新店簡易庭民事-STEV,97,店簡,2355,20090319,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
原 告 台灣土地開發股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 梁懷信律師
林文鵬律師
被 告 恩諾國際有限公司（原名維霓家族有限公司）
法定代理人 乙○○
被 告 丙○○
共 同
訴訟代理人 劉邦川律師
複 代理人 陸正義律師
上列當事人請求遷讓房屋等事件，本院判決如下：

主 文

被告恩諾國際有限公司應將坐落臺北市○○區○○段一小段二地號土地上、門牌號碼為臺北市中正區○○○路○段二號地下一層房屋如附圖所示斜線部分騰空遷讓交還原告。

被告應自民國九十七年十月一日起至遷讓返還上開房屋之前一日止，按日連帶給付原告新臺幣壹萬元。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔。

本判決原告勝訴部份得假執行。

但被告如以新臺幣壹仟柒佰玖拾萬肆仟貳佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。

民事訴訟法第255條第2項定有明文。

本件原告起訴時訴之聲明為請求被告恩諾國際有限公司（原名為維霓家族有限公司，下稱恩諾公司）應將坐落臺北市○○區○○段一小段二地號土地上、門牌號碼為臺北市中正區○○○路一段2號地下一層房屋如附圖紅框線所圍部分騰空遷讓返還予原告；

被告等應連帶自民國97年10月1日起至遷讓返還上開房屋之前一日止，按日給付原告新臺幣（下同）14,410元；

願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於書狀送達後，於98年2月19日追加聲明暨準備㈡狀追加備位聲明，被告並無異議而為本案之言詞辯論，依上開規定，應認其追加之備位聲明為合法。

二、原告起訴主張：㈠被告恩諾公司與原告就原告所有坐落臺北市○○區○○段一小段2地號土地上、門牌號碼為臺北市中正區○○○路○段2號地下一層房屋如附圖所示斜線區域（下稱系爭租賃物），於96年4月4日簽訂有台開信託大樓（房屋）租賃契約書三份，租期分別為自96年1月15日起至98年1月14日止、98年1月15日起至100年1月14日止及100年1月15日起至102年1月14日止，租期前後連續、貫通，且三份租賃契約書全文，除各份租賃契約書之每月租金分別為288,200元、296,846元及305,000元及原告於第一份租賃契約書（期間為96年1月15日起至98年1月14日止）給予被告三個月免租金優惠外，其餘條款無論於排序、文字內容均屬相同，故本件原告與被告恩諾公司間雖形式上為三份租賃契約書，實則雙方當事人係簽訂乙份為期六年之定期租賃契約。

原告因擬將系爭租賃物收回自用，遂於96年6月13日依據前開租賃契約書第2條租賃期間第2項約定通知被告恩諾公司將於97年9月30日提前終止租約。

原告並為表達誠意，即積極與被告恩諾公司協商研議終止租約後之補償事宜，雙方並數度協商，但因被告恩諾公司提出高達近一千四百萬元之補償請求，顯不合理，且原告亦提供多處其他商用建物供被告洽詢，足見被告恩諾公司實無任何拒絕同意原告終止租約之正當理由，原告嗣又於97年9月18日再度催告被告，租約將於97年9月30日終止，被告恩諾公司應於終止日點交返還系爭租賃物予原告。

詎租約於97年9 月30日終止時，被告恩諾公司仍未搬遷，被告實屬無權占有系爭租賃物，為此依據前開租賃契約書第4條第5項之約定及民法第767條之規定，請求被告恩諾公司返還系爭租賃物。

另依前開租賃契約書第8條違約處理第2項約定，被告應自97年10月1日起至遷讓返還系爭租賃物之前一日止，按日給付原告14,410元之損害賠償，而被告丙○○為被告恩諾公司關於本件租約之連帶保證人，原告爰起訴請求被告等應連帶給付。

