新店簡易庭民事-STEV,111,店簡,982,20231226,2

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
111年度店簡字第982號
原 告 園頂社區管理委員會

法定代理人 羅文宇
訴訟代理人 林世昌律師
顏伯勳律師
被 告 寶路建設股份有限公司

法定代理人 何清祥
訴訟代理人 林凱倫律師
複代理人 吳美萱律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年12月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣參萬壹仟伍佰玖拾壹元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項

一、原告法定代理人原為邱垂光，於起訴後變更為羅文宇，並由其具狀聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀及新北市新店區公所民國112年1月6日新北店工字第1122340922號函在卷可按（見本院卷第101頁至104頁），應予准許。

二、又按因請求利息、紅利、租金、退職金或其他定期給付涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第2項第8款定有明文。

本件原告係請求被告按月應繳而欠繳之管理費，屬因請求定期給付所生之訴訟，依上規定，不問其訴訟標的價額，應適用簡易程序審理。

貳、實體事項

一、原告主張：㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○路0段000○000號園頂社區（下稱系爭社區）之管理委員會，被告則為系爭社區之建設公司、原始出賣人及未過戶房屋及車位之區分所有權人，被告於107年6月開始移轉房屋及車位所有權予買受人，並於原告成立前，以管理負責人地位向買受人預收移轉所有權後之6個月管理費（以106年6月移轉所有權為例，買受人應預繳106年7月至12月之管理費，以此類推），故自106年7月起，系爭社區之區分所有權人即有繳納管理費之義務，被告就其持有之房屋及車位，亦應繳納管理費，但107年3月辦理財務移交時，被告並未就106年7月起至移轉予買受人此段期間繳納管理費予原告，依106年7月至107年1月移轉房屋及車位謄本及異動索引計算，被告於106年7月至107年2月積欠之管理費總計為新臺幣（下同）308萬7,050元（房屋部分管理費253萬3,550元；

車位部分管理費55萬3,500元），爰依公寓大廈管理條例第21條、系爭社區規約第21條規定起訴等語，並聲明：1.被告應給付原告308萬7,050元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。

2.願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對於被告答辯之回應：1.被告所稱已於107年3月23日將管理費移交予原告等詞，是將已售戶預繳之6個月管理費，以及未售戶將來6個月之管理費移交予原告，與本件請求被告未繳納之管理費並不相同。

2.系爭社區107年12月15日區分所有權人會議（下稱107年12月15日區權會）決議就是否同意補繳管理費之議題，未有任何決定，況該決議係針對107年1月至4月未支付管理費之情形，故106年7月至12月管理費不受影響。

縱認107年12月15日區權會決議生毋庸補繳管理費之效果，但該決議就被告代管期間應繳納之管理費做出「不為找補」之決定，其中第1子案業經本院108年店小字第1861號、109年度小上字第48號判決認定違反公平原則而無效，以相同之標準，如認為第2子案有效，將產生多數區權人藉由決議免除自己之義務，並藉由其他少數區權人所溢繳之約97萬元管理費，負擔多數區權人欠繳之約330萬元管理費，屬權利濫用，依民法第148條規定應為無效。

3.被告雖為建屋者，然系爭社區之規約草案、不動產買賣契約及系爭社區規約，皆未約定建屋者無庸繳納管理費，被告即應遵守並繳納管理費。

4.提撥公寓大廈管理條例第18條第1項公共基金，係被告基於起造人之法定責任，與依規約繳納管理費係不同之義務，不能據此主張無庸繳納管理費。

5.承購戶依照買賣契約有繳納6個月管理費之義務，但無從得出被告不用繳納管理費之結論。

二、被告答辯意旨略以：㈠被告於107年3月23日財務移轉時，業就當時「已售戶338戶+327車位」及「未售戶21戶+29車位」之6個月管理費，全數移交原告，爾後未售戶及車位亦自107年5月起按月繳納管理費，並無所謂欠繳管理費之問題。

㈡原告係於107年1月6日經第1屆第1次區分所有權人會議（下稱107年1月6日區權會）決議通過成立，並於同日決議通過以規約草約為系爭社區正式規約，並無任何溯及之規定，則除區分所有權人會議另有決議外，社區住戶最早亦係於107年1月6日決議後之後，始有依區分所有權人會議決議及系爭社區規約第11條規定按月繳納管理費之義務。

