新店簡易庭民事-STEV,105,店小,518,20161115,1

臺灣臺北地方法院小額民事判決 105年度店小字第518號
原 告 陳俊男
被 告 王珍貴
上列當事人間請求返還押租金等事件 ，本院於民國105年10月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟捌佰元。

原告其餘之訴及其假執行聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；

但被告如以新臺幣壹萬伍仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查原告起訴時，原請求被告應給付原告新臺幣（下同）51,000元。

嗣於民國105 年9 月13日言詞辯論變更聲明為：被告應給付原告25,500元，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，應予准許，合先敘明。

二、原告起訴主張：原告於104 年10月7 日向被告承租門牌號碼為臺北市○○區○○路○段000 巷000 弄00號12樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自104 年11月7 日起至106年11月6 日止，共計2 年，租金為8,500 元，及押租金17,000元。

另原告亦因被告承諾於104 年10月7 日至同年11月7日，將系爭房屋打掃清潔、清除異物及修繕破損物件、燈具為條件而承租系爭房屋。

原告於104 年10月12日將當月份租金8,500 元及押金17,000元匯入被告帳戶。

詎被告迭經原告口頭、寄發存證信函催討，仍未依約定打掃系爭房屋、清除修繕履行債務，造成原告無法自系爭房屋搬出原告所有家具（含床2 萬餘元、辦公用具8,000 餘元）之搬遷損失，並承受精神上壓力等語。

爰依租賃之法律關係，為此提起本件訴訟，請求被告返還25,500元（計算式：租金8,500 元＋押租金17,000元＝25,500元）及賠償遷屋損失22,500元、精神慰撫金3,000 元，總計51,000元（計算式：25,500元＋22,500元＋3,000 元＝51,000元）；

惟減縮賠償遷屋損失22,500元、精神慰撫金3,000 元，僅請求25,500元。

並聲明：㈠被告應給付原告25,500元；

㈡願供擔保請准予假執行之宣告。

二、被告則辯以：兩造於104 年10月7 日簽訂系爭房屋租賃契約，租賃期間自104 年11月7 日起至106 年11月6 日止。

被告於104 年10月17日已更換系爭房屋之大門鑰匙同時交付原告，嗣原告自行於104 年11月6 日將鑰匙退還被告。

復於104年10月21日應原告要求僱工將系爭房屋內2 張彈簧床及移動式衣架與炊具等丟棄，同年10月24日親至屋內打掃與清潔地板。

又廁所抽風機、化妝鏡下置物架、窗簾掛勾、電腦桌椅與花盆等其他應修繕清除事宜，兩造已於104 年10月24日達成協議，由原告委託他人處理，處理費用2,500 元自下個月租金扣除。

被告為處理上開事宜如被證四附表所示已支出22,000元。

另被告自原告所匯入款項共計25,500元扣除上開費用22,000元，剩餘3,500 元已返還原告。

綜上，被告已確實履行房屋清理及修繕義務，原告請求並無理由等語資為抗辯。

並答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行聲請均駁回之；

㈡願供擔保請准免予假執行之聲請。

三、本院之判斷：原告主張係因被告未履行租賃系爭房屋之清理及修繕義務，致原告無法合於約定使用系爭房屋，並受有上揭損害，然為被告所否認，並以上詞置辯，故本院所應審究者乃：㈠被告是否未依約交付合於兩造約定使用、收益目的之租賃物予原告而債務不履行？㈡原告終止租約是否合法？系爭租賃關係於何時消滅？原告得否請求被告返還訂金、擔保金及押租金？茲分別敘述如下：㈠經查，兩造於104 年10月7 日簽訂租賃契約，約定由原告向被告承租系爭房屋及附屬設備，租賃期間自104 年11月7 日起至106 年11月6 日止，租金（含稅、管理費）每個月為8,500 元，押租金17,000元；

嗣原告於104 年10月12日將當月租金及押租金共計25,500元匯予被告。

惟原告因本件糾紛向被告表示終止租賃契約，並於104 年11月6 日將系爭房屋鑰匙返還被告等情，為兩造所不爭執，有房屋租賃契約書、存證信函附卷可稽（參見本院卷第6 頁至第14頁、第15頁、第16頁至第17頁、第24頁至第27頁），堪信為真實。

㈡被告是否未依約交付合於兩造約定使用、收益目的之租賃物予原告而債務不履行？⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；

租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第423條、第424條分別定有明文。

租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之責任（最高法院77年度台上字第2369號、97年度台上字第2307號、98年度台上字第222 號判決意旨參照）。

次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文，是債權人即得行使民法第226條、第254條、第256條規定之權利。

又租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅（最高法院51年度台上字第2823號判例參照）。

又租賃契約乃繼續性契約，倘於成立後發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904號判決意旨參照）。

⒉次按，民法第429條規定租賃物之修繕，除契約另有規定外，由出租人負擔；

又依同法第430條，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

經查：⑴系爭租賃契約書第2條（租賃附屬設備）所載除系爭房屋外，尚包含冰箱1 臺、冷氣1 臺、窗簾1 組、燈飾1 件、熱水器1 臺、排油煙機、流理臺、瓦斯爐、天然瓦斯/ 桶裝瓦斯、其他：衣櫃及3 斗櫃各1 座；

