新店簡易庭民事-STEV,112,店原簡,13,20240126,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
112年度店原簡字第13號
原 告 魏迺杰
訴訟代理人 蔣美龍律師
被 告 薩布爾．吾固



訴訟代理人 林政彥

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國112年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼門牌號碼新北市○○區○○○路00號、63號房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣247,000元，及自民國112年9月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告應自民國112年5月1日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣51,600元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣5,869,833元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

經查，原告起訴時係聲明第1項後段為：「被告應給付原告新臺幣（下同）215,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」

嗣於本院審理中變更聲明為：「被告應給付原告247,000元，及自民國112年8月24日言詞辯論筆錄繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」

（本院卷第103、131頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。

二、原告主張：㈠被告於000年0月間向原告承租門牌號碼新北市○○區○○○路00號、63號房屋（下合稱系爭房屋），租期自110年5月1日起至112年4月30日止，每月租金為43,000元（下稱系爭租約）。

依系爭租約第14條第1、3項約定：「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」

、「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」

原告於系爭租約租期屆滿前，已寄發存證信函及並以通訊軟體LINE（下稱LINE）通知被告不再續租系爭房屋，租期屆滿後亦再次寄發存證信函通知被告不再續租系爭房屋，並請求原告返還系爭房屋，故系爭租約之租期已於112年4月30日屆至。

。

㈡然而，被告迄今仍無權占用系爭房屋，且自111年11月起至同年4月止，僅於112年3月6日給付租金11,000元，尚積欠租金247,000元，被告於無權占用系爭房屋期間，應按月給付原告相當於租金之不當得利及相當月租金額之違約金合計86,000元等語。

爰依民法第455條規定及系爭租約法律關係提起本件訴訟。

㈢並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

⒉被告應給付原告247,000元，及自112年8月24日言詞辯論筆錄繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒊被告應自112年5月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告86,000元。

三、被告則以：㈠被告前請原告修繕系爭房屋內設備，原告均未處理，被告因而自行修繕電器、燈具、庭院的排水、屋外照明設備等，並墊付修繕費用；

被告原先均與訴外人即系爭租約之原告代理人楊雅雯聯繫，嗣後楊雅雯又請被告與訴外人林羽秦聯繫，林羽秦僅稱被告先繳納租金後，其會向原告反應。

㈡因原告違反系爭租約，故被告方繼續居住在系爭房屋，否則被告即無依據向原告求償，且因原告未遵守系爭租約第8條第1、2項約定：「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。

但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。」

、「前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第3條約定之租金中扣除。」

故原告依系爭租約第14條第3項請求違約金應無理由等語，資為抗辯。

㈢並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由㈠被告於000年0月間向原告承租系爭房屋，租期自110年5月1日起至112年4月30日止，每月租金為43,000元；

系爭租約第14條第1、3項約定：「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」

、「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」

有系爭租約1份在卷可稽（本院卷第21至49頁），且為兩造所不爭執（本院卷第178頁），是此部分事實，首堪認定。

㈡原告請求騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由：⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

民法第450條第1項、第451條分別定有明文。

所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。

此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年度台上字第410號判決【原判例】意旨參照)。

又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號【原判例】、91年度台上字第221號判決意旨參照）。

次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦有明文。

⒉經查，原告在系爭租約租期屆滿前，於112年2月21日寄發存證信函予被告，並明確表示「112年4月30日之租賃契約於到期後不再續租」之意思，有臺中向上郵局存證號碼000099號存證信函在卷可稽（本院卷第51至53頁）；

嗣原告在系爭租約租期屆滿後，於112年5月3日寄發存證信函予被告，並再次明確表示租期於112年4月30日屆滿，請被告交還系爭房屋之意思，有臺北光復郵局存證號碼000366號存證信函附卷可佐（本院卷第55至59頁）。

被告對於有收受上開存證信函乙節，並不爭執，此為本院於另案112年度店簡字第766號案件（下稱766號案件）職務上知悉之事實（766號案件卷第86頁），可見原告早已於系爭租約屆滿前明確向被告表示租期屆滿後不願繼續出租系爭房屋，足認原告已有表示反對之意思，故系爭租約於112年4月30日屆滿後，兩造間之租賃關係即消滅，參諸前揭說明，系爭租約並未發生默示更新而轉為不定期限租賃關係。

故原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由。

㈢原告請求給付租金247,000元，應有理由：按承租人應依約定日期，支付租金；

無約定者，依習慣；

無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。

如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。

民法第439條定有明文。

經查，原告主張111年11月起至同年4月止合計6個月之租金，被告僅於112年3月6日給付租金11,000元，尚積欠247,000元等情，為被告所不爭執（本院卷第179至180頁），故原告請求被告給付247,000元，應屬有憑。

㈣原告請求按月給付相當於租金之不當得利43,000元，應有理由：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。

⒉經查，被告於系爭租約於112年4月30日屆滿後，仍持續占用系爭房屋迄今，為被告所自認（本院卷第178至179頁），則原告請求被告給付自系爭租約租期屆滿之翌日即112年5月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，占用系爭房屋所獲得之使用利益，並以系爭租約之租金43,000元計算，應屬有據。

㈤原告請求違約金部分：⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

又約定之違約金如有過高者，法院亦得減至相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額；

又違約金之核減，法院得以職權為之（最高法院79年度台上字第1915號、79年度台上字第1612號判決【原判例】意旨參照）。

⒉經查，系爭租約第14條第3項固約定：「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」

此核與「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第3項規定相同（本院卷第161至172頁）。

然而，原告因被告遲延返還系爭房屋，雖受有不能即時利用系爭房屋之損失，惟該部分業經原告請求被告給付相當於租金之不當得利填補，亦經本院准許如前，原告亦未舉證除前述不能利用系爭房屋之損失外尚因此受有何等損害，本院認再課予被告如系爭租約第14條第3項約定條款所示之違約金義務，則被告因違約所負之賠償責任，明顯過高，應酌減至按月租金0.2倍計算，是原告請求被告自112年5月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，除前揭相當於租金之不當得利43,000元外，按月再給付原告8,600元之違約金【計算式：43,000×0.2＝8,600】，應有理由。

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

⒊至被告辯稱原告違反系爭租約及其墊付修繕費用等節，並未提出證據以實其說，且就冷氣修繕部分，亦經本院以766號案件判決駁回被告之請求，故被告上開辯詞，應不足採。

㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

民法第229條第1、2 項分別定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。

民法第233條第1項、第203條亦有明定。

而112年8月24日言詞辯論筆錄繕本於112年9月7日寄存送達，此有回證1份可證（本院卷第123頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經10日即112年9月17日發生送達效力。

本件原告請求被告給付247,000元，及自112年8月24日言詞辯論筆錄繕本送達翌日即112年9月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第455條規定及系爭租約法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；

並請求被告給付247,000元，及自112年9月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

及請求被告自112年5月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告51,600元【計算式：43,000＋8,600＝51,600】，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；

並依同法第392條第2項依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。因原告敗訴部分僅為違約金之部分請求，該部分依112年12月1日修正施行前之民事訴訟法第77條之2第2項不併算其價額，故本件訴訟費用應由被告負擔全部。

中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 林易勳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
書記官 徐子芹