新店簡易庭民事-STEV,106,店簡,99,20170519,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度店簡字第99號
原 告 孫愛莉
訴訟代理人 袁克國
被 告 敦南包廂管委會
法定代理人 鍾彩文
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106 年3 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，系爭房屋位於敦南包廂公寓大廈內，被告為該公寓大廈之管理委員會。

因該大樓外牆欄杆鏽蝕，依敦南包廂房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋預定買賣合約）中附件八住戶管理公約第3項第1款規定，屋頂突出物（含女兒牆、欄杆）屬於公共建物，為被告管委會所管轄之建物範圍，理應由被告管委會修繕；

並非系爭房屋買賣合約中附件九使用分管同意書第2條所約定之一樓空地，自非原告所應自行修繕維護之範圍。

詎被告管委會於民國102 年12月13日依據系爭房屋預定買賣合約附件九第2條之規定，公告一樓外牆欄杆由一樓住戶自行維修。

是原告預估修繕費用新臺幣（下同）18,375元（含稅）。

詎被告管委會迭經催討仍置之不理。

爰依住戶管理公約第3項第1款之法律關係，為此提起本件訴訟。

並聲明：被告應給付原告18,375元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告辯以：系爭外牆欄杆依據系爭房屋預定買賣合約附件九第2條之規定，由系爭大樓一樓空地歸一樓住戶即原告專有使用，已非區分所有權人共用部分，故公共領域不包含此專有部分，被告自無須負管理維護之責。

又系爭大樓原僅搭建圍牆並無欄杆，住戶考量安全因素請求建商加蓋欄杆，欄杆圍繞範圍包含整棟大樓。

是依上開說明，關於「住戶前、後、側院之空地旁邊欄杆」部分，應由住戶即原告負責維修，其餘部分始由被告負責。

況且原告將前、後、側院之空地圍起，其他住戶均無法進入。

再者，被告於102 年維護外牆欄杆時，即認為「一樓住戶前、後、側院之空地旁邊欄杆」為屬於原告之專有部分，故公告系爭部分不一併拆換。

另原告隔壁住戶，於該專有部分之欄杆加裝遮陽板，被告亦未曾干涉。

又中庭部分欄杆原本與系爭欄杆為相同，惟於102 年維護改成如照片所式之樣式，亦曾為此公告系爭外牆欄杆為原告專用部分故不一併拆除。

是公共領域不包含裝設系爭外牆欄杆等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：原告為臺北市○○區○○路00號房屋之所有權人。

系爭房屋位於敦南包廂公寓大廈內，系爭房屋坐落其中1 樓層。

系爭外牆欄杆為公共建物被告理應修繕，經估價為18,375元（含稅）。

原告催討被告進行上開修繕，被告仍置之不理。

並被告以前詞置辯，則本件應審究之主要爭點厥為：系爭外牆欄杆是否為公共建物？被告就系爭外牆欄杆是否負有修繕義務？茲析述如下：㈠系爭外牆欄杆是否為公共建物？按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。

公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分，公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款分別定有明文，而如同條例第7條第1款至第5款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，固應認係違反強制或禁止規定而為無效。

然公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬同條例第7條各款規定之情形者，參照同條例第16條第2項、第58條規定，應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體。

最高法院103 年度台上字第2247號民事判決要旨參照。

次按，管理服務中心（即被告）服務範圍包含公共建物（包含屋頂突出物、水塔、機械房、地下水槽、化糞池等建物）之管理、維護，住戶管理公約第3條亦定有明文。

經查，原告主張之事實，固據其提出公告、估價單、現場照片、系爭土地及建物第一類登記謄本、使用分管同意書等件為證（參見本院卷第5 頁至第11頁）。

惟觀諸系爭使用分管同意書第2條明文：「壹樓空地除二樓以上住戶之公共樓梯進出通道之外，其餘（前、後、側）院之空地同意歸屬壹樓之所有權人依法管理維護使用」，由上開約定可知，系爭空地乃約定為一樓住戶專有使用之項目，原告就系爭空地得單獨享有使用、收益，其管理、維護由原告負責，亦屬當然。

次查，系爭外牆欄杆係住戶當初基於安全因素，要求原建商於額外加裝於外牆上之工作物，而該外牆欄杆並非系爭公寓大廈對外表彰權利範圍之原始外牆，此為兩造所不爭執。

參以，一樓住分別於公寓大廈之圍牆上方自行搭建欄杆、遮陽板，且中庭欄杆與渠等所搭建之欄杆樣式並不同等情，有現場照片在卷可稽（參見本院卷第79頁），是被告辯稱該公寓大廈於102 年間進行維護、更換中庭欄杆時，即已依循上開使用分管同意書之約定，就業已約定專用部分，委由專用住戶負責管理、維護，而未一併換新等語，顯非虛情，此情亦有管理委員會公告1 份在卷可佐（參見本院卷第83頁）。

準此，系爭空地除住戶必要通行部分外，既非該公寓大廈之共用人就建築使用所不可或缺之部分，其以得以通行限度內就系爭空地約定專用自屬合法；

且觀諸現場照片系爭外牆欄杆與系爭空地緊鄰，僅專用系爭空地之原告得自由進出，是專用約定之項目自包含空地範圍內之外牆欄杆。

復原告可就其所專用部分之外牆上空間自行改建，並單獨享有使用之權益甚明，顯見系爭外牆欄杆並非共用部分，自非被告管委會所應管理、維護之公共建物。

㈡被告就系爭外牆欄杆是否負有修繕義務？按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項定有明文。

經查，系爭外牆欄杆坐落之範圍約定係原告專用之項目，承如前述。

揆諸前揭規定，系爭外牆欄杆既發生鏽蝕，理應由原告負責修繕甚明。

抑且，系爭外牆欄杆獨由原告享有使用權益，卻需由被告負修繕義務，並自公共基金支付費用，就其他住戶而言，顯失公平。

準此，系爭外牆欄杆並非被告服務範圍，自毋庸負修繕義務。

四、從而，原告依住戶管理公約第3條之契約關係，請求被告就系爭欄杆負修繕義務，即應給付原告18,375元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額確定金額為裁判費1,000 元。

中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路0 段000 號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及其具體內容。
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
書記官 陳尚鈺