新店簡易庭民事-STEV,96,店簡,1445,20071130,2

宣 示 判 決 筆 錄
原 告 乙○○
訴訟代理人 徐嶸文律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 潘正芬律師
複代理人 丙○○
丁○○
薛進坤律師
上列當事人間96年度店簡字第1445號遷讓房屋等事件，於中華民國九十六年十一月二十七日言詞辯論終結，同年月三十日下午四時整在臺灣臺北地方法院新店簡易庭第一樓、第一法庭法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 范智達
書記官 李文龍
通 譯 賴建宇
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文：
被告應給付原告新臺幣參萬柒仟玖佰陸拾陸元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬玖仟肆佰壹拾玖元，及自民國九十六年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣壹仟伍佰伍拾元，餘由原告負擔。
本判決得假執行。
但被告如以新臺幣壹拾肆萬柒仟參佰捌拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟標的：給付租金等請求權。
事實及理由要領：

一、原告訴之聲明：

（一）被告應給付原告新臺幣（下同）三萬七千九百六十六元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即民國九十六年七月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）被告應給付原告十七萬六千元，及自九十六年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、兩造爭執要領：

（一）原告主張之事實及理由：（１）原告於九十五年七月二十七日與被告簽訂租賃契約，將坐落臺北縣新店市○○路○段一六○號三樓房屋出租予被告，租期自九十五年八月十日起至九十七年八月十日止，租金每月一萬六千元，押租金三萬二千元，被告應於每月十日前將當月房租向原告繳納。

詎被告自九十六年二月起即未按時付清租金，經原告多次催促，被告僅於九十六年三月十五日匯款一萬零三十四元，至九十六年四月止，尚積欠租金三萬七千九百六十六元，迭經原告催討未果，原告乃於九十六年四月十一日以臺北龍口郵局第八二號存證信函催告被告於文到三日內付清所欠租金否則終止租約，並於九十六年四月二十日協同當地里長及友人陪同，親自前往系爭房屋向被告催討租金，同日並再以電話向被告之配偶王志玠表示若被告未依限繳清租金，租約即行終止，惟被告迄今仍置之不理，原告爰以本訴狀再為終止租賃契約之意思表示，起訴狀繕本送達後，自生終止契約之效力。

（２）次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第四百四十條第一、二項分別定有明文。

查系爭租賃契約約定承租人應按月繳納租金，不得藉詞拖延，被告以鄰居狗吠或路旁車輛進出吵雜、塵土飛揚等事由拒繳租金，該等事由並非可歸責於原告，被告之主張自屬無據，準此，被告既已積欠達二個月租額之租金且遲延已逾二個月，復未於催告期限內繳付租金，則原告依法終止租約，並請求被告給付終止租約前之租金（九十六年二月至九十六年四月）三萬七千九百六十六元及法定遲延利息，自屬有據。

末查，租約第七條第二項約定，被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約之翌日起，被告應支付按房租二倍計算之違約金，原告就此部分（九十六年五月一日起至九十六年十月十九日止）爰請求被告給付五點五個月之違約金（每月租金一萬六千元乘以二倍再乘以五點五個月）十七萬六千元，於法自無不合，應予准許。

（二）原告對被告所為抗辯之陳述：（１）原告並未保證系爭房屋環境符合被告家人養病之需求，保證乙節被告並未舉證以實其說。

1.系爭房屋坐落臺北縣新店市○○路○段一六○號三樓，一樓為便利商店，安康路本身即為地區○○○○道，被告訴稱車輛進出吵雜、塵土飛揚，縱然確有其事，均非可歸責於原告，且屬偶發事件，不足作為被告拒付租金之依據。

2.房屋租賃契約並未約定原告應保證系爭房屋居家環境安全寧靜且空氣清新以符合承租人養病之特別需求，被告於承租時並未提出此條件，其臨訟片面之說詞，或係個人主觀之期待，或係不付租金之托詞，所訴並不足採。

