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臺灣臺北地方法院簡易民事判決
113年度店簡字第654號
原 告 邱志芳
被 告 滿月影像股份有限公司
法定代理人 陳融萱
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國113年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：兩造於民國110年2月26日就臺北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋，未經保存登記）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自110年3月1日起至115年2月28日止，每月租金新臺幣（下同）4萬元，雖系爭租約第7條第2項約定「甲方（按：即原告，下同）同意於租賃期間，協助乙方（按：即被告，下同）設立獨立地址」，然系爭租約並未約定原告應就系爭房屋負有辦理或取得建物登記等義務，被告自112年11月起即未繳納房租，甚至向原告表示因系爭房屋未取得建物登記致無法營業登記、遭主管機關裁罰、無法營業為由拒付房租，然系爭租約第7條第1項雖約定系爭房屋為營業使用，惟未約定原告應協助相對人取得營業登記，原告無此義務，況被告於承租之初早已知悉房屋現況，不得於嗣後再執系爭房屋未取得營業登記為由拒絕給付房屋，且被告已租賃系爭房屋1年半以上，足認兩造締約時應無使被告於租賃期間取得營業登記之共同認知，另原告不會使用通訊軟體Line，被告提出之對話紀錄可能是偽造，被告要求原告提出文件，原告都有配合提出，聲明：被告應給付原告20萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告答辯：被告承租系爭房屋係經營甜甜圈店，被告有辦理商業登記及公司登記需要（簽署系爭租約係以籌備處名簽署），系爭租約第7條約定系爭房屋限制為營業使用，系爭租約第7條第2項又約定「甲方同意於租賃期間，協助乙方設立獨立地址」，已承諾可作為營業登記，卻無法提供房東同意書，況系爭租約第6條亦約定「每年地價稅、商業登記差額共15,756元整由乙方支付」，更徵被告應提供商業登記必要文件，系爭租約締結後，原告即多次表示會附上房東登記同意書與稅單供商業登記，卻經常因故延期，但因原告有簽署保證書，被告基於信賴才持續支付房租，後原告雖有提出房屋稅稅單，但名字與原告不同，系爭房屋有3名所有權人，只拿1張稅單也無法代表全部人同意，所以登記仍遭拒絕，找議員處理也沒有辦法，嗣國稅局人員口頭告知未辦理營業登記可能會裁罰等詞，當天被告馬上停止營業，被告亦不得已，而登記以他人文山區的房屋辦理公司登記，因原告未提供辦理登記之必要文件，導致被告無法在系爭房屋營業，被告簽訂系爭租約之目的無法達成，被告主張同時履行抗辯拒付租金等語，聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：㈠兩造於110年2月26日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租期自110年3月1日起至115年2月28日止，每月租金4萬元，有系爭租約在卷可查（見本院113年度司促字第3134卷【下稱司促卷】第49-55頁）。
又被告自112年11月起未支付每月4萬元之房租，此為被告所不爭執（見本院卷第82頁），應堪認定。
㈡按現行民法上債之關係乃建立在主給付義務之上，即指債之關係中固有、必備、並用以決定債之關係類型之基本義務，除此尚有所謂之「從給付義務」，而從給付義務不具獨立之意義，僅具有補助主給付義務之功能，其存在之目的，不在於決定債之關係之類型，而在於確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足，在雙務契約中，一方之從給付義務與他方之給付義務，是否立於互為對待給付之關係而發生同時履行之抗辯，應視從給付義務對於契約目的之達成是否必要而定；
通常，從給付義務之發生原因有三：一、基於法律規定，二、基於當事人之約定，三、基於誠實信用原則及契約之補充解釋。
查系爭租約第6條約定：「每年地價稅、商業登記差額共15,756元整由乙方支付」；
第7條約定「本房屋係供營業之使用。
甲方同意乙方於該租賃地址進行商業產品銷售....並在此經營烘培、咖啡、烤甜甜圈或者是原物料製作之工作，並有權更換或修改品牌銷售方向....甲方同意於租賃期間，協助乙方設立獨立地址」，有系爭租約在卷可查（見司促卷第41-43頁），上開約定中所稱「協助乙方設立獨立地址」語義不明，不知用意為何，然既約定系爭房屋供營業使用、經營烘培、咖啡、烤甜甜圈或者是原物料製作，又稱「商業登記差額共15,756元整由乙方支付」，顯見兩造簽立系爭租約，係以租賃系爭房屋係作為營業使用，並應辦理商業登記為前提。
按「商業申請設立登記，應檢具下列文件：
四、所在地之建物所有權狀，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書。
建物所有權狀得以建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之；