並先位聲明：被告恩諾公司應將系爭租賃物騰空遷讓返還予原告；

被告等應連帶自97年10月1日起至遷讓返還系爭租賃物之前一日止，按日給付原告14,410元；

原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈡如本院認前開三份租賃契約書係屬三份獨立之租賃契約書，分屬三份獨立之租賃關係，則原告前已於98年2月19日民事追加聲明暨準備㈡狀通知被告恩諾公司於即日起三個月內之98年5月19日終止原證八之租賃契約書，依該租賃契約書第2條第2項之約定，原證八之租賃契約書即於98年5月19日終止，被告恩諾公司即應依原證八之租賃契約書第4條第5項之約定，將系爭租賃物騰空、回復原狀交還原告，因被告恩諾公司業已無正當事由拒絕同意終止，原告為期於終止屆期時即得請求被告恩諾公司遷離，當有預先提起預備之訴之必要，又被告恩諾公司如未返還者，則自98年5月20日起至遷讓返還系爭租賃物之前一日止，被告恩諾公司應依原證八之租賃契約書第8條第2項約定按日給付原告14,842元之違約金，被告丙○○為被告恩諾公司就原證八之租賃契約書對原告之連帶保證人，即應依連帶保證之約定，就上開違約金債務與被告恩諾公司連帶負責。

並備位聲明：被告恩諾公司應於98年5月20日將系爭租賃物騰空遷讓返還予原告；

被告等應連帶自98年5月20日起至遷讓返還系爭租賃物之前一日止，按日給付原告新臺幣14,842元；

原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈢對被告抗辯所為陳述：⒈原告與被告恩諾公司間所簽訂之前開三份租賃契約書第2條第2項，即為原告與被告恩諾公司間基於民法第453條所為之特別約定，本所法之所許，此亦為民法第453條之立法理由所肯認。

而有關民法第453條規定之定期租賃契約期前終止之先期通知義務，依同法第450條第3項之規定，於本件依法原僅需於一個月前通知為已足，於法律上即屬予他方相當準備之時間，然原告與被告恩諾公司間所簽訂之三份租賃契約書第2條第2項則係要求應於三個月前書面通知，遠高於民法第453條、450條第3項之標準達三倍，顯然亦與被終止方更多之準備時間。

又參諸前開租賃契約書第2條第2項之文字，均賦與原告與被告恩諾公司得於期前終止之權利，對於原告與被告均得依該條項之規定，於踐行三個月先期通知義務後，終止原告與被告恩諾公司間之系爭租賃關係，故前開租賃契約書第2條第2項之約定，對於原告與被告恩諾公司間，要屬公平、合理之約定。

又原告與被告恩諾公司間均屬公司組織之營利事業法人，於締結系爭租賃關係前，均有能力且得自行洽商專業人士針對契約之內容給與意見，並無被告所稱係屬締約弱勢之方，且系爭租賃物所在區域係屬靠近臺北火車站之商業區，出租之商業辦公大樓甚多，原告並非唯一之出租人，被告恩諾公司選擇甚多，況且，如依被告恩諾公司所言渠係屬弱勢之承租人，而原告係居於強勢之地位（原告否認之），則原告怎麼可能於原證一租賃契約書第3條給予被告恩諾公司長達3個月之免租金優惠？損失達近90萬元之租金利益？⒉原告之所以將系爭租賃物收回，係因台開信託大樓地下二樓即將與臺北市捷運系統南港線CN253B標地下行人廣場出入口相連通，原告擬將台開信託大樓地下一（即被告恩諾公司系爭租賃標的物所在）、二樓作一整體設計規劃，作為企業形象與業務展示會場，原告預定設置二個複合式藝廊及U化展示空間，舉辦與建築文化、風格設計有關之展覽、講座及活動，達到（1）使台開信託大樓成為臺北車站區域U化與美感的發信基地及文化地標；

（2）用綠色、U化與文化讓台開信託大樓具國際化，推廣新的LIFE STYLE，藉以塑造原告成為建築文化風格、生活美學之領導先驅並提升台開信託大樓之附加價值，因原告於53年間即設立，為一老牌之建設業者，此次收回系爭租賃物作為企業形象與業務展示會場，將能重塑原告之企業形象，為原告帶來更多之年輕、創新氣息，為老店再創新頁，對原告而言，實有需要。