至於被告所指停車場之使用及獨用頂樓平台之問題，並不在兩造租賃契約約定之使用收益範圍內，被告所言與事實不符。

（２）原告並無拒絕修繕之情形，被告答辯狀空言系爭房屋有多處破損毀壞之缺失，惟迄未提出相關事證。

1.有關瓦斯管漏氣及廚房排油煙機出風口堵塞之問題，原告早已僱工檢修完畢，至於被告所訴其他缺失如壁癌、地板木片蟲蛀、浴室門板腐壞、黴菌菇類滋生、房屋漏水等瑕疵，未見被告提出具體事證，亦未見被告敘明其於何時、如何定相當期限催告原告修繕各項缺失而原告不為修繕之情形，被告所訴系爭房屋對其全家健康產生衛生危害之虞，應係臨訟卸責之詞。

2.被告所稱系爭房屋電錶及電路配線異常，致其支出高額電費云云，亦不足採。

被告此一疑慮，早於九十六年二月八日經兩造會同台灣電力公司檢查結果，「電表正常，現場無漏電現象、無私接，抄表正常」，有電度表現場勘查紀錄單可稽。

3.被告答辯狀並未提出其支付修繕費用之明細憑證，復未說明其因電表異常漏電所生之損害數額，原告自九十六年二月迄今從未收到被告提出之修繕房屋費用明細，原告並未對被告負有債務，本件即無抵銷可言。

（３）被告無故拒付租金，原告以存證信函、電話及起訴狀繕本催討租金未果進而終止租賃契約，於法有據。

1.被告自九十六年二月起即未按時付清租金，經原告多次催促，被告僅於九十六年三月十五日匯款一萬零三十四元，至九十六年四月止，尚積欠租金三萬七千九百六十六元，迭經原告催討未果，原告乃於九十六年四月十一日以臺北龍口郵局第八二號存證信函催告被告於文到三日內付清所欠租金否則終止租約，並於九十六年四月二十日協同當地里長及友人陪同，親自前往系爭房屋向被告催討租金，同日並再以電話向被告之配偶王志玠表示若被告未依限繳清租金，租約即行終止，惟被告仍置之不理，原告爰以起訴狀再為終止租賃契約之意思表示，起訴狀繕本送達後，自生終止契約之效力。

2.本件出租人並無不履行修繕義務之情形，既如前述，承租人自無援用同時履行抗辯權拒付租金之餘地。

系爭租賃契約已因被告遲延給付租金逾二個月，而經原告依法終止在先，被告所訴其事後請律師發函原告終止契約乙事，自無解其先前遲付租金之責任。

（三）被告方面則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴及假執行聲請均駁回，如受不利判決，被告願供擔保請准免予宣告假執行：（１）被告因原告保證所提供之臺北縣新店市○○路○段一六○號三樓房屋，符合被告之夫王志玠極需居家環境安全寧靜且空氣清新之住所，用以養病之需求，被告乃於九十五年七月二十七日與原告訂立系爭房屋租賃契約，約定自九十五年八月十日起承租該屋。

（２）原告未提供合於所約定使用、收益之租賃物給承租人，且於租賃關係存續中未保持其合於約定使用、收益之狀態，經承租人請求亦不為修繕，原告請求給付租金三萬七千九百六十六元及法定遲延利息部份，為無理由：1.被告與原告於訂定本件房屋租賃契約前，曾先前往看屋，並曾向原告說明為其夫找尋適合養病且適合孩子成長的處所，想要承租安寧清淨的住屋環境，原告則告之以系爭房屋住家環境良好，空氣清新、住居安靜、符合其需求。

而看屋當時，屋況並無漏水、牆癌、發霉長菌….. 等異狀，室內電器、瓦斯等亦無異常情形，屋況看起來頗佳；

且當被告與其夫問及前後窗可能會有沙塵或噪音、頂樓可否使用、有無停車位等問題時，原告亦表示其可加裝防塵隔音窗簾就能享有安寧清淨的生活，並表示頂樓其已與其他樓層約定專供其使用、室外有空間可供免費停車，被告與其夫商量後認為依原告當時所提供及說明的屋況，符合適合養病及子女成長的住居生活需求，乃同意以較高的承租價格租下該屋，而由被告與原告訂定系爭房屋租賃契約，除租金外，並先支付三萬二千元之押租金給原告，被告並於去年即九十五年八月初搬入居住。

