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臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第413號
原 告 林水來
訴訟代理人 黃永琛律師
複代理人 孫誠偉律師
被 告 文麗梅
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國105 年4 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；
因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第1項、第2項第1款分別定有明文。
本件原告係依民法第767條所有權之法律關係，請求被告拆除如附圖所示之A 部分地上物（下稱系爭地上物），並將原告所有坐落位於臺北市○○區○○段○○段0000號建號之建物平台（下稱系爭建物平臺）回復原狀及返還予原告，其係因系爭建物所有權所生之訴訟，依上開規定，本件標的價額依原告主張排除無權占用之請求，核定為新臺幣（下同）1 萬7,125 元（計算式：3,425元/ 平方公尺5 平方公尺＝1 萬7,125 元），適用簡易程序審理。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 、3 款定有明文。
查原告起訴時，原訴之聲明第一項為被告應將門牌號碼臺北市○○區○○段○○段0000號建號附屬建物平台上如附圖一所示A 部分地上物拆除，回復原狀如附圖二所示，並將所占用平台騰空返還予原告。
嗣於民國104 年3 月11日民事變更訴之聲明暨綜合辯論意旨狀，變更訴之聲明第一項為被告應將門牌號碼臺北市○○區○○段○○段0000號建號附屬建物平台上如附圖三所示C 部分地上物拆除、回復原狀如附圖二所示，並將所占用平台騰空返還予原告，核屬請求基礎事實同一，擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠原告起訴主張：⒈原告於81年12月22日向建商即訴外人魏廷恭，買售坐落於臺北市○○區○○段○○段00號土地，門牌號碼為臺北市○○區○○街00號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），為系爭房屋之主建物及附屬建物平臺之所有權人，嗣前往察看，始發現建商即訴外人魏廷恭於系爭房屋之平台搭建採光井，供臺北市○○區○○街00號地下一層之房屋（下稱地下一樓）使用。
為求公平，訴外人魏廷恭就採光井之使用於82年2 月12日與原告進行協調，原告基於住戶間情誼，且迫於已完成搭建之事實，表明暫時將系爭採光井占用部分供地下一樓屋主即訴外人劉雙文使用，從未有永久使用之約定，且既訴外人已將系爭房屋賣予被告，可認訴外人劉雙文對上開平台協議部分已使用完畢，原告自得請求返還，蓋訴外人劉雙文未經原告同意擅自將平台提供被告使用，原告自得依法終止平台使用借貸契約，合先敘明。
被告所有如附圖三所示C 部分地上物，無權占用原告所有系爭房屋之附屬建物平台上，妨害原告就系爭建物所有權正當行使。
並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○段○○段0000號建號附屬建物平台上如附圖三所示C 部分地上物拆除、回復原狀如附圖二所示，並將所占用平台返還原告；
㈡願供擔保請准予假執行之宣告。
⒉上開由訴外人魏廷恭於系爭房屋平台搭建採光井乙節，因事隔已久，經確認更正為由地下一樓前屋主即訴外人劉雙文所搭建。
又於105 年2 月2 日稱原告買系爭房屋時，平台沒有任何東西。
