共設施之車道持分，自無車道通行權可言，以此為由拒付管理費顯乃推託之詞等語。

⒊被告確於103 年3 月前按月繳納4,473 元，惟同年月原告管委會亦通知被告須補繳自102 年11月起系爭房屋地下一層之管理費每月4,584 元。

又被告停車位已早於其辯稱之時點未繳納停車位清潔費。

復被告之前手確實因系爭房屋地下一層經營不善，向原告管委會提出減免之協議，然被告未曾提出要求，且被告曾向原告委員會提出繳納20萬餘元補足所有管理費等語。

二、被告則答辯稱：㈠被告於99年3 月18日經法院拍賣程序取得系爭房屋1 樓店面面積為19.86 坪（含共有部分），及其地下一層面積131.09坪（含共有部分），合計面積為150.95坪；

當時系爭房屋前手與原告管委會間協議管理費繳納金額為每月4,473 元及5個停車位清潔費1,500 元（計算式：300 元5 ＝1,500 元），共計5,973 元，即管理費每坪徵收30元，約定期間為99年3 月至104 年2 月止，因此於此期間每月僅繳納系爭房屋1 樓管理費4,473 元；

又系爭房屋5 個停車位於99年購買時起至103 年10月期間每月均繳納停車費1,500 元（計算式：300 元5 ＝1,500 元），直至同年11月將系爭車位出售他人，始停止繳納管理費。

㈡嗣於102 年2 月27日系爭房屋地下一層經系爭社區召開臨時區分所有權人會議決議（下稱系爭區權會議）通過變更為停車場，被告依系爭區權會議決議內容委託建築師向新北市工務局申請變更停車場事宜，併向原告提出申請及簽訂使用執照變更切結書（下稱系爭切結書）。

被告依系爭切結書第5條規定：應回饋社區10萬元及實際面積管理費扣除實際繳納金額之差額即4,584 元【9,057 元（計算式：150.95坪60元＝9,057 元）－4,473 元＝4,584 元】，因此須補繳自99年3 月起至102 年10月，共計201,696 元之管理費（計算式：4,584 元44個月＝201,696 元），被告已於102 年10月31日將上開款項301,696 元（計算式：100,000 元＋201,696 元）存入系爭社區管理委員會專戶；

且原告所主張計算管理費方式有誤，蓋自99年至103 年5 月，原告管委會僅給1張繳費單包含系爭房屋1 樓店面與地下一層，應繳款金額為4,473 元，故自102 年11月至103 年2 月總共4 個月，應為4,473 元。

㈢又原告自取得新北市工務局變更使用執照後，自102 年11月起須配合被告辦理通行證准予通行使用停車場11個停車位，被告則須依上開說明繳納管理費9,057 元，及11個停車位之清潔費3,300 元（計算式：300 元11個月＝3,300 元），共計12,357元。

惟被告於提出辨理通行證申請後，遭系爭社區少數住戶以被告無車道通行權利為由反對，原告管委會副主委即訴外人王榮得於代理主委期間亦拒絕核發停車證，被告於協調會中表明願以回饋社區100 萬元當作建設基金，因原告管委會要求更高回饋金，未能達成共識，因此經改建為停車場後，被告為此無法使用，故自103 年2 月起拒絕繳納管理費。

㈣復被告分別取得臺灣新北地方法院103 年度全字第107 號定暫時狀態假處分之裁定，經供擔保後，准予通行新北市○○區○○○段○○○○段00000 號公共設施之車道；

並經新北院清103 司執全菊字第291 號執行命令在案；

被告亦向臺灣新北地方法院提起103 年度重訴字第592 號確認通行權之訴（系稱系爭確認通行權案件），一審判決被告全部勝訴，目前上訴二審。

另原告於系爭確認通行權案件未確定期間，屢次以系爭社區規約阻撓被告對外合法出租系爭房屋1 樓店鋪，故自103 年3 月起亦拒絕繳納管理費。

被告無法任意使用系爭房屋1 樓店面與地下一層屢遭阻撓，均如前述，原告請求繳納管理費為無理由。

並答辯聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由㈠被告於99年3 月間經由臺灣新北地方法院拍賣取得門牌號碼新北市○○區○○街000 巷00弄00號1 樓及地下1 層所有權，包括共有部分即系爭10957 建號建物〔權利範圍為10000分之479 ，含停車位編號：28（權利範圍：10000 分之81）、38（權利範圍：10000 分之94）、44（權利範圍：10000分之81）、64（權利範圍：10000 分之94）、73（權利範圍：10000 分之81）等5 個地下停車位〕；

嗣後原告將前開5個地下停車位出售，系爭10957 建號建物之權利範圍僅為10000 分之48之事實，有建物登記第二類謄本影本1 份、本院不動產權利移轉證書影本1 份附卷可稽（參見本院卷第77頁），並為兩造所不爭執，是上開事實堪信為真實可採。

㈡本件被告主張其非新北市○○區○○○段○0 ○○段00000號公共設施之車道持分，自無車道通行權可言，故無給付停車場管理費之必要。

查，按土地登記規則第81條第1款、第2款分別規定：「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」

、「區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」

，是區分所有建物之各區分所有權人就區分所有建物所屬之各共同使用部分之應有部分，並非必然按其所有區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室設有停車位時，尤為明顯。

