新店簡易庭民事-STEV,109,店簡,340,20201111,2

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
109年度店簡字第340號
原 告 陳美秀
訴訟代理人 朱日銓律師
複訴訟代理 汪懿玥律師
人
被 告 朱玉鈴
訴訟代理人 唐迪華律師(法律扶助基金會選任律師)

上列當事人間請求返還房屋等事件，於中華民國109年10月22日
言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000號1樓房屋騰空返還原告。
被告應自民國109年9月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣29,000元。
訴訟費用新臺幣35,452元由被告負擔。
本判決第1項及第2項已到期部分得假執行。
但被告就第1項以新臺幣348萬元為原告供擔保、第2項已到期部分每期以新臺幣29,000元為原告供擔保後，得免假執行。

事實及理由
甲、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；
又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；
被告未為同意與否之表示者，於收受撤回書狀10日內未提出異議者，視為同意撤回：民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第262條第1項、第4項定有明文。
本件原告起訴時請求：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000號1樓房屋騰空返還原告，並自民國108年11月16日起至騰空返還日止，按月給付原告29,000元；
㈡被告應給付原告74,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
嗣被告陸續給付金額，原告於109年8月14日具狀變更上揭第㈠項後段及撤回第㈡項請求而變更為如聲明所示（見本院卷二第5-6頁）；
依民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項、第4項規定，應予准許。
乙、實體部分
壹、原告方面：
一、聲明：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋)騰空返還原告，並自109年9月1日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告29,000元。
二、陳述：
㈠被告於106年12月30日向原告承租系爭房屋，兩造簽訂新版房屋租賃契約書（原證3），約定被告應於每月1日前給付原告租金29,000元。
惟被告自107年5月起即有數次拒繳或短繳租金情形，至108年11月1日止積欠租金達19萬元（107年積欠租金103,000元＋108年積欠87,000元＝19萬元），已逾2個月之租金總額，經原告屢次催告繳納租金，被告仍未繳納，原告已於108年11月7日終止租賃契約，被告應將系爭房屋騰空返還原告。
⒈原告於108年11月5日以簡訊通知被告於108年11月7日前將積欠之租金匯至原告之富邦銀行帳戶，如不予匯款，表示
同意終止租賃契約，請被告於108年11月15日以前遷出將系爭房屋返還原告等語（原證6）。
被告既未於108年11月7日給付積欠之租金，則終止租賃契約意思表示之停止條
件已成就，租賃契約已於108年11月7日終止。
⒉縱認租賃契約未於108年11月7日終止，原告嗣後於108年11月11日以簡訊表示：「通知終止租約，並請求遷讓房屋及付清租金…，依民法第440條規定，本人自有權終止租約，特傳簡訊告知」、「請甲○○在11月15日以前遷出，將房屋歸還本人…。」
等語（原證7）。
因此，縱認租賃契約未於108年11月7日終止，仍於108年11月11日終止，被告應將系爭房屋騰空返還原告。
⒊被告至108年11月1日止積欠租金總額為19萬元，被告雖於108年11月20日、21日共給付原告116,000元（原證5），惟仍積欠74,000元租金（190,000元－116,000元＝74,000元），仍超過2個月之租金數額。
故退萬步言，若認108年11月7日及108年11月11日均非租賃契約之終止日，則原告以起訴狀繕本之送達作為向被告終止租賃契約之意思表示，
故於起訴狀繕本送達被告時即生終止租賃契約之效力。
⒋本件租賃契約業已終止，原告得依法請求被告騰空返還系爭房屋。
㈡被告無權占有系爭房屋，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利：
兩造之租賃契約約定每月租金29,000元，原告既已終止租賃契約，並請求被告於108年11月15日前遷出系爭房屋，故被告自108年11月16日起即屬無權占有系爭房屋，屬不當得利。
被告於原告起訴後陸續給付相當於租金之損害至109年8月底，故並請求被告自109年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利29,000元。