2.被告入住系爭房屋後，有多處瑕疵應為必要之修繕，屢經請求，然原告不為必要之修繕，係不履行民法第四百二十九條出租人之給付義務：Ⅰ系爭房屋於租賃期間出現不合於約定使用品質之瑕疵，被告已通知原告並請求為必要之修繕，原告遲未為必要之完全修繕，致瑕疵日益嚴重，已對承租人全家健康安全產生危害之虞，其事實及證據如下：(1)被告一家人搬入系爭房屋居住時，除住家附近瓦斯 行、工地所產生巨大噪音，以及工地塵土飛揚、廢 棄物燃燒濃煙，原告所提供之單層窗簾無法阻隔噪 音沙塵，應再加裝一層窗簾，始可達到原告於出租 時所稱之品質外，系爭房屋本身起初並無異狀。

(2)然自九十五年十月中旬之後，房屋開始出現漏水、 電費異常高額等現象。

被告隨即聯絡原告詢問並多 次請求修繕，並表示如原告不出面處理，則被告將 自行找人修繕，修繕費用由租金中扣除，原告於十 一月間才找防水工程師前往修補漏水處。

但因修繕 成效不佳，漏水問題仍未解決，屋況日漸變糟，被 告持續連絡原告請求修繕並為必要之處理，且應扣 除部份租金直至屋況改善回復正常為止。

原告亦曾 前往該屋討論及查看，詎料至今年二、三月後，即 不再前往收取房屋租金，且無法連絡。

(3)原告出租給被告之系爭房屋，於租賃期間，不僅出 現多處破損毀壞，主臥室壁癌擴散、木板地多片蟲 蛀破洞、頂樓外牆面及防水層受青苔侵蝕破損、浴 室門及踏板腐敗損壞且黴菌菇類叢生、房屋漏水、 瓦斯管漏氣臭味四溢、排油煙機出風口堵塞等問題 。

且因原告遲不為必要完全之修繕，致情形日益惡 化，致對承租人即被告全家產生安全衛生健康危害 之虞，有照片附卷足證，實非原告所得飾詞否認。

Ⅱ被告已多次通知並請求原告修繕，然原告竟遲不為完全之必要修繕，已構成債務不履行：(1)系爭房屋之前開瑕庛，被告自九十五年底至今年二 、三月間已多次去電請求原告為必要之修繕，有電 話通聯記錄可證。

事實上，原告亦曾前往系爭房屋 查看問題所在，亦曾於去年十一月間請防水工程師 前往處理，對於房屋有前開瑕疵情形，不可能無所 知悉或視而不見，此由原告所提台電公司電度表現 場勘查紀錄單影本經其簽名，亦可得知，亦得聲請 傳喚當時防水工程師前來作證。

而今臨訟否認被告 已為修繕通知之請求，實有違誠信原則。

(2)惟被告多次口頭請求無效果，原告甚至自三月起即 避不回應且無法以任何方法連絡，最後不得不委請 律師於九十六年五月十五日發函原告訴訟代理人， 請求限期修繕，否則依法終止契約，已足證明被告 曾對原告請求為必要之修繕。

原告迄未盡其修繕義 務，係不履行民法第四百二十九條出租人之給付義 務，亦已構成債務不履行。

3.原告不為必要修繕，係不履行租賃物保持之給付義務，依民法第二百六十四條規定，被告自無給付租金對價之義務，原告請求租金為無理由：Ⅰ按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。

此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。

是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。

又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。

復按同法四百三十條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。

是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法四百三十條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權，最高法院著有八十六年台上字第一六七五號判決可參。

Ⅱ租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。

如上訴人所辯屬實，被上訴人所出租房屋之天花板到處漏水，地面龜裂，顯已不能達上訴人承租房屋經營溜冰、撞球等業務之目的，而被上訴人拒不修復，以盡其保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，揆諸首揭說明，在被上訴人修復前，上訴人自非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之支付，亦為最高法院七十六年台上字第二三七號判決所明示。

Ⅲ本件原告對於出租房屋不為必要之修繕，係不履行租賃物保持之給付義務，被告就租金之對價給付，已依民法第二百六十四主張同時履行抗辯，原告請求契約終止前之租金，顯無理由。

