新店簡易庭民事-STEV,104,店簡,153,20150804,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第153號
原 告 張文濱
訴訟代理人 謝進益律師
複訴訟代理 郭品毅
人
李依蓉律師
被 告 謝文玉

上列當事人間遷讓房屋事件，於中華民國104年7月21日言詞辯論
終結，本院判決如下：

主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○號地號土地門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○巷○號二層樓房屋遷讓返還予原告。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：原告因繼承取得坐落於臺北市○○區○○段○○段000號地號土地門牌號碼臺北市○○區○○路○段00巷00號，由原告先父所建但未保存登記之二層樓房屋（下稱系爭房屋)，故其為系爭房屋適法所有權人。
原告於民國102年7月1日，與訴外人吳家麟簽訂租賃契約，將系爭房屋出租予訴外人吳家麟，租期自102年7月1日起至112年6月30日止，約定使用範圍為上開住址之木屋、建築物及其週遭。
嗣訴外人吳家麟於102年5月31日與被告簽訂租賃契約(下稱系爭租約)，將系爭房屋轉租予被告，租期自102年7月至112年6月30日，約定使用範圍為系爭房屋，並於102年10月31日，另簽訂系爭租賃契約延伸條款，約定被告不得有違反臺北市違章建築或相關法令等情事。
詎被告於租賃期間未經訴外人吳家麟同意，逕自於系爭房屋之屋頂上違法加蓋、未經專業人員評估之狀況下，打掉二樓隔間，致破壞系爭房屋結構、佔用非約定使用範圍之木屋，並擅自將原告存放於木屋內之製茶及泡茶工具丟出、於契約約定使用範圍外之陽台堆置廢棄物，致訴外人吳家麟無法使用；準此，訴外人吳家麟業於
103年5月26日、103年6月17日，以被告違反租賃契約第8條、第9條、第11條及延伸條款第1條為由，發函通知被告終止契約，並要求立即遷讓房屋，函文於103年6月19日合法送達被告，租賃契約業已終止。
原告未口頭答應被告任意使用系爭房屋，且被告迄今被告仍未搬離並交還系爭房屋，自104年起亦未給付租金與訴外人吳家麟，準此，被告占有系爭房屋無合法權源。
為此，爰依民法第767條第1項所有物返還請求權，提起本件訴訟，並聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000號土地門牌號臺北市○○區○○路○段00巷00號未辦保存登記之二層樓房屋遷讓返還予原告；
願供擔保准予宣告假執行。
二、被告辯以：緣系爭房屋老舊破損，須經整修始得入住使用，嗣訴外人吳家麟與原告洽談後以被告自行修繕系爭房屋作為調降租金之條件，原告口頭答應被告得為整修、任意使用系爭房屋，故於訴外人吳家麟同意下，由訴外人吳家麟以轉租方式予被告。
系爭房屋因潮濕而牆壁斑駁、黴菌滋生、天花板木材腐朽，伊才著手進行整修，原告及訴外人吳家麟也不反對，且伊於系爭房屋屋頂所置僅為簡單結構之曬衣棚平台並非違建，自無違約。
伊雖於103年6月19日收到函文通知終止契約，惟其並未同意，原證七照片中垃圾非其所有，原證八如為伊清出者前已清空，其餘非伊清除，或伊之承租範圍，原證九照片係工程進行中狀況，現已非如此。
答辯聲明：原告之訴駁回。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條前段、第455條前段分別定有明文。
再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院69年台上字第4001號判例、75年台上字第801號判例參照）。
又解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意（最高法院98年度台上字第1217號判決要旨參照）。