為此，原告前於97年6月13日發函予被告恩諾公司通知於97年9月30日終止，並請被告恩諾公司於97年9月30日前完成點還作業，故被告恩諾公司非常清楚原告係期前終止系爭租賃關係（即前後連續、貫通之六年租賃關係），況被告恩諾公司於雙方97年7月30日協商會議時亦表示「... ㈡維霓公司代表：1....本公司已組成10人小組積極尋找合適地點搬遷... 」，被告恩諾公司如非瞭解系爭租賃關係剩餘租期將全部終止，何須另尋合適地點搬遷？且依被告恩諾公司98年1月9日民事答辯一狀所提出之「被告所受損失金額彙算表」，其中第6項有關被告恩諾公司主張「預估租金漲價差額補償」部份，高達6,144,000元，亦係就系爭租賃關係（六年期）之剩餘租期計算所得出之主張，故被告恩諾公司非常清楚原告於97年6月13日書面終止之意思，即係期前終止系爭前後連續、貫通之六年租賃關係，兩造間之系爭租賃關係於97年9月30日業已完全終止生效。

⒊被告恩諾公司應就有「正當事由」拒絕乙事，負舉證責任，否則即無拒絕終止之權利。

被告恩諾公司主張拒絕之理由，無外係主張因系爭租賃關係終止將受有鉅額損失云云，惟原告否認之，蓋兩造既於租賃契約書第2條第2項明訂期前終止之約款，且係兩造均得為期前終止之主張，則兩造對於於系爭租賃關係存續中會發生期前終止乙事，及期前終止後對彼此所可能造成之影響，當已為締約前所慎重考量、斟酌，並已有明確之認知，兩造仍願意接受此項約款，當不得再以期前終止後對彼此所可能造成之影響，執為拒絕同意終止之正當理由，觀諸被告恩諾公司民事答辯一狀所提出之「被告所受損害金額彙算表」，其中各項主張均為被告恩諾公司於締約前均可考量如期前終止對其可能造成之影響項目，當不得再執此作為拒絕之正當理由。

被告恩諾公司所提出之各項損失，均屬自行估計，並無證據證明，原告謹否認之。

租賃契約書第2條第2項所謂「正當事由」，應係租賃契約成立後所發生，非當事人於締約當時所得預見，且足造成被告恩諾公司非於系爭租賃標的繼續租用，無法於其他租賃標的進行之事由，方合乎兩造締約之真意。

被告恩諾公司所提出之拒絕事由，均屬被告恩諾公司於締約前均可考量、預見如期前終止對渠可能造成之影響項目下，被告實不得執此認係「正當事由」，而拒絕同意終止。

且原告縱係終止系爭租賃關係，對於被告恩諾公司而言，仍得於同一區域附近覓得相類之辦公大樓作為辦公之用，依原告所提出原證十之出租不動產，其所處位置實與系爭租賃物相近，位於捷運西門站、臺大醫站及臺北車站交會之地，交通更為便捷，其租金亦與系爭租賃標的相當，況且目前不動產出租市場面臨不景氣，租金部份當得向出租方洽談更為優惠之條件，在租金及交通方面均有替代性物件可供考量之情形下，非常明顯，並非除系爭租賃物外，被告恩諾公司即無法於其他租賃物進行被告恩諾公司之業務，況且，被告恩諾公司於臺北市政府商業處登記之營業地址為臺北市○○區○○街48巷15號2樓，並非系爭租賃物所在地，更足以凸顯被告恩諾公司絕非一定要在系爭租賃物進行業務，對於被告恩諾公司而言，系爭租賃物之承租與否，並不影響被告恩諾公司業務之進行，被告恩諾公司在原告依約為長達三個月之期前通知終止期間，不自行尋找系爭租賃物鄰近適合之標的，僅一再空言受有重大損失云云，而原告為顧及兩造商業情誼，一再主動提供相關租屋資訊供被告恩諾公司參酌，足見，原告實非常誠信地處理兩造之租賃關係。

