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臺灣臺北地方法院簡易民事判決
112年度店簡字第247號
原 告 財團法人下文山清水祖師
法定代理人 王瑞妙
訴訟代理人 李建民律師
被 告 劉文濱
薛名材
上 二 人
訴訟代理人 王東山律師
複代理人 許富雄律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年2月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○地號及同段二○九地號土地如附件新北市新店地政事務所土地複丈成果圖所示代號204(1)地上物面積貳拾參點陸參平方公尺、代號209(1)地上物面積壹佰參拾肆點肆肆平方公尺之地上物（含未經保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號房屋）拆除，並將占用土地面積合計壹佰伍拾捌點零柒平方公尺返還原告。
被告劉文濱應自民國一百一十一年十月九日日起至返還主文第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰貳拾柒元；
被告薛名材應自民國一百一十一年九月二十七日日起至返還主文第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣陸拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟陸佰貳拾元，由被告劉文濱負擔三分之二、被告薛名材負擔三分之一，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一項部分得假執行。
但被告以新臺幣壹拾參萬伍仟玖佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項部分得假執行。
但被告劉文濱於每屆滿一個月以新臺幣壹佰貳拾柒元為原告預供擔保；
被告薛名材於每屆滿一個月以新臺幣陸拾參元為原告預供擔保，得各免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按簡易訴訟進行中，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第436條第2項、第256條定有明文。
本件原告起訴時原聲明：「㈠被告應將坐落新北市○○區○○○段000○000地號土地如附圖（按：該圖乃起訴狀所附另案之複丈成果圖，然本件業已委請新北市新店地政事務所重新製作複丈成果圖，故該起訴狀附圖不再作為本判決附件，以免混淆）所示代號204(1)雨遮面積10.68平方公尺、代號209(1)雨遮面積56.46平方公尺、代號204(2)二層建物面積12.94平方公尺、代號209(2)二層建物面積77.98平方公尺地上物均拆除，將占用土地面積合計158.06平方公尺返還原告。
㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4萬2,000之不當得利。
㈢願供擔保請准宣告假執行。」
嗣於民國112年11月30日具狀辯稱聲明為：「㈠被告應將坐落新北市○○區○○○段000○000地號土地如新北市新店地政事務所112年11月1日土地複丈成果圖（按：即本判決附件，下稱系爭複丈成果圖）所示代號204(1)地上物面積23.63平方公尺、代號209(1)地上物面積134.44平方公尺地上物（按：地上物中，包含門牌號碼新北市○○區○○路0段000號之未經保存登記建物，該建物下稱系爭房屋）拆除，將占用土地面積合計158.07平方公尺返還原告。
㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告4萬2,000元之不當得利。
㈢願供擔保請准宣告假執行。」
原告於新北市新店地政事務所測量後，特定地上物占有土地之範圍，核屬更正法律上及事實上之陳述，揆諸上開說明，非屬訴之變更，先予說明。
二、原告起訴意旨略以：新北市○○區○○○段000○000地號（本判決以下就新北市新店區雙溪口段之土地，均僅略稱地號，重測前土地路段則因路段名稱不同，則載全名）均為原告所有，查訴外人詹佩坤於105年8月1日承租（該基地租賃租約下稱系爭租約）原告所有89地號、198地號、209地號、201地號）等地號土地，租賃期間自105年8月1日起至110年8月1日止共計5年，至於204地號土地不在出租土地範圍內，詎詹佩坤將201地號轉租他人，又任他人在201地號及未承租209地號等空地上搭建鐵皮屋，顯已違反系爭租約，原告已於110年8月1日以存證信函終止與詹佩坤間之系爭租約，又查系爭房屋原為詹佩坤所有，被告於本院110年訴字第6136號拆屋還地事件審理期間，向詹佩坤購買系爭房屋，然因詹佩坤依系爭租約第6條規定，應騰空返還209地號土地，至於204地號土地自始無租賃關係，則詹佩坤並無使用該等土地之正當權源，被告於前案審理期間向詹佩坤購買系爭房屋，仍屬無權占有204、209地號土地，又詹佩坤於108年8月11日將向原告承租之201地號土地（含203、211地號國有土地），以訴外人鴻仂企業股份有限公司（下稱鴻仂公司）名義出租予訴外人周碧蓮，並約定每月租金4萬2,000元，被告既無權占用204、209地號土地，上開租金數額當作為被告每月可獲得相當於租金之利益，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定提出本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將204地號及209地號土地如系爭複丈成果圖所示代號204(1)地上物面積23.63平方公尺、代號209(1)地上物面積134.44平方公尺地上物拆除，將占用土地面積合計158.07平方公尺返還原告。
㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告4萬2,000元之不當得利。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯意旨略以：新北市新店地政事務所人員雖於112年11月1日到場，但似未見有架設測量儀器進行測量，故對於複丈成果圖之測量面積記載，仍有疑問，請求法院重新勘驗；
系爭房屋建造之始，是由劉文濱（本判決以下提及單一被告，均省略「被告」之稱謂）祖父向原告承租而取得房子坐落土地使用權利，房子蓋好後，也都繼續自地主承租土地；
又依原告提出寄予詹佩坤之存證信函，已載明可供原建物使用，僅是未同意增建部分可以使用土地，則系爭房屋未曾增建之部分，當有使用系爭土地之權利，況系爭房屋存續在該土地上已長達50餘年之久，原告就此並未曾反對，至少有默示系爭房屋興建在土地上之意思，倘系爭房屋無權使用原告土地，則原告豈能容忍而未主張權利？加以原告目前並無使用該土地之計畫，系爭房屋經濟價值不低，對劉文濱而言更可提供安定生活之功用，如遽以拆除，除對被告權益損害造成損害，對原告並無利益可言，原告提起本件訴訟，恐有違誠信及權利濫用之嫌，亦容有權利失效之情事，再附近興建在原告土地上之建物，多數為不定期限租賃，且住民未有面對拆屋還地之訟累，原告單獨針對被告提起本件訴訟，可能導致劉文濱無家可住，行為舉措顯然不符合清水祖師爺之設立宗旨，請綜合審酌系爭土地歷來使用情況，能讓劉文濱等續租土地。
又系爭房屋僅係供劉文濱一家居住使用，並無對外營業之情形，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，以不超過主地申報總價額年息10%為限，原告主張之計算方式，係以鴻仂公司向周碧蓮所收取之每月租金4萬2,000元計算，然他人之租賃契約非被告所得獲取之利益，是原告以每月4萬2,000元作為被告所得之利益，顯然於法不合等語，並聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回、如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
四、本院得心證之理由：㈠204地號、209地號土地為原告所有，系爭房屋則為未經保存登記建物，經被告於111年6月29日向詹佩坤購得，並為劉文濱、薛名材共有系爭房屋，其中劉文濱應有部分3分之2；
薛名材應有部分3分之1等情，此為兩造所不爭，並有土地第一類謄本、系爭房屋買賣契約書在卷可查（見本院卷第91-93、191-193頁），堪信為真實。
㈡系爭房屋及其餘地上物，經本院前往勘驗，原告指界後可知其欲命拆除還地之範圍，包含系爭房屋靠西北側之水泥材質地板（該地版上方處並有與系爭房屋相連結之上方雨遮），以及靠東北側（即靠向馬路）之與系爭房屋相相連結之上方雨遮，有本院112年11月1日勘驗筆錄、勘驗照片及google街景資料在卷可查（見本院卷第267-289、405頁），其中靠東北側上方雨遮經側輛位於210地號土地上（即系爭複丈成果圖朝東北方向之突起處），並未占用204、209地號土地，並非原告請求拆屋還地之範圍，至於西北側水泥材質地板及與系爭房屋相連結之上方雨遮，與系爭房屋均屬地上物，且應亦為被告所有，應堪認定。
本院於112年11月1日勘驗完畢，並委託新北市新店地政事務所人員依原告指界之範圍進行測量，並製作系爭複丈成果圖，被告雖辯稱新北市新店地政事務所人員雖有於112年11月1日到場，但似未見有架設測量儀器進行測量，故對測量面積記載存疑、請求重新勘驗云云，然經本院就此函詢新北市新店地政事務所，經該所函覆稱：該所於112年11月1日確認測量範圍後，另排定其日測量面積，並採用全測站經緯儀辦理施測，並依地籍測量實施規則第3章數值法複丈之相關規定辦理，另排定測量期日未通知當事人會同辦理，當事人稱該所未使用測量儀器，恐有誤解等詞，有新北市新店地政事務所113年2月5日新北店地測字第1136072004號函在卷可查（見本院卷第357頁），依上回函，被告上開質疑容有誤會。
是被告所有之地上物（系爭房屋、前述西北側之水泥材質地板、上方雨遮，均包含在內，下稱系爭地上物）確占用原告所有204、209地號土地，面積如系爭複丈成果圖所示，應堪認定，原告請求重新勘驗應無必要，併此說明。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。
次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，最高法院91年度台上字第2182號判決意旨同此見解。