復系爭協議書係於82年2 月所簽立，原告無法預料日後因臺北市○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○00○00○00○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○00○0 ○00○○○○○市○○區○○街00號1 樓（下稱77號1 樓），並於81年7 月14日將房屋所有權登記於當時配偶即訴外人宋慧芝。
嗣系爭房屋與地下一樓於81年7 月22日辦理分割，依81年7 月15日測量結果圖，平台上並未標示或登記任何地上物，顯見證人劉雙文前去地下一樓確認屋況，系爭平台已搭建系爭採光井與事實不符。
⑵姑不論該建物平台上之採光井係由何人搭建，既未經平台所有權人即原告同意，原告自得依法請求拆除採光井。
又系爭採光井無法脫離平台而存在，系爭協議書所達成內容實已蘊含原告將其所有平台借予訴外人劉雙文使用之意。
又倘若未就平台部分使用達成協議，原告基於平台所有權人自有權主張排除採光井占用。
二、被告則答辯稱：㈠被告所有坐落於臺北市○○區○○街00號地下一層之房屋（下稱地下一樓）曾於82年2 月12日下午3 點於至善律師事務所進行協調，並於同日成立生效，協調內容為臺北市文山區萬安街地下一樓與一樓間採光井使用權益。
協調結果如下：劉雙文同意拆除防火巷之磚牆、採光井正面之防火巷歸原告使用，但不得搭建任何違章建築及固定建築物，堆置物品以不超過磚牆高度為限、魏廷恭先生同意為原告後院裝設遮雨棚以為補償，並在拆除磚牆位置改裝鐵門，費用由魏廷恭先生支付。
原告堅稱上開協議為其與訴外人劉雙文間之約定，被告並非協議之當事人，自無從依據系爭協議主張云云；
惟系爭協議協調內容載明為「臺北市○○區○○街00號地下一樓與一樓間採光井使用權益」即住戶間之協調，未僅單純存在於原告與訴外人劉雙文間之約定。
系爭協議生效迄今已22餘年，即存在默示合意，原告已受有補償交換，自不得再任意主張其權利；
又被告既因買賣地下一樓成為區分所有權之繼受人，自依法有權依據系爭協議請求。
詎原告依上開協議後，竟推諉拒絕履行系爭協議，反指稱被告無權占有或侵奪其所有物等語，即顯有誤會。
㈡蓋系爭協議是以交換條件方式，由原告同意訴外人劉雙文搭建採光井，訴外人劉雙文則同意拆除磚牆，並將防火巷使用權歸屬原告，另外訴外人魏廷恭同意為原告後院裝設遮雨棚作為補償、改裝鐵門及負擔費用，並非原告指稱無償契約甚明。
㈢伊購買系爭建物時，並無陽台設置。
目前防火巷、採光井均仍由原告使用，並非暫時，況且原告已依協議受領建商即訴外人魏廷恭所提供給付之補償。
又建商即訴外人魏廷恭與承購戶即原告、訴外人劉雙文就屬採光井、防火間隔、原告後院、防火巷牆拆除供原告架設遮雨棚並改裝鐵門等之使用範圍訂有分管協議約定，此應解為該大樓共有人已默示同意成分立分管協議約定，繼受人即被告知悉或可得而知之情形，仍應受分管協議拘束，準此，系爭協議未約定專用期限，非經全體住戶同意，不能由任一住戶擅自取消該分管協議約定。
㈣原告簽訂協議書時間為82年2 月12日，迄今已逾22年，原告所爭執其請求權已逾15年，其請求權罹於時效而消滅。
並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告係無權占用如附圖三所示C 部分地上物，應予返還等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是本件之爭點應在於：原告請求被告拆除地上物返還土地，有無理由，茲分述如下：㈠關於被告占用如附圖三所示C 部分地上物，是否曾與原告達成明示或默示之分管協議部分及該等分管協議是否有效：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權存在之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。
如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院85年度台上字第1120號判決、72年度台上字第2516號判決參照）。