第9條（使用房屋之限制）規定系爭房屋係供住家使用；

第10條（修繕及改裝）房屋損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕。

是以，本件租賃物包含系爭房屋及其他附屬設備，出租人所提供前揭租賃標的物應合於約定使用之狀態。

⑵次查，原告主張業已催告被告履行上開清理修繕事務云云，固據提出現場影像8 紙（含浴室頂棚、燈具、屋內雜物堆置、窗簾），並寄發存證信函（參見本院卷第16頁至第17頁、第19頁至第22頁）。

惟被告辯稱於原告催告期限內進行修繕、清理工作，並提出系爭房屋經清理修繕之現場照片4 張（參見本院卷第28頁），佐以上開原告提出照片比對後可知，系爭屋內狀況：窗簾垂落情形（參見本院卷第22頁左上圖）已改善，且裝設合於窗邊位置（參見本院卷第28頁右下圖）；

其餘原告主張浴室頂棚潮濕、發霉，燈具破損、房屋雜物堆積、髒亂等情，依常情乃系爭房屋正常住居使用下所發生之狀況，屬簽約時既有之狀態，而非原告承租後其他事由所致。

抑且確認租賃標的物為承租時原告即應注意之事項，是兩造既已簽定系爭租約對此屋內狀況達成合意，原告難諉被告所提供租賃房屋有欠缺，而未盡修繕、清理環境等節。

又觀諸系爭屋內照片，原告主張未經修繕、清理乙事，如前所述，屬日常生活環境整理範疇，尚未達系爭房屋或附屬設備欠缺使用功能或其他同等瑕疵程度，即無違合於約定提供適於居住之目的，且該欠缺並未危及原告安全或健康，有被告所提系爭照片足佐（參見本院卷第28頁）。

揆諸上開說明，被告就附屬設備既盡其修繕義務，所提供租賃標的物亦合於約定使用目的，難認被告有何債務不履行之情事。

⒊原告終止租約是否合法？系爭租賃關係於何時消滅？原告得否請求被告返還租金及押租金？⑴按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。

查原告於104 年10月30日發存證信函表示以被告未盡修繕、清理義務等可歸責事由，欲提前於當日終止系爭租賃租約等情，有存證信函附卷可稽（參見本院卷第16頁至第17頁），又被告於105 年8 月2 日言詞辯論時表示，當時係告知欲以押租金扣除締約期間所支出之費用為條件，同意原告終止租約等語，揆諸開上規定，原告於期限屆滿前即104 年10月30日合法終止租賃契約，堪以認定，故系爭租賃關係自104 年10月30日起已為消滅。

⑵關於租金8,500元部分：次按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

查兩造就原告因未實際居住系爭房屋，致系爭房屋無法出租而損失1 個月租金等情，觀諸上開租賃契約可知，兩造租賃期間係自104 年11月7 日起至106 年11月6 日止，原告雖提前於租期而終止契約，而諉其自始未居住於系爭房屋云云，然依租賃交易習慣，承租人應向出租人預先告以提前終止租約之意思表示，抑且本件被告係基於信賴系爭租約，並為履行租約目的而保留系爭房屋1 個月；

又原告未入住乃其逕自終止租賃契約，並非可歸責於被告所致，已如前述，是被告因可歸責於原告之事由受有租金之損害，堪以認定。

準此，依約原告本應給付1 個月租金，故其請求租金8,500 元，洵屬無據。

⑶關於押租金17,000元部分：⒈按押租金在於擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人固不負返還之責，在租賃關係已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，承租人請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。

故應於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院81年度台上字第1907號、81年度台上字第1630號、77年度台上字第2213號、69年度台上字第3985號判決意旨參照）。

次按，抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀，始得為之，此觀民法第334條第1項前段之規定自明。

⒉經查，原告主張其已依約支付押租金17,000元，為被告所不爭執。

雖系爭租約為經原告逕自終止而消滅，然依上開說明及系爭租約第6條第2項約定，租約期滿交還房屋時無息返還予被告。

次查，系爭租約已於104 年10月30日終止，且原告已將所有物品搬離系爭房屋，返還系爭房屋鑰匙予被告，是原告已履行將系爭房屋交還被告之義務，故依上開約定，被告應返還全額押租金。

惟因原告乃逕自終止租賃契約，屬可歸責於原告之事由，又被告以上開附條件合意終止租賃契約，原告自應負擔上開修繕、清理費用（含大門換鎖1,200元、搬運費1,100 元）。

然搬運費部分，經原告爭執系爭單據無商號記載，依民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，被告未舉證以實其說，是此部分之請求尚難採信，故押租金經與大門換鎖費用抵銷後，被告應返還押租金15,800元（計算式：押租金17,000元－大門換鎖費用1,200 元＝15,800元）。

至被告主張已返還押租金3,500 元部分，亦未見其提出相關證據資料以實其說，仍難為有利於被告之認定，並予敘明。

四、綜上，原告依租賃法律關係請求被告應給付原告15,800元，，為有理由，應予准許。

至逾上揭範圍部分，則無理由，不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、本件原告勝訴部分係適用小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20條規定，應依職權宣告假執行；

並依同法第392條第2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用為裁判費，金額確定為1,000 元。

中 華 民 國 105 年 11 月 15 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0 段000 號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 15 日
書記官 李文龍