新店簡易庭民事-STEV,112,店簡,766,20240126,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
112年度店簡字第766號
原 告 薩布爾．吾固

訴訟代理人 陳文祥律師
複 代理人 朱健興律師
被 告 魏迺杰

訴訟代理人 蔣美龍律師
上列當事人間請求修復冷氣機等事件，本院於民國112年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

經查，原告起訴時聲明第1項為：「被告應給付原告新臺幣（下同）270,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」

嗣於本院審理中變更請求金額為180,000元（本院卷第113頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。

二、原告主張：㈠原告於民國000年0月間向被告承租門牌號碼新北市○○區○○○路00號、63號房屋（下合稱系爭房屋），租期自110年5月1日起至112年4月30日止，每月租金為43,000元（下稱系爭租約），於租期屆至後，因原告繼續使用系爭房屋，被告亦未為反對之意思表示，系爭租約視為以不定期限繼續契約。

系爭租約第8條第1、2項約定：「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。

但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。」

、「前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第3條約定之租金中扣除。」

系爭房屋內共有3台空調設備，分別為1樓客廳之冷氣機1台、餐廳及廚房之冷氣機1台、2樓主臥室之冷氣機1台（下合稱系爭冷氣機），於系爭租約簽訂時為現況交屋，被告就系爭冷氣機負有修繕義務。

㈡然而，系爭冷氣機於原告承租系爭房屋期間均故障，經多次向訴外人即系爭租約之被告代理人楊雅雯反應並催告被告修繕系爭冷氣機，被告均未為修繕。

系爭房屋位處山區，室內潮濕，需系爭冷氣機始能保持地板、牆面乾燥，原告無法使用系爭冷氣機，造成使系爭房屋之地板濕滑、牆面產生壁癌，嚴重影響原告生活品質，且依一般社會通念，系爭冷氣機應為達成系爭租約合宜居住目的之基本設備，系爭冷氣機長期無法使用，已影響系爭租約目的之達成。

被告怠於履行系爭租約之修繕義務，應為不完全給付，被告應將系爭冷氣機修繕至能正常使用之狀態。

此外，原告已給付110年5月至111年10月之租金，考量系爭房屋有5分之4面積無法使用系爭冷氣機，而被告依民法第423條規定應與出賣人負相同之擔保責任，故請求減少110年5月至111年10月每月租金10,000元，合計180,000元，被告受領此部分租金應屬不當得利等語。

爰依分別依民法第359條、第179條規定及系爭租約第8條約定提起本件訴訟。

㈡並聲明：⒈被告應將系爭冷氣機修繕至能正常使用之狀態。

⒉被告應給付原告180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告則以：㈠被告於系爭租約租期屆滿前，已寄發存證信函及並以通訊軟體LINE（下稱LINE）通知原告不再續租系爭房屋，租期屆滿後亦再次寄發存證信函通知原告不再續租系爭房屋，並請求原告返還系爭房屋，故系爭租約租期屆期後，兩造並未繼續以不定期限繼續契約。

被告依系爭租約第8條約定請求被告將系爭冷氣機修繕至能正常使用之狀態，應屬無據。

㈡況且，被告出租系爭房屋時，即未提供任何設備予原告使用，此觀系爭租約附件1之租賃標的現況確認書（下稱系爭現況確認書）第12項「附屬設備項目」為空白即明，被告既未提供任何設備予原告使用，自無修繕系爭冷氣機之義務。

此外，縱認被告有修繕系爭冷氣機之義務，依系爭租約第8條約定，原告亦得自行修繕系爭冷氣機，然原告捨此不為，卻時常積欠租金或或遲付租金。

又系爭房屋位於山區海拔高達數百公尺，年均溫度為攝氏23度，原告繼續居住使用系爭房屋迄今，可見系爭冷氣機故障應不影響原告居住品質。

再退步言，縱認原告得請求減少租金，其亦未於民法第356條規定之期間內行使此權利等語，資為抗辯。

㈢並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由㈠原告於000年0月間向被告承租系爭房屋，租期自110年5月1日起至112年4月30日止，每月租金為43,000元；

