新店簡易庭民事-STEV,106,店簡,10,20180323,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度店簡字第10號
原 告 柯慧依
訴訟代理人 陽文瑜律師
被 告 黎明清境管理委員會
法定代理人 王忠誠
訴訟代理人 金軒甫
蔡志揚律師
參 加 人 李銘雪
陳麗惠
龎鳳英
林港河
邱愉玲
共 同
訴訟代理人 游仕成律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年2月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編號A部分面積八十七點四十二平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保後，得各免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；

上開規定於有訴訟代理人時不適用之；

但法院得酌量情形，裁定停止其訴訟程序，民事訴訟法第170條及第173條分別定有明文。

本件被告之法定代理人於民國106年12月15日由馬芝雯變更為王忠誠，此有新北市新店區公所107年3月1日新北店工字第1072108894號函附卷可稽，茲由王忠誠於具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。

按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。

所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言（最高法院51年台上字第3038號判例意旨參照）。

本件原告向被告提起拆屋還地事件，請求拆除黎明清境社區（下稱系爭社區）如附圖編號A所示之社區大門警衛室（下稱系爭警衛室），參加人為系爭社區之區分所有權人乙節，此有建物所有權狀在卷可參（見本院卷第81頁至第89頁），參加人可能因被告就本件訴訟之勝敗與否，其私法上之法律地位將受有不利益，故參加人為輔助被告，於民國106年6月8日具狀聲請參加訴訟，經核於法並無不合，應予准許。

貳、實體部分原告主張：原告為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被告為系爭社區之管理委員會。

系爭警衛室未經原告或其他共有人之同意，亦無任何合法權源，卻占用系爭土地如附圖所示編號A部分，面積87.42平方公尺；

又被告依系爭社區區分所有權人之決議指派保全人員駐守系爭警衛室，原告得依程序選擇權，選擇對被告起訴請求拆除系爭警衛室，並返還上開受占用之土地予全體共有人，爰依民法第767條第1項前段及第821條規定提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示。

被告則以：

㈠被告係系爭社區區分所有權人團體之代表機關，僅為非法人團體之性質，在實體法上不能享有權利，被告無從發生占有及返還系爭土地之事實，不具有當事人適格。

退步言，系爭社區於79年間至80年間興建完成後，由建商將建物及系爭警衛室移轉登記及占有予系爭社區之全體區分所有權人，系爭警衛室之所有權或事實上處分權屬於全體區分所有權人，縱認被告可占有系爭土地，僅係基於系爭社區全體區分所有權人之指示而為管理之占有輔助人，規約或區分所有權人會議並未賦予被告拆除系爭建物之權限。

㈡又系爭警衛室固非供住宅使用，惟其屬具有相當經濟價值之土地上定著物，依最高法院104年度第822號判決意旨，可類推適用民法第425條之1規定。

又民法第425條之1規定不限於「形式上同屬一人」，系爭警衛室為漢陽建設股份有限公司（下稱漢陽公司）擔任起造人取得所有權，而系爭土地當時之共有人之一為漢陽公司法定代理人侯西峰，侯西峰於興建系爭警衛室時，應有認知並容許系爭警衛室於堪用期限內繼續使用既有基地，與民法第425條之1所稱「同屬一人所有」相類，應推定系爭警衛室於使用期限內，就系爭土地上存有租賃關係，嗣受讓之原告與受讓系爭警衛室之被告間，仍推定於系爭警衛室使用之期限內有租賃關係存在，並非無權占有之情形。

㈢退萬步言，系爭警衛室建造完成迄今近30年，供系爭社區居民占有及通行使用，而原告於100年間經拍賣取得系爭土地之應有部分；

且系爭土地地目為林、坐落地區為山坡地、形狀狹長，原告縱使取回仍無從另行開發使用，對照系爭警衛室長期供多個社區住戶每日通行，縱認原告得請求拆除系爭警衛室，此一權利行使，係以損害他人為主要目的，顯有權利濫用情事，違反誠信原則甚明等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

參加人陳述略以：系爭社區於79年間至80年間興建完成後，系爭警衛室經移轉占有予系爭社區之全體區分所有權人，系爭警衛室之所有權及事實上處分權屬於全體區分所有權人，縱認被告可占有系爭土地，僅係基於系爭社區全體區分所有權人之指示而為占有之占有輔助人，不具有拆除系爭建物之權限。

又系爭警衛室為漢陽公司興建，系爭土地當時之共有人之一為漢陽公司法定代理人侯西峰，於建造時應已認知並容許系爭警衛室於堪用之期限內繼續使用既有基地，與民法第425條之1所稱「同屬一人所有」相類，被告於買受系爭土地時，系爭警衛室已存在多年，應類推適用民法第425條之1規定，推定系爭警衛室於使用期限內，就系爭土地上存有租賃關係等語。

原告主張其為系爭土地之共有人，被告為系爭社區之管理委員會，系爭警衛室占用系爭土地如附圖所示編號A部分，面積87.42平方公尺之事實，業據其提出系爭土地之地籍圖、登記謄本及現場照片各1份為證，並經本院履勘現場，囑託新北市新店地政事務所（下稱新店地政所）派員會同測量，製有106年6月19日勘驗筆錄、現場照片、新店地政所106年7月31日新北店地測字第1064021661號函及所附複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第94頁至第112頁），且有新店地政所106年5月16日新北店地資字第1064017497號函、新北市政府工務局106年5月19日新北工寓字第1060928981號函、新北市新店區公所105年2月4日新北店工字第1052066273號函附卷可稽（見本院卷第6頁至第9頁、第39頁至第47頁、第55頁至第56頁、第94頁至第112頁），且被告對此未曾加以爭執，此部分堪信為真實。