⒋兩造就任何一方均得期前終止系爭租賃關係乙事，業經公平、對等規定於租賃契約書第2條第2項之約定中，並無對任何一造不公平之情事，且租賃契約書第2條第2項之約定，亦為民法第453條、450條第3項所許，於法、公平性、合理性，並無疑義。

被告恩諾公司率謂權利濫用云云，而所舉之損失項目，均為被告恩諾公司於系爭租賃關係成立前所可得預見，且又無法提出證據證明，何來有任何「正當事由」可言？況原告身為上市櫃公司，身負成千、上萬股東之負託，原告終止系爭租賃關係，收回系爭租賃標的物作為企業形象與業務展示會場，將能重塑原告之企業形象，為原告帶來更多之年輕、創新氣息，為老店再創新頁，對原告而言，實有需要，且將可為原告成千、上萬之股東創造更高之股東利益及權益，要無權利濫用之情事。

三、被告則以：㈠被告就系爭租賃物所簽訂之租約，除原告所提出者外，尚有期間自98年1月15日起至100年1月14日止及自100年1月15日起至102年1月14日止之租約二份，並經公證在案，故原告所提出之租約顯係刻意隱匿其二而僅示其一，並非事實之全貌。

原告雖謂依租賃契約書第2條第2項約定，已通知被告將於97 年9月30日提前終止租約，惟原證一之租約至98年1月14日即行屆期，退萬步言，縱認原告之終止合法（惟被告否認之），系爭租約亦已因屆期而失效。

而被告依被證一之租約，自98年1月15日起仍為合法之承租人，就系爭租賃物仍屬有權占有，故原告依民法第767條之規定訴請被告遷讓房屋之請求並無權利保護之必要。

㈡依前開租賃契約書第2條第2項前段契約文義，原告終止租約須經雙方協商處理並獲共識，而原告雖與被告有數次協商，惟其就賠償之項目及金額均一再推託且說詞反覆致無法達成協議，並無協商誠意可言。

本件兩造迭有爭執者，乃係被告是否有不同意原告提前終止租約之正當事由，亦即前開租賃契約書第2條第2項約款所定之「正當事由」究應如何解釋，揆諸最高法院19年度上字第453號判例、85年度台上字第517號判決見解，當應探求當事人立約當時之真意，並斟酌交易習慣，並依誠信原則，自契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察。

今原告於97年7月18日所寄發予被告之函中說明三即清楚詳載：「... 考量簽約前雙方對租期提前終止可能造成貴公司裝潢之損失給予合理補償有所共識，請貴公司確實提出合理之必要費用以供協商研議...。」

等語，足見約款所謂之「正當事由」即係指原告同意賠償被告乙事，此亦為原告所不爭。

再者，被告前於締約後即投入鉅額資金以進行裝潢、購買事務機器設備、招募並培訓工作人員等工作，衡諸論理與經驗法則，被告於締約當時，若非預見原告會賠償被告因其提前終止租約所致生之損失，焉有可能貿然投入如此鉅額之成本費用、並同意原告提前終止租約？況此約定之「正當事由」若非賠償，又何需於契約中載明「經雙方協商處理」？是故，揆諸原告之上開公文，並自契約之主要目的、經濟價值及誠信原則通盤觀察，約款所謂之「正當事由」當指原告同意賠償被告，是原告所言「不得再以期前終止後對彼此所可能造成之影響，執為同意終止之正當理由」即屬無稽！前開租賃契約書第2條第2項所載之「正當事由」即係指原告因片面提前終止租約同意賠償被告乙事，準此，被告所提出賠償之請求項目及金額均確係因原告提前終止租約所生之損害及所失之利益，是故，於原告未賠償被告損失前，原告之提前終止租約即不合法，其遷讓房屋之請求並無理由。

㈢原告雖主張其業已依原證一之租約第2條第2項約定終止租約云云，惟被告與原告簽約承租系爭租賃物之初，即考量以公司當時所需投入鉅額資金成本費用，並綜合系爭租賃物之周遭環境及交通便利等情，評估需時六年始能漸次回本進而獲利，始與原告簽立為期六年之三份租約。