被告所有之系爭地上物既占用原告土地，被告自應就其占有權源，負舉證之責，經查：1.204地號土地係於106年10月28日由新北市○○區○○段○○○段000○00地號重測而來，而重測前該土地則係於101年3月16日由新北市○○區○○段○○○段000○0地號土地分割新增加之地號；
又209地號土地係於106年10月28日由直潭段屈尺小段507之5地號土地重測而來，上開土地謄本及異動索引在卷可查查（見本院卷第25-37頁）。
又原告於105年8月1日與詹佩坤訂立系爭租約，約定原告將新北市新店區直潭段屈尺小段505、505之1部分、505之6、505之7、505之8、505之9、507之5、508、508之1地號土地出租予詹佩坤，租賃期間為105年8月1日至110年8月1日，有該系爭租約在卷可考（見本院卷第39-40頁），參以系爭租約簽訂之時，204地號土地業已自新北市○○區○○段○○○段000○0地號土地分割出來，則系爭租約所載出租新北市○○區○○段○○○段000○0地號土地，應不包含現今之204地號土地，而僅有209地號土地，應堪認定。
原告與系爭房屋前手詹佩坤，就系爭房屋坐落之209地號土地雖曾存在基地租賃關係，然按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時，土地法地103條第1款定有明文，原告與詹佩坤之租賃契約既訂有期限，又無證據證明其等就新店區直潭段屈尺小段507之5地號土地有續租之約定，不論原告是否合法向詹佩坤終止系爭租約，該租約迄今亦已屆滿，是被告縱然係自詹佩坤處取得系爭房屋所有權，亦不得主張繼受系爭租約而具占有權源，先與說明。
2.被告雖辯稱系爭房屋建造之始，係由劉文濱祖父向原告承租而取得房子坐落土地的使用權利，房子蓋好後也都繼續自地主承租該土地云云，並提出36年1月1日租賃契約（見本院卷第319頁），然原告爭執該租約形式上真正，被告又未能提出原本供本院核對，自難為有利被告之認定。
3.被告又辯稱存證信函已載明可供原建物使用，僅是未同意增建部分可以使用原告土地、系爭房屋已存續50餘年，而主張原告與系爭房屋所有權人存在默示使用土地契約存在云云，然細觀原告寄予詹佩坤之存證信函，僅係稱系爭房屋增建部分違反租賃契約，有該存證信函在卷可參（見本院卷第47-49頁），並有任何可資認定原告明示或默示同意系爭房屋所有權人爾後得繼續使用土地之言語或情狀，又長期未反對興建，於系爭租約存在時，就未超出土地範圍部分，係具占有權源，而超出範圍部分未經測量前，土地所有權人未必知悉遭占用其他土地，則單純多年未抗議或請求拆除系爭房屋，尚難認原告有何默示系爭房屋所有權人德使用土地可言，被告上開辯解難認可採。
4.按民法第148條規定權利之行使，不得以損害他人為主要目的，係在限制權利人行使權利專以損害他人為主要目的，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條規定之適用。
上訴人本於所有權之作用，請求被上訴人拆屋還地，固足使被上訴人蒙受不利，但上訴人之目的係在回復其所有物，並非損人而不利己，最高法院92年度台上字第269號判決意旨同此見解。
本件原告請求拆除系爭地上物，目的係在回復其所有物，自無所謂損人不利己可言，亦與權利濫用之情形有間。
至於被告辯稱原告請求拆屋還地，有違原告設立宗旨云云，然現今法制，並無限制、禁制宗教法人提出拆屋還地之訴訟，被告此辯解亦非可採。
5.綜上，被告上開辯解尚乏依據，原告既為204、209地號土地所有人，而被告所有之系爭地上物復占用上開土地，則原告依民法第767條等規定，請求被告應將系爭地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告，即非無據，應予准許。
㈣按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
同法第179條定有明文。
又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。
而：1.按土地法第97條第1項固規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受上開規定之限制。
依土地法第105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋應亦同。
是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地，最高法院109年度台上字第1944號判決意旨同此見解，上開見解針對供營業用之房屋得不受土地法第97條第1項限制，乃例外情形，而兩造對於系爭地上物有無供營業用之情事如有爭執，應由主張有營業使用例外情形之原告，負舉證之責。
又本件原告係請求起訴狀繕本送達翌日起之不當得利，則是否做營業使用，自應以起訴狀繕本送達翌日後，被告是否有營業使用之高度蓋然性為斷，此應由過去資料、現在情況綜和判斷，本院於112年11月1日前往勘驗時，可見系爭房屋有「阿玉活魚土雞」、「台9甲油飯涼麵、各式小菜」等招牌，有勘驗照片在卷可查（見本院卷第279-281頁），然當日未見營業，或謂被告係預先得知本院前往勘驗，故偽為未營業之姿，然一般道路之房屋有餐廳招牌但許久未營業，實比比皆是，尚不能認有餐廳招牌者，即現在、將來將營業使用，原告雖提出系爭房屋擺放餐廳攤位之照片（見本院卷第135頁），然照片內未見用餐客人，亦無從得知何時拍攝，而本院依職權自google網路地圖下載資料，可見系爭房屋周遭餐廳如「○○土雞店」、「○○客棧」等均經他人標記為餐廳，然系爭房屋未見任何標記，有該地圖資料在卷可查（見本院卷第407頁），則系爭房屋究竟有無營業使用，仍生疑竇而真偽不明，原告則未提出其他證據證明，依前說明，應認系爭房屋做營業使用乙節，尚乏證據可佐。
