柳營簡易庭民事-SYEV,104,營小,146,20150729,1

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事小額判決
104年度營小字第146號
原 告 沈碧柔
訴訟代理人 林國明律師
被 告 王清揚
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國104年7月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴略以：

㈠、被告於民國（下同）98年4月8日向原告承租坐落臺南市○○區○○段○○○段000000地號土地及其前面道路用地（下稱系爭土地），租賃期間自98年4月15日起至103年4月14日每月租金新臺幣（下同）2000元，押租金4000元，並立有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。

詎被告僅繳納租金至101年12月14日止，自101年12月15日起至103年4月14日止，均未繳納租金，被告於另案審理時已自認租金僅繳納至101年12月14日止（請調閱103年度營簡調字第434號案卷）；

因被告違約積欠租金達16個月共32000元，已構成違約，是以，依系爭租約第12條之約定，原告得向被告請求積欠之租金32000元及律師費用50000元共82000元，又被告於訂約時已交付押金4000元，得折抵積欠之租金，故原告向被告請求給付78000元及其法定遲延利息。

㈡、對被告抗辯之主張：１、依被告於另案103年度營簡字第355號請求損害賠償事件起訴狀自認「原告（指王清揚）於101年底即不繼續承租被告（指沈碧柔）土地。」

等語，且被告104年5月4日答辯狀亦自認被告於101年12月底已當面口頭終止系爭土地租約等情，惟查被告雖有當面告知欲終止系爭租約，惟兩造並未合意，而原告亦未反對被告設置化糞池，被告竟於租賃期間片面違約未繼續繳納租金，應已構成違約之事由。

２、被告抗辯原告反對其設置化糞池及恐嚇為由向原告請求損害賠償及提出刑事告訴乙節，其中損害賠償民事事件，業經鈞院103年度營簡字第355號判決被告敗訴確定在案，另有關被告告訴原告恐嚇刑事案件，亦經檢察官為不起訴處分確定在案，上開事實為被告所自認（見鈞院104年5月21日筆錄），足見被告前開抗辯，均不可採。

３、被告援引系爭租約第18條規定，被告得提前遷離他處，但只須賠償原告一個月租金即可，並無第12條之適用云云；

惟系爭租約第18條係指被告如提前遷離他處，應賠償原告一個月租金，係屬違約金之約定性質，並未排除第12條之適用。

依據系爭租約第12條約定，被告如有違約情事，致損害原告之權益時，願聽從原告賠償損害，如原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告負責賠償。

本件被告自認提前遷離，應已構成違約事由，自屬第12條「被告若有違約情事」之情形，當然有第12條規定之適用，被告前項抗辯，亦不可採。

㈢、並聲明：被告應給付原告78000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

請准宣告假執行。

二、被告抗辯則以：

㈠、被告於98年4月8日向原告承租系爭不動產，自98年4月15日起至101年12月14日止，共44個月，共支付88000元。

㈡、被告於101年10月初於系爭土地上施作化糞池工程，然原告之夫曾麒源立即叫被告施作之化糞池遷移至別處，因此，被告評估後認沒有繼續承租系爭土地之價值，則被告依系爭租約第7條之約定，除遷移化糞池、於101年12月14日給付當月租金2000元外，復至原告住家向原告及其丈夫曾麒源告知終止系爭租約，是依系爭租約第18條之約定，被告賠付一個月租金後，原告尚應退還1個月之押租金，而原告引用系爭租約第12條，並不適用於本件情況。

㈢、被告於101年12月底已當面口頭向原告終止系爭租約，原告亦同意，復原告又以被告未將土填平等理由，否認系爭租約之終止，到103年10月30日夥同陳立犇到新營區復興路住家恐嚇行為，103年11月6日向鈞院提損害賠償之訴，全係因原告需求無度所致，原告之訴應予駁回。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠、按民法第453條規定「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」

又按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」

民法第98條定有明文。

又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」

（最高法院19年上字第28號判例參照）。

經查：１、本件系爭租約依第2條規定，雖係定有期限之租約，惟從系爭租約第7條規定：「契約期間內乙方（指被告）若擬遷離他處時，乙方不得請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋按照原狀歸還甲方（指原告），不得異議。」

等語之文義以觀，本件系爭租約顯然默示同意任何一方於租約期限屆滿前，得終止租約，蓋依該條文規定，並未明文禁止不得於期前終止租約，揆諸上開判例意旨，被告自得於租賃期限屆滿前，依法終止租約。

２、又民法第450條第3項規定「前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

」，亦為民法第453條「定有期限之租賃契約」，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，所適用。

況終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，因此依上說明，被告自不需原告之同意，即得單方終止本件租賃契約。

而本件被告業於101年12月14日即租賃期限屆滿前向原告為終止系爭租約之意思表示（並表明願繳一個月租金2000元），而原告並不爭執被告確有終止租約之意思表示（見104年7月15日言詞辯論筆錄），則本件原告主張被告未得其承諾，該終止租約之通知不生終止系爭租約之效力，依上說明，自不足採信。

㈡、本件兩造之系爭租約，既經被告合法終止，則原告本於系爭契約之法律關係，訴請被告給付終止後之租金28000元（16個月共32000元，扣除押租金4000元）及律師費用50000元，均無理由，應予駁回。

本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第436條之19、第436條之20、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 7 月 29 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 曾鴻銘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（依民事訴訟法第436條之24第2項之規定，對於小額程序之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 104 年 7 月 29 日
書記官 周信義