新店簡易庭民事-STEV,112,店簡,223,20240301,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
112年度店簡字第223號
原 告 胡宜涵
訴訟代理人 林淑慧
被 告 林宜萱即輕輕設計工作室



上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號1樓房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣357,268元。

三、被告應自民國112年12月7日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣30,000元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決主文第一項得假執行。但被告如以新臺幣2,826,686元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決主文第二項得假執行。但被告如以新臺幣357,268元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決主文第三項已到期部分得假執行。但被告如按月以新臺幣30,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

經查，原告起訴時聲明：「被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。」

嗣於本院審理中追加聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）380,000元，及自民國112年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元。

」並以租賃契約法律關係及民法第179條規定為請求（本院卷第151、165頁）。

經核原告上開聲明及訴訟標的之追加，係請求被告給付承租系爭房屋積欠之租金及相當於租金之不當得利，訴訟資料均可援用，請求之基礎事實應屬同一，揆諸前揭規定，應予准許。

二、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：㈠被告於110年4月20日向原告承租系爭房屋作為營業使用，租期自110年5月1日起至115年4月30日止，租金每月30,000元，應於每月1日前給付，被告應自行繳納水費、電費、瓦斯費、電話費、管理費及清潔費，被告並給付60,000元作為押租保證金（下稱系爭押租金）（下稱系爭租約），系爭租約並經鈞院公證在案（110年度北院公字第000000000號）。

詎被告前積欠111年7至8月之租金，原告於111年8月8日寄發新店檳榔路郵局（下稱檳榔路郵局）存證號碼000187號存證信函（下稱甲存證信函）催告被告給付租金，被告於同日收受甲存證信函後迄至同年9月1日仍未給付租金，已違反系爭租約第15條第1款約定：「遲付租金之總額達二個月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月，經甲方定相當期限催告，乙方仍不為支付者，甲方得終止租約。」

原告並於同年9月5日寄發檳榔路郵局存證號碼000213號存證信函（下稱乙存證信函）終止系爭租約、請求被告給付積欠租金及騰空遷讓返還系爭房屋。

被告迄至111年10月2日仍未給付111年7至10月之租金，原告復於同年月3日向鈞院聲請強制執行，被告始於同年月9至12日，按日匯款30,000元予原告，合計120,000元，原告方於同年月13日撤回強制執行之聲請。

㈡因被告自111年1月起至112年11月止均未依系爭租約約定，按月繳納管理費1,694元，原告已代繳37,268元並自系爭押租金中扣抵。

且被告於原告寄發乙存證信函時已積欠3個月租金，故系爭租約業經原告合法終止。

被告後於111年11月30日給付當月租金10,000元後，即未再按月給付租金，迄至112年11月30日止，尚積欠111年11月租金20,000元、111年12月起至112年11月止共12期租金360,000元，合計積欠租金380,000元。

如認原告前以乙存證信函終止系爭租約不合法，原告亦已於本院審理中向被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約應已於112年12月1日終止。

被告迄今尚積欠租金380,000元，亦未騰空遷讓返還系爭房屋等語。

爰依系爭租約之法律關係請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付積欠租金，並依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利。

㈢並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

⒉被告應給付原告380,000元，及自112年12月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元。

二、被告則以：㈠被告於111年10月9至12日，已按日清償111年7至10月之租金，且系爭租約有約定不得提前終止，原告曾於111年9月30日同意被告延後給付租金，因被告要將系爭房屋轉租予其他房客等語，資為抗辯。

㈡並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由㈠原告以乙存證信函終止系爭租約，應非合法；

原告於本院審理中向被告為終止系爭租約之意思表示，則為合法：⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1項、第2項分別定有明文。

又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。

土地法第100條第3款亦有明定。

前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決【原判例】參照）。

⒉系爭租約第15條第1款約定：「遲付租金之總額達二個月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月，經甲方定相當期限催告，乙方仍不為支付者，甲方得終止租約。」

有系爭租約在卷可稽（本院卷第13至15頁）。

原告主張其於111年8月8日以被告積欠111年7至8月之租金為由，寄發甲存證信函催告被告給付租金乙節，有甲存證信函暨回執各1份存卷可憑（本院卷第99至101頁）；

又於111年9月5日以被告積欠111年7至9月之租金為由，寄發乙存證信函終止系爭租約、請求給付積欠租金及騰空遷讓返還系爭房屋等情，亦有乙存證信函暨回執各1份附卷可憑（本院卷第103至107頁），此部分事實已堪認定。

然查，原告寄發乙存證信函時，被告僅積欠111年7至9月共3個月租金，此為被告所不爭執（本院卷第92頁），如以系爭押租金扣抵後，被告遲付租金之總額尚未達2個月之租額，故原告以乙存證信函終止系爭租約，應非合法。