三、對被告抗辯所為陳述：
㈠兩造並未約定催告方式，催告得以言詞或書面之方式為之，原告所為催告為有效：
原告於108年11月5日以簡訊催告被告給付租金（原證6），屬合法之通知行為，而被告曾回傳簡訊表示：會自行找師傅修繕浴廁旁漏水問題，足證原告於108年11月5日所為催告之意思表示，已達被告之支配範圍，且被告可了解其內容，發生合法催告之效力。
㈡兩造並未約定原告須至被告所在之店面即系爭房屋收取租金，原告無庸舉證證明被告曾經催告原告前去收取租金。
㈢本件租賃契約訂有期限，原告主張終止租賃契約，毋庸先扣抵押金，僅遲付租金總額達2個月，即符合民法第440條第2項之要件。
㈣兩造之租賃契約第12條第2項以手寫方式約定「出租方如要終止租約，須經過承租方同意」，為合意終止條款，屬契約行為，而原告依租賃契約第15條及民法第440條第2項規定，分別為「約定」及「法定」之單方終止事由，原告行使終止權為單獨行為，無須被告同意。
㈤參照最高法院105年度台上字第1706號民事判決指出債權人定3日期限請求債務人給付160萬元，仍生催告之效力，舉重以明輕，本件被告於108年11月5日積欠之租金總額19萬元，原告定2日之期限請求被告給付欠租19萬元，應屬相當。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述:
㈠兩造就系爭房屋訂有房屋租賃契約書，租賃期間為107年1月1日起至111年12月31日止，應於每月1月1日前支付每月租金29,000元，並約定擔保金（押金）為2個月租金額58,000元，嗣兩造於107年4月4日再簽訂租賃契約書延長租期至113年6月30日（下合稱系爭租約）。
被告皆有催告原告來收房租，原告與被告約定要到店面向被告收房租，卻故意爽約，未經被告同意且未經被告知道，自行違法終止租約，並到處說是被告不給付房租所以原告有權終止租約之不實惡搞情事。
㈡自108年3月23日起，被告已明確簡訊告知原告，被告手機及手機簡訊已封鎖原告，因原告騷擾行為已干擾到被告做生意及客人，原告也知道只能撥市內電話或到店面來才能找到被告，原告也確實都撥市內電話與被告約到店面來向被告當面收了多個月房租。
原告欠被告諸多修繕費，故意不還，被告多次簡訊或語音或以存證信函請原告至店面點收被告代為修繕的設備及償還代修繕款（約9萬元左右），並收取每月房租，被告皆有善盡告知及催告，原告未經被告同意，故意不來收取租金，違法終止租約。
㈢原告須舉證下列事項：
⒈原告須舉證原告所提供的簡訊是傳送給被告，及被告有收到原告之簡訊仍故意不給付房租。原告絕對無法舉證被告
有收到原告的簡訊，因被告手機是封鎖原告的，不可能收
到原告的簡訊。
⒉原告須舉證押金2個月抵扣租金後，被告還有欠2個月租金，並且經原告合法催告後，被告仍故意不給付租金。
⒊原告須證明她有善盡房東義務來店面親自向被告收取房租、或撥打店面電話或以存證信函給被告催收房租，被告卻
執意不付。
⒋系爭租約第12條提前終止租約條款「出租方如要終止租約，須經過承租方同意」，原告應證明被告有同意終止租約
。
⒌被告對原告所主張的事實及證據皆不承認。
㈣原告違反下列規定：
⒈土地法第100條（房屋租賃收回房屋之限制）第3款出租人非因「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以
上時，不得收回房屋」。
⒉民法第440條第1項：房東必須等到房客「欠租總額達到2個月租金」，並且「遲延給付超過2個月」，還要經過「
催告給付租金仍不付」等3個程序，房東才可以合法終止
租約。
㈤被告未欠租達4個月：
土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃時具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。
本件系爭租約第15條第1款雖約定，遲付租金之總額達2個之金額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約，依系爭租約第5條之約定，因有2個月租金之擔保金（押金）約定，依上開規定及實務見解，故仍被告欠租達4個月，原告定相當期限，催告被告支付租金，如被告於期限內不為支付，原告始得終止契約。
被告於108年11月20日、21日共繳納4筆租金，計116,000元，自107年1月1日迄今，於原告合法依約催告前，原告尚未收取之租金為74,000元，縱原告於本件起訴時，以本件起訴狀繕本之送達作為向被告為終止系爭契約之意思表示，亦不生終止效力，被告實無積欠租金達4個月租金總額之情事，未符法律規定及實務見解出租人得解除租約之要件，故原告以被告欠租為由終止租約者，應屬無效。
㈥原告並未依約催告，原告未合法終止租約：
系爭租約第17條約定：「除系爭契約另有約定外，出租人與承租人雙方相互間之通知，以郵件為之者，應以本契約所記載之地址為準，無約定通知方式者，應以郵寄為之，如因地址變更未通知他方，致通知無法到達時（包括拒收），以他方第一次郵遞或通知之日期推定為到達日。」