4.系爭房屋有多處瑕疵應為必要之修繕，原告不為修繕，被告依法得請求償還修繕費用或抵扣租金、債務不履行之損害賠償，並得主張租約終止權：Ⅰ就系爭房屋之前開瑕疵，被告對原告有租賃物必要修繕請求權、修繕費用償還請求權及抵扣權：被告前開修繕請求不獲原告回應，只得自為部份修繕，依民法第四百三十條，原告應償還此部份之修繕費用，被告亦得請求就租金抵扣之：(1)天台積水清苔及排水孔不通之清理修繕費用一萬八 千元： 為改善屋內滲漏水問題，被告自行清除天台積水青 苔及排水孔不通之修繕行為，得請求原告償還修繕 費用一萬八千元（清理積水及青苔:3000 元/次×3 =9000元，加上清理排水孔:300 元/次×30=9000元 ，共計18,000元)。

此部份皆由被告請其夫王志玠代 為修繕，雖為家人而無法提出收據，但此等清理修 繕行為不應因此被認為無經濟價值，蓋此係得由一 般社會生活經驗評估其所具之財產價值。

謹先依一 般市價計算，懇請鈞院依職權認定適當數額。

(2)被告為修繕電器、房屋電線配線及迴路、迴路開關 ，已支付檢測費三千元。

(3)本件縱認原告有其所主張之租金及違約金請求權存 在，被告亦請求以上開修繕費用償還債權扣抵之。

Ⅱ被告得請求債務不履行之損害賠償：(1)原告出租系爭房屋收取租金，應以提供合於約定使 用之租賃物並維持此等狀態，此為出租人之主給付 義務。

系爭房屋有多處瑕疵應為必要之修繕，經被 告多次請求，原告仍不為完全之修繕，已構成債務 不履行。

(2)就原告債務不履行所造成被告與同居家人健康受有 損害，以及因所租房屋不堪居住，只好於租期到期 前，另行覓屋居住，額外所增加的時間勞費及搬遷 費用共五萬元等損害（請鈞院依職權衡酌通常社會 生活訂之），被告依民法第二百二十七條第一項、 第二百二十六條，以及第二百二十七條第二項，請 求原告賠償債務不履行所生損害。

(3)本件縱認原告有其所主張之租金及違約金請求權存 在，被告亦請求以上開債務不履行之損害賠償債請 求權抵銷之。

Ⅲ被告依民法第四百三十條、四百二十四條，有租約終止權：原告不於期限內為必要修繕，且系爭房屋已對被告及同居家人之健康安全造成危害，依民法第四百三十條、四百二十四條，被告有租約終止權。

而於租約終止前，因原告未為必要之修繕，係不履行依租賃契約應提供合於約定使用租賃物之給付義務，被告並無先為租金給付之義務；

至於租約終止後，被告亦無給付租金義務，併予敘明。

（３）原告無終止契約權，其請求被告給付違約金，為無理由：1.原告就租賃房屋未為修繕，被告並無先為租金給付之義務，自無所謂積欠租金達二期以上之情事，原告並無依民法第四百四十條終止契約之權。

2.況被告因原告所提供之系爭房屋不堪居住，為全家人健康安全故，先是四處奔波另覓居處，嗣則遷離該屋，未曾收到被告所稱調解通知或終止契約書、起訴狀等文件，甚至連法院第一次開庭通知亦未收到。

而被告業於九十六年五月十五日委請律師發函給原告訴訟代理人限期修繕及表示終止契約，且為原告所不否認，已生終止契約之效力在先，被告如何能再為終止租約？3.本件終止契約，係可歸責於原告之事由所致，被告並無違約之可言。

且被告全家早已遷離系爭房屋，並無繼續占用該屋之情形，原告請求被告給付違約金，顯無理由。

（４）退萬步言，縱認原告已終止契約，然被告因系爭房屋有對全家已生安全衛生健康危害之虞，於等待原告修繕期間，早已遷離暫居他處，並未繼續使用系爭房屋，被告復未收到原告請求返還房屋之意思表示，自無違約之可言。

又兩造間租賃契約第七條所定違約金過高，且就本件情形而言，原告有諸多可歸責情事，適用該條以定違約金對被告顯有失公平，如鈞院認被告應負違約責任，懇請本院依民法第二百五十二條規定，將違約金減至適當之金額。