查原告為臺北市○○區○○段○○段0000○號（門牌號碼臺北市○○區○○街00號）之主建物及附屬建物之所有權人，有文山區萬芳段一小段00000-000 建號建物登記第一類謄本1 份在卷可參（參見本院卷第6 頁），另兩造對於被告占有上開土地如附表三所示C 部分乙情並不爭執，復有臺北市古亭地政事務所105 年1 月15日土地複丈成果圖1 紙在卷可稽（參見本院卷㈡第37頁），被告抗辯屬有權占有，自應就該有權占有之事實負舉證之責。
⒉又本件原告主張被告乃無權占用其所有之土地，惟被告辯稱：被告所有地下一樓房屋曾於82年2 月12日下午3 點於至善律師事務所進行協調，並於同日成立生效，協調內容為臺北市文山區萬安街地下一樓與一樓間採光井使用權益，協調結果如下：「劉雙文（為地下一樓前任屋主即訴外人）同意拆除防火巷之磚牆、採光井正面之防火巷歸原告使用，但不得搭建任何違章建築及固定建築物，堆置物品以不超過磚牆高度為限、魏廷恭先生同意為原告後院裝設遮雨棚以為補償，並在拆除磚牆位置改裝鐵門，費用由魏廷恭先生支付」等情。
經查：⑴本件臺北市文山區萬安街地下一樓與一樓間採光井使用權益之協調會議，雖非係共有人對特定部分之使用收益之約定，而與分管契約之性質非同，然該會議乃係因地下一樓與一樓建物間無法分戶，且雙方對於採光井及採光前正面前之防火巷使用權益歸屬有所疑義，始進行協調，故該份協調紀錄雖非典型之分管契約，然實係針對各所有權人得以占有、使用、收益之範圍予以約定，而得類推適用分管契約及公寓大廈管理條例之相關規定。
⑵本件原告雖主張82年2 月12日協調會議是因為防火巷後面地下一樓也要使用，但伊認為不公平，所以請建商出來處理，要求建商補償，但伊認為該協調會議內容只是借用云云（參見本院卷㈡第4 頁反面），然證人即被告前手劉雙文於本院審理時結證稱：伊當時去看75號地下室（即地下一樓）時，這個房子就跟現況一模一樣，前面是大門，後面有採光井，伊當時認為有採光通風，後面可以逃生，所以就跟建商買，後來搭建樓梯間及後面天井的採光罩，天井的高度後面有一座牆，牆離地面約175 公分，所以有依照牆的高度作採光罩，後來建商要把75號1 樓賣給林先生（即原告），因為擔心地下一樓無法分戶，…，所以伊在75號後面的防火巷做了一個矮牆，伊賣房子給被告時，就是以當時協議內容的狀態賣出，當初地下一樓出售時採光井已存在，伊只是做採光罩，沒有所謂平台存在，採光井那裏的矮牆是採光井的一部分，是於購買房子時已經存在，房屋買賣時只有看到房屋現場，沒有看過謄本，伊有拆除防火巷的紅磚牆，並在天井的牆面打上一個凹槽，預備裝置冷氣使用，協議書沒有特別提到讓伊使用採光井，因為採光井本來就存在，所以沒有讓不讓的問題，當時的結論就是協商書的附圖所示，…，天井的高度175 公分，175 公分以下的空間是伊使用，175 公分以上的部分就不是伊可以使用的範圍，也就是現狀的採光罩下方都是伊使用的範圍，當時是針對伊可以使用的部分做協商，雖然原告有以存證信函及表示終止82年間協調會議之內容及結果，但伊不同意，且當時協議內容也不是借用關係，而是把兩方的使用權益關係劃分清楚等語（參見本院卷㈡第2 頁反面至第4 頁），另證人即建商魏廷恭則於本院審理時結證稱：關於召開該協議之原委伊已經忘記了，會議紀錄係記載伊同意幫林水來先生（即原告）裝設遮雨棚及改裝鐵門，費用由伊支付，協議書商並未記載平台使用期間，當時沒有想這麼多，應該是賣房子的人處理，伊去協調會時應該是想說息事寧人，林水來在協調會過程中表示可以使用多久，伊已經忘記了。