所有權人同意書得以商業與所有權人簽訂之租賃契約，或載明得辦理商業登記或供營業使用之商業負責人與所有權人簽訂租賃契約代之」，商業登記申請辦法第5條第1項第4款定有明文，是辦理商業登記，尚須營業址之上述文件始可辦理，依系爭租約內容之補充解釋，倘屬須出租人協力提出之文件，身為出租人原告即於被告要求下，應有提出相關文件之從给付義務，原告雖主張系爭租約未約定原告應協助相對人取得營業登記，故原告無此義務云云，然查原告於系爭租約履約過程中之111年9月13日，亦出具「未收到款項切結書」，內載「承諾願按契約第七條約定，於一年內完成建物登記供乙方營業登記，若有違反願返還契約期間所收租金作違約賠償金」等詞，有該切結書在卷可查（見本院卷第115頁），可見原告主觀上亦認為自身有協助被告辦理商業登記之義務，於本院卻改稱無此義務云云，難認可採。
㈢又系爭房屋雖為原告出租，然實為原告、訴外人邱孝源、邱志芳共有，業經原告陳述在卷（見本院卷第193頁），而商業登記申請辦法第5條第1項第4款雖規定「所有權人同意書」得以「商業與所有權人簽訂之租賃契約」代之，然此規範意旨係所有權人既同意出租，亦應同意辦理商業登記甚高，故無需再提出所有權人同意書，然系爭租約所載之出租人僅有原告，而系爭房屋尚有其他所有權人，則理應再由邱孝源、邱志芳出具所有權人同意書，始能滿足此要件；
至於「建物所有權狀」部分，因系爭房屋未經保存登記，自無建物所有權狀或建物謄本可提出，然依商業登記申請辦法第5條第1項第4款規定，亦可以房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之，就上述文件，原告應有提出予被告以辦理登記之從给付義務。
又查被告已於110年3月10日、28日、5月3日、9月16日、17日、10月12日、11月4日多次以通訊軟體Line，向原告催告索取辦理商業登記之相關文件，有通訊軟體Line對話紀錄在卷可查（見本院卷第151-167頁），雖原告於本院稱其不會用Line，上述對話紀錄可能係偽造云云，然上述對話紀錄業經本院當庭勘驗被告法定代理人之手機，經核與卷內對話紀錄相符，有本院113年8月15日勘驗筆錄在卷可查（見本院卷第193頁），再觀諸上述對話紀錄中，名為「邱志芳」之人更傳送邱孝源繳納系爭房屋110年房屋稅之繳款書（見本院卷第163頁），若非原告所為，何人可傳送該繳款書？原告雖於本院陳稱：我有將我、邱孝源、邱志芳的繳稅證明都拿給被告法定代理人云云，然被告稱僅收到邱孝源1人繳稅證明等詞，原告就所稱已提供3人繳稅證明乙節，此並未提出任何證據以實其說，況原告於本院自承只有交付繳稅證明給被告法定代理人等語（見本院卷第192頁），則縱然原告已交付3名共有人之房屋稅繳款書，就邱孝源、邱志芳之所有權人同意書仍有欠缺，被告仍無法辦理商業登記，再對照被告法定代理人於110年3月28日以通訊軟體Line向原告稱「房東你好，我們會計師有說要等你另外所有權人同意書，才能正式去登記在南港，雖然我們現在有暫時至找辦公室登記（按：應係指登記於文山區之址），但登記在別人的辦公室需要另外支付房租之外，是不能做為飲料蛋糕店營業」等語（見本院卷第153頁），當時尚在承租之初，被告法定代理人應無預測將來將產生訴訟，而偽作發言之理，可徵被告無法辦理商業登記，癥結點即在於原告未提出系爭房屋全體共有人之同意書，然後亦未見原告就此有何補正提出，依前事證，被告於110年3月10日至11月4日間以多次催告原告交付辦理商業登記所文件，仍未獲原告履行，足認原告未履行應盡之從给付義務，縱然被告已租屋逾1年，亦無證據證明兩造另有合意約定原告免除此從给付義務，則原告主張被告於承租之初已知房屋現況、本件已租賃1年半以上云云，即難認可採。
㈣按未經設立登記而以商業名義經營業務或為其他法律行為者，商業所在地主管機關應命行為人限期辦妥登記；
屆期未辦妥者，處1萬元以上5萬元以下罰鍰，並得按次處罰，商業登記法第31條定有明文。
原告於本院自承：可能是被告生意不好開了1年多欠工讀生薪水，現在才用國稅局財閥當藉口等語（見本院卷第193頁），足認被告已在系爭房屋對外實際經營商業，倘仍無能辦理商業登記仍繼續營業，即面臨遭裁罰之困境，則被告辯稱遭告知可能遭罰，不得以而停業等詞，並非無據，然被告之所以承租系爭房屋，目的即在對外經營銷售咖啡、甜甜圈業務，如不能對外營業，被告承租系爭房屋有何意義可言？應認原告未履行從给付義務，業已影響契約目的之達成，應認前揭從给付義務與被告給付房租間，已立於互為對待給付之關係，則被告主張同時履行之抗辯，而拒絕給付112年11月後房租，即非無理由，從而原告依系爭租約請求被告給付欠租20萬元，為無理由，應予駁回。
㈤綜上所述，原告依系爭租約請求被告給付欠租20萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。依職權確認訴訟費用為第一審裁判費2,100元，應由原告負擔。
中 華 民 國 113 年 8 月 29 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 陳紹瑜 以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 29 日
書記官 凃寰宇
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