2.原告固然提出鴻仂公司與周碧蓮間之租賃契約（見本院卷第41-43頁），內載該等人約定租賃201、203、211等地號土地，每月租金4萬2,000元，然細觀其租賃範圍，實即為系爭房屋旁，但該租約所圈註之租賃範圍（見本院卷第43頁），面積顯大於系爭房屋甚多（因該租約無具體面積，本院僅能目視判斷），且該租約內載租賃用途為經營快炒小吃店，經核對前述本院依職權自google網路地圖（見本院卷第407頁），該址確有經營「○○土雞店」，而系爭地上物則乏證據證明供營業使用，已如前述，則不論以面積、租賃用途觀之，該等租約之情形均與系爭地上物差異甚大，自難比附援引，原告主張被告應每月給付相當於租金之不當得利4萬2,000元云云，亦難認可採。
3.查系爭房屋附近有小吃店及宮廟，旁有公車站，與屈尺國小步行距離10分鐘，附近無捷運、步行3分鐘即有便利商店，但無醫療院所，有本院112年11月1日勘驗筆錄在卷可查（見本院卷第275頁），生活機能普通，再查原告前於111年4月20日，與詹佩坤就部分土地糾紛達成和解，約定原告就合計452.02平方公尺範圍之土地，於111年6月25日至113年5月24日以每月6,072元出租予詹佩坤，有和解筆錄在卷可查（見本院卷第45頁），查該等土地與204、209地號土地甚為接近，若以相同標準以面積比例換算，本件占用之158.07平方公尺每月租金為2,123元（計算式：6,072×158.07/452.02=2,123，小數點以下四捨五入），可略知204、209地號土地附近之實際市場行情，然本件相當於租金不當得利之計算，仍受土地法第105條、第97條不得超過土地申報總價年息百分之10之限制，查204、209地號土地最新公告地價，為每平方公尺180元，有公告地價資料在卷可查（見本院卷第409-410頁），則申報地價應為每平方公尺144元（計算式：180×0.8=144），倘以年息百分之10計算，本件遭占用土地每月相當於租金不當得利應為190元（計算式：144×158.07×0.1÷12=190，小數點以下四捨五入），數額已然甚少，可知因政府所設公告地價偏離市場，以致計算而出之租金上限，亦低於租金行情，本件應以土地法第97條第1項規定最高之百分之10年息計算，是原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即111年10月9日起（劉文濱部分，見本院卷第63頁）、111年9月27日（薛名材部分，見本院卷第65頁）至返還204、209地號土地之日止，按月給付原告190元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
4.又相當於租金之不當得利，乃可分之債，自應以劉文濱、薛名材就系爭地上物之應有部分比例，計算其等各應負擔部分，則劉文濱、薛名材每月各應負擔之數額分別為127元及63元（計算式：190×2/3=127；
190×1/3=63，小數點以下四捨五入），又原告請求相當於租金之不當得利，係請求被告共同按月給付4萬2,000元，依民法第271條規定，即請求劉文濱、薛名材各按月給付2萬1,000元，本院判決並未逾原告聲明，併此說明。
五、從而，原告依民法第767條第1項、第179條等規定，請求被告應將204地號及209地號土地如系爭複丈成果圖所示代號204(1)地上物面積23.63平方公尺、代號209(1)地上物面積134.44平方公尺地上物拆除，將占用土地面積合計158.07平方公尺返還原告、劉文濱應自111年10月9日日起至返還前述土地之日止，按月給付原告127元；
薛名材應自111年9月27日日起至返還前述土地之日止，按月給付原告63元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，原告假執行之聲請不另准駁，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請，宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。依職權確定訴訟費用額為9,620元（第一審裁判費1,440元、測量費8,180元），由劉文濱負擔3分之2、薛名材負擔3分之1，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
中 華 民 國 113 年 3 月 13 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 陳紹瑜
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 3 月 13 日
書記官 凃寰宇
附件
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