新店簡易庭民事-STEV,104,店簡,472,20151214,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第472號
原 告 尤惠美
被 告 陳秀芳
上列當事人間返還押租保證金等事件，本院於民國104年11月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告於民國104年2月6 日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自104年3月15日起至105年3月14日止，租金每月新臺幣（下同）43,000元；

因被告將於同年2月9 日出國，原告遂於同年月7日給付被告同年3月15日至4月15日之第一個月租金43,000元暨相當於二個月租金之押租金86,000元，共現金129,000元。

（二）被告曾告以不在國內期間，系爭房屋之租賃相關事宜及鑰匙均由被告胞弟處理，並留下被告胞弟之聯絡電話及被告唯一可聯繫之電子郵件帳號予原告。

（三）原告因母親突然身體不適，需要人同居照顧，原告無租賃系爭房屋之需要，於同年3月6日以電話通知被告胞弟基於上情解除契約，並要求轉達此一訊息予被告，但被告胞弟將電話關機，無法再聯繫；

原告亦同時以電子郵件聯絡被告，但迄契約生效日前均無回應，原告迫於無奈，將系爭房屋鑰匙委託被告住所地之大樓警衛轉交，另被告直至同年3月18日始以電子郵件回覆知悉。

詎被告配偶於同年5月10日返國後，於翌（11）日在系爭房屋前向原告表示全部押租金及租金將予沒收，並於同（11）日刊登租屋廣告及委託仲介。

原告已窮盡告知義務，而被告遲至契約生效日後始回應知悉，顯係故意遲延行為，且原告從未有入住系爭房屋之事實，亦無違反契約或造成被告任何損失，被告惡意苛扣全數押租金及租金，顯係不當得利。

（四）為此爰依系爭租賃契約生效前已解除之法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告129,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

（五）對於被告抗辯之陳述：兩造於104年2月6 日簽訂系爭租賃契約乃因被告於同日至同年3 月15日間無法與原告訂約。

二、被告則以：

（一）兩造合意於104年2月6 日簽訂系爭租賃契約，交付押金及租金，即使未入住，系爭租賃契約已生效成立，非如原告所稱系爭租賃契約之生效日為同年3 月15日，故被告無法接受原告所指系爭租賃契約於生效前即已解除法律關係。

（二）原告多次看屋及溝通，並知被告將於同年2月9日出國三個月，遂於同年月5日電話告知願意承租，並於翌（6）日簽訂系爭租賃契約及依第五條約定，於訂約時交付押租金，故本件非如原告所述提前交付。

（三）依租屋慣例，一般給付五天寬限期，被告同意原告請求延為十天，於同年3月5日交付大門鑰匙，且因原告表示也要出國數周，被告委託胞弟於同年2月9日至3月5日代管系爭房屋、照顧盆栽，並於同年3月5日將鑰匙放在指定處所。

原告主張被告曾告以不在國內期間，系爭房屋之租賃相關事宜及鑰匙均由被告胞弟處理等語，絕非事實，被告未委託或授權胞弟處理系爭房屋相關事宜，否則被告會請胞弟將鑰匙直接交與原告而非放在兩造決定地點。

又被告胞弟領有身心障礙手冊，被告恐胞弟忘記於同年3月5日將鑰匙交與原告，影響原告入住，才於簽約後特別以電話向原告告以被告胞弟電話，以防萬一。

（四）原告以其母身體不適毀約，實與履約無因果關係，原告於同年3月2日入屋查看及丈量，即有執行系爭租賃契約之行為，後又毀約，並向被告胞弟表示解約，係屬無效意思表示。

（五）被告因103年10月已決定出國赴美，並參加104年2 月18日至同年3 月17日之南美旅遊，因出國時間較長，特別留下可聯絡之電子郵件，並於3 月18日返回洛杉磯看到原告訊息後馬上回覆，並無原告所述故意遲延行為。

又系爭租賃契約之租金原應為每月43,500元，但原告要求寫43,000元，並預先將一年份差額500元共6,000元給與被告，後來被告配偶於5月返國時，已退回6,000元。

（六）原告在請管理員交還系爭房屋鑰匙時，曾以信函向被告表示願意負擔違約責任，是本件原告違約在先，依系爭租賃契約第七條、第十八條、第十二條等約定，原告於契約期間內擬遷離他處，不得向被告請求租金償還及應賠償一個月租金；

如致損害被告權益，願聽候被告賠償損害。

被告因原告毀約，現系爭房屋雖於104年7月15日對外招租，但仍未出租，已損失租金三個月，原告主張已違反系爭租賃契約等語。

（七）並聲明：駁回原告之訴。

三、本院得心證理由：

（一）系爭租賃契約於104年5月11日合意終止：⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第一百五十三條第一項、第四百二十一條第一項分別定有明文。

是以，租賃契約於當事人就租賃標的物及租金互相同意時，契約即告成立。

原告主張兩造就系爭房屋於104年2月6 日簽訂系爭租賃契約乙節，為兩造所不爭執，並有被告提出之系爭租賃契約為憑，故系爭租賃契約於104年2月6 日成立，洵堪認定。