依照協調書內容感覺好像是採光井已經做好，約定防火巷給一樓使用，但有說防火巷不能有任何建築物，且堆置東西不得超過磚牆高度，但為何要如此約定伊已經忘記了，伊當時只負責簽名跟之後付錢，至於採光井部分從協議書看不出使用歸何人，協議書內容看不出雙方有針對平台約定如何使用等語（參見本院卷㈡第22頁反面至第23頁反面），故由上開證人之證述可知，當時確實是地下一樓及一樓屋主針對防火巷及採光井使用權益發生紛爭，透過協商方式確定雙方之權利，原告對此並不否認，僅爭執係借用關係，然若如原告所述，該協調會議之協調結果僅處理原告與訴外人劉雙文間採光井使用權益或係約定由原告將其所有之土地暫借予訴外人劉雙文使用，該協調內容當會具體明確記載係原告與訴外人劉雙文間採光井使用權益之討論，而非記載「臺北市○○區○○街00號地下一樓與一樓間採光井使用權益」，且協調結果部分亦會將借用期限並予載明，故原告稱該協調會議內容僅係其與訴外人劉雙文間之使用借貸契約云云，除與證人劉雙文之證述迥異外，亦與該協調會議內容所呈現之協調結果不符，足徵原告上開主張顯與事實未合。
⒊綜上，原告於82年間與地下一樓之住戶因採光井使用權益問題曾召開協調會議，並就雙方各得使用部分達成協議乙情，堪以認定。
㈡被告是否同受該分管協議之拘束：⒈按共有人間合意成立分管契約後，倘有共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，自應受分管契約之拘束（最高法院48年台上字第1065號判例、最高法院99年度台上字第1191號、98年度台上字第633 號判決意旨參照）。
查本件系爭協議與分管契約類同，證人劉雙文復於本院審理時結證稱：伊賣房子給被告時就是以當時協議內容的狀態賣給被告等語（參見本院卷㈡第3 頁），足見訴外人劉雙文於將地下一樓房屋賣予被告時，如附圖三所示C 部分所示地上物業已存在，並由訴外人劉雙文占有使用，且此乃長期客觀可見之事實，僅須稍加查訪，即可得知，原告主張該協議內容僅存在於其與訴外人劉雙文間，被告無權主張權利云云，難認可採。
是以，被告雖非原始承購戶，未簽訂前開協調會議，然其對前手即訴外人劉雙文與他人所定之分管契約既屬可得而知，揆諸前揭說明，自應受其該協調會議內容效力之拘束，故被告自得以該協調會議容對抗原告。
⒉至原告雖當庭向訴外人劉雙文表示終止該協議書，然觀諸該協議書之內容可知，該協調會議內容係針對地下一樓及一樓屋主關於採光井及防火巷使用權益予以協商，故該協調會議結論並不僅及於訴外人劉雙文，而係存在於地下一樓及一樓屋主間。
按民法第148條第1項權利濫用之規定，係基於權利社會化之基本內涵，明定權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。
惟權利之社會化固應強調，但個人權利之保護仍為現行民法之基本原則，為公共利益而限制私權，應力求嚴謹審慎，妥為衡量公益與私權之衝突，就個案予以具體化，使法律之適用趨於合理、客觀（最高法院92年度台上字第2414號判決意同此旨）。
而有無違反權利濫用禁止原則，最高法院71年台上字第737 號判例係採利益衡量之觀點，即權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。
是以，本件原告訴請被告拆屋還地，係為行使自己之所有權，然本件原告既前因與地下一樓屋主因採光井及防火巷使用問題召開協調會議，其協調結果為「劉雙文同意拆除防火巷之磚牆、採光井正面之防火巷歸原告使用，但不得搭建任何違章建築及固定建築物，堆置物品以不超過磚牆高度為限、魏廷恭先生同意為原告後院裝設遮雨棚以為補償，並在拆除磚牆位置改裝鐵門，費用由魏廷恭先生支付」，足見原告不僅就其與地下一樓屋主達成使用協議，復因此獲得建商補償，並與地下一樓屋主自82年以降彼此依照該協議使用採光井及防火巷，自不得於地下一樓屋主更異後片面主張終止該協議並請求返還所有土地，原告上揭違反協調結果之行為顯有損害他人權益之虞，而有權利濫用之嫌。
四、綜上，原告等依民法第767條之法律關係，請求被告應將應將門牌號碼臺北市○○區○○段○○段0000號建號附屬建物平台上如附圖三所示C 部分地上物拆除、回復原狀如附圖二所示，並將所占用平台騰空返還予原告，為無理由，應予駁回。
五、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 李文龍
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