，原告與被告間就「通知送達及寄送」，於系爭租約第17條並無勾選電子郵件、簡訊或其他之通訊方式，由此可見，雙方間一切之通知均應以郵寄為之，否則不生通知之效力。
況被告已多次簡訊或口頭告知已封鎖原告之手機通訊，根本不可能收到原告之簡訊通知。
又原告所提出108年11月5日之簡訊僅給予被告2天時間給付108年9～11月之租金，根本未符民法第440條第1項所謂相當期限之規定，該給付租金之催告並不生效力，原告主張以簡訊催繳及終止系爭租約之通知，均不符合系爭租約應以郵寄方式，故而無效。
㈦系爭租約第12條第1項約定「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約」、第2項約定「出租方如要終止租約需經過承租方同意。」
，原告在系爭租約期限尚未屆滿前且未取得被告同意之情況下，主張終止租約，違反系爭租約之約定，其終止無效。
參、兩造不爭執與爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠兩造就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租賃期間自107年1月1日起至113年6月30日止（原訂租期自107年1月1日起至111年12月31日止，於107年4月4日再約定延長租期至113年6月30日），每月租金29,000元，於每月1日前給付，並約定擔保金為2個月租金額58,000元，被告已給付擔保金58,000元；
有租賃契約書2件可稽（見本院卷一第25-33、177-213頁）。
㈡被告繳納租金之日期、金額如附表所示，有兩造提出之繳納租金明細及存摺交易明細可佐（見本院卷一第17-18、41-45、193、213、323-337、495-497頁）。
二、兩造爭執事項：
㈠被告遲付租金之總額是否已達民法第440條第2項規定之2個月租金額？是否有土地法第100條第3款之適用？
㈡原告是否已定相當期限合法催告被告繳納租金？原告終止系爭租約，是否合法有效？
⒈被告於108年11月5日、108年11月11日以簡訊催告被告繳納租金及為終止系爭租約之通知，是否合法生效？
⒉原告以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之通知，是否合法有效？系爭租約已否終止？
㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋是否有理由？
㈣原告請求被告自109年9月1日起至騰空返還之日止，按月給付原告29,000元相當於租金之不當得利，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、被告自107年8月1日起至109年1月13日止持續遲付租金之總額已達民法第440條第2項規定之2個月租金額：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；
民法第440條第1項、第2項定有明文。
㈡查被告遲付之租金額及繳納之日期、金額如附表所示，有兩造提出之繳納明細及存摺交易明細可佐（見本院卷一第00-00、41-45、193、213、323-337、495-497頁），並為兩造所不爭執，堪信為真正。
是依被告繳納租金明細（如附表）計算顯示，被告自107年8月1日起至109年1月13日期間持續遲付租金之總額均達2個月租金額以上，且遲延給付已逾2 個月（如附表之遲付租金累計金額欄所示），應可認定。
㈢被告雖辯稱多次以簡訊、電話催告原告前往被告之營業店面即系爭房屋處向被告收取租金云云。惟查：
⒈按清債地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，於債權人之住所
地為之；
民法第314條第2款定有明文。
查兩造之系爭租約對於租金清債地並無特別約定，亦無習慣或其他情形決定
，依民法第314條第2款規定，被告自負有至債權人即原告住所地清償之義務，原告並無前往被告營業店面（系爭房
屋）向被告收取租金之義務。
⒉被告雖辯稱於107年1月起就口頭約定到店面收取租金云云，惟並無證據證明有此約定。
被告於107年1月至4月之租金雖以現金交付，然自107年5月1日起即以匯款方式給付（參存摺明細）；
原告雖於108年8月4日到被告營業店面向被告收取108年6、7、8月份房租，惟參酌如附表所示被告遲付租金之情形，可見原告係因被告積欠租金多月未付
，不得已始登門收取，並無改變租金債務清償地之意思，
且事後被告仍續以匯款方式給付租金，足徵兩造並無約定
由原告到被告店面收取租金之約定。本件租金給付之方式
並非「往取債務」，則被告通知原告前往被告營業店面收
取租金之催告，核屬無據，應不生效力。本件被告未依約
給付租金，應負遲延責任，足堪認定。
被告聲請勘驗109年10月313日、26日聲請勘驗狀所附光碟，核無必要。
㈣被告辯稱系爭租約第5條約定有2個月租金額之擔保金（押金），依土地法第100條第3款規定，須被告欠租達4個月，經原告定期催告仍不給付時，原告始得終止租約云云，並無可採：
⒈系爭租約並無土地法第100條第3款之適用：
