新店簡易庭民事-STEV,110,店簡,1085,20220215,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
110年度店簡字第1085號
原 告 洪克勤

訴訟代理人 駱淑卿
被 告 柳清男

訴訟代理人 陳瀅如
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年1月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌新北市○○區○○路○○○○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。

被告應自民國一一一年一月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。

訴訟費用（減縮部分除外）新臺幣參萬貳仟參佰捌拾參元由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣伍拾貳萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查，原告起訴時原請求被告應自民國110年3月31日起至遷讓返還門牌新北市○○區○○路000○0號2樓房屋（下稱系爭2樓房屋）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）11,000元，嗣於民國111年1月14日言詞辯論時當庭減縮自111年1月1日起算（其餘變更經撤回部分，不在本件審理範圍），核與前揭規定相符，自應准許。

二、原告起訴時原主張系爭租約因租期屆滿消滅，嗣於110年9月8日具狀變更為以收回自住為由合法終止租約，被告雖表示不同意變更，惟本件原告係主張租賃關係消滅後出租人返還房屋之請求權，原告就租約是否消滅、如何消滅之陳述僅為其攻擊防禦方法，參酌民事訴訟法第196條、第256條規定，本得於適當時期任意提出。

三、前揭本院就變更訴之聲明及補充攻擊方法合法性之判斷，依同法第258條第1項規定不得聲明不服，先予指明。

貳、實體方面

一、原告主張：被告前於105年1月1日向伊承租系爭2樓房屋，約定租期3年，即自105年1月1日起至107年12月31日止，每月租金11,000元，應按月於每月5日前給付，上開租賃期間屆滿後兩造以原條件轉為不定期租賃關係（下稱系爭租約），伊因有收回系爭2樓房屋自住或為其他合法使用之必要，於110年10月19日終止系爭租約，惟被告拒不返還，亦未支付111年1月1日以後之租金或占用利益，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭2樓房屋騰空遷讓返還原告；

㈡被告應自111年1月1日起至遷讓返還系爭2樓房屋之日止，按月給付原告11,000元。

二、被告則以：兩造間為不定期租賃關係，原告非經伊同意自不得收回系爭2樓房屋。

原告係前因違法擺攤遭裁處罰鍰要求分攤、欲調漲租金未獲伊同意，方虛捏收回自住此一事由，系爭2樓房屋使用分區為工業區，係作為倉庫使用，法規上不得作為住家使用，且原告配偶前曾帶房仲前來查看系爭2樓房屋，原告亦於言詞辯論時改口說並非自住，顯見其所述並非真實等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷： ㈠、原告前向證人劉玉娟承租其所有之門牌新北市○○區○○路000號1樓、2樓房屋及地下停車位（下稱系爭房屋），並將2樓分租與被告，兩造簽訂系爭租約，約定租期3年，即自105年1月1日起至107年12月31日止，每月租金11,000元，應按月於每月5日前給付，系爭租約租賃期間屆滿後以原條件轉為不定期租賃關係等情，有卷附系爭房屋登記謄本、原告與證人劉玉娟間租賃契約、系爭租約可稽（本院卷第11至19、243至251、261頁），堪信為真。

㈡、按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，得隨時依土地法第100條第1款之規定，向承租人先期通知並經合法終止後，收回出租之房屋。

又所謂「自住」，雖收回後使用人應包含出租人本身，惟其用途並不以居住為限，營業或其他使用之情形亦應包含在內，蓋上開規定雖係保障承租人而限制出租人收回租賃房屋之事由，惟出租人若確有使用租賃房屋之必要，當無要求其應繼續將租賃房屋供承租人使用而自行另覓房屋使用之理。

又出租人就有收回未定租賃期限房屋之正當理由及必要情形，應負舉證責任（最高法院80年度台上字第212號、87年度台上字第1922號判決意旨參照）。

查：１、系爭房屋位於中正路上，有數條路線公車經過，自行開車或使用大眾運輸前往他處均無困難，交通尚稱便捷，附近並有多家餐飲店、汽車保養維修廠，距離民權路一帶之商業區亦不算過遠，生活機能良好。

