新店簡易庭民事-STEV,96,店簡,1415,20071107,1

宣 示 判 決 筆 錄
原 告 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 紀復儀律師
上當事人間96年度店簡字第1415號拆除地上物等事件於中華民國96年11月7日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後︰

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新台幣壹仟伍佰元由原告負擔。

訴訟標的及理由要領：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第4款、第7款分別定有明文。

本件原告起訴時，原聲明請求1.被告應拆除其設置介於台北市○○區○○路22巷7 號房屋與11號房屋間法定開放空間上之曬衣棚架。

2.被告應清除其擺放於避難平台上之堆置物。

3.被告應回復台北市○○區○○路22巷11號房屋附屬平台之原狀即該處不得設置廚房。

4.被告應給付原告新台幣（下同）10萬元及自訴狀副本送達次日起至返還日止，按年息5％計算之法定利息。

5.被告不得妨害原告使用介於台北市○○區○○路22巷7 號與11號房屋間之法定開放空間權利。

6.被告應給付原告新台幣5 萬元及自訴狀副本送達次日起至返還日止，按年息5 ％計算之法定利息。

嗣於訴訟進行中，三次具狀變更訴之聲明，而最後於96年10月19日庭提之訴之聲明更正狀，除就文字修正及項次變更外，就上揭第1項部分，增加聲明請求就占用之法定空地返還全體王者鄉大廈區分所有權人；

第3項聲明就被告附屬平台，應回復原狀及原使用目的，即不得設置廚房部分變更為門及窗戶，其請求之基礎事實皆涉系爭法定空地及附屬空間之權利，核屬請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。

二、原告起訴主張：

（一）被告應拆除地上物即被告設置介於台北市○○區○○路22巷7 號與11號間法定空地（俗稱避難平台）上之曬衣棚架，並將被佔用之法定空地返還全體王者鄉大廈區分所有權人：1.依據台北市政府都市發展局民國（下同）96年7 月23日北市都建字第09668792100 號函之說明，介於台北市○○區○○路22巷7 號與11號間之法定空地，即84年使字第171 號使用執照上所稱之法定空地，使用目的為採光天井之用。

但被告卻長期霸佔系爭法地空地，不許其他住戶使用，並於其上設置曬衣棚架曬衣服。

被告雖於96年10月1 日提出所謂住戶管理公約影本，並據此主張只要被告與王者鄉大廈之其他區分所有權人於購屋時，與建商所簽定之規約範本中，就系爭平台（即建築法所稱之法定空地）有約定專用部分之記載者，則被告自有權得單獨使用系爭平台，但被告未能提出原本或其他證明文件證明此一住戶管理公約影本確為買賣合約之一部分，原告否認該私文書為真正。

2.又被告雖主張其於80年8 月28日購置台北市○○區○○路22巷11號房屋時，各個王者鄉之承購戶均需簽署乙份由建商宏巨公司所提供之住戶管理公約，而依該公約第14條明文規定「一樓空地除公共空間外，其餘面積歸屬一樓受買人所使用部分，不得破壞社區整體景觀」，從而認為被告可據此主張「被告就系爭平台自購屋之時起即有合法之使用權，而非原告所指摘之無權占有」，顯見被告認為因其為一樓住戶，即有使用系爭平台權利。

設若如此主張為真，因原告所購置之房屋也屬一樓房屋，原告對於系爭平台自購屋之時起亦應有合法之使用權，則該系爭平台於原告所購房屋之前手或前前手，自購屋起即對該系爭法定空地有使用權，顯見該法定空地自始不只被告一人有使用權。

則被告前開主張有何依據？況被告所提出之住戶管理公約並沒有明文載明系爭法定空地專屬被告有權得單獨使用，因此被告主張依該住戶管理公約，其有權得單獨使用，顯然無理由。

3.退萬步言，縱上開住戶管理公約為真，被告依系爭公約第14條對一樓空地有分管權，然依據司法院大法官會議釋字第349 號解釋，該分管協議對於原告不生效力，原告不承認被告有權單獨使用系爭法定空地。

且被告雖自稱於80年8 月28日由各個王者鄉大廈承購人所簽訂之住戶管理公約中，已就共用部分為專用約定，此一條款仍為現今王者鄉大廈住戶管理規約之一部分，但不論是95年11月26日通過之現行第2 版王者鄉大廈住戶管理規約中，並無被告上述所稱之記載，即便於85年元月第一版之王者鄉大廈住戶管理規約，亦均未記載被告所稱之內容。