三、法院之判斷：

（一）原告原聲明請求被告應將坐落臺北縣新店市○○路○段一六○號三樓房屋遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告三萬二千元，以及請求被告應給付原告三萬七千九百六十六元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣後原告基於同一基礎事實以及因被告方面於九十六年十月十九日將上開房屋鑰匙交還原告之情事，則將聲明變更為請求被告給付原告租金三萬七千九百六十六元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，以及請求被告給付原告違約金十七萬六千元，及自九十六年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第四款規定，應予准許。

又本件被告經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敍明。

（二）原告起訴主張其於九十五年七月二十七日與被告簽訂租賃契約，將坐落臺北縣新店市○○路○段一六○號三樓之系爭房屋出租予被告，租期自九十五年八月十日起至九十七年八月十日止，租金每月一萬六千元，被告並給付原告押租金三萬二千元，被告應於每月十日前將當月房租向原告繳納，而被告自九十六年二月起即未按時付清租金，經原告多次催促，被告僅於九十六年三月十五日匯款一萬零三十四元，至九十六年四月止，尚積欠租金三萬七千九百六十六元，迭經原告催討未果，原告乃於九十六年四月十一日以臺北龍口郵局第八二號存證信函催告被告於文到三日內付清所欠租金否則終止租約等情，有原告提出之房屋租賃契約書、存證信函附卷可證，並為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。

（三）至於被告方面所主張原告未提供合於所約定使用、收益之租賃物給承租人，且於租賃關係存續中未保持其合於約定使用、收益之狀態，經承租人請求亦不為修繕，原告不為必要修繕，係不履行租賃物保持之給付義務，依民法第二百六十四條規定，被告得行使同時履行抗辯權，自無給付租金對價之義務，原告請求租金為無理由，並依民法第四百三十條對原告為終止租賃契約及扣抵相當修繕費用等情。

按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第四百三十條定有明文。

再者，所謂有修繕之必要，即租賃物發生毀損，如不修繕，即不合於約定之使用收益狀態之謂，即非加以修繕，則或不能使用，或不能為圓滿之使用，方為具有修繕之必要，至若租賃物雖有毀損，但不妨礙承租人之使用收益者，就非有修繕之必要。

復依該條所定出租人之修繕義務，與承租人之支付租金義務，係立於對價關係，故在出租人履行義務前，如有已到期之租金，承租人自得拒絕給付，而主張民法第二百六十四條之同時履行抗辯權。

經查，被告方面所主張之下列主要地系爭房屋瑕疵，經本院至現場勘驗（有本院勘驗筆錄及拍攝相片附卷存參），客觀認定如下：（１）關於被告主張之住屋附近瓦斯行及工地燥音、附近工地塵土飛揚、廢棄物燃燒濃煙等環境瑕疵之部分，被告稱其與原告於訂定本件房屋租賃契約前，曾先前往看屋，並曾向原告說明為其夫找尋適合養病且適合孩子成長的處所，想要承租安寧清淨的住屋環境，原告則告之以系爭房屋住家環境良好，空氣清新、住居安靜、符合其需求之情，為原告所否認之，再兩造所簽訂之租賃契約中並無訂明兩造就系爭房屋附近環境之一致約定內容，最後，經本院至現場勘驗，系爭房屋附近確實可目視到瓦斯行與工地、以及廢棄物燃燒留下的殘漬（如相片編號１至三），且亦聽見瓦斯行搬動瓦斯及工地施工等燥音，惟此等瑕疵經檢視均可透過關窗即可有效改善，並不致危及承租人或其同居人之安全或健康，尚難認定為「有修繕之必要」。

（２）被告所主張系爭房屋漏水、主臥室壁癌之部分，經本院至現場勘驗檢視現場，發現均是系爭房屋潮濕在牆壁所留下之水漬痕跡及油漆脫落，不會太過嚴重（如相片編號４至１０），實與漏水情形有別，應可透過漆塗防水漆即可解決，對系爭房屋之整體使用並不會造成重大影響。

（３）被告所主張房屋破損損害之部分，被告稱係指頂樓防水層破壞，以及被告所主張之頂樓外牆面及防水層受青苔侵蝕破損之部分，經本院至系爭房屋頂樓檢視現場，發現固然有頂樓防水層損壞以及外牆片清苔附著之情形（如相片編號１２至１８），惟應與被告就系爭房屋之承租使用關連性不大。

