新店簡易庭民事-STEV,96,店簡,1446,20071106,1

宣 示 判 決 筆 錄
原 告 甲○○
訴訟代理人 廖湖中律師
被 告 丙○○原名駱金娥
樓
訴訟代理人 劉錦隆律師
複代理人 楊仲傑律師
上列當事人間96年度店簡字第1446號給付違約金事件，於中華民國96年10月26日言詞辯論終結，同年96年11月6日下午4時在臺灣臺北地方法院新店簡易庭第一樓、第一法庭法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：
主 文：
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由要領：

一、原告訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）三十九萬元及自民國九十年八月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

並願供擔保，請准宣告假執行。

二、兩造爭執要領：

（一）原告主張之事實及理由：（１）緣原告於九十年四月十日以一千三百萬元向被告（被告授權訴外人乙○○代理）購買坐落臺北縣新店市○○路一三九號八樓房屋及基地（下簡稱系爭房屋），依兩造簽訂之不動產買賣契約書第二條約定雙方訂於九十年五月二十日交屋，第八條第三款約定乙方（即被告）若有延遲給付之情形，應賠償甲方（即原告）每日按買賣總價千分之零點三計算之違約金。

（２）惟被告迄至九十年八月二十八日與原告在臺北縣新店市調解委員會調解賠償違約金時，始將系爭房屋之鑰匙交付原告，共遲延一百日，依兩造簽訂之不動產買賣契約書第八條第三款約定，被告應賠償原告每日違約金三千九百元（一千三百萬元乘以千分之零點三），遲延一百日共應賠償原告三十九萬元。

（二）被告則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行：（１）依原告提出之不動產買賣契約書，賣方為訴外人乙○○，並非被告，故與原告發生買賣關係者係訴外人乙○○，並非被告。

被告雖曾出具授權書給訴外人乙○○，授權訴外人乙○○代理就系爭房屋出售、移轉、收取價金等，惟授權日期為九十年四月十五日，已在系爭買賣契約成立之後，且訴外人乙○○並非以被告名義或被告代理人名義與原告訂立系爭買賣契約，系爭買賣契約對被告自無拘束力。

再依原告提出之本件調解不成立證明書，對造人為駱金城、乙○○，故原告在提起本件訴訟以前，亦認出賣人為乙○○。

（２）次查原告在九十年七月八日即已進行木作地板工程，若系爭房屋在九十年八月二十八日始交屋，豈能於九十年七月八日即已進行木作地板工程？足見原告主張不實。

（３）退一步言，縱認系爭房屋之出賣人為被告，且系爭房屋未依原定期日交屋，惟經被告向乙○○查詢，原告尚有第三期分期款十五萬元及第四期分期款十萬元未付，依民法第二百六十四條規定，在原告未履行付款義務前，被告亦得拒絕交屋，故被告並無遲延交屋。

再退一步言，縱認被告交屋遲延，惟以每日三千九百元計算違約金，亦屬過高，請本院予以酌減。

而若本院認以每日三千九百元計算違約金，並未過高，則依系爭買賣契約第八條第二款，原告遲延給付價金，亦應以每日三千九百元計算給付被告違約金，茲就原告應給付被告之違約金與本院認定被告應給付之違約金相同金額主張抵銷。

（三）原告對被告所為抗辯之陳述：（１）被告透過駱怡君承作及乙○○付款做櫃子、燈飾、窗簾等給原告，但最後並沒有施作，原告固保留第三期款十五萬元、第四期款十萬元，惟第三期款係因被告延誤交付權狀、第四期款係因被告交屋遲延暫行保留，俟櫃子、燈飾、窗簾完成後再付三十萬元給被告，有兩造簽訂之協議書可證，證明九十年八月十日兩造簽訂協議書時，被告延誤交付權狀及尚未交屋，所以原告才保留第三、四期款，被告要做給原告之櫃子、燈飾、窗簾完成後才給付，實際上迄今仍沒有施作，原告已付清大部分房地價款，若非被告遲延交屋，原告也不用保留第三、四期區區二十五萬元，且櫃子、燈飾、窗簾被告迄今尚未施作給原告，原告並無遲延給付價金，被告自不得主張同時履行抗辯。

（２）九十年八月十日兩造簽訂協議書時，被告尚未交屋，更不可能在被告所謂九十年六月二十六日之前就已交屋，一直到九十年八月二十八日兩造在臺北縣新店市調解委員會調解賠償違約金時，才將系爭房屋之鑰匙交付原告。