本院得心證之理由：

㈠被告為本件訴訟適格之當事人。

⒈按當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言；

此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權；

判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之；

一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。

雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。

次按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。

然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。

於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；

並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。

故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790號、98年度台上字第792號、98年度台上字第2248號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭社區規約第2條第3款規定：「本社區建築物周圍下及外牆面為該建物所有權人共用部分」；

管理委員會組織章程第13條第1項前段規定：「社區共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之，其費用由公共基金支付、」等語，此有上開規約及組織章程各1份在卷可考（見本院卷第125頁至第132頁反面），系爭警衛室為系爭社區之建築物，為共用部分，依上開規約及組織章程規定，為被告所管理及維護。

且系爭警衛室聘雇工作人員及制定勤務規範，均由被告辦理乙情，此有系爭社區第21屆至第25屆區分所有權人會議議事資料存卷為憑（見本院卷第204頁至第278頁）；

又被告於本院審理中亦坦認：「系爭警衛室為被告受區分所有權人指示管理，並聘用保全人員進行出入管制」等語（見本院卷第91頁正反面、第94頁），足證被告基於規約及區分所有權人會議決議，對於系爭警衛室負有管理及維護之職務，而本件原告起訴主張系爭警衛室無權占用系爭土地應予拆除，與被告所負上開管理及維護系爭警衛室之職務相關，被告對本件應有訴訟實施權，縱其雖非屬權利義務歸屬之主體，然原告基於其程序選擇權，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以被告起訴請求，自無不可，被告為本件訴訟適格之當事人，甚為灼然。

㈡系爭警衛室無權占用系爭土地，應予拆除並返還於原告及全體共有人。

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，民法第767條第1項前段及第821條分別定有明文。

又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。

⒉經查，系爭警衛室為系爭社區之建築物，為共用部分，面積為87.42平方公尺，坐落在系爭土地上之事實，如前所述。

被告對於原告為系爭土地之共有人未加以爭執，而僅以非無權占有為抗辯，揆諸前揭法條及判決意旨，被告應就系爭警衛室占用系爭土地係有正當權源之事實證明之。

又被告雖辯稱系爭警衛室於使用之期限內推定有租賃關係存在云云，惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。

依上開規定可知，土地及房屋須同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，始有該條之適用。

查系爭建物於78年間為漢陽公司擔任起造人，經登記為所有權人，建築地號為重測前之新北市○○區○○段○○路○段000○0地號土地（下稱重測前138之1地號土地）；

又系爭土地於重測前同段車子路小段183-8地號，原為漢陽公司法定代理人侯西峰及訴外人葉宏基所有乙情，此有系爭土地登記謄本、土地建物查詢資料、使用執照存根及地籍異動索引各1份存卷可佐（見本院卷第40頁、第294頁至第295頁、第310頁），且兩造對此均未加以爭執。

侯西峰雖為漢陽公司之法定代理人，然其與漢陽公司於民法上為不同之權利主體，系爭土地及警衛室於讓與原告與系爭社區之區分所有權人以前，已難認同屬一人所有；

又系爭社區及警衛室原申請建築在重測前138之1地號土地，不包括系爭土地，縱侯西峰知悉系爭警衛室建築一事，仍無從據此推斷侯西峰及系爭土地之其他共有人願將系爭土地供作系爭警衛室建築之基地，不合於民法第425條之1所定要件，難謂系爭警衛室在系爭土地上存在租賃關係。

⒊又被告雖辯稱原告請求拆除系爭警衛室，係以損害他人為主要目的，違反誠信原則云云。

惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固有明文。

又民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。

查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院45年台上105號判例、71年台上字第737號判例意旨參照）。

查系爭警衛室坐落在系爭土地之中央，占用面積為87.42平方公尺之情，此有新店地政所106年7月6日複丈成果圖在卷可按，所占面積非小，且因系爭警衛室之存在，致使系爭土地全區開發利用均受有限制；

而系爭社區之出入管制不僅僅可以系爭警衛室實現，其拆除亦不致影響系爭社區主要建物之結構安全，是原告因權利行使所能取得之利益，應大於被告及系爭社區區分所有權人權利行使所受之損失，比較衡量之下，認原告本於系爭土地共有人地位，訴請拆除並返還占有土地，核屬權利之正當行使，並無違反誠信原則或權利濫用之可言。

是系爭警衛室無權占有系爭土地如附圖所示編號A部分，面積為87.42平方公尺之事實，應堪認定。

綜上所述，系爭警衛室無權占有系爭土地如附圖所示編號A部分，應予拆除並返還於原告及全體共有人。

從而，原告依民法第767條第1項前段及第821條規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積87.42平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。

本件原告係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依第436條第2項適用同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用第392條第2項規定，職權宣告被告如以主文第3項所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。

本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 107 年 3 月 23 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 洪翠芬
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 23 日
書記官 陳柏志
附圖：