系爭租約第8條第1、2項約定：「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。

但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。」

、「前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第3條約定之租金中扣除。」

有系爭租約1份在卷可稽（本院112年度補字第887號卷【下稱補字卷】第13至26頁），且為兩造所不爭執（本院卷第84頁），是此部分事實，首堪認定。

㈡原告請求被告將系爭冷氣機修繕至能正常使用之狀態，應無理由：⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

民法第450條第1項、第451條分別定有明文。

所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。

此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年度台上字第410號判決【原判例】意旨參照)。

又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號【原判例】、91年度台上字第221號判決意旨參照）。

⒉經查，被告在系爭租約租期屆滿前，於112年2月21日寄發存證信函予原告，並明確表示「112年4月30日之租賃契約於到期後不再續租」之意思，有臺中向上郵局存證號碼000099號存證信函在卷可稽（本院卷第69至71頁）；

嗣被告在系爭租約租期屆滿後，於112年5月3日寄發存證信函予原告，並再次明確表示租期於112年4月30日屆滿，請被告交還系爭房屋之意思，有臺北光復郵局存證號碼000366號存證信函附卷可佐（本院卷第73至75頁）。

原告對於有收受上開存證信函乙節，並不爭執（本院卷第86頁），可見被告早已於系爭租約屆滿前明確向原告表示租期屆滿後不願繼續出租系爭房屋，足認被告已有表示反對之意思，故系爭租約於112年4月30日屆滿後，兩造間之租賃關係即消滅，參諸前揭說明，系爭租約並未發生默示更新而轉為不定期限租賃關係。

故原告請求被告將系爭冷氣機修繕至能正常使用之狀態，應無理由。

㈢原告請求被告給付180,000元，應無理由：⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。

民法第423條定有明文。

此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任，且倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任（最高法院91年度台上字第1733號、98年度台上字第222號判決意旨參照）。

次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，且該規定除契約性質所不許者外，在買賣契約以外之有償契約準用之。

民法第359條前段、第347條亦分別有明定。

是出租人除應交付合於約定使用收益狀態之租賃物予承租人，並應擔保租賃物無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

租賃物若有瑕疵，而出租人應負瑕疵擔保責任者，承租人得請求減少租金，而此減少租金請求權一經行使，即生減少租金之效果，應屬形成權之性質。

⒉系爭冷氣機於系爭租約租期內因故障而無法使用乙節，為被告所未爭執，僅辯稱被告並未提供設備供原告使用等語。

經查，證人楊雅雯證稱：系爭房屋為被告的家長在處理，被告的媽媽有跟我說用現況出租，裡面有的設備就給房客用，不用的或壞掉的就放儲藏室，看原告要拆掉或留下都可以，但沒有要修繕系爭冷氣機；

原告問我有沒有認識的師傅，剛好我家裡在修理冷氣，我就介紹該師傅給原告，原告後來跟我說沒有零件無法修理。

後來原告一直催我，我想說如果只是零件壞掉，我就幫他修一下沒關係。

因為之前被告的家人有人住院，我才隨便回答說被告的媽媽的公公住院等語（本院卷第114至117頁）。

然而，觀諸楊雅雯與原告之LINE對話紀錄（本院卷第93至101、137至167頁），原告於110年5月18日首次向楊雅雯反應系爭冷氣機故障之問題，楊雅雯答覆：「那請水電上去處理一下」、「我問了做冷氣的他們現在沒有人願意進去做，所以可否先用電風扇好嗎？」，原告復於110年6月15日詢問：「楊小姐，在麻煩幫我問問冷氣師傅還有水電，因為聯絡水電師傅都沒有回應，感恩您~謝謝」，楊雅雯回覆：「ok」、「可以麻煩你拍一下裡面的冷氣機是壁掛還是隱藏」、「你何時有空我叫水電上去比較快」、「明天早上水電會過去」，原告再於110年7月11日詢問：「想請問冷氣機的師傅什麼時候會來呢？」，楊雅雯答覆：「我找人去修」、「冷氣早上會上去喔」，原告嗣於111年7月27日表示：「客廳的冷氣在麻煩幫我問一下屋主」，楊雅雯表示：「我已告知屋主了」，原告嗣又詢問：「冷氣部分再麻煩一下感恩」，楊雅雯回覆：「好，冷氣部分我有提很多次，好像最近她公公在住院手頭不方便，所以我就不敢一直催她」、「有位林小姐跟你聯繫」。

