柳營簡易庭民事-SYEV,102,營簡,33,20130514,1

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
102年度營簡字第33號
原 告 黃
訴訟代理人 吳炳輝律師
被 告 陳麗華
訴訟代理人 郭俐瑩律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國102年4月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告於民國（下同）66年間與訴外人黃仙井共同出資購買並承租臺南市○里區○○段000地號土地（下稱系爭土地）興建豬舍，且亦經鈞院99年簡上字第109號判決確定原告就系爭土地有民法第425條之1推定租賃關係存在，而被告雖已拍定系爭土地，惟依農地重劃條例第5條規定，承租耕地之承租人、毗臨耕地之所有權人有優先購買權利，此項權利有物權優先效力，足以排除登記名義之所有權人，則原告有優先於被告拍定價格購買之權利，且依民法第870條規定，系爭土地之地上物即有法定地上權存在。

（二）系爭土地二分之一是否已遭被告買受確定，猶仍有疑議，況，原告就系爭土地一半權利仍分管使用中，依農地重劃條例第5條類推適用，自有優先購買權存在甚明。

（三）再查「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，土地法第104條第1項之規定，足見本件有法定地上權存在，原告有系爭土地一半之優先購買權甚明。

（四）並聲明：請求確認原告對於台南地方法院101年度司執字第30692號執行程序由被告拍定座落臺南市○里區○○段000地號田地，面積226平方公尺，權利範圍公同共有2分之1，有以同一價格優先購買權利存在。

二、被告抗辯則以：

（一）原告主張其與系爭土地之前土地共有人黃博亮間具有租賃契約關係，顯然違反誠信原則，並與鈞院柳營簡易庭98年度營簡字第451號，及99年度簡上字第109號等前二訴之判決主文、事實與理由相違背，產生前後矛盾的主張，足見原告與前土地共有人黃博亮之間並無租賃契約存在，更遑論有優先購買權。

1.參照鈞院柳營簡易庭98年度營簡字第451號判決認為原告無權占有系爭土地之部分土地，故其興建「磚造房屋及種植山葡萄」獲有不當得利。

惟案經上訴審法院審理，於鈞院99年度簡上字第109號判決則認為原告確實曾給付買賣價金共新台幣（下同）4,860元之l,600元於原土地所有人（指黃清來及黃黃棟），故為有權占有，惟原告提出之66年9月24日之「土地買賣契約書」，縱使為真實，被告否認為真實，依據民法第125條之規定，其請求登記為系爭土地共有人之請求權早於87年5月19日止已罹於時效，原告即非系爭土地之共有人。

2.又前二訴及本件原告均聲請傳喚證人即第三人黃博亮到庭作證，且第三人黃博亮亦證明其父親確實有與本件原告一起購買系爭土地，則本件原告既然有權占有系爭土地二分之一，如何又願意給付租金於第三人黃博亮？如何又願意以承租人的地位繼續占有系爭345地號土地？顯見本件原告於前二訴與本訴的主張前後矛盾，或者真如前訴之本訴原告(即第三人黃世上或黃茂生)所稱者，原告並無給付買賣價金予原土地所有人即黃棟與黃清來，否則為何黃仙井先生早於78年11月9日即已請求黃棟之子黃進興登記其共有部分二分之一之所有權於其名下，但本件原告卻遲遲未向黃清來先生請求其共有部分之二分之一之所有權向地政機關為基於買賣關係之移轉登記呢？足見本案原告有違禁反言之訴訟上誠信原則。

3.再查土地法第34條之l第4項所規定之優先購買權，必第三人就系爭土地為形式上之共有人，即指須依據地政機關登記簿之記載確屬共有人，否則其主張並不適法，次按當時（民國66年間）民法第758條及第760條又分別規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」

「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。」

則既然系爭土地為農地，原告於形式上並非共有人，原告即欠缺成為土地法第34條之l第4項之共有優先購買權人。

因此，原告主張其為共有人，再依據土地法第34條之1第4項規定，具有優先購買權，顯屬無據。

（二）其次，原告固主張農地重劃條例第5條第1款，惟依據該條款之文義解釋，必為正當的承租人，始有適用，如今，原告與系爭土地之所有人並未有任何租賃契約存在，原告本屬無權占有，如何得以主張前述農地重劃條例第5條第1款之承租人優先購賣權？原告之訴顯然無據。

又原告亦主張農地重劃條例第5條第3款，主張毗連耕地之現耕所有權人對於重劃區內耕地出售時有優先購買權，認其係系爭土地之毗連耕地之現耕所有權人之一，並亦向系爭土地之其他共有人承租並種有農作物，且依據民法第870條(正確條號應為民法第772條準用第770條)規定，主張於系爭土地有法定地上權之存在，惟原告如是主張，顯然與鈞院柳營簡易庭98年度營簡字第451號，及鈞院99年度簡上字第109號等前二訴之判決主文、事實與理由相違背，產生前後矛盾的主張足見原告主張無理由。