故被告指稱介於台北市○○區○○路22巷7 號與11號間法定空地因有分管協議，從而擁有單獨使用系爭平台權利，屬非法之論。

4.系爭法定空地雖非「法定開放空間」，無須開放給王者鄉大廈社區住戶以外之鄰近居民使用，但既為法定空地，就不能於其上設置如曬衣棚架等設施，更何況系爭法定空地產權既屬全體區分所有權人所有之共用部分，被告豈可任意於其上設置個人專用之曬衣棚架？且系爭平台之使用目的為採光天井，並非為「設置曬衣架處所」。

另雖台北市政府建管處依「違章建築處理辦法」將曬衣棚架列為緩拆建物，惟此一決定係基於行政處理程序，並非正常立法程序，自與現行法律規訂有悖，不得作為被告得緩拆或不拆曬衣棚架或於系爭法定空地設置曬衣棚架之依據。

（二）被告應清除其擺放介於台北市○○區○○路22巷7 號與11號間法定空地上之堆置物，依公寓大廈管理條例第16條規定，住戶不得任意棄置垃圾及堆置雜物，系爭法定空地既非被告專有，被告自應將其棄置於系爭空地之堆置雜物清除。

更何況台北市政府建管處公寓大廈管理科請王者鄉管委會發文限被告於96年8 月30日前清除，更顯被告應清除堆置雜物之必要性。

（三）被告應回復台北市○○區○○路22巷11號房屋附屬平台之原狀及原使用目的，該處並不得設置門與窗戶。

依據內政部營建署83年9月22日台內營字第8388396號解釋函：「建築技術規則中，尚無平台一詞，於建照執照、使用執照等申請核准之建築圖面上註明平台面積尚依法無據，業經82年11月2日台內營字第8289231號函釋在案。

基於設計規劃需要，依規定設置之陽台，於建築圖面上地面層外牆中心線或柱中心線以外直上方有遮蓋物之投影範圍加註『陽台』，非法所不許」，由此可見，被告房屋中所謂『平台』，實為於建築圖面上地面層外牆中心線或柱中心線以外直上方有遮蓋物之投影範圍加註『陽台』之物。

而依公寓大廈管理條例第8條，被告房屋中之平台既為陽台，被告就不得於未經區分所有權人會議議決下，擅自將陽台開設門及窗，使得王者鄉大廈外牆面產生與原狀不同之立面。

更何況由照片5 可見，該陽台牆面上所立之門及窗的樣式顯非一般建商於交屋時會附贈之贈品，更顯示此門及窗戶是被告所私設，而非購屋時即已存在之門及窗。

被告之所以在陽台上開設門及窗，無非是要將原為半開放空間之陽台改成密閉空間移為曬衣以外之他途使用，又因此而無曬衣空間，致其占用系爭法定空地設置曬衣棚架，被告此舉妨害原告對於系爭空地之使用收益權利，因此原告依民法第767條及第821條規定，請求被告將其房屋中之平台回復原狀及原始使用目的。

（四）被告不得妨害原告使用系爭法定空地權利，系爭法定空地為共用，原告為區分所有權人，依民法第765條之規定，得自由使用收益所有物，被告無權不讓原告使用。

（五）被告應返還不當得利10萬元，被告遠至其所購房屋交屋之83年起，就擅自於系爭法定空地上搭蓋曬衣棚架，於原告要使用該法定空地進行裝修工程時，以鐵條焊在原告房屋外牆上，經原告請王者鄉大廈管委會之潘總幹事請其拆除，被告仍悍然拒絕拆除。

且被告於前前手屋主徐先生為7號房屋所有權人時，就已經因為徐先生要使用系爭法定空地，而以同樣之焊鐵條方式對付徐先生。

被告也一再令其律師發函原告，宣示系爭法定空地，只能由其單獨使用，且參酌最高法院90台非字第171 號判決，被告並非在陽台上或屋頂延伸至鄰地之上空樓版上設置棚架，而是直接將曬衣棚架設置在法定空地上，於民法上被告既因竊佔原告亦有持分之共用部分『法定空地』，則被告占用系爭法定空地，為無法律上之原因，而受有相當於租金之利益，被告應負擔不當得利之責。

衡量被告所占用之系爭法定空地為5.6坪，以目前公告地價每平方公尺95,000 元計算，被告所受利益超過10萬元，但原告僅求償10萬元。

（六）被告應負侵權行為損害賠償5 萬元之責。被告以焊鐵條之方式使原告無法進入屬法定開放空間之避難平台進行專用部分之裝修，既妨害原告使用該避難平台之使用權，復干擾原告通行避難平台之通行權，致被告無法進行專有部分之裝修，被告自符合民法第184條規定，而應負損害賠償之責，爰依上揭規定請求被告賠償5萬元。

