新店簡易庭民事-STEV,104,店簡,519,20160513,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第519號
原 告 徐素琴
被 告 陳曉明
上列當事人間給付租金事件，本院於民國105年4月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬貳仟元，及自民國一百零四年九月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如以新臺幣壹拾柒萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查原告起訴時原請求：㈠先位聲明：1、被告應給付原告新臺幣（下同）73,000元，暨自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2、被告應自民國104年4月起至8月止，於每月月底給付原告33,000元，暨各自次月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

自104年9月起至遷讓房屋之日止，按月給付原告33,000元。

㈡備位聲明：被告應給付原告66,000元，暨自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

並應自104年4月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告33,000元。

嗣於105年4月25日言詞辯論期日減縮訴之聲明如主文第一項所示，依前揭規定，自應准許之。

二、原告主張：㈠原告前於101年11月11日與訴外人祭祀公業法人臺北市張慶望（下稱祭祀公業張慶望）簽立房屋租賃契約書，租賃標的為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號1樓至4樓及頂樓（下稱系爭建物），並經祭祀公業張慶望允諾得轉租予第三人。

原告約於103年8月間與被告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭建物第1、3樓轉租予被告，租賃期間自103年9月1日至104年8月31日，按月被告應給付原告租金33,000元。

依系爭租約第5條被告應於訂約時交付原告66,000元押租保證金（相當於2個月租金），然簽約時被告以手頭緊為由僅給付26,000元押租保證金，尚有40,000元之押租保證金並未繳納。

詎被告突於104年3月24日以臺北市○○區○○○○○○00號存證信函（下稱系爭存證信函）對原告終止租約，經原告於104年4月8日以臺北市文山景美郵局第97號存證信函表示被告終止契約不合法並催告被告應如期給付租金後，被告於4月13日以存證信函稱兩造租賃關係僅存續於104年3月30日止並表示不願給付自104年4月以後租金，經原告於以臺北市文山溝子口郵局第33號存證信函限被告7日內給付104年3月份租金33,000元及押租保證金40,000元(以上共計73,000元）後，被告對此置之不理。

被告自104年3月起即未給付租金，兩造租賃期間業於104年8月31日屆滿，抵扣被告已給付之押租保證金26,000元後，被告依系爭租約尚應給付原告104年3月至104年8月之租金共計172,000元（33,000元×6月－26,000元＝172,000元）。

㈡又原告與系爭建物所有人祭祀公業張慶望間就系爭建物所生之訴訟，雖遭敗訴，並已自動遷離，惟被告與原告所締租賃契約之期限既係在原告向原所有人承租系爭建物之期限內，被告並均繼續使用，則被告仍負有按約向原告給付租金之義務。

為此基於兩造間系爭租約之法律關係，訴請被告給付積欠之租金計172,000元等語，並聲明：如主文第一項所示。

三、被告則以：原告是二房東，我向原告承租的第一個月，原告就沒有繳租給大房東即訴外人祭祀公業張慶望，訴外人張慶望給伊存證信函叫伊不要付房租給原告，第三個月訴外人張慶望委任之律師且替伊寫存證信函寄給原告表示終止系爭租約，訴外人祭祀公業張慶望並要求直接與伊另訂租約，而另訴關於訴外人祭祀公業張慶望請求兩造遷離系爭建物之事件業已判決兩造敗訴而應遷離系爭建物，被告不服上訴後，亦與祭祀公業張慶望成立訴訟上和解而遷離等語。

並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠原告於101年11月11日向訴外人祭祀公業張慶望承租系爭建物，約定租賃期間自101年12月12日起至104年12月11日止，每月租金25,000元（下稱系爭第一出租契約）。

㈡原告於103年9月1日起與被告簽立系爭租約，約定將系爭建物中之1、3樓轉租予被告，租賃期間自103年9月1日起至104年8月31日止，每月租金33,000元，被告並有交付26,000元作為押租保證金。

㈢原告在系爭租約約定租期內有將系爭房屋1、3樓交付被告使用收益。

㈣被告僅給付原告租金至104年2月止，自104年3月起即未依約給付租金，並曾於104年3月24日以臺北市○○區○○○○○○00號存證信函（即系爭存證信函）對原告為終止租約之意思表示，原告則於104年4月8日以臺北市文山景美郵局第97號存證信函，向被告表明與祭祀公業張慶望間之租約尚繼續存在中，及催請被告繳納積欠之租金。