⑴按土地法第100條係針對未定期租賃契約所為規定，定期租賃契約無土地法第100條之適用；定期租賃房屋如
係應適用民法第440條第2項之租賃，仍應依該項辦理，不適用土地法第100條第3款之規定；
歷經司法院院解字第3489號、第3810號、第4005號解釋在案。
⑵又法律解釋不容為割裂解釋，土地法第100條各款既係針對未定期租賃關係所為出租人收回房屋之強制規定，
若割裂其中第3款就未定期及定期租賃關係均得適用，
而其他各款規定僅就未定期租賃關係為適用，殊非適法
。
⑶次按，土地法第三編第三章（第94條至第105條）為關於房屋及基地租用之相關規定，土地法第94條、第95條、第96條均明定就自住住宅房屋為規範。
又土地法第97條第1項（城市房屋租金之限制）、第98條（擔保金利
息之抵充及計算）、第99條（擔保金額之限制）等強制
規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用
人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以
國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居
安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀
同法第94條第1項及第96條規定意旨即明。
故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限；至於城市地方供營
業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租
人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅
用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上
開規定加以限制之必要（最高法院95年度台上字第1907號民事判決意旨參照）。是由立法體例及目的觀之，土
地法第94條至第105條之房屋均係就供住宅使用之房屋而為規定，本件系爭房屋為店面出租供被告營業使用，
自無土地法第100條第3款規定之適用。
且查，107年6月27日租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例
）施行後，依該條例第10條第1項第2款規定，承租人欠租超過2個月，經出租人催告仍不履行，出租人即得終
止租約，並不須以押金抵償後積欠租金超過2個月租額
方能終止租約。上開租賃住宅條例為住宅租賃專法，已
排除土地法第100條第3款之適用，本件系爭房屋為營業用房屋租賃，更無土地法第100條第3款之適用。
⒉再者，縱得適用土地法第100條第3款規定以擔保金抵償，依土地法第99條第2項規定僅「得以超過2個月租金總額限度之部分」抵付房租，就2個月租金額限度之擔保金應不
得於租賃期間抵付租金：
⑴按土地法第99條規定「前條擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額（第1項）。已交付之擔保金，超過前
項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租（第2項）
。」，明定超過2個月房租總額之擔保金部分始得抵付
房租。是依其文義及反面解釋，擔保金金額未超過2個
月房租總額者，於租賃期間應不得抵付房租。依立法體
例，土地法第100條第3款規定以「擔保金抵償」之擔保金，應指第99條第2項規定「超過2個月租金總額限度部分」之擔保金而言。
蓋若將土地法第100條第3款規定之「擔保金抵償」解釋為「全部擔保金」均得於租賃期間
抵償租金，顯與土地法第99條第2項「得以超過部分抵
付房租」之規定相衝突矛盾。
⑵次按，擔保金（押租金）之目的係在擔保承租人之租賃
債務及損害賠償之用，並非租金之預付。若認積欠租金
須扣抵全部擔保金後達2個月租金額，出租人始得催告
及終止租約，無異將擔保金視為租金之預付，且於扣抵
全部擔保金後因未達2個月租金額，租約仍存續，如承
租人持續欠租又不再交付擔保金，將造成在租賃期間承
擔無擔保金（押租金）之狀態，亦使租賃關係趨於複雜
，顯非立法本意。
⑶土地法第100條第3款所規定之「擔保金抵償」，係指同法第99條第2項以「超過2個月租金總額限度部分」之擔保金抵償而言，始符立法體例及立法本意，已如前述。
故縱租賃住宅適用土地法第100條第3款時，於租賃關係消滅前，就2個月租金額之擔保金部分尚不得用以抵付
租金，本件系爭房屋為營業店面租賃，更無於租賃關係
消滅前即以全部擔保金抵付租金之可言。
⒊再參最高法院81年度台上字第1907號、87年度台上字第1631號民事判決要旨「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其
他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效
力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」