㈢依107年12月15日區權會會議記錄，可知原告係自107年5月起，始依系爭社區規約第11條向住戶收取管理費，該次會議第1子案就「107年5月開始按月收取管理費前，扣除各區分所有權人預繳6個月管理費後，若有不足月份者，區分所有權人是否同意有不足者應補繳」部分進行表決，決議結果為不同意票過半數通過，是依決議結果，除交屋時繳納之6個月管理費外，均係自107年5月起始需再行繳納管理費，之前期間無需補繳。

㈣各區權人入住時間不同，對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，故於按「區分所有權比例」分擔管理費之原則之外，另由107年12月15日區權會決議決定該期間管理費分擔方式，應無權利濫用。

㈤本院108年度店小字第1861號判決之基礎事實，係住戶間退還重複繳納管理費之爭議，與本件爭點、當事人屬性不同，該判決亦未認定自106年7月起區權人均有繳納管理費之義務。

㈥況除被告外，原告並未對其他區分所有權人催繳107年1月至5月間不足之管理費，迄今該部分已罹於5年之請求權時效，是原告僅針對被告追償，屬實質上違反公平原則之懲罰性作為。

㈦至於全體區分所有權人預繳之6個月管理費，為被告代為管理維護社區共用部分之目的，而一次性預收6個月管理費，收取依據及計算標準係買賣契約附件規約草約第14條第6項規定，其與系爭社區規約第11條規定按月繳納之管理費之收取目的及依據，顯不相同，不得混為一談。

㈨被告為起造人，建物完成後因辦理保存登記持有系爭社區全部359戶建物所有權，嗣陸續辦理建物及土地移轉所有權登記予承購戶，故被告僅係於過渡期間暫時名下登記有所有權，對於359戶建物未曾使用，始終非住用人，故並非真正區分所有權人，如強令起造人自保存登記時起即應繳付管理費，顯失公平且有違誠信原則，至於原告引用買賣契約附件規約草約第14條第6項要求被告繳交管理費，係擴大文義解釋，應無理由。

㈩被告已依公寓條例規定提撥公共基金509萬3,814元，供公共設施修繕管理維護之用，實不應再責令被告支付管理費。

聲明：原告之訴駁回、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、本院之判斷：㈠查被告則為系爭社區之建設公司兼起造人，於第1次保存登記時，係登記被告為全部建物（含車位）之所有權人，嗣再由被告與購屋者成立買賣契約，自106年6月起陸續移轉房屋所有權予買方，又系爭社區之管理委員會（即原告）係於107年1月6日第1屆第1次區分所有權人會議成立，在此之前係由被告擔任系爭社區之管理負責人，兩造並於107年3月23日辦理財務移交，此為兩造所不爭，並有原告所整理106年6月至107年1月交屋建號、坪數資料、107年1月6日區權會會議記錄、公寓大廈管理組織報備證明、節錄之被告與購屋者買賣契約、系爭社區107年3月23日代管收支確認書在卷可查（見本院卷第15-17、23-25、35-36、245頁），應堪認定。

㈡按起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人；

公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。

於設計變更時亦同、前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，公寓大廈管理條例第28條第3項、第56條第1項、第2項分別定有明文。

又查被告與購買戶簽訂之不動產買賣契約附有附件六之規約草案（見本院卷第29頁），該草案既作為買賣契約附件，而買賣契約又經購買戶簽名，則依公寓大廈管理條例第56條第2項規定，於區分所有權人會議訂定規約前，應視為規約。

而其中不動產買賣契約第14條第6項約定「㈠甲方（按：及購買戶）同意於乙方（按：即被告）領取使用執照後，應於乙方通知期限內繳交六個月管理費，作為乙方於代管期間維護社區所生運作及公共水電等相關費用。

待乙方與管理委員會完成公共設施點交後，再由乙方將代管期間實支後結餘之管理費移交管理委員會統籌運用。

㈡前項收取計算方式：⑴房屋以銷售時之銷售面積計算每坪每月70元整；

⑵車位每位每月500元整」（見本院卷第36頁）；

規約草案第11條第2項第1款則規定「管理費應按區分所有權人之區分所有權比例計算分擔金額並依照區分所有權人會議決議繳納之。

初始管理費金額訂定如下：㈠房屋管理費：每月每坪70元。

㈡汽車車位管理費：每月每車位500元」（見本院卷第33頁），以前述不動產買賣契約及規約草案兩相核對，可徵被告向購買戶收取之6個月管理費，即為規約草案第11條第2項第1款所稱之管理費，另依管理費之繳納以具區分所有權人身分為前提（公寓大廈管理條例第18條第1項第2款參照），是前述6個月管理費，應為購買戶預繳取得房屋所有權後將來6個月管理費，而非清償過去欠繳之管理費，亦堪認定。