㈤祭祀公業張慶望訴請本件兩造遷讓房屋之事件（下稱另訴），業經本院於104年10月30日以104年度訴字第1325號判決祭祀公業張慶望全部勝訴，原告部分未據上訴，被告部分則有不服而提起上訴，嗣於105年1月29日臺灣高等法院105年度上易字第11號事件之準備程序期日，被告與祭祀公業張慶望達成和解，和解內容包含被告願於105年3月15日前自系爭房屋1、3樓清空搬遷，被告嗣後始依和解內容遷離系爭建物1、3樓。

上情並有兩造之系爭租約、原告與祭祀公業張慶望間之房屋租賃契約書、特別條款、系爭存證信函、臺北市文山景美郵局第97號存證信函、臺北市文山溝子口郵局第28號存證信函、臺北市文山溝子口郵局第33號存證信函、原告與祭祀公業張慶望備忘錄、被告書立字據等件影本為證，並經本院調閱另訴案卷審核屬實。

被告既以前詞置辯，則本件應審究爭點厥為：被告以系爭存證信函所為意思表示，是否發生兩造間系爭租約因此提前終止之結果？原告訴請被告給付104年3月至8月份之約定租金，是否有據？

五、本院判斷如下：㈠按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。

但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條第1項定有明文。

次按，參照最高法院19年上字第1718號民事判例意旨所揭示：債權債務原係特定人間之關係，故依據契約應負償還義務之當事人，斷不容以他人欠款亦未清償為詞，對於債權人抗辯，此即為債之關係相對性原則，是轉租人與第二出租人間之約定，與第二出租人向第一出租人承租而簽立之租約，分屬不同契約關係，縱使第二出租人與第一出租人間之契約發生爭議，只須第二出租人有依約履行出租人之義務，承租人仍負有按約應給付租金之義務。

㈡經查：⒈本件原告及被告曾經祭祀公業張慶望以其有積欠租金、違反約定等情由，主張已終止與原告間系爭第一出租契約為由，於104年2月17日訴請本件原告遷讓返還系爭建物，該事件經另訴第一審為判決，原告並未上訴，被告則提起上訴後，於第二審105年1月29日準備程序期日與祭祀公業張慶望成立訴訟上和解，約定被告將在105年3月15日前遷離系爭建物1、3樓，有本院調閱之另訴案卷在卷供佐，足見被告於105年1月29日成立訴訟上和解當日，仍繼續使用系爭建物1、3樓中，亦即在系爭租約所約定租期內，被告均有使用系爭租約所約定租賃物之情形。

⒉次按，依民法第347條規定，關於民法第349條以下就買賣契約之權利瑕疵擔保規定，於租賃契約得準用之，是原則上出租人是否負有應擔保第三人就租賃標的物對於承租人不得主張任何權利之擔保責任，得適用前述買賣契約關於權利瑕疵擔保責任規定決之。

本件被告辯稱以系爭存證信函向原告為終止系爭租約之緣由，乃以祭祀公業張慶望曾以存證信函表示有原告就系爭建物已無租賃權，故謂有遭第三人祭祀公業張慶望質疑其欠缺合法占有權利，惟本件兩造成立系爭租約時，被告當明知原告任出租人而能提供租賃物之權源，乃基於與訴外人祭祀公業間之承租人權利而來，被告就系爭建物之1、3樓居於轉租人之地位，此由被告於另訴第一審104年6月1日準備程序期日之陳述、系爭租約末尾記載「本人無條件放棄承租權無異議」等內容均可明，並有另訴案卷及系爭租約影本1份附卷可稽，則被告於訂立系爭租約時即知悉就系建物1、3樓之租賃權利將受原告與第一出租人即祭祀公業張慶望間租約所影響，依民法第351條規定，在第三人對被告主張之權利係基於系爭第一租約而來時，尚難認屬原告須負權利瑕疵擔保責任之範圍。

尤其，基於租賃契約中出租人義務主要在令承租人可為租賃物使用、收益，並不涉及權利義務變動之效果，是縱使第一出租人即祭祀公業張慶望得基於系爭建物所有權人之地位以被告無權占有，請求其自系爭建物遷出，亦須被告果因而遭追奪致遷出等，事實上發生無法按約使用租賃標的物時，被告方得據以終止系爭租約，否則，尚難徒憑其有受第一出租人即祭祀公業張慶望告知與原告間之租約有糾紛，在被告仍基於系爭租約而繼續占有使用系爭租賃物之情形下，即謂原告有違反租約而令被告取得終止租約之權利。