⒊原告復於本院審理中主張被告於111年11月30日給付10,000元後，即未再按月給付租金，迄至112年11月30日止，積欠111年11月租金20,000元、111年12月起至112年11月止共12期租金360,000元，合計積欠380,000元【計算式：20,000＋30,000×12＝380,000】等語，業據提出存摺明細為憑（本院卷第19、115至117、121至123、157頁），被告對於上開事實並未提出爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪信被告確有積欠上開租金之事實，而上開租金以系爭押租金扣抵後，遲付租金之總額已達2個月。

原告嗣於112年11月28日言詞辯論期日已明確表明以起訴狀繕本及其於本院112年10月12日言詞辯論期日之陳述作為終止系爭租約之意思表示，核其真意已包含催告被告給付積欠租金及終止系爭租約之意思表示，被告迄未清償上開積欠租金，而112年11月28日言詞辯論筆錄已於同年12月7日送達被告並經被告本人簽收，有送達證書1份可佐（本院卷第153頁），故系爭租約應於被告收受112年11月28日言詞辯論筆錄時即000年00月0日生終止之效力。

被告雖辯稱原告同意其延後給付租金乙節，然未提出證據以實其說，應非可採。

㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由：⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

民法第455條定有明文。

⒉系爭租約已於000年00月0日生終止效力乙節，業經認定如前。

被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀就其現在占用系爭房屋有何正當權源乙事答辯供本院斟酌，堪認原告主張被告自系爭租約終止時即112年12月7日起即無繼續占有使用系爭房屋之正當權源，應可採憑。

原告依民法第455條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

㈢原告請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利，亦有理由：⒈按承租人應依約定日期，支付租金；

無約定者，依習慣；

無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。

如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。

民法第439條定有明文。

經查，原告主張被告積欠租金380,000元乙節，已經認定如前。

⒉管理費係由管理委員會按時向各住戶收取，用以支付該社區區分所有權人決議執行之各項事務費用，管理委員會僅為代收代付性質，所代收管理費應屬該社區全體區分所有權人共有，並非各別住戶直接委任管理委員會處理事務所支付之代價，亦即管理費之負擔與管理事務之進行，並無同時履行抗辯之對價關係，管理委員會有無妥善執行管理事務，僅係管理委員會或其相關執行人員是否因此涉有其他責任，尚非得執以拒絕支付管理費之正當理由。

原告為系爭房屋之所有權人，有系爭房屋之建物登記第一類謄本在卷可證（本院卷第39至41頁），故原告為系爭房屋管理費之繳納義務人。

然依系爭租約第6條約定（本院卷第13頁），兩造已約明系爭房屋之管理費應由被告負擔，故被告於系爭租約存續期間本應依約給付原告代繳之管理費。

因原告主張被告積欠管理費37,268元已由原告代繳乙節，業據提出新店市政廰管理委員會社區管理費收據、存摺明細為憑（本院卷第127至145、159；

第115至117、121至123、157頁），被告對此並未提出爭執，故系爭押租金經原告主張扣抵被告所負上開管理費債務後，尚餘22,732元【計算式：60,000－37,268＝22,732】。

準此，原告得請求被告給付積欠租金數額，經以系爭押租金餘額22,732元扣抵後為357,268【計算式：380,000－22,732＝357,268】，逾此部分之請求，則無理由。

⒊再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。

被告於112年12月7日系爭租約終止後，仍持續占用系爭房屋並轉租予第三人使用迄今乙節，為被告所不爭執（本院卷第93頁），則原告請求被告給付自112年12月7日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，占用系爭房屋所獲得之使用利益，並以系爭租約之租金每月30,000元計算，亦屬有據。

逾此範圍之請求（原告主張自112年12月1日起至同年月6日部分），則無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、及給付357,268元；

及依民法第179條規定，請求被告自112年12月7日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告30,000元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；

並依同法第392條第2項依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

至被告雖於113年1月25日提出民事答辯狀（本院卷第167至182頁），然其提出時間為該日17時26分許，此有該狀上之本院收狀戳所載時間為「17」、本院收文資料登載收文時間為「17:26」、本院公務電話紀錄各1份存卷可參（本院卷第167、183、185頁）。

而本件訴訟係定於同日15時行言詞辯論，並於15時14分許辯論終結，此有本院錄音資料查詢結果附卷可憑（本院卷第187頁），被告經合法通知無正當理由未於最後言詞辯論期日到庭，有送達證書可參（本院卷第153頁），復於同日言詞辯論終結後之17時26分許始向本院提出上開書狀，核屬言詞辯論終結後提出之攻防方法，本院自不得列入審酌（至被告於上開書狀內陳明提起反訴部分，本院另以裁定駁回之）。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。因原告敗訴部分僅為積欠租金及相當於租金之不當得利之部分請求，積欠租金部分係因以系爭押租金扣抵後始駁回原告部分請求，對被告並無不利，而相當於租金之不當得利部分敗訴比例甚微，且該部分請求依112年12月1日修正施行前之民事訴訟法第77條之2第2項不併算其價額，故本件訴訟費用應由被告負擔全部。

中 華 民 國 113 年 3 月 1 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 林易勳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 1 日
書記官 徐子芹