㈢被告就前述向購買戶收取之6個月管理費，業已於107年3月23日財務移轉交付原告，另當時未過戶而仍登記被告為所有權人之房屋及車位（共計房屋21戶、車位29個），被告亦有繳納6個月管理費等情有系爭社區代管收支確認書及所附代收代付管理費明細表在卷可考（見本院卷第245-246頁），再以未過戶6個月管理費係以「未售戶21戶29車預收6個月管理費之文字」（見本院卷第246頁），應可推知被告就107年3月23日未過戶房屋車位繳納之6個月管理費，應與不動產買賣契約第14條第6項約定之管理費性質相同，均為將來管理費之預繳。

至於原告於本件所請求之管理費，乃：①於107年3月23日已過戶者，自106年7月至過戶前之管理費、②於107年3月23日尚未過戶者，自106年7月至107年2月之管理費，經核與前述預繳之6個月管理費並無重疊，本院仍應就前述①、②之管理費，被告有無繳納義務為實質之認定。

㈣查系爭社區於107年1月6日區權會除成立管理委員會外，並決議以前述買賣契約所附規約草案為社區規約，有107年1月6日區權會會議記錄在卷可查（見本院卷第53頁，嗣107年4月28日規約又再度修正），是於107年1月5日以前屬代管期間，收取管理費之依據應為前述不動產買賣契約、規約草案及公寓大廈管理條例第56條第2項，而107年1月6日以後收取管理費，依據則為系爭社區正式規約及公寓大廈管理條例第18條第1項第2款，然細究其性質仍有不同，論述如下：1.按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：㈡區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款定有明文，是經區分所有權人會議就管理費為決議（若以規約約定，因規約之增刪修改亦須經區分所有權人會議決議，是亦可訂立於規約內）後，區分所有權人即有依決議之管理費計算方式、數額、繳納期限繳納之義務，又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文，可知區分所有權人會議決議或社區規約規定應納之管理費，具法律上之強制力，其法理依據在於公寓大廈區分所有權人自治下，依公寓大廈管理條例所做成之區分所有權人會議決議或社區規約，具「團體法」性質之團體契約，並具「準規範」地位，縱然某住戶對於有關管理費之決議或規約增刪修改於會議時為反對意見，仍應受該等團體契約之拘束，然倘於新屋落成尚未召開第1次區分所有權人會議前，即無前述法理及法規之適用，然此際既仍有管理、拘束各區分所有權人之需要，故公寓大廈管理條例第56條第2項始有「前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約」之規範，以使過渡期間仍有規定可循，其法理基礎在於起造人（通常即為管理負責人）與購買戶簽訂附有規約草案之契約，藉此形成類似團體契約之規範，則管理負責人與購買戶之間，以及購買戶彼此間，均有遵守規約草案之義務，反之倘未簽署此等規約草案者，即無任何法規或法理基礎限制區分所有權人之義務，本件原告雖以不動產買賣契約及附件規約草案為依據，主張被告亦應依該等文件內容繳納管理費，然被告與購買戶簽署上述文件，係基於出賣人、起造人之地位簽署，而非基於自己為區分所有權人之身分與購買戶簽署，上述文件就住戶之權利義務，僅能於管理負責人與購買戶之間發生，而不及於起造人自身仍登記為房屋所有權人部分，更難依不動產買賣契約及附件規約草案，命被告負擔107年1月5日以前之管理費，原告主張容有誤會。

2.被告辯稱其為非真正區權人，故無須繳納管理費部分，衡以起造人完成房屋建築進行出售，部分房屋亦可能因無人購買，或起造人之財務策略自始或嗣後改變而供自用、投資或出租，此時起造人於房屋使用上，即與一般購買戶無異，並無所謂起造人始終無須繳納管理費之理，然就規約正式訂立之前，就買賣契約所附規約草案所載之管理費，因起造人並無以所有權人身分簽訂此契約，實無法規、契約或法理上之依據可認起造人自身擁有房屋所有權，亦應受買賣契約所附規約草案之拘束，雖公寓大廈管理條例第11條第2項亦規定共用部分費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，仍須區分所有權人會議決議將分擔數額及計算方式具體化，則於正式規約制定之前，被告就自身擁有所有權部分，仍無依其與購買戶間訂立之規約草案繳納管理費之義務，是原告請求被告給付106年7月1日至107年1月5日之管理費，為無理由，應予駁回。