後被告與所屬員工就公司業務均戮力經營而小有成果，詎料，租賃期間僅經過一年多，即驟遭原告以其欲收回系爭租賃物自行作展示空間使用為由，片面通知於97年9月30日終止租約，並要求被告遷讓房屋。

如此一來，被告因此所蒙受之損失除有上開鉅額之成本費用外，尚須支出搬遷費用、搬遷所致之業務損失、名片地址變更所生之印刷費、新場地之設計費及裝潢費用、商譽損失、預估租金及材料裝潢成本上漲之差額等費用，總計亦高達一千六百餘萬元。

故原告行使終止權以終止租約之目的僅係欲收回系爭租賃物自行作展示空間及藝廊使用，相較於被告所投入之鉅額成本費用及營業損失，原告就其權利之行使，自己所得利益極少而致被告損失甚大之情顯然，揆諸最高法院71年度台上字第737號之判例，即係以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，自不生終止之效力。

㈣原告前於書狀迭次提及之三個月租金優惠，實係原告於與被告締約前半年，曾就系爭租賃物委託仲介商出租，惟未果而仍閒置，且當時原告亦欲仰賴被告承租進駐以帶動該地下樓之商業氣息，並對剩餘單位之加速出租及捷運聯通之規劃有所助益，另原告當時仍需支付此處因閒置所生每月十餘萬之維管費用，簡言之，三個月租金優惠係締約當時原告急欲出租以換取租金收入並減低維管支出費用所給予被告之優惠條件，併此敘明。

㈤附帶一提者，原告乃資力雄厚之經濟實力者，被告僅係承租人而居於締約弱勢之一方，且因被告所屬員工高達數百餘人之生計均賴此處以營生，若允許原告可恣意終止租約，不啻使民法保護弱勢承租人之立法意旨難以確保、契約正義蕩然無存外，益使被告所屬員工於時值失業率不斷攀升之此刻更難以謀生，並進而衍生紛亂之社會及家庭問題等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回；

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項：㈠被告恩諾公司（原名維霓家族有限公司）向原告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段一小段二地號土地上，、門牌號碼為臺北市中正區○○○路○段2號地下一層房屋如起訴狀附圖所示紅框線所圍區域，租期自96年1月15日起至98年1月14 日止，租金每月288,200元。

另租期自98年1月15日起至10 0 年1月14日止，租金每月296,846元；

租期自100年1月15日起至102年1月14日止，每月租金為305,000元。

㈡原告因擬將系爭租賃物收回自行作展示空間，遂於97年6月13日依據原證1之租賃契約書第2條第2項規定通知被告恩諾公司將於97年9月30日提前終止契約，兩造經數度協商，因無法達成協議，原告嗣又於97年9月18日催告被告恩諾公司將於97年9月30日終止租約。

㈢目前被告恩諾公司仍占有使用系爭租賃物。

㈣對原證1-5、被證1、2之形式上真正不爭執。

㈤被告丙○○為系爭租約的連帶保證人。

五、本件經本院協同兩造協議簡化本件之爭點為：原告終止系爭租約是否合法？有無權利濫用？茲敘述如下：㈠按租賃契約約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約，即保留任意終止之權者，各當事人得於期限屆滿前自由終止契約 (民法第453條參照)。

因此最高法18年上字第2001號判例即謂「租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理。」

。

又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。

民法第98條定有明文。

又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。

本件系爭租賃契約依前開租賃契約書第2條第1項規定，雖係定有期限之租約，惟按前開租賃契約書第2條第2項約定：「租賃期間如甲方需使用或處分租賃標的物時，得提出終止本契約之要求，惟應於參個月前以書面通知乙方，經雙方協商處理，乙方除有正當事由外，應同意甲方提前終止本契約；

租賃期間如乙方因業務等因素無法租賃時，亦應於參個月前以書面甲方，租金計算至乙方將本約租賃標的物點還於甲方之日為止。」

，是第2條第2項約定前段約定如原告因需使用或處分系爭租賃物而提出提前終止租賃契約之要約時，兩造得於期限屆滿前「合意」終止租約，如被告因業務等因素欲提前終止租賃契約，則被告亦有任意終止系爭租賃契約之權利，僅係主動提出終止租賃契約之一方須於3個月前通知對方，又原告提出終止契約之要約仍須得到被告之同意，然被告除有正當事由外，應同意原告提前終止。