、最高法院83年台上字第2108號判決要旨「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前
，出租人不負返還之責。」等實務見解，均認於租賃關係
消滅後，始有抵充欠租、損害賠償之效力及返還之責，應
較符合擔保金之性質及目的。綜參上述各項說明，被告援
引最高法院44年台上字第516號判決意旨認應類推適用土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之見解，並無拘束效力，自難援引為據。
㈤綜上述，本件系爭租約並無土地法第100條第3款之適用，應適用民法第440條第2項規定。
被告自107年8月1日起至109年1月13日止持續遲付租金之總額已達民法第440條第2項規定2個月租金額之要件，原告自得定期催告並於被告未給付欠租時行使終止權，足可認定。
被告辯稱依土地法第100條第3款規定須被告欠租達4個月，經原告定期催告仍不給付時，原告始得終止租約云云，委無可採。
二、原告已定相當期限催告被告給付租金，該催告於本件起訴狀繕本送達被告時發生效力：
㈠按依民法第263條準用同法第258條第1項及第94條、第95條第1項規定，終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，其以對話為意思表示者，其意思表示以相對人了解時，發生效力；
非對話為意思表示者，其意思表示以通知到達相對人時，發生效力（最高法院76年度台上字第755號民事裁判要旨參照）。
又所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。
是以非對話之意思表示之發生效力，固無須使相對人取得「通知」之占有，自不問相對人之閱讀與否，然必須合法送達，始足當之（最高法院93年度台抗字第85號民事裁判要旨參照）。
㈡查系爭租約第17條記載「除本契約另有約定外，出租人與承租人雙方相互間之通知，以郵寄為之者，應以本契約所記載之地址為準：並得以☐電子郵件☐簡訊☐其他____方式為之（無約定方式者，應以郵寄為之）：如因地址變更未通知他方或因____，致通知無法達到時（包括拒收），以他方第一次郵遞或通知之日期推定為到達日。」
（見本院卷第30頁），綜觀全文，其中「以郵寄為之者，應以本契約所記載之地址為準」，其意僅指雙方如以郵寄為相互間之通知方式時應以系爭租約所載之地址為準，並非指兩造有以郵寄為相互間通知方式之約定。
兩造於系爭租約中雖未勾選電子郵件、簡訊或其他之通訊方式，惟依被告提出之兩造簡訊往來通訊內容，兩造就系爭租約事宜，係以簡訊或電話為相互通知方式，有簡訊內容截圖在卷可稽（見本院卷一第361-483頁），可見兩造簽立系爭租約後已合意以簡訊、電話為相互通訊之方式。
被告辯稱兩造間一切之通知應以郵寄為之云云，尚無可採。
㈢原告於108年11月5日、108年11月11日以簡訊定期催告被告繳納租金及終止租約之通知，於起訴狀繕本送達時達到被告，應生催告效力：
⒈查原告於108年11月5日以簡訊通知被告於108年11月7日前將積欠之租金19萬元匯至原告之富邦銀行帳戶，如不予匯款，表示同意終止系爭租約，請被告於108年11月15日以前遷出將系爭房屋返還原告等語；
又於108年11月11日以簡訊通知被告：「通知終止租約，並請求遷讓房屋及付清
租金。
台端於民國107年1月1日向本人承租房屋，…，迄今積欠租金已達6個月以上，金額高達19萬元整，依民法第440條規定，本人自有權終止租約，特傳簡訊告知」、「…。
今日108年11月11日，本人再傳簡訊催告甲○○，請甲○○在108年11月15日以前遷出，將房屋歸還本人，並繳清所有欠款。」等語，有原告提出之簡訊截圖及本院勘驗原告
手機內簡訊內容之勘驗筆錄、勘驗翻拍手機簡訊照片等為
佐（見本院卷一第47-56頁、卷二第233-243頁），原告主張已傳送簡訊定期催告被告給付租金，堪信為真正。
⒉依上開簡訊內容，原告固已對被告發出定期催告繳納租金及終止租約之通知，惟被告於108年3月23日已封鎖原告手機之來電及簡訊，有108年3月23日被告傳送予原告之簡訊截圖可佐（見本院卷一第393頁），並經本院當庭勘驗被告手機內之簡訊內容，並無收到原告108年11月5日、11日之簡訊內容（見本院卷二第202-203頁），被告辯稱於108年3月23日已封鎖原告手機之來電及簡訊，應可採信。
則原告所發簡訊內容無法送達被告手機，被告無法得知原告
傳送之簡訊及內容，自難認此時「已達到被告、置於被告
之支配範圍內，隨時可了解其內容」之客觀狀態，自不能
認被告「已居可了解之地位」，是原告上開催告繳納租金
及終止租約之意思表示於108年11月5日、108年11月11日當時並未達到被告可支配之範圍。
⒊原告起訴請求被告給付租金，該簡訊之催告於起訴狀繕本送達時達到被告，應生催告效力：
⑴按經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命
令或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法
第229條第2項後段定有明文。