（七）為此請求1.被告應拆除設置於台北市○○區○○路22 巷7號與11號法定空地上之曬衣棚架，並將被佔用之法定空地返還全體王者鄉大廈區分所有權人。

2.被告應清除其擺放介於台北市○○區○○路22巷7 號與11號間法定空地上之堆置物。

3.被告應回復台北市○○區○○路22巷11號房屋附屬平台之原狀及原使用目的，即該處不得設置門與窗戶。

4.被告不得妨害原告使用介於台北市○○區○○路22巷7 號與11號間之法定空地權利。

5.被告應給付原告新台幣10萬元及自訴狀副本送達次日起至返還日止，按年息5 ％計算之法定利息。

6.被告應給付原告新台幣5 萬元及自訴狀副本送達次日起至返還日止，按年息5 ％計算之法定利息。

並提出照片14幀、台北市建管處80年建字第356 號圖說、84年使字第171 號圖說、台北市政府古亭地政事務所建物測量成果圖、王者鄉大廈住戶裝潢和修繕申請單、台北永春郵局存證信函第562 號、台北市建築管理處函、王者鄉大廈管理組織章程暨住戶規約、使用執照平面圖等件為證。

三、被告則以下列情辭置辯：

（一）按公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專用部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及通往室外之通路或門廳；

社區○○巷道、防火巷弄。

三、公寓大樓基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

四、約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7條定有明文。

換言之，倘若公寓大廈共用部分並無前揭公寓大廈管理條例第7條第1款至第5款所定之事由者，則該共用部分即係可供作約定專用部分使用，應無疑義。

查台北市○○路22巷7 號及11號間之平台依據96年7 月23日台北市都市發展局所發北市都建字第09668792100 號函之內容「……經調閱84使字第171號使用執照及80建字第356號執照卷附書圖文件查知：旨揭查詢空地係84使字第171 號使用執照之法定空地，另查執照圖說標示該空間屬「採光井（挑空部分）」，非屬開放空間，可知系爭平台之性質，屬非開放空間；

從而，系爭平台並無前揭公寓大廈管理條例第7條第1款至第5款所定之事由，因此應可供作約定專用部分使用。

（二）另按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。

前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。

但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第1項及第2項定有明文。

查系爭平台所屬之王者鄉大廈係公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，從而應有前揭公寓大廈管理條例第55條第1項及第2項之適用。

由是可知，系爭平台之性質如前所述，既為非開放空間，而無公寓大廈管理條例第7條第1款至第5款所定不得作為約定專用部分之事由，且因系爭平台所屬之王者鄉大廈係公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈；

從而只要被告與王者鄉大廈之其他區分所有權人於購屋之時，與建商所簽訂之規約範本中，就系爭平台有約定專用部分之記載者，則被告自有權得單獨使用系爭平台。

查被告於80年8 月28日購置台北市○○路22巷11號之房屋時，各個王者鄉大廈之承購戶均須簽署乙份由建商即宏巨建設股份有限公司所提供之住戶管理公約；

而該公約第九條第十四款明文規定：「一樓空地除公共空間及庭園景觀外，其餘面積歸屬一樓受買人所使用部分，不得破壞社區整體景觀。」

因此，被告自當然得主張就系爭平台，自購屋之時起，即有合法之使用權，而非原告所指摘之無權占有。

此外，查現今王者鄉大廈住戶管理規約就共用部分之利用，僅於第一章第三條中，就共用部分於未有約定專用之情形下，作例示性之簡要規定；

換言之，就80年8 月28日由各個王者鄉大廈承購人所簽定之住戶管理公約中就共用部分之約定專用部分之此一條款，應仍屬現今王者鄉大廈住戶管理規約之一部分而屬有效，從而被告主張得專用系爭平台係有法律上之原因及依據。

且被告連接系爭法定空地之門及窗於交屋時即有，並非被告自己做的。

（三）另原告之住宅根本無法連結該法定空間，被告自無從阻攔。

查原告甲○○所購買王者鄉大廈之房屋（台北市○區○○路22巷7 號）連結系爭法定空地處是其外牆，根本沒有門戶可供出入，但其旋即違反王者鄉大廈住戶管理規約第二章（一）規定「任何修繕不得改變本大廈之外觀」，僱工將屬於全體王者鄉大廈區分所有權人所共有之一樓外牆（承重牆壁）敲損以更換門窗，此舉根本違法，台北市政府亦擬對其違法行為開罰，是原告根本不可能接觸該法定空地，被告亦無從妨礙原告行使權利，爰聲明求為駁回原告之訴，並願供擔保准予免為假執行，且提出住戶管理公約影本等件為證。

