新店簡易庭民事-STEV,104,店簡,555,20151204,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第555號
原 告 徐素英
被 告 方景鈞
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國104年10月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落臺北市○○區○○路○○○號一樓之房屋騰空遷讓返還予原告暨自民國一百零四年七月十五日起至遷讓返還上開房屋之日止，應按月給付原告新臺幣參萬元。

被告應給付給付原告新臺幣貳拾伍萬元，並自民國一百零四年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。

本判決於原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第2項第1款定有明文。

本件原告係依兩造間簽定租期自民國103 年12月10日起至105 年12月9 日止之2 份房屋租賃契約（分為一半面左、一半面右，下稱系爭租約），請求被告遷讓房屋、清償積欠租金，顯係因建築物定期租賃關係所生之訴訟，依上開規定，不問其標的價額，應適用簡易程序審理。

次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第255條第1項第3款定有明文。

查原告起訴時，原請求㈠被告應給付給付原告新臺幣（下同）25萬元，並自104 年7 月10日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

㈡被告應將坐落臺北市○○區○○路000 號1 樓之房屋騰空遷讓返還予原告；

㈢被告應自起訴狀繕本送達之翌日，按月給付原告5 萬元至被告還租賃房屋之日止。

嗣於104 年11月13日言詞辯論變更聲明為：㈠被告應給付給付原告25萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

㈡被告告應將坐落臺北市○○區○○路000號1 樓之房屋騰空遷讓返還予原告；

㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5 萬元，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告部分㈠原告起訴主張：原告與被告於103 年12月10日簽訂系爭租約，約定將其所有坐落臺北市○○區○○路0 段0 號4 樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，雙方約定租期2 年，租賃期間自103 年12月10日起至105 年12月9 日止，每月租金分為2 萬元（一半面右）及3 萬元（一半面左）。

詎被告自104 年2 月起未給付租金迄至同年6 月已積欠5 個月（計算式：【2 萬元＋3 萬元】×5 個月＝25萬元），原告（起訴狀誤載為被告應予更正）於104 年5 月2 日以木柵存證第143號信函催告未果，又於5 月14日項文山區調解委員會申請調解亦不成立，以起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思通知，為此，爰依租賃契約法律關係、不當得利之法律關係及民法第455條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付給付原告25萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

㈡被告告應將坐落臺北市○○區○○路000 號1 樓之房屋騰空遷讓返還予原告；

㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告5 萬元；

㈣願供擔保，請准予宣告假執行。

㈡對於被告答辯主張：被告稱係其雇用李啟榮與張志銘就系爭租賃物為粉刷、油漆等事，並非事實。

兩造租賃契約簽訂前，原告原是將租賃契約出租給訴外人張水柳作為競選使用，被告承租後重新就租賃物為改良行為，乃被告個人與李啟榮、張啟銘間之契約關係，應與原告無關，被告自不得要求原告履行其與李啟榮、張啟銘間之契約，況兩造之租賃契約中，並未記載原告有裝潢、粉刷之義務，故被告主張其所支出費用應從租金扣除而不必支付於法無據。

二、被告則辯以：原告原係將房屋租給機車行修理機車，原告將房屋租給被告後理應將牆壁及鐵捲門加以粉刷及油漆，並增設男小朋友使用之小便斗，原告主動請李啟榮及張志銘2 位前來進行粉刷及油漆，2 項工程合計費用為10萬3,000 元，被告因此先行墊付10萬3,000 元，原告不將該墊付款項歸還被告，又不將該款項轉為租金，已妨害被告權利等語，並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：原告主張系爭房屋為其所有，詎被告拒絕給付租金，爰終止租賃契約並依民法第450條、179 條之規定提起本件訴訟，請求被告遷讓房屋，並給付相當於租金之不當得利等語。

惟為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件爭點厥為：㈠原告依民法第450條請求被告將系爭房屋返還予原告是否有理由；

㈡原告主張被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利是否有理由？請求金額是否合理？茲析述如下：㈠原告依民法第450條請求被告將系爭房屋返還予原告是否有理由部分：⒈按租賃定有期限者，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。

又系爭房屋之租賃期限經雙方約定為2 年即自103 年12月10日起至105 年12月9 日止；

租金每月共5 萬元；

租金應於每月10日以前繳納，每次應繳1 個月份，乙方不得藉任何理由主張拖延或拒絕繳納租金；

房屋有改裝之需要時，乙方（即被告）應先取得甲方（即原告）之同意後自行裝設。

但不得損害原有之建築。

乙方交還不動產應回復原狀；

乙方（即被告）積欠租金達兩個月（含）以上，經甲方（即原告）催告限期繳納，仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約，系爭租約第3條、第5條第2項、第8條第2項定有明文。

經查，原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之房屋租賃契約書、存證信函、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本等影本為證（參見本院卷第4 頁至第14頁、第79頁至第82頁）。