⑵查原告於108年11月5日、108年11月11日傳送被告之簡訊，雖因被告封鎖原告手機之來電及簡訊而未送達被告
，惟原告提起本件訴訟請求被告給付積欠之租金，於起
訴狀重申108年11月5日、11日以簡訊定期催告之表示，暨提出簡訊內容截圖為據，並主張以起訴狀繕本之送達
作為向被告為終止系爭租約之意思表示等語（見本院卷
一第11、12頁），該起訴狀繕本於108年12月30日送達被告收受（見本院卷一第71頁回執），堪認原告之簡訊
催告於108年12月30日已達到被告，基於誠實信用原則，該催告所定相當期限應以簡訊到達被告時即自108年12月30日起算，並以較有利被告之108年11月11日簡訊所定4日為催告之相當期限。是原告已定相當期限催告被
告給付租金，該催告於起訴狀繕本送達時已合法送達被
告，應生催告效力。
三、被告未於催告期限內給付租金，系爭租約應於109年1月4日終止：
㈠查被告自107年8月1日起至109年1月13日止持續遲付租金之總額已達民法第440條第2項規定之2個月租金額，且原告已定相當期限催告被告給付租金，該催告於108年12月30日送達被告，已如前述。
被告於108年12月30日收受起訴狀繕本後雖於108年12月31日匯款給付29,000元，惟尚欠租74,000元，且109年1月1日仍未給付租金，至109年1月3日催告期限屆滿前未再支付，遲付之租金額累積達103,000元，仍逾2個月租金額，原告以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，系爭租約應於109年1月4日發生終止之效力，堪可認定。
㈡被告辯稱系爭租約第12條第1項約定「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約」、第2項約定「出租方如要終止租約需經過承租方同意。」
，原告在系爭租約期限尚未屆滿前且未取得被告之同意，主張終止租約，違反系爭租約之約定，其終止無效云云。
查系爭租約第12條第2項以手寫約定「出租方如要終止租約，須經過承租方同意」，為約定之合意終止條款，而系爭租約第15條及民法第440條第2項規定，為「約定」及「法定」之單方終止權，原告行使終止權為單獨行為，自無須被告同意，被告上開所辯委無可採。
四、原告請求被告返還系爭房屋為有理由：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所
有權者，得請求除去之；
民法第455條、第767條第1項定有明文。
又系爭租約第13條第1項約定，被告於租賃契約終止時應立即將房屋返還原告並遷出戶籍或其他登記（見本院卷一第29頁）。
系爭租約既已終止，被告即無占有使用系爭房屋之合法權源，惟被告仍未返還系爭房屋，自屬無權占有，原告請求被告將系爭房屋騰空返還原告，核屬有據。
五、原告請求被告自109年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利29,000元，為有理由：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。
是依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益，致他人受損害為其要件。
故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。
而無權占有他人房地，可能獲得之相當於租金之利益，應以無權占有人客觀上所受之利益為衡量標準(最高法院107年度台上字第1704號判決意旨參照)。
系爭租約既於109年1月4日經原告終止而消滅，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，被告繼續占有使用系爭房屋，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有無法使用系爭房屋之損害，兩者間具有因果關係，原告請求被告返還無權占用系爭房屋所受之利益，核屬有據。
本件被告向原告承租系爭房屋之每月租金為29,000元，被告無權占用系爭房屋，顯可獲此相當於每月29,000元之租金利益，原告主張以系爭租約約定之租金29,000元作為本件不當得利金額之計算基準，尚屬允當。準此，原告請求被告自
109年9月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利29,000元，核有理由。
六、綜上述，原告請求被告返還系爭房屋，及自109年9月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告相當於租金之不當利益29,000元，洵屬正當，應予准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及調查證據聲請，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 109 年 11 月 11 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 蔡寶樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 11 日