⒊準此：⑴被告固曾以系爭存證信函向原告表示終止系爭租約，並宣稱將另與系爭建物之所有人即祭祀公業張慶望訂立租約，有系爭存證信函影本1紙在卷可考，原告亦不爭執有收受該紙存證信函，但被告並未因此遷離系爭建物或改與祭祀公業張慶望簽約，甚且，另訴審理中迨至104年4月30日祭祀公業張慶望始具狀追加被告請求其遷離系爭建物，並於104年5月16日始合法通知被告，此均在被告於104年3月24以系爭存證信函為表示後方發生，已難認被告以系爭存證信函表示終止系爭租約時，其果有因遭祭祀公業張慶望追奪而未繼續使用系爭建物之情形。

⑵抑且，被告在另訴審理中之104年6月1日準備程序到庭時，亦係主張與原告間有系爭租約約定而占有系爭建物為由，作為對祭祀公業張慶望主張之抗辯，上訴時則謂系爭存證信函為祭祀公業張慶望所委任律師替其所寫，但其認此為祭祀公業張慶望欲收回房屋之騙局云云，有本院調閱之另訴案卷筆錄及上訴狀記載內容為憑，由被告在另訴中並未主張與原告間之系爭租約業因系爭存證信函而終止，並執系爭租約對祭祀公業張慶望為抗辯，此與之前以系爭存證信函謂終止系爭租約之表示內容顯相矛盾，由此非惟可認被告在系爭存證信函中應無對原告為終止系爭租約之真意，且如前述，被告寄出系爭存證信函時，祭祀公業張慶望尚未訴請其返還系爭建物，系爭租約期限屆至前，被告更未曾因祭祀公業張慶望與原告間糾紛之故，而有何果遷離致無法繼續使用系爭建物1、3樓之問題，被告顯係基於系爭租約之關係方繼續占有使用系爭建物1、3樓至租期屆至，尚難認原告在租期中有被告所辯令其無法繼續使用系爭建物1、3樓之違約情形。

⑶況且，經細繹另訴關於原告與祭祀公業張慶望間之本院104年10月30日第一審確定判決內容，祭祀公業張慶望請求在系爭第一租約終止後有基於不當得利規定訴請原告返還、並獲勝訴判決確定之內容，所指104年3月7日起至原告遷讓返還系爭建物之相當於租金之不當得利範圍，乃針對系爭建物全部而言，並未排除被告所實際占用部分，有該第一審判決書1份在卷可按，此益見就系爭租約中104年3月至8月間被告所占有系爭建物1、3樓之部分，祭祀公業張慶望亦係將被告占用行為列為原告之履行輔助人而令原告負擔全責，被告在上開時間既仍保持繼續使用系爭建物1、3樓之狀態，祭祀公業張慶望亦未就其占用行為另訴請其負不當得利責任等，由此論之，亦可見原告在上開期間均有按系爭租約履行，原告與祭祀公業張慶望間關於系爭第一租約之糾紛，實際上並未致原告就與被告間之系爭租約有債務不履行之情形。

⑷綜上，被告在為系爭存證信函時，甚至在系爭租約租期內，並無何遭祭祀公業張慶望追奪而無法繼續使用系爭建物1、3樓之情形，自難謂被告所為系爭存證信函已發生合法終止系爭租約之結果，則依兩造間系爭租約之約定，被告尚積欠104年3月至8月之6個月租金，經抵扣被告前已付、原告同意返還之押租保證金26,000元後，原告請求被告返還積欠之租金餘額計172,000元（33,000元×6月－26,000元＝172,000元），即有理由，被告上開所辯，並不足為對其有利之認定。

六、從而，原告依與被告間系爭租約之法律關係，請求被告給付如主文第一項所示之租金，並加計系爭租約租期屆至後翌日即104年9月1日起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本件兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據，已無礙於本院前述論斷，爰不予一一論述。

八、本件命被告給付，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行；

並依同法第392條第2項之規定，職權宣告被告預供擔保免為假執行。

九、訴訟費用2,540元由被告負擔。

中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
新店簡易庭法 官 林麗真
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日
書記官 馮姿蓉