3.就107年1月6日以後管理費部分，原規約草案既已做為正式規約，則對於所有區分所有權人（包含身為起造人之被告）在內，均應一體發生拘束力，被告即應自107年1月6日開始繳納管理費，然查107年12月15日區權會經作成第1案決議，內容如下：第1子案（下稱第1案決議）：（見本院卷第59頁）「106年11月交屋的區權人，交屋時有預繳六個月管理費予代管人寶路建設，且於107年5月起按時繳付管理費予管委會者，即有部分期間（1-6個月）重複繳納管理費的情形。

就重複繳納部分，是否同意自園頂社區管理基金中撥付退還相關區權人？（本項影響金額約97萬元」、「決議：同意票103票（29565/69300），不同意票：127票（35696/69300），無效票：5票，此案未通過」第2子案（下稱第2案決議）：（見本院卷第59-60頁）「106年6-9月交屋的區權人，交屋時有預繳六個月管理費予代管人寶路建設，107年1月6日管委會成立、代管期間結束，至107年5月管委會開始收取管理費前，即有交屋後部分期間（107年1-4個月）未支付管理費的情形，是否同意相關區權人（包含寶路建設），補繳其少繳期間的管理費予園頂社區管理基金？（本項影項金額約330萬元）」「決議：同意票：111票（31386/69300），不同意票：126票（35171/69300），無效票：2票，此案未通過」第1案決議與第2案決議之議題及爭議不同，決議時又無互相綁定（如約定兩案應同時通過或同時否決始生效力），則各該案影響範圍及是否具無效事由，應獨立判斷，第1案決議涉及重複部分是否退費，與本件關聯性不大，雖本院108年度店小字第1861號給付管理費事件之判決，認定第1案決議屬權利濫用而無效，然就與本件有關之第2案決議是否同具無效事由，應屬二事，應予個別認定。

查第2案決議雖有「即有交屋後部分期間（107年1-4個月）未支付管理費的情形」等文字，似將議題限縮於107年1月6日前已完成交屋，而不包含107年1月6日仍未交屋之情形，然觀諸該會議第1案之說明為「寶路就其持有『已出售未交屋』及『未售屋』部分，並未如同各區分所有權人一般繳付管理費。

擬依交屋月份次月起計算各區權人應補繳或退還管理費。

寶路建設各期持有戶一體辦理」等語（見本院卷第58-59頁），且第2案決議之問題為「是否同意相關區權人（包含寶路建設），補繳其少繳期間的管理費予園頂社區管理基金」，可知此決議之範圍亦包含107年1月6日尚未交屋部分，查系爭社區107年4月28日版本之社區規約第4條第10款業已規定就第2案決議（按：第2案決議並非規約第4條第3款第1目至第5目之情形，故無特別決議規定之適用），區分所有權人會議應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之，則第2案決議之出席人數及決議人數，與當時規約之內容相符，即已發生不予補繳之決議效力。

4.本院就第2案決議之具體影響細論如下：①於106年6月至9月取得房屋所有權之區分所有權人，已於購屋時預繳6個管理費（000年0月間購屋者，預繳106年7月至12月管理費；

000年0月間購屋者，預繳106年8月至107年1月管理費、000年0月間購屋者，預繳106年9月至107年2月管理費；

000年0月間購屋者，預繳106年10月至107年3月管理費），因原告係統一於106年5月起向區分所有權人收取管理費，則上開人等即因第2案決議發生免除繳納107年1月至4月（該段期間購屋者已可實際入住）之管理費。

②於000年00月間取得房屋所有權之區分所有權人，已於購屋時預繳6個管理費（即預繳至107年4月），因原告係統一於106年5月起向區分所有權人收取管理費，故無縫接軌無找補管理費問題，不受第2案決議影響。

③於106年11月至000年0月0日間取得房屋所有權之區分所有權人，已於購屋時預繳6個管理費（106年11月購屋者，預繳106年12月至107年5月管理費【本院108年度店小字第1965號判決即屬此種情形】；

106年12月購屋者，預繳107年1月至6月管理費；

107年1月購屋者，預繳107年2月至7月管理費），然因原告又統一於106年5月起向區分所有權人收取管理費，則有重複繳納問題，然此為第1案決議所欲處理之問題，與第2案決議無關。