書記官 黃聖筑
附表：遲付租金之計算
編 號 應付日期 給付日期 應付租金 被告給付金額 遲付租金累計金額 備 註 1 107年1月1日 14,500元 14,500元 0 現金 2 107年2月1日 29,000元 29,000元 0 現金 3 107年3月1日 29,000元 29,000元 0 現金 4 107年4月1日 29,000元 29,000元 0 現金 5 107年5月1日 29,000元 未付 29,000元 6 107年6月1日 29,000元 未付 58,000元 7 107年7月1日 29,000元 未付 87,000元 107/07/26 20,000元 67,000元 匯款卷一P41 107/07/31 20,000元 47,000元 匯款卷一P42 8 107年8月1日 29,000元 未付 76,000元 9 107年9月1日 29,000元 未付 105,000元 107/09/09 20,000元 85,000元 匯款卷一P42 107/09/30 20,000元 65,000元 匯款卷一P42 10 107年10月1日 29,000元 未付 94,000元 107/10/31 20,000元 74,000元 匯款卷一P42 11 107年11月1日 29,000元 未付 103,000元 107/11/30 29,000元 74,000元 匯款卷一P42 12 107年12月1日 29,000元 未付 103,000元
編號 應付日期 給付日期 應付租金 被告給付租金 遲付租金累計金額 備 註 1 108年1月1日 29,000元 未付 132,000元 108/1/3 29,000元 103,000元 匯款卷一P42 2 108年2月1日 29,000元 29,000元 103,000元 匯款卷一P42 3 108年3月1日 29,000元 未付 132,000元 108/3/3 29,000元 103,000元 匯款卷一P42 4 108年4月1日 29,000元 未付 132,000元 108/4/2 29,000元 103,000元 匯款卷一P42 5 108年5月1日 29,000元 29,000元 103,000元 匯款卷一P42 6 108年6月1日 29,000元 未付 132,000元 7 108年7月1日 29,000元 未付 161,000元 8 108年8月1日 29,000元 未付 190,000元 108/8/4 29,000元 29,000元 29,000元 161,000元 132,000元 103,000元 現金 9 108年9月1日 29,000元 未付 132,000元 10 108年10月1日 29,000元 未付 161,000元 11 108年11月1日 29,000元 未付 190,000元 108/11/5 ★原告以簡訊定期限催告被告給付租金 及終止租約。
卷一P47 108/11/11 ★原告以簡訊定期限催告被告給付租金及終止租約。
卷一P53-56 108/11/20 29,000元 161,000元 匯款卷一P45 108/11/21 29,000元 29,000元 29,000元 132,000元 103,000元 74,000元 匯款卷一P45 、P329 12 108年12月1日 29,000元 未付 103,000元 108/12/20 ★原告起訴 起訴狀 108/12/30 ★起訴狀繕本送達被告 卷一P71回執 108/12/31 29,000元 74,000元 匯款P331
編號 應付日期 給付日期 應付租金 被告給付金額 遲付租金累計金額 備註 1 109年1月1日 29,000元 未付 103,000元 109/1/4 ★租約終止 109/1/14 29,000元 29,000元 匯款 卷一P333、 P335 2 109/2/1 29,000元 3 109/3/3 29,000元 4 109/4/2 29,000元 5 109/5/4 10,000元 109/5/7 19,000元 匯款 卷一P337 109/5/25 29,000元 29,000元 6 109/6/3 29,000元 匯款 7 109/7/2 29,000元 匯款 8 109/8/1 29,000元 匯款
計 算 書:
項 目 金額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 35,452元 本件原告起訴時請求被告①返還房 屋（訴訟標的價額348萬元）及按 月給付29,000元之不當得利（不併 算價額），②給付租金74,000元及 利息，訴訟標的價額合計3554,000 元。
嗣租金部分原告已受償，變更 聲明為請求返還房屋及按月給付29 ,000元之不當得利，原告變更聲明 後之訴訟標的價額為348萬元，應 徵裁判費35,452元，因被告敗訴， 應由被告負擔。
另原告撤回74,000 元租金請求部分之訴訟費用應由原 告負擔。