從而，應予探究者系爭租約是否業經合法終止，自應就前開租賃契約書第2條第2項約款所定被告是否有不同意之「正當事由」解析之。

被告雖以原告未同意賠償因提前終止租約致被告所生之損害及所失之利益，主張有不同意之正當事由。

惟細觀前開租賃契約之內容，並非一般制式之租賃契約書，且兩造均為公司組織之營利事業法人，應均有於締結租賃契約前先行洽商專業人士之能力及智識。

而該第2條第2項訂明兩造均得於期限屆滿前終止租約，顯見兩造應有預見發生提前終止契約之可能性。

而一般租賃契約中均會訂明提前終止應賠付之違約金，蓋有期限租約之期間確定，於締約之時，承租人評估於租期內之使用利益，出租人則預期租期內收取租金之利益，一旦提前終止，雙方之前開利益恐將受損，自有懲罰提前終止者之必要。

然系爭第2條第2項就兩造之提前終止權均未明定損害賠償額，參以原告於97年97年7 月18日所寄發予被告之函中說明三載明：「... 依契約規定，貴公司無權要求任何補償，惟考量簽約前雙方對租期提前終止可能造成貴公司裝潢之損失給予合理補償有所共識，請貴公司確實提出合理之必要費用以供協商研議...。」

等語，而被告恩諾公司所提出之「被告所受損害金額彙算表」各項均係被告恩諾公司於締約前所得考量如提前終止對其所可能造成損害，顯見兩造就提前終止對雙方所造成之影響，應已在締約前有所斟酌、考量。

佐以系爭第2條第2項約定係記載於關於租賃期限之條文下，且同樣係提前結束租約關係，承租人即被告提前終止亦無任何損害賠償之約定，足認兩造締約當時，應無將提出賠償作為終止契約條件之意，該第2條第2項所謂「正當事由」應係指租賃契約成立後所發生，不可歸責於被告，致被告非繼續使用系爭租賃標的物，否則無法進行業務之事由而言，非謂須出租人賠償承租人所有損害方得解除契約，否則契約存否經協商後尚需繫於賠償金額得否達成合意或賠償與否而處於不安定之狀態，應非當事人之真意。

故被告應不得以提前終止對其造成巨額損失，作為拒絕同意終止之正當理由。

此外，被告並未舉證證明有其他不同意之正當事由。

㈡又被告雖辯稱依被證一之租約，自98年1月15日起仍為合法之承租人，就系爭租賃物仍屬有權占有，故原告訴請被告遷讓系爭租賃物並無權利保護之必要云云，惟兩造均不爭執兩造於96年4月4日簽訂有台開信託大樓（房屋）租賃契約書三份，租期分別為自96年1月15日起至98年1月14日止、98年1月15日起至100年1月14日止及100年1月15日起至102年1月14日止，租金則分別為每月288,200元、296,846元及305,000元，再綜觀前開三份租賃契約書，除租賃期間、租金、甲方依約通知終止契約或租期屆滿未予續租，乙方未返還租賃標的物時之違約金等約定不同外，其餘條款排序、內容則均相同。

又查原告因擬將系爭租賃物收回自用，於96年6月13日依據前開租賃契約書第2條第2項約定通知被告恩諾公司將於97年9月30日提前終止租約，經兩造於97年7月30日協商，而被告於兩造97年7月30日協商會議時亦表示「... ㈡維霓公司代表：1....本公司已組成10人小組積極尋找合適地點搬遷... 」，有被告不爭執真正之原告97年8月12日函附97年7月30日提前終止租約會議紀錄在卷可稽，另被告恩諾公司函寄原告之補償項目表第3項「租金差額補償」6,912,000元之計算方式亦係就全部租賃關係之剩餘租期（97年12月至102年1月）計算所得出之主張，有被告公司97年8月25日函附補償項目表及計算方式為憑，顯見被告恩諾公司亦知悉原告97年6月13日書面終止之真意係提前終止前後租期連續之全部租賃契約，否則何須另尋合適地點搬遷？並以全部租賃關係之剩餘租期計算補償金額？是原告既已依據前開租賃契約書第2條第2項規定，書面通知被告恩諾公司系爭租賃契約於97年9月30日終止，且經兩造於97年7月30日協商，被告復無法提出其有不同意之正當事由，則依前開租賃契約書第2條第2項規定被告應同意原告提前終止之要約，故兩造間之系爭租賃關係於97年9月30日業已合法終止。

