新店簡易庭民事-STEV,108,店簡,420,20190723,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 108年度店簡字第420號
原 告 謝岳璋

被 告 楊盼琋（原名楊孝琴）


上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108 年7 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○○○○號之房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰元。

被告應自民國一百零八年二月二十五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣陸仟柒佰貳拾元由被告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項得假執行；

但被告如以新臺幣壹萬伍仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第三項得假執行；

但被告於每月履行期屆至前各期以新臺幣伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；

因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第1項、第2項第1款分別定有明文。

本件原告係依兩造間簽定租期自民國107 年8 月21日起至108 年8 月21日止之房屋租賃契約（下稱系爭租約），請求被告遷讓房屋、給付積欠之租金及相當於租金之不當得利，顯係因建築物定期租賃關係所生之訴訟，依上開規定，不問其標的價額，應適用簡易程序審理。

二、次按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查原告於起訴時就訴之聲明第三項為被告應自108 年3 月起按月給付原告新臺幣（下同）5,000 元損害賠償至搬遷日止。

原告嗣於108 年5 月28日言詞辯論時將訴之聲明第三項更正為：被告應自108 年2 月21日起至遷讓返還臺北市○○區○○街00巷00弄00○0 號（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告5,000 元。

查原告於起訴時之訴之聲明，既已包含被告應給付原告相當於租金之不當得利，故此部分經核屬補充更正事實及法律上之陳述，非為訴之變更或追加，依前揭規定，應予准許。

三、末按，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：被告向原告承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約書即系爭租約，兩造約定租賃期間自107 年8 月21日起至108 年8 月21日止，每月租金為5,000 元，租金應於每月21日前支付，押租金為10,000元。

惟被告僅繳納107 年8 月之租金5,000 元及押租金10,000元，自107 年9 月21日起藉口拖延繳納房租，原告多次向被告催討其所積欠之租金未果，原告遂於108 年2 月25日以文山興隆路郵局存證號碼第000000號催告被告給付其所積欠之租金共計20,000元，被告仍置之不理，爰依系爭租約提起本件訴訟，起訴請求被告返還系爭房屋、給付積欠之租金及給付相當於租金之不當得利，並聲明如主文第一項至第三項所示。

二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未出任何聲明或陳述。

三、本院之判斷：原告主張其出租系爭房屋予被告，詎被告拒絕給付租金，爰終止租賃契約並依民法第450條、179 條之規定提起本件訴訟，請求被告遷讓房屋、給付租金，及於終止租賃契約後，並給付相當於租金之不當得利等情，業據其提出與其所述相符之系爭租約、存證信函等件為證（參見本院卷第11頁至第21頁），又被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未出任何聲明或陳述，堪信上開原告所提之證據為真，茲析述如下：㈠經查，原告主張其出租系爭房屋予被告，詎被告僅繳納107年8 月之租金5,000 元及押租金10,000元後，未依約給付租金，截至108 年2 月21日止共積欠原告20,000元，原告遂於108 年2 月25日以文山興隆路郵局存證號碼第000029號催告被告給付其所積欠之租金共計20,000元，並依民法第450條之規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付所積欠之租金乙情。

業據原告提出與其所述相符之系爭租約、存證信函等件為證（參見本院卷第11頁至第32頁）。

又被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯供本院斟酌；

準此，據原告所提之證據，堪信原告主張之事實為真正。

從而，本件至原告於108 年2 月25日寄發存證信函為催告時止，已積欠租金達2 期以上，則原告以前揭存證信函為終止系爭租約，洵屬有據。

從而，原告依民法第455條前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，為有理由，應予准許。

又本件被告截至原告於108 年2 月25日寄發存證信函為催告時止，共積欠自107 年9 月21日起至108 年2月24日共計5 期又3 日之租金部分，應為25,000元（計算式：5,000 元5 期＋5,000 元3/30＝25,500元），扣除被告已為給付之押金10,000元，尚積欠原告15,500元（計算式：25,500元－10,000元＝15,500元），則原告請求被告其所積欠之租金15,500元為有理由，逾此部分則為無理由，應予駁回。

㈡原告主張被告應給付原告自108 年2 月21日起至被告返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利是否有理由？如有理由，其所得請求之金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例足資參照。

承前所述，被告積欠租金達5 期，原告爰依法向被告為終止系爭租約之催告，則被告自108 年2 月25日起即已無占有使用系爭房屋之正當權源，並致原告受有損害，堪可認定，則原告依民法第179條，請求被告賠償相當於租金之利益，自屬有據。

⒉復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。

所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，土地法第97條第1項、第148條分別定有明文。

另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

⒊本院審酌系爭房屋位於臺北市○○區○○街00巷00弄00○0號，屋齡21年，為木石磚造之建物，主要用途為住家用，周圍有文山景美運動公園、環境保護局清潔隊、臺北市政府警察局交通警察大隊直屬第一分對等情，有原告108 年4 月30日民事補正狀詳述記載附卷可憑（參見本院卷第43頁至第53頁）。

本院審酌上情，則原告主張被告應返還之不當得利，按土地及其建築物申報總價年息計算，認系爭房屋作為居家生活具有一定水平，兼衡被告無權占有系爭房屋使用之經濟價值，且依系爭租約兩造亦就系爭房屋租金約定為5,000 元等一切情狀後，認原告主張以每月租金5,000 元計算相當於租金之不當得利，洵屬適當。

準此，系爭租約已於108 年2月25日起因終止而失效，故被告自斯時起即屬無權占有系爭房屋，是以原告依不當得利之規定請求被告應自108 年2 月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000 元之相當於租金之不當得利損害賠償，即非無據，應予准許。

至逾此部分，則無理由，應予駁回。

四、從而，原告依租賃契約及不當得利法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租金15,000元及請求被告自108年2 月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000 元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。

至逾此部分之主張，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第427條、第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；

並依同法第392條第2項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額確定金額為裁判費6,720元。

中 華 民 國 108 年 7 月 23 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 23 日
書記官 陳尚鈺