四、原告主張被告於台北市○○區○○路22巷7 號與11號間法定空地上設置曬衣棚架並堆置雜物，然該法定空地並非被告專用，被告無權私自使用，爰請求拆除該曬衣棚架並將該雜物除去，且不得妨害原告於該法定空地之使用權。

另被告擅自將附屬平台，改成室內並設置門窗，違反住戶規約，故請求被告應回復該附屬平台之原狀。

且因被告擅自占用兩造所有房屋間之法定空地，而受有相當於租金之不當得利10萬元，及被告於原告廚房外牆牆面焊鐵條，阻止原告進入系爭法定空地，妨礙原告之通行權及使用權，故請求侵權行為損害賠償5 萬元等語。

被告則抗辯就系爭法定空地有專用權，其並無不當得利或侵害他人權益之情形，而系爭附屬平台改建為室內使用，應設門窗，係房屋交屋時即存在，非被告所為，且原告之住宅根本無法連結至系爭法定空地，被告亦無從阻攔等語。

故本件之爭點在於被告就系爭法定空地有無專用權及原告得否請求被告返還不當得利及侵權行為損害賠償，暨原告是否得請求被告回復台北市○○區○○路22巷11號房屋附屬平台之原狀等等。

爰分述如下：

（一）就被告有無專有權部分：經查系爭空地為法定空地，並非法定開放空間，而法定空地之使用目的在於增進建築物使用人之使用效益，本件系爭法定空地係做為建築採光用，此為兩造所不爭執，且有台北市政府都市發展局函附卷可稽，應認為真。

又依公寓大廈管理條例第55條第1、2項規定在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，在區分所有權人會議未訂定規約前，以中央主管機關之規約範本為規約，但得不受該條例第7條各款不得約定專用之限制，依其立法意旨，應係維護法律秩序的安定，尊重公寓大廈管理條例通過前，區分所有權人就共有部分所為專用之約定，且因為社會通念，購買約定專用部分者，其所付價金一定較未購買者為高，如令其約定無效，亦有違公平原理。

查本件系爭公寓大廈之建造執照係於公寓大廈管理條例84年6 月28日施行前即已取得，此為兩造所不爭執，且有80年建字第356 號圖說在卷可憑，而依據被告所提被告購買系爭台北市○○路22巷11號房屋時與建商即宏巨建設股份有限公司簽署之住戶管理公約第9條第14款規定：「一樓空地除公共空間及庭園景觀外，其餘面積歸屬一樓受買人所使用部分，不得破壞社區整體景觀。」

有該公約影本在卷可憑，雖原告否認系爭影本的真正，惟依民事訴訟法第353條第2項規定，不能提出原本者，法院依其自由心證斷定該文書影本之證據力。

本院認該住戶管理公約為預售房地買賣契約書之附約，係簽訂於80年8月28日，時間已久，而依該規約之用字、字型、字體及騎縫用印等，該文書應為真正，而非臨訟編纂。

而依該款文意，所謂一樓空地應包括系爭之法定空地，因為該法定空地僅介於7號與11號之間，目前除被告房屋有門戶得出入外，並非眾人得使用之公共空間，亦非庭園景觀，故依該條約定，應屬受買人所得使用。

而本件被告雖僅提出上揭住戶公約，並未提出其他書証證明其為受買人，惟被告抗辯系爭空地自交屋後，即因建商改建連結該空地之附屬平台，並設門窗，而得自由出入，雖原告否認系爭改建係由建商所為，惟被告已長期單獨使用系爭法定空地，則為原告所不否認，而唯一亦與該空地相連之原告所有7號房屋，依原告書狀所陳係自前前手起，該7號房屋即與系爭法定空地間並無出入門戶，另原告亦於起訴狀中自陳依據系爭大樓B棟住戶（即7號房屋所在大樓）指稱系爭公寓大廈原始起造人即訴外人宏巨建設在沒有賣出原告所有系爭7號房屋前，該屋應有一扇門通往該法定空地，後因為促銷被告所有之系爭11號房屋方將該門封閉，而私自與被告約定系爭法定空地由被告專有使用，足證建商應確實與被告就系爭法定空地之使用有所約定，而於簽訂上揭住戶管理公約及預售房地買賣契約書後，對全體亦簽約之區分所有權人發生效力。