④於106年1月6日至4月間取得房屋所有權之區分所有權人，然此時已非被告代管期間，管理委員會已成立且統一於106年5月起向區分所有權人收取管理費，則此類區分所有權人於106年1月6日至4月間可實際入住系爭社區，卻因第2案決議發發生免除繳納此段時間管理費之效果。

⑤被告於107年1月6日施行規約以後，本即應繳納管理費，已如前述，於107年1月6日起至4月底出售之房屋，雖出售前房屋為空屋而無人使用，然依107年1月6日施行之規約仍應繳納管理費，惟又因第2案決議，而產生免除此段期間繳納義務之效果（至於房屋出售後至107年4月底部分，則屬購屋者前述④免除繳納義務部分，與被告無涉）。

⑥被告於107年5月以後始出售之房屋，自107年1月6日起至107年4月底間房屋期間無人使用，依107年1月6日施行之規約仍應繳納管理費，然亦因第2案決議免除此段期間繳納義務（至於5月以後部分，不論登記於被告或嗣後出售他人，因原告統一於106年5月起向區分所有權人收取管理費，而無差異）。

5.被告辯稱第2案決議屬權利濫用而無效部分，按總會決議之內容違反法令或章程者，無效；

法律行為，違反強制或禁止之規定，無效；

權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第56條第2項、第71條第1項前段、第148條第1項分別定有明文，又按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。

且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

就第1案決議及第2案決議應獨立認定，業如前述，是原告以兩案影響之97萬元及330萬元互為對照，作為權利濫用之證據，並非可採。

再前述4.②、③部分，與第2案決議無關，但4.①、④部分，衡以公共設施之維護、折舊及物業公司人員提供之服務，通常與住戶是否入住有極大關聯，雖未入住仍可能使用物業公司人員服務，相關公共設施亦繼續折舊，然終究不能與已入住而實際使用相比，則已入住之住戶通常將產生公共基金較大數額之使用，應為正常現象，然4.①、④部分，卻使部分住戶得以免除實際入住期間之管理費繳納義務，造成其他購屋者負擔此段期間全部公共支出之情形，核屬多數區分所有權人藉由多數決之方式，任意形成對自己較為有利、對少數區分所有權人較為不利之決議或約定，與公平原則有違，亦當非自由民主國家採行多數決制度之真諦，而應認屬權利濫用，依民法第148條第1項規定，非法之所許，應屬無效。

惟按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。

但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條定有明文，就4.⑤、⑥部分，被告因而免除管理費之期間，乃空屋待售時期，參以一般社區就空屋管理費予以折扣亦時有所聞，則就空屋期間免除管理費，雖亦造成各區分所有權人之權利義務未能百分之百一致，然尚未達權利濫用之程度，於此情形應開放社區自治管理，而非由法院介入控制社區自治，則就4.⑤、⑥部分，非屬權利濫用，且除去權利濫用之4.①、④亦可成立，依民法第111條規定應仍為有效，則原告主張107年12月15日區權會之第2案決議屬無效云云，應屬無據。

6.按債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消滅，民法第343條定有明文。

復按債務免除係債權人向債務人表示免除其債務之單獨行為，於債權人免除之意思表示到達債務人或使債務人了解之時，即生免除效力，無待於債務人之承諾或另與債務人為免除之協議，然必以債權人確有向債務人為免除債務之意思表示為依歸，最高法院100年度台上字第352號判決意旨同此見解。

107年12月15日區權會之決議內容雖未明示，然細譯其內容，可知係針對前述受影響範圍之管理費債權為免除債務之意思表示，被告既可提出107年12月15日區權會之會議紀錄作為證據，可見且該免除管理費債務之意思表示，業已以公告或送達會議記錄等方式將意思表示表現於外，自已發生免除債務之效力。

再按管理委員會旨為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文，是原告自應受前述區分所有權人會議決議之拘束，而不得執區分所有權人會議已決定免除之債權向被告索取管理費，被告辯解，尚非無據。

7.從而，原告請求被告繳納之107年1月5日以前之管理費，並無何契約、法規或法理之依據，而107年1月6日以後之管理費債務，則經107年12月15日區權會免除，原告均無從再向被告請求，本件原告之訴即為無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭社區規約第21條之法律關係，請求被告給付管理費308萬7,050元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息，為無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 112 年 12 月 26 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 陳紹瑜
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 26 日
書記官 張嘉崴