1.原告主張其為農地重劃條例所規定之系爭土地毗連耕地之現耕所有權人，惟依據鈞院99年度簡上字第109號判決既認為原告對於系爭土地共有登記請求權早經時效消滅，則原告充其量僅是系爭土地之C部分與D部分之現占有人（可參鈞院99年度簡上字第109號判決之兩造不爭執之事項及鈞院檢察署99年度偵字第10618號不起訴處分書），況且依據鈞院99年度簡上字第109號判決所揭露者，系爭土地（345地號）之毗連耕地乃是343地號、344地號及346地號等，則原告既非前述地號等毗連系爭土地耕地之現所有權人，如何得以依據農地重劃條例第5條第3款之規定，以系爭345地號的「毗連耕地所有權人」之地位，主張對系爭345地號有優先購買權，足見原告如是主張，顯屬無據。

2.如前述，原告主張其於系爭土地上有法定地上權，並主張依據土地法第104條第2項之規定，認為鈞院民事執行處拍賣系爭土地，且為被告拍定，不得對抗其基於法定地上權對於系爭345地號所具有之優先購買權。

惟該優先購買權之適用，必該土地具有成立地上權之權能，且於地政機關之登記簿上有形式上之地上權登記，否則其主張為地上權人，有土地法第104條規定之優先購買權，並不適法；

系爭土地為「農牧用地」，不得於其上方設置「建築物或工作物」，否則即有違反農地農用之虞，又依據司法院大法官第408號解釋文之意旨，亦即縱使原告對於系爭土地之部分土地具有占有權源，亦不得主張時效取得地上權，且對於農地，縱使當事人之間亦不得合意成立地上權。

因此，原告雖於系爭土地之部分土地上興建豬含，種植山蔔萄，惟依據土地法、民法地上權之規定及第408號解釋，原告並無法因時效而於系爭土地取得地上權，更遑論對系爭345地號有優先購買權。

（三）原告於101年10月26日以「第三人異議及聲明優先購買權並優先購買狀」向鈞院民事執行處聲明主張其為共有人，惟原告並無法提出其為共有人之書面證明，且如前述鈞院柳營簡易庭98年度營簡字第451號判決，及鈞院99年度簡上字第109號判決均不認為原告為系爭土地形式登記之共有人。

（四）綜上所述，原告主張其為系爭土地之共有人，又主張其與系爭土地之所有人有租賃關係存在，而主張對系爭土地有優先購買權，實與法無據，其起訴之聲明並無理由。

並聲明：原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

三、法院之心證：

(一)按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。

又按提起確認法律關係不存在之訴，如被告主張法律關係存在時，應由被告就法律關係存在之事實，負舉證之責任；

確認土地所有權存在之訴，原告就所有權存在之事實，有舉證之責任；

又按事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證之責任，在其他之訴，應由原告就其存在負舉證之責任，最高法院42年台上字第170號、29年上字第378號判例、98年度台上字第1219號裁判意旨可資參照。

本件原告訴請確認對系爭土地有優先承買權存在，並主張對系爭土地之承租人地位，就系爭土地有優先承買權存在，依前揭判例及裁判意旨，原告自應就所主張上情負舉證之責。

(二)而原告就其所主張之系爭土地之承租一情，固提出系爭土地買賣契約書、臺南縣土地登記簿、本院民事執行處函等件為證。

然觀以本院99年度簡上字第109號判決認為原告確實曾給付買賣價金共4,860元之l,600元於原土地所有人（指黃清來及黃黃棟），故為有權占有，惟原告提出之66年9月24日之「土地買賣契約書」，依據民法第125條之規定，其請求登記為系爭土地共有人之請求權早於87年5月19日止已罹於時效，原告即非系爭土地之共有人確定在案。

則本件原告既然有權占有系爭土地二分之一，如何又願意給付租金於第三人黃博亮？如何又願意以承租人的地位繼續占有系爭345地號土地？顯見本件原告於前訴與本訴的主張前後矛盾，而無法證明原告當時有向系爭土地之原所有權人租用土地之事實，復查原告既主張係租用系爭土地，則原告對於該租用系爭土地之租賃契約中重要事項包括租賃契約當事人為何、租賃期間、租金數額、租金給付方式等契約成立要點，自應提出明確之證據資料以資證明。

惟依前開所述，原告所提出之上述資料，均無法認定當時係有租用該耕地之事實。

況且，使用他人土地之態樣、目的及意圖多有不同，不得僅以系占用系爭土地一情，即遽論對所占用之系爭土地有租賃關係。

(三)綜上所述，原告所舉事證，均無從證明就所占用之系爭土地有耕地租賃關係存在，是原告主張依土地法第104條第1項前段暨上述民法規定，就系爭土地有基於承租人地位之優先承買權，即非有據，是原告本件確認優先購買權之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項定有明文。

查本件訴訟費用額經核為2,210元（即第一審裁判費），本院爰依職權確定上開訴訟費用由敗訴之原告負擔。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 5 月 14 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 5 月 14 日
書記官 周信義