（４）被告所主張之木板地面蟲蛀之部分，經本院檢視，發現僅係木板地面小部分之缺陷（如相片編號１１），對系爭房屋之整體使用並不會造成重大影響。

（５）被告所主張之浴室門及踏板腐敗損壞且黴菌菇類叢生之部分，經本院檢視（如相片編號１９至２３），發現現場浴室門係有門板表面之瑕疵、踏板木質部分之脫落，但對系爭房屋之整體使用並不會造成重大影響，再浴室門邊確有滋生一些蕈類植物之情形，而應係浴室本身經常淋浴使用之潮濕性質所致，又範圍並不大，被告可以自行處理，而與瑕疵應修繕之情形有別。

（６）被告所主張之瓦斯管漏氣、排油煙機出風口堵塞等瑕疵部分，被告於本院至現場勘驗時稱以自行修復及請理，即無法在現場作檢視。

（四）由上開本院至系爭房屋現場檢視被告所主張需要原告修繕瑕疵之結果，雖發現或有部分瑕疵及毀損，但不會因為一定要由原告加以修繕，則或不能使用，或不能為圓滿之使用之情形，亦認均不妨礙承租人即被告之使用收益，是非有通知原告修繕之必要，尚與民法第四百三十條所規定原告所負之修繕義務之內容有別。

另外，被告又稱系爭房屋因電錶及電路配線迴路開關問題，電錶於總開關關閉後竟還繼續計點，引起電費高額異常之瑕疵，經原告提出九十六年二月八日台灣電力公司就系爭房屋之「電度表現場勘查紀錄單」（電號：000000000），其上記載電表正常，現場無漏電現象，無私接，抄表正常等情，有該記錄單在卷可憑，而被告復無法舉證證明有何電錶異常需通知原告修繕必要之情形，且電錶異常記費之瑕疵並不會影響被告就系爭房屋之承租使用，是被告主張依民法第四百三十條規定，前開瑕疵及損壞經被告請求亦不為修繕，原告不為必要修繕，係不履行租賃物保持之給付義務，依民法第二百六十四條規定，被告得行使同時履行抗辯權，自無給付租金對價之義務，並依民法第四百三十條規定對原告為終止租賃契約及扣抵相當修繕費用之情，即不足採。

（五）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。

再按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第一百條第三款定有明文。

原告主張以本件起訴狀繕本送達被告作為終止租賃契約之意思表示之情，查被告至起訴狀繕本送達被告送達代收人之日即九十六年七月六日止，除以被告等繳付之押租金三萬二千元抵償九十六年五月、六月積欠之租金外，仍積欠原告共三萬七千九百六十六元之租金金額，因此已超過二個月之租金金額，經原告於九十六年四月十一日向被告發存證信函催告應於相當期限內繳付欠繳之租金，被告仍未為清償，業已前述，因此依民法第四百四十條第一項、第二項及土地法第一百條第三款規定，自承租人即被告收受原告所繕寫之起訴狀繕本之日即九十六年七月六日起兩造租賃契約即終止。

最後，被告方面迄至九十六年十月十九日本院至系爭房屋勘驗現場時才將系爭房屋鑰匙交還給原告之情，有勘驗筆錄在卷可證，按被告方面在九十六年十月十九日以前並未辦理交屋手續，亦未交付鑰匙給原告，一般出租人均會認為承租人即被告尚還占有系爭房屋中，且有繼續使用之意思，自不得僅依被告有離開房屋之行為，即認被告業已將系爭房屋返還原告，則原告請求被告自九十六年七月六日起至返還前開房屋之日即九十六年十月十九日止，依約按月給付相當於每月租金額二倍計算之違約金共十萬九千四百十九元（32,000元X3個月+32,000元X13/31月=109,419元，元以下四捨五入）與請求被告給付原告積欠之租金三萬七千九百六十六元，以及如訴之聲明所示之法定利息，自屬正當，均應予准許。

逾此等金額以外之請求並無理由，應予以駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回。

（六）至兩造其餘之攻擊防禦，及未經援用之證據方法，經本院斟酌後，認均不影響本判決之結果，爰不再一一詳予論述。

附此敘明。

四、本件原告勝訴之部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

中 華 民 國 96 年 11 月 30 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官 李文龍
法 官 范智達
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段248號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 11 月 30 日
書記官 李文龍