⒉次按附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力，民法第一百零二條第一項亦有明文。

稽之兩造所不爭執之系爭租賃契約，兩造固於104年2月6 日簽訂，但又約定租賃期限自同年3 月15日起，足見兩造就系爭租賃契約附有始期之約定，揆諸上開規定，系爭租賃契約應自同年3月15日起生效，故原告此部分主張洵屬有據，被告所辯系爭租賃契約於104年2月6日成立並生效云云，容有誤會。

⒊又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。

原告主張於104年3月6 日曾以電話向被告胞弟表達解除系爭租賃契約之意思，並請被告胞弟轉達被告云云，雖舉出通話明細報表為證，然為被告否認，且原告在本院言詞辯論時亦自認：對被告有委任被告胞弟處理系爭租賃契約事宜乙情，沒有證據證明，有本院104年1月23日言詞辯論筆錄在卷可參，是原告主張被告有委任被告胞弟處理系爭租賃契約乙節，即難遽信。

從而，原告縱然曾對被告胞弟表示解除系爭租賃契約之意思，並請其轉達被告，然被告胞弟既未代理被告處理系爭租賃契約事宜，則原告所為解除系爭租賃契約之意思表示，仍需到達被告本人始生效力。

而原告復未證明被告胞弟曾經轉達上情予被告及轉達之時間，故原告主張已透過被告胞弟為解除系爭租賃契約之意思，要無足採。

⒋再按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第九十五條第一項前段亦有明文。

原告主張曾於104年3月6 日以電子郵件向被告表示解除系爭租賃契約之意思表示，業據提出電子郵件為證，復為被告所不爭執；

而依電子郵件之特性，於原告傳送時，幾乎同時已達到被告之支配範圍，置於被告隨時可了解其內容之客觀之狀態，依上開規定，原告所為解除系爭租賃契約之意思，應認已經達到被告。

然本件原告係以其母健康因素為由，主張解除系爭租賃契約，顯非法定解除契約之事由；

又稽諸系爭租賃契約內容，亦無兩造有得合意解除契約之約定，從而，原告主張已解除系爭租賃契約云云，要難憑採。

⒌復按民法上所謂意思表示，係指表意人將企圖發生一定私法效果之意思，表示於外部之行為而言。

又依民法第一百五十三條規定觀之，意思表示之方式，有明示與默示之分，前者乃表意人將其所欲發生之效果意思表示於外，後者則由表意人之某項舉動或其他情事間接推知其企圖發生何私法效果之意思所在（最高法院95年台上字第151 號判決要旨參照），本件原告於104年3月6 日以電子郵件所為解除系爭租賃契約之意思表示，雖不生解除系爭租賃契約之效力，但由原告於同年月18日接獲被告回函後，仍重申上旨及表示已將鑰匙交與管理員轉交等語，顯見原告仍有終止系爭租賃契約之意思；

又由被告在前開電子郵件中表示，系爭租賃契約將待其配偶於同年5 月12日返國後再行處理，佐以被告在本院言詞辯論時亦自認：被告配偶已於同年5月將原告預繳一年份租金差額500元共6,000元退還原告等語，暨原告主張被告配偶於同年5 月11日至系爭房屋前表示將沒收押租金及租金等語，為被告所未爭執，足見被告有委任其配偶處理系爭租賃契約之意思，則依前開最高法院判決意旨，堪認兩造所為上開舉動，均寓有在系爭租賃契約已成立並生效後，合意終止系爭租賃契約之默示意思，從而系爭租賃契約應於104年5月11日因兩造合意而終止。

（二）原告不得請求被告返還第一個月租金及押租保證金：⒈按系爭租賃契約第七條約定：「契約期間內乙方（按即原告，以下同）若擬遷離他處時（，）乙方不得向甲方（按即被告，以下同）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」；

另押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，即可由出租人主張抵付租金，有最高法院65年台上字第2714號判例要旨可資參照。

查原告主張於104年2月7日將押租金86,000元及第一個月租金43,000元，共計129,000元交與被告，為被告所不爭執；

又系爭租賃契約應於104年5月11日終止，亦經本院認定如前，是依前開約定，原告有給付同年3月15日起至同年5月11日止二個月租金之義務，且不得請求退還不足一月之租金。

又因原告僅給付第一個月租金，則被告主張以押租金抵充第二個月租金，即非無據。

⒉又依系爭租賃契約及第十八條第一項第一款約定：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議」，本件原告既於租賃期間內提前遷離，依上開約定，即應賠償被告一個月租金，則被告主張自押租金中抵充，亦無不合。

⒊基此，因原告負有給付二個月租金及賠償一個月租金之義務，是原告請求返還第一個月租金及相當於二個月租金之押租金，即難謂有理由。

至原告有無入住系爭房屋，乃原告是否及如何使用系爭房屋；

另原告何時交還系爭房屋鑰匙，亦僅涉及原告依系爭租賃契約應負之回復原狀義務，皆與被告應否返還第一個月租金暨押租金無涉，附此敘明。

四、從而，原告依解除系爭租賃契約租賃契約後之法律關係，請求被告返還第一個月租金及押租金給付，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。

六、訴訟費用即第一審裁判費1,330元由原告負擔。

中 華 民 國 104 年 12 月 14 日
新店簡易庭法 官 李文娟
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 14 日
書記官 馮姿蓉