新店簡易庭民事-STEV,113,店小,14,20240529,2

臺灣臺北地方法院小額民事判決
113年度店小字第14號
原 告 謝秀昇
被 告 大鵬華城管理委員會

法定代理人 李台光
上列當事人間損害賠償事件，於民國113年5月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1000元由原告負擔。

理由要領

一、原告主張：原告於民國000年0月00日出售被告管理之大鵬華城社區(下稱被告社區)內為原告所有之門牌號碼新北市○○區○○路000巷0○○000號9樓房屋及坐落基地(新北市○○區○○段000地號土地)應有部分，107年12月13日重購被告社區內38號15樓房屋及坐落之同上基地應有部分，並向新北市政府稅捐稽徵處（下稱稅捐稽徵處）依土地稅法第35條規定申領退還土地增值稅。

惟在原告上開售出購回同在被告社區之前揭房地後，被告未經原告同意，且未依被告社區「大鵬華城地下室(商場)使用管理辦法」(下稱商場辦法)第9條規定公告並經被告社區區分所有權人會議(下稱區權人會議)決議，只由被告例會討論後即於110年4月起將被告社區區分所有權人共有地下1樓建物(下稱商場)出租訴外人全聯實業股份有限公司大鵬分公司(下稱全聯公司)營業使用10年，致原告購回房地中0.19平方公尺之土地持分遭稅捐稽徵處認定重購土地於5年列管期間內地上建物變更原自用住宅目的而改供營業使用，而重計原告售後退回之土地增值稅應退稅額，原告因此遭稅捐稽徵處追繳新臺幣(下同)2萬1487元稅款。

被告上開所為乃違反受任義務，亦屬侵權行為，致原告受有遭追稅之損害。

且被告未依規約將本件被告被訴事件公告，又不比照被告社區就商場出租全聯公司致被告社區區分所有權人就部分土地持分不能認作自用住宅用地而需多繳之地價稅由被告均予補償一事，賠償原告被追回退稅，實則被告社區每年可自全聯公司獲利198萬元，自應補償原告損失，爰依委任及侵權行為之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告2萬1487元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告辯稱：商場出租全聯公司乃依被告社區規約所授權制定之商場辦法，經被告討論議決後所為，且被告社區規約及商場辦法並無規定將商場出租需經區權人會議決議，原告於94年間曾任被告主任委員，對商場辦法之適用應明瞭，且原告就被告社區內區分所有建物於售出後購回，除本件原告所稱之107年間外，於93年間、99年間均曾為之，則原告申請退稅時應知悉土地稅法就重購土地列管用途變更5年，應就自己選擇負責，與被告無關等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、查原告主張於000年0月00日出售所有之被告社區內63號9樓房地後同年重購被告社區內38號15樓房地，並申請稅捐稽徵處退還出售時課徵之土地增值稅。

嗣因110年4月起被告社區區分所有權人共有之商場出租全聯公司營業使用10年，致原告購回房地中0.19平方公尺土地持分遭稅捐稽徵處認定於5年列管期間內重購土地之地上建物變更原自用住宅目的而改供營業使用，重計原告申請售後退回之土地增值稅應退稅額，原告因此於112年6月19日經稅捐稽徵處追繳2萬1487元稅款等情，有被告社區公告（小字卷第11頁）、112年6月9日稅捐稽徵處函（小字卷第13-15頁）、一般重購土地增值稅繳款書（小字卷第17頁）、38號15樓房屋土地建物查詢資料（小字卷第43-46頁）可據，並為被告所不爭執，堪信為真。

四、按規約乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，通常內容在規範公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條第1項分別定有明文，故規約為公寓大廈全體區分所有權為達成公寓大廈之共同利益，經由溝通、協調，所獲致一定比例區分所有權人之平行意思表示，係屬合同行為，而對全體區分所有權人均生拘束力。

查商場辦法乃依被告社區規約第15條第3款所授權訂定，商場辦法第貳條之一定有明文，再依商場辦法第壹條前段規定，商場之管理、使用、收繳相關費用等授權被告辦理(小字卷第61頁)，而原告對於商場辦法乃被告社區規約所授權訂立，並不爭執(小字卷第183頁)，則依上規定，被告辯稱地下商場之出租依規約授權之商場辦法明定由被告辦理等語，自非無據。

參諸被告提出其於109年10月5日會議紀錄(小字卷第135頁)，被告就全聯公司租賃面積、租金、押標金等確曾開會商議，則被告開會決議將商場出租全聯公司，自符合前揭商場辦法之規定，並與被告社區規約授權訂立商場辦法而由被告決定商場出租之意旨及範圍無違，依首揭規定及說明，自生拘束被告社區全體區分所有權人之效力，是原告主張被告未經其同意將商場出租全聯公司等語，並不可採。

另原告主張依商場辦法第9條規定，商場出租不得僅憑被告決議，尚需公告且經被告區權人會議決議等語。

惟原告所舉商場辦法第9條規定，其內容為「本辦法如有未盡事宜，由管委會擬定補充規定公告一週，如無反對意見者即遵照執行，管委會並應提報次屆或臨時區分所有權人會議處理」(小字卷第65頁)，乃就商場辦法未予規範或未盡完善而有規範漏洞所為補充規定之處理，而商場辦法已就商場出租一事授權管委會議決已有規定如上，難認有規範空白之處，原告上開主張乃將補充商場辦法規範之程序逕作決定商場出租之要件，自有誤會，並不可採。

五、至原告主張被告應將收自全聯公司之獲利用以賠償原告等語，而原告此一主張涉及商場出租之租金如何運用，依商場辦法第壹條規定，就被告辦理商場管理、使用、收繳所得收入「應屬全體區分所有權人所有，其運用應依區分所有權人會議決議為之」(小字卷第61頁) ，則就全聯公司支付租金，被告當無從自行決定如何運用，而需經由被告社區區權人會議決議。

原告上開主張，與前開商場辦法規定不合，自難憑採。

六、綜上所述，原告主張被告將商場租予全聯公司乃違反委任契約，並對原告為侵權行為，應賠償原告遭追繳稅額之損害等語，並無理由，應予駁回。

七、本件係適用小額程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並依民事訴訟法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並確定訴訟費用額如主文第2項所示。

中 華 民 國 113 年 5 月 29 日
新店簡易庭法 官 李陸華
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 113 年 5 月 29 日
書記官 張肇嘉