四、查原告出租系爭房屋及木屋、建築物週遭與被告與訴外人吳家麟，租期為102年7月1日至112年6月30日，訴外人吳家麟於102年5月31日簽訂系爭租約，約定被告承租台北市○○區○○路○段00巷00號二層樓建物，租期自102年7月至112年6月30日止，租每月1萬元，並於102年10月31日簽訂延伸條款，嗣訴外人吳家麟於103年5月26日以存證信函通知被告違反系爭租約第8條、第9條及延伸條款第1條、第11條等約定，依第14條約定解約，並回復原狀，又於103年6月17日以存證信函通知被告因其違約而終止契約請求遷讓房屋未履行，被告應於收到後72小時內遷讓房屋予本人，訴外人吳家麟於103年6月27日聲請對被告遷讓返還系爭房屋調解後撤回等情，有原告提出之其與訴外人吳家麟之租約、系爭租約暨延伸條款、103年6月17日所發存證信函暨回執在卷可稽，並經本院依職權調取本院103年度司店調字第305號卷核閱屬實，並為被告所不爭執，應堪信為真。
又原告主張被告違系爭租約延伸條款第1條約定，於系爭房屋頂加蓋，業據原提出照片二張、被告提出照片一張在卷，被告並不否認加建，惟辯稱僅係一曬衣棚架，並非違建、無違約，且原告及訴外人吳家麟有同意云云。
經證人即訴外人吳家麟證稱：伊與原告均未同意被告於頂樓加建，且其加建有牆板及承重鋼樑，根本非為曬衣，伊撤回調解係因屋主要提告等語，並當庭提出照片二張附卷可稽，復參諸卷內系爭房屋照片，其為二層樓房，週遭空地面積範圍尚大，應無於頂樓加蓋棚架曬衣之必要，是被告所辯其有經原告及訴外人吳家麟同意才加蓋，且僅供曬衣云云，尚難採信。
再依系爭租約延伸條款第1條約定「租賃房屋使用範圍僅限於一、二層樓內部，不得任意擴大面積、改變整體外觀結構，如有抵觸臺北市違章建築或相關法令導致罰款或相關法令導致罰款或其他民事、刑事責任均由本人負擔其後果，本租約於事件發生後視為自動解約」，是依約，只要改變整體外觀結構，即生終止租約事由，而「如有抵觸臺北市違章建築或相關法令導致罰款或相關法令導致罰款或其他民事、刑事責任」情事，僅係於契約告知法律效果由違反之本人承擔，至違反臺北市違章建築或相關法令實際效果為何，應視該法規規定，是「如有抵觸臺北市違章建築或相關法令導致罰款或相關法令導致罰款或其他民事、刑事責任」等約定，尚非終止租約之停止條件，而本件被告已於系爭房屋頂加蓋棚架，自已經改變系爭房屋之整體外觀結構，違反系爭租約延伸條款第1條約定，訴外人吳家麟自得依該約定終止契約。
至系爭租約延伸條款第1條雖約定「視為自動解約」，然租賃契約係繼續性性約，是契約當事人之真意應解為生終止契約之事由。
被告既有違反系爭租約延伸條款第1條約定，則訴外人吳家麟依系爭租約第14條約定「甲乙各方應遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋」，於103年5月26日以存證信函通知被告違反系爭租約延伸條款第1條等約定，依第14條約定解約，並回復原狀，及於103年6月17日以存證信函通知被告因其違約而終止契約請求遷讓房屋未履行，被告應於收到後72小時內遷讓房屋予本人等情，業據其證述在卷，被告也表示其有收到上開二次存證信函無訛，應屬有據，是系爭租約已經終止。
至本件是否尚有違反系爭租約第8條、第9條、第11條之事由，已無審酌之必要。
五、綜上，系爭租約既已終止，揆諸上開規定，被告已無合法權源占有使用系爭房屋，則原告基於系爭房屋所有權人地位，請求被告將系爭房屋返還原告，應屬有據，是其聲明：被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000號土地門牌號臺北市○○區○○路○段00巷00號二層樓房屋遷讓返還予原告，應予准許。
六、本件原告係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費1,220元。
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 羅月君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
書記官 黃瓊滿