（３）九十年四月十日被告授權乙○○簽約時，並未提具授權書，經原告要求始於九十年四月十五日補具被告與乙○○簽章之授權書，其上並載明系爭房屋標示及權利範圍，臺北縣新店市調解委員會九十五年六月二十日出具九十年八月二十八日調解不成立證明書對造人「駱金城」係「駱金娥」之誤，九十六年一月五日出具之調解不成立證明書已更正，被告亦自認「向乙○○查證‧‧‧」，再依兩造九十年八月十日簽訂之協議書，被告在賣方簽章，更證明被告系系爭房屋出賣人。

（４）依系爭買賣契約書第八條第三款約定被告若有延遲給付之情形，應賠償原告每日按買賣總價千分之零點三計算之違約金，相對地依第八條第二款約定，原告若有遲延給付之情形，亦同，違約責任是雙方相對的契約約定，並非僅被告單方面責任，並無違約金過高情形。

三、法院之判斷：

（一）原告主張其於九十年四月十日以一千三百萬元向被告（被告授權訴外人乙○○代理）購買系爭房屋，依兩造簽訂之不動產買賣契約書第二條約定雙方訂於九十年五月二十日交屋，第八條第三款約定乙方（即被告）若有延遲給付之情形，應賠償甲方（即原告）每日按買賣總價千分之零點三計算之違約金等情，有原告提出之不動產買賣契約書附卷可證，被告方面並不爭執該不動產買賣契約書之真實性，惟辯稱依原告提出之不動產買賣契約書，賣方為訴外人乙○○，並非被告，故與原告發生買賣關係者係訴外人乙○○，系爭買賣契約對被告自無拘束力等情。

（二）經查，原告提出之系爭房屋之不動產買賣契約書，係載明買方為原告，賣方為訴外人乙○○，並未表明代理被告之意旨，顯見與原告發生買賣關係者係訴外人乙○○。

再被告又否認有授權訴外人乙○○與原告訂立系爭不動產買賣契約之情，固然訴外人乙○○簽訂系爭不動產買賣契約之後，於九十年四月十五日補具被告授權訴外人乙○○就系爭房屋代理被告出售、移轉、收取價金等，有該授權書附卷可證，並為兩造所不爭執，而該授權日期為九十年四月十五日，已在系爭買賣契約成立之後，是訴外人乙○○並未經被告授與代理權而與原告簽訂系爭不動產買賣契約，事後之授權書，應係系爭房屋處分行為是否有效之問題，與買賣契約當事人為何人之認定無涉，即系爭不動產買賣契約仍應係原告與訴外人乙○○所簽訂，效力並不直接及於被告。

（三）復按代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理），如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或可得而知者，亦能成立（隱名代理），最高法院八十一年臺上字第一六五號判決要旨可供參照。

而由證人乙○○於本院審理時所證述「當時這個房子原本就是被告的，甲○○方面從頭到尾都是他媽媽跟我簽的，我有跟他媽媽說，房子是被告的，可是她媽媽堅持要跟我簽（買賣契約）」、「因為我們當時委託代書去辦理，但代書要求我出具委託書，因為要辦理過戶，所以我才提出這份授權書，原告的媽媽的錢也都直接開支票軋到我的帳戶」、「除此（最後尾款結算部分）之外，本件買賣都是我跟原告的媽媽在接觸」等內容，以及參諸原告提出之原證三系爭房屋廚櫃、燈飾、窗簾等施作報價單，業主為原告，付款人為訴外人乙○○、承作人為駱怡君，均與被告無關，可見就系爭房屋之簽訂、履約過程，應全係訴外人乙○○出面以自己名義對外與原告方面接洽，即亦不能認定原告方面有以被告本人為契約當事人之意思請求被告履約，因此訴外人乙○○以自己名義與原告簽訂系爭不動產買賣契約，亦與隱名代理之法律關係不合。

（四）綜上所述，系爭不動產買賣契約之出賣人應係訴外人乙○○而非被告，且買賣契約之效力應不及於被告，原告主張被告為買賣契約之賣方，而對之主張違約請求依約給付違約金，自屬無理由。

即原告主張被告違約，請求被告給付原告違約金三十九萬元及自九十年八月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息，洵屬無據，應予駁回。

其假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回。

（五）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。

中 華 民 國 96 年 11 月 6 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官 李文龍
法 官 范智達
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段248號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 11 月 6 日
書記官 李文龍