由上開對話紀錄可見，楊雅雯從未於LINE對話紀錄中明確告知其所證稱系爭冷氣機不予修繕，請原告自行處理之意思，反而對於原告歷次反應系爭冷氣機故障問題時，多次答覆其會請師傅前往修繕或再轉達屋主，且亦確實曾委請師傅至系爭房屋修繕系爭冷氣機，則證人楊雅雯證稱關於系爭房屋並無提供設備予被告使用乙節，應難採信。

楊雅雯代理被告與原告簽訂系爭租約，此觀系爭租約上為楊雅雯之簽名即明，且自上開對話紀錄可見，楊雅雯於系爭租約租期內均擔任原告與被告間系爭租約相關事務溝通與轉達之橋梁，堪認楊雅雯於對話紀錄中所陳述關於系爭冷氣機修繕之內容，應即為被告本人之意思無誤，亦即被告確有提供並同意修繕系爭冷氣機之意思。

⒊而出租人在租賃期間提供有適當冷氣機之租賃房屋予承租人使用，應可認屬電氣化設備普及之現今社會所必須，並與坊間通常生活經驗相符，更堪認合於系爭租約之約定目的，此不問系爭房屋所處位置是否長年炎熱或寒冷、原告在系爭冷氣機修繕完畢前是否得以忍受而持續居住在系爭房屋內而有異。

是以，系爭冷氣機因故障無法使用，應可認屬系爭房屋之瑕疵，而此不合於使用收益系爭房屋之狀態，係出租時即已存在，且持續迄至系爭租約租期屆至，揆諸上開說明，原告依民法第347條準用同法第359條前段規定，對於被告自有請求減少租金之權利。

⒋至被告雖辯稱系爭租約為現況交屋，惟「現況交屋」，其可能之用意，或只在表明出租範圍，或租賃物現況，並不能據以認定原告不得主張被告應交付民法第423條所定合於約定使用收益之租賃物之權利；

況且房屋買賣實務上所謂「現況交屋」，需賣方已詳盡告知屋況瑕疵，並列出在不動產說明書中，買方也確實知悉屋況瑕疵問題，始能就該瑕疵免除瑕疵擔保責任，而系爭租約並未明確記載系爭房屋出租時之現況為何，被告又未能證明於出租前已就系爭冷氣機有前揭瑕疵告知被告，自不能以此免除被告提供合於約定使用收益租賃物之義務。

另被告尚辯稱系爭現況確認書第12項為空白乙節，然正如同系爭租約第2條之租賃範圍包含地下1層平面停車位，而此事項亦未填載於系爭現況確認書第3項中，故系爭現況確認書第12項之附屬設備項目雖為空白，然此僅可認兩造未為填載，非可逕認被告未提供任何附屬設備供原告使用。

⒌再按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。

民法第365條第1項定有明文。

承租人減少租金請求權之除斥期間，其期間經過時權利即告消滅。

經查，原告於110年5月18日通知楊雅雯系爭冷氣機故障問題後，雖有於111年11月11日寄發存證信函予被告，然該存證信函內容僅有催告被告修繕系爭冷氣機，並無行使減少租金請求權之意思，此有新店檳榔路郵局存證號碼000263號存證信函可佐（補字卷第41至42頁）。

而依系爭租約第8條約定，原告本得於系爭冷氣機故障時，先定相當期限催告被告修繕系爭冷氣機，如被告未為修繕，原告得自行修繕再請求償還費用或自租金扣除，而原告捨此不為，且自承當時並無要求被告減免租金，而係希望被告可以修繕系爭冷氣機等語（本院卷第89頁），則原告行使此減少租金請求權自應在除斥期間即通知後6個月內行使，方符上開規定。

惟原告迄至提起本件訴訟即112年4月28日方行使減少租金請求權，此有起訴狀上本院收狀戳可參（補字卷第7頁），未於通知瑕疵後6個月內行使減少租金請求權，其權利應已消滅。

準此，原告請求被告給付180,000元，應無理由。

五、綜上所述，原告依系爭租約第8條約定，請求被告應將系爭冷氣機修繕至能正常使用之狀態；

並依民法第359條、第179條規定，請求被告給付180,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 林易勳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
書記官 徐子芹