系爭房屋1樓現由原告使用，經營早餐店；

房屋2樓由被告使用，內有二隔間，主要部分及大隔間設有貨架放置書籍，室內有簡單之辨公設備及冰箱，小隔間則用以堆放雜物及廁所使用，無裝設冷氣或熱水器，系爭房屋1、2樓對外出入口並不相同，但於建物內有樓梯可以相通，現該樓梯堆放雜物並未使用等情，經本院現場履勘確認，有勘驗筆錄及所附現場照片可考（本院卷第213至239頁）。

而原告本人名下別無房產，除向證人劉玉娟承租系爭房屋外，係另行租屋做居住使用，經其陳述明確，亦有其全國財產總歸戶查詢清單足參（本院卷第173頁）。

本院斟酌系爭房屋1樓本即由原告營業使用，若合併使用系爭房屋2樓，無論原告就系爭房屋2樓部分是作為自行居住、擴大其早餐店營業或倉庫使用均甚為便利，應信原告就欲收回系爭2樓房屋自用之正當理由及必要，已為相當之舉證。

２、被告固辯稱系爭2樓房屋使用分區為工業區，係作為倉庫使用，法規上不得作為住家使用，且原告配偶前曾帶房仲前來查看系爭2樓房屋，原告亦於言詞辯論時改口說並非打算自住，顯見原告宣稱欲收回自住為臨訟飾詞等語。

惟查：⑴、系爭房屋之用途為工業用，雖有前述登記謄本可考，惟行政法規關於土地使用分區之規定，係取締規定而非效力規定，僅生主管機關予以取締之效果而已，與原告是否具備收回系爭2樓房屋自用之正當理由及必要性，核屬二事，不容混為一談。

⑵、原告雖然於111年1月14日言詞辯論時稱其收回後縱非自住亦係整修合法使用等語（本院卷第310頁），雖就其是否用於居住前後所述不一，惟原告有此陳述係因證人劉玉娟證述其因兩造糾紛，建議原告得向被告表示欲收回自住請其搬遷，嗣後提醒原告仍應為合法使用（本院卷第308至310頁）方為此表示，則原告就欲收回系爭2樓房屋自行使用一事，所述尚屬一致，依前揭法條及說明，其以自行使用為由表示欲收回系爭2樓房屋，仍符合土地法第100條第1款收回自住之規定。

⑶、至被告辯稱原告配偶前曾攜房仲前來查看系爭2樓房屋，故原告真意並非收回自住等節，並未舉證以實其說，尚難據信；

又兩造因系爭房屋使用、租金及其他費用分攤迭有糾紛，或可認為係促使原告決定收回之動機，惟此等事實不足據以判斷原告有無收回自用之正當理由及必要。

㈢、又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

民法第455條前段定有明文。

查，原告於110年9月8日書狀中初次表示欲收回自住，被告就此並於同年10月5日具狀答辯，有渠等書狀附卷足參（本院卷第123、131頁），堪信被告已知悉原告欲以此一事由終止系爭租約之通知，又原告已證明其有收回自用之正當理由及必要，業如前陳，則其於同年10月19日言詞辯論期日當庭以收回自用為由終止系爭租約，自屬適法。

系爭租約既經合法終止，依上開規定，原告請求被告將系爭2樓房屋返還原告，當予准許。

又，本件原告並未以重新建築為由終止系爭租約，被告爭執系爭房屋縱有漏水亦得輕易完成修繕，無須收回整修等節，並無意義。

㈣、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條前段定有明文。

系爭租約既於110年10月19日終止，被告自翌日起即無占用系爭2樓房屋之法律上原因，其持續占用而獲有使用該空間之利益，致被告受有不能使用之損害，自應返還該利益與原告。

原告因被告業將110年4月至12月之租金及占用利益提存（本院卷第287至288頁），請求被告給付自111年1月1日起至返還系爭2樓房屋之日止之不當得利，其金額按系爭租約約定以11,000元計算，亦屬可取。

四、從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭2樓房屋騰空遷讓返還原告，並自111年1月1日起至遷讓返還系爭2樓房屋之日止，按月給付原告11,000元，均為有理由，應予准許。

五、本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行；

並依同法第392條第2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。

六、被告於言詞辯論後另行具狀答辯，所提攻擊防禦方法本院依法不得審究；

事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，均併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定本件訴訟費用額為32,383元（即減縮後裁判費）如主文第3項所示。

中 華 民 國 111 年 2 月 15 日
新店簡易庭法 官 林志煌
上正本證明與原本無異。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 15 日
書記官 陳柏志