至被告雖主張已因粉刷、油漆系爭房屋等工項支出10萬3,000 元，應得以上開支出之款項抵扣對於原告之租金云云。

然查，被告雖提出其曾因修繕系爭房屋支出如上開費用之相關證明，然縱上情屬實，兩造於系爭契約雖規定「房屋有改裝之需要時，乙方（即被告）應先取得甲方（即原告）之同意後自行裝設。

但不得損害原有之建築。

乙方交還不動產應回復原狀」，惟遍查系爭租約亦未相應約定該修繕費用係由原告負終局給付責任，本於私法自治契約自由原則，除非上開約定違反強行規定，否則自應由契約之當事人本於其約定內容負擔約定之債務，故上開修繕費用自應由負擔修繕責任者負終局給付義務，是被告就系爭房屋進行油漆、粉刷等工項，自應由其自行負擔支出之費用。

更遑論證人張水柳於本院審理時結證稱：伊曾於去年10月至12月向原告承租房屋3 個月當連里長競選總部，當時因為要當競選總部，所以整個房屋牆壁重新粉刷過，鐵捲門部分因為好好的、運作正常且可以使用，所以沒有動。

當時是伊自己花錢請工人來粉刷，多少錢已經忘記了。

在伊向原告租房屋前不認識原告，是伊打電話去詢問，被告是里民，但他的一切伊不清楚，與兩造都無紛爭或仇隙。

在伊搬走時有將房屋清乾淨，因為有付押組金，所以要清乾淨還原告，才能拿回押租金。

搬走時因為牆壁才粉刷3 個月還很新，鐵捲門部分可以正常運作，不需要修理等語（參見本院卷第74頁正反面），核與原告提出之張水柳競選總部照片相符（參見本院卷第66頁至第67頁），足見證人張水柳所言返還租賃物時無須特別粉刷乙情為真，另觀諸被告所提出之估價單可知，其施工之項目包含小便斗、導板、安裝水電配管（參見本院卷第30頁），足見其所為施工項目顯係為將該場地整理為適合其作為免費發放天才座談會使用，故於被告施作上開工程顯有其目的及系爭租約對於上揭工程並無訂有相關約款，且兩造間對於上揭工程並無相關字據或協議下，自難認原告對於上揭工程款項之支出應予負擔，故被告上開所辯，自不足取。

⒉又原告已於104 年5 月2 日以木柵存證第143 號信函催告及調解失敗，自得以起訴狀繕本之送達作為終止契約之意思表示，原告已向被告明確表示無意繼續提供系爭房屋予被告居住使用而終止租賃契約之意思表示，是以兩造間之使用借貸關係已於起訴狀送達翌日終止，兩造間之使用租賃關係既已不存在，被告即無繼續占有、使用系爭房屋之正當權源，對系爭房屋之所有權人即原告而言，自屬無權占有，原告依租賃法律關係請求被告騰空返還租賃物，即為有理由。

⒊被告對於其自104年2月起迄今均未給付租金並不爭執，僅以上詞置辯，又原告既以起訴狀繕本送達作為解除租賃契約之意思表示，則其原告請求被告應給付104 年2 月起至同年6月止5 個月共25萬元（計算式：【2 萬元＋3 萬元】×5 個月＝25萬元），並自起訴狀繕本送達翌日即104 年7 月15日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由。

㈡原告主張被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利是否有理由？請求金額是否合理？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例足資參照。

本件被告無權占有系爭土地已如前述，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，則原告依民法第179條，請求被告賠償相當於租金之利益，自屬有據。

⒉次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。

所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，土地法第97條第1項、第148條分別定有明文。

另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

⒊查原告已向被告明確表示無意繼續提供系爭房屋予被告居住使用而終止租賃契約之意思表示，是以兩造間之租賃關係，被告即無繼續占有、使用系爭房屋之正當權源，已如前述。

系爭房屋所坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號，本院審酌系爭房屋位於臺北市文山區景興路及景興路238 巷路口，屋齡已29年，為鋼筋混凝土造4 層公寓的第1 層樓，主要為商業用，面臨雙向道馬路，鄰近有土地銀行、全國電子、燦坤等商業情形，距離景美捷運站約600 公尺，距離景美夜市約270 公尺，交通及生活機能尚稱便利等節，有Google地圖列印資料在卷可憑，然系爭房屋雖係一樓而可作為店面使用，然該處距離交通便捷、商業繁榮之處仍有相當之距離，兼衡被告無權占有系爭房屋使用之經濟價值等一切情狀後，認原告雖主張以每月租金總額5 萬元計算，惟尚嫌過高，認審酌上情後應以每月3 萬元較為妥適。

準此，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即104 年7 月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3 萬元之相當於租金之不當得利損害賠償，即非無據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

四、從而，原告係依系爭租約、租賃契約之法律關係及民法第179條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋暨自104 年7 月15日起至遷讓返還前項房屋之日止，應按月給付原告3 萬元暨給付25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年7 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予以准許。

五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。

至原告敗訴部分，假執行之聲請即失其附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，確定為第一審裁判費2,650 元。

中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000 號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 4 日
書記官 黃瓊滿