㈢又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，固為民法第148條所明定，然其主要意涵為，權利之行使，不論其權利屬於何種，皆應以不妨害社會秩序及公共利益為其正當之界限，其結果當適用於法律時，應依客觀標準，觀察一切具體情事，尤其綜合「權利人因權利行使所能取得之利益與其權利之行使對他人及整個社會國家可能予以之損失」，加以比較衡量，如可認為：外觀上徒具權利行使之形式，而實質上違背於法律之根本精神，亦即與權利之社會的作用及其目的相背馳者，應解為係權利之濫用；

必須注意者，民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用。

查被告自96年1月15日向原告承租系爭租賃物，每兩年訂有一契約，契約均定有期限，並於前開租賃契約書第2條第2項前段約定租賃期間如甲方需使用或處分租賃標的物時，得提出終止本契約之要求，惟應於參個月前以書面通知乙方，經雙方協商處理，乙方除有正當事由外，應同意甲方提前終止本契約等語，足認被告於締約時就其裝潢所支出之成本已為衡量，原告於租期屆滿前依約提前終止，乃依約行使權利，經訴請被告遷讓返還後，自得依所有權本旨予以使用、收益，自難謂其所得之利益甚小，又原告並依前開租賃契約書第4條第5項約定及民法第767條之規定，請求被告返還系爭租賃物，雖足使被告喪失利益，惟仍屬正當之權利行使，非以損害他人為主要目的，並無權利濫用或違反誠實信用原則情事，被告辯稱原告權利濫用云云，即非可採。

㈣本件兩造間租賃契約至97年9月30日即依法終止，業如前述，從而，原告自得依據前開租賃契約書第4條第5項規定及民法第767條規定請求被告恩諾公司將系爭租賃物遷讓返還原告。

又按前開房屋租賃契約第8條第2項約定「甲方（即原告）依約通知終止契約或租期屆滿未予續租，乙方仍未返還租賃標的物時，乙方應按日支付違約金做為處罰並應賠償甲方因此所受之損害。

其每日違約金為新台幣壹萬肆仟肆百壹拾元整。」

，且兩造均不爭執被告丙○○為前開租賃契約的連帶保證人，兩造間租賃契約經原告依約合法終止，且被告恩諾公司迄未返還系爭租賃物，是原告本於上開約定，訴請被告恩諾公司及被告丙○○應連帶給付違約金，本屬有據。

惟當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。

又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準，則縱使被告未為違約金過高之抗辯，仍有審酌之必要。

本院審酌被告原告現欲收回系爭租賃物作為企業形象與業務展示會場使用，被告恩諾公司因無法順利繼續承租系爭租賃物而可能遭受之營業損失等一切情狀，認為原先約定之按日以14,410元之違約金，應酌減為每日10,000元。

是原告訴請被告恩諾公司及丙○○自97年10月1日起至遷讓返還系爭租賃標的物之前一日止，按日連帶給付10,000元，應為相當，逾此部分，洵屬無據，應予駁回。

六、從而，原告依據系爭租賃契約及民法第767條規定，請求被告恩諾公司遷讓返還如主文第1項所示之系爭租賃標的物，另請求被告應連帶給付如主文第2項所示之金額，均有理由，應予准許。

原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

原告之訴經駁回部份，原告先位之訴業經准許，則其備位之訴即無庸予以審酌，

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

被告願供擔保，請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

中 華 民 國 98 年 3 月 19 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 沈佳宜
上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段248號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 19 日
法院書記官 游士霈