原告雖亦為一樓住戶，然其並非該法定空地之受買人，此由原告所有7號房屋，自建商交屋時起，即未能與該法定空地相通可證。

另原告雖主張依司法院大法官會議釋字第349號解釋，原告為善意第三人，不受該住戶管理公約所拘束等語。

惟查原告原住在系爭公寓大廈附近，且依社會常情，在買賣系爭7號房屋時，應已確認該屋之坪數與實際上可得使用面積，就該法定空地，因無門戶可供通行，非屬其可得使用之範圍，且其所支付之房屋價金，亦不包括使用該系爭平台之部分，再者，自原告廚房窗戶往外觀之，即可發現被告有單獨出入門戶，得使用系爭平台，而原告係於購買系爭房屋，經過一段時日之後，因被告阻其進入該法定空地進行裝修工程，原告方就該法定空地之專用權為爭執，是原告主張其為善意第三人，而有釋字349號之適用，尚難認有理由。

故被告抗辯其有系爭法定空地之專用權，原告則無使用該法定空地之權利，堪可採信。

此外，被告目前於該空地設置開放式曬衣棚架及堆放體積不大之可移動式物品，亦不違反該法定空地作為採光井使用之目的，故原告請求被告拆除曬衣棚架及清除堆積物之部分，並無理由。

（二）就原告是否得主張返還不當得利10萬元及侵權行為損害賠償方面5萬元部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條第1項前段定有明文。

原告雖主張被告就系爭法定空地設置曬衣架及堆置雜物，即受有相當於租金之不當得利，惟依前揭說明，被告就系爭法定空地有專用權，則其受有利益，係屬有法律上之原因，無不當得利之適用，原告之主張，顯無理由。

另按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有約定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第213條第1項訂有明文。

經查被告就系爭法定空地雖有專用權，然原告為維護、或修繕專有部分必須進入被告專有或約定專有部分時，被告不得拒絕，公寓大廈管理條例第6條第1項第2款定有明文，故原告主張被告於其廚房外牆牆面焊鐵條阻礙其通行權及使用權，致其無法進入該被告專用部分，進行維護或修繕，而受有損害等語，並提出王者鄉大廈住戶裝潢和修繕申請單及更動外牆結構安全說明書為證，雖可採信。

然因系爭焊接鐵條已經被告拆除，為原告所不爭執，則被告已就系爭損害已回復原狀，則依上揭規定，原告主張侵權行為損害賠償5萬元為無理由，應予駁回。

（三）另對原告主張被告未經區分所有權人會議決議，將系爭11號房屋之陽台開設門窗，應回復台北市○○區○○路22巷11號房屋附屬平台之原狀及原使用目之部分，被告則以系爭門窗於建商交屋時即存在，並非其私設等語置辯。

經查台北市○○區○○路22巷11號房屋附屬平台，其所有權人為被告，且為其專有部分，雖原告主張因門窗型式有異，而否認被告所言係建商所為之抗辯，然被告基於對系爭房屋之所有權，自得將該所有物為改良等處分，縱其將該陽台開設門及窗，亦僅係違反住戶規約，而並未侵害共有人之專有或共有權利，依公寓大廈管理條例第8條第2項規定，應經由管理委員會報請主管機關依同法第49條第1項規定處理。

原告既非管理委員會或管理負責人，自無權請求被告就其所有之系爭房屋回復原狀。

另縱被告就系爭房屋有違建之情形，亦係主管建築機關得否依法執行之問題，與無權占有人不法占有使用他人土地，原告得請求拆屋還地之情形不同，故原告請求被告就其所有系爭房屋回復原狀及原使用目的，亦無理由。

五、綜上所述，原告請求被告拆除台北市○○區○○路22巷7 號與11號間法定空地上設置之曬衣棚架及除去堆置物；

被告應回復台北市○○區○○路22巷11號房屋附屬平台之原狀及原使用目的，即該處不得設置門與窗戶；

被告不得妨害原告使用介於台北市○○區○○路22巷7 號與11號間之法定空地權利；

暨依不當得利及侵權行為損害賠償之規定分別請求被告給付10萬元及5 萬元及均自訴狀副本送達次日起至返還日止，按年息5 ％計算之法定利息，均無理由，應予駁回。

假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論列。

七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

中 華 民 國 96 年 11 月 7 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官 馮姿蓉
法 官 熊誦梅
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段248號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 11 月 7 日
法院書記官 馮姿蓉
訴訟費用計算書
項 目 金 額(新臺幣)
第一審裁判費 1,500元
合 計 1,500元