蓋各區分所有權人有需停車位者，亦有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位即共同使用部分（即停車空間）之應有部分，未買受停車位者即無需分攤該停車空間之共同使用部分之應有部分；

且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分）。

因此，作為停車空間使用之地下室即共同使用部分，並非當然屬於該區分所有建物之全體區分所有權人所共有，應視其有無買受地下室停車位，及地政機關就地下室即共同使用部分所登記之權利範圍有無停車位而有所差異。

次按「停車空間之設置，依左列規定：四、停車空間設於法定空地時，應規劃車道，使車輛能順暢進出」「停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如下：五、基地面積在一千五百平方公尺以上者，其設於地面層以外樓層之停車空間應設汽車車道（坡道）」、「停車空間設置於供公眾使用建築物之室內者，其鄰接居室或非居室之出入口與停車位間，應留設淨寬七十五公分以上之通道連接車道。」

、「停車空間之構造應依左列規定：一、停車空間及出入車道應有適當之舖築」建築技術規則建築設計施工編第59條之1第4款、第60條第5款、第60條之1 、第62條第1款分別定有明文。

是以，停車空間之組成應有：⑴停車位：車輛停放位置、⑵出入口：車輛進出建築基地或建築的開口、⑶緩衝空間、⑷車道：供車輛、機車通行、進出、迴轉之通道、⑸附屬設備等元素或要件。

因此，若無買受停車位間之區分所有權人，即應受上開法規，及與建商買受時約定專用之拘束，或全體住戶之分管契約之拘束。

依福臨門預定房屋買賣合約書第8條第2款約定：「地下各層除供本大樓各戶共同使用之公共設施（通風機械室、電信機械室、曝氣機械房、消防機械房、電表箱室、水箱、發電機室、台電配電室、梯間）外，其餘均規劃為停車空間，其產權及使用權由各該層購買車位者共同持分使用（未購車位者，其所購房屋坪數所含之地下室持分面積內未包括車位之持分面積，亦不得主張對停車場有任何使用權或管理權之主張），但防空避難室遇到空襲或其他緊急危難發生之際，應開放做為公共避難場所。」

（參見本院卷第191頁）；

另通風機械室、電信機械室、電表箱室、台電配電室、地下一樓與通風機械室、曝氣機械房、消防機械房、水箱、發電機室位於地下二樓，梯間則包含逃生門樓梯及連接地下一樓及地下二樓的樓梯。

停車場之專有部分（如車道及車位）乃73個車位所有權人一起分擔，其他的部分，包含上述大公部分及畸零地部分則是由全部住戶一起分攤，即若系爭福臨門B 區社區專有部分建物之承購戶同時購買地下1 層停車位時，與其他購買停車位之區分所有權人共同取得停車空間之持分；

若未購買地下1 層停車位者，則無停車空間之共同持分，而僅有大公部分之共同持分。

本件被告雖於99年3月18日經法院拍賣程序取得門牌號碼新北市○○區○○街000 巷00弄00號地下1 層5 個停車位所有權（車位編號分別為：28、38、44、64、73），並同時與系爭福臨門B 區社區其他購買停車位之區分所有權人共同取得停車空間之持分，惟原告事後業已將上開5 個停車位全部售出，僅保留大公之持分10000 分之48，則原告已無「車公」即法定停車空間之共同持分，其就系爭10957 建號建物之10000 分之48權利範圍，應僅包括大公即地下1 層B 、C 各棟電梯間，E 、F 棟電樓梯間、管理由室、管道間、機械房㈠㈡、台電專用管道部分，故就大公部分無論其是否存有停車位（即車公）之所有權，其就該大公部分仍應依住戶管理公約（規約）第五章第1條之規定繳納該部分之管理費。

另上開規約雖約定每戶每月一坪55元（參見本院卷第60頁至第61頁），然系爭社區業於98年5 月17日召開區分所有權人會議通過每戶每坪增收5元管理費（即每戶每坪管理費為60元），並自98年6 月1 日開始實施，有系爭社區第十一屆區分所有權人會議紀1 份在卷可參（參見本院卷第170 頁至第171 頁），足見系爭社區管理費確由每戶每坪55元調整為每戶每坪60元，另被告雖主張其與管委會口頭約定管理費每坪30元，然為原告所否認，且被告對此均未能提出相關證據以資證明其所述為真，自無從為有利於被告之認定。

四、從而，原告依公寓大廈管理條例及系爭社區規約關係及上開第十一屆區分所有權人會議之決議，請求被告給付108,906元【44,730元（計算式：4,473 元10個月＝44,730元）＋64,176元（計算式：4,584 元14個月＝64,176元）＝108,906 元】，及自支付命令送達翌日即104 年2 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、本件原告係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第427條、第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；

並依同法第392條第2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用為裁判費，金額確定為1,880 元。

中 華 民 國 105 年 4 月 15 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 15 日
書記官 李文龍