柳營簡易庭民事-SYEV,104,營重訴,1,20150729,1

臺灣臺南地方法院柳營普通庭民事判決
104年度營重訴字第1號
原 告 陳沆圳
陳張金好
上二人共同
訴訟代理人 曾增銘律師
朱正聲律師
被 告 皇達有限公司
法定代理人 黃鴻濱（兼黃林猜之繼承人）
法定代理人 黃耿達
法定代理人 黃耿祥
受訴訟告知 陳秀梅
人
受訴訟告知 滙豐(台灣)商業銀行股份有限公司
人
法定代理人 黃碧娟
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國104年7月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面

一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；

公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人；

有限公司之清算，以全體股東為清算人，但本法或章程另有規定或經股東決議，另選清算人者，不在此限；

由股東全體清算時，股東中有死亡者，清算事務由其繼承人行之，公司法第24條、第25條、第8條第2項、第113條準用第79條、第80條前段分別定有明文。

查被告皇達有限公司業經臺南市政府民國96年8月6日經授中字第00000000000號函為廢止登記，有該公司之變更登記表在卷可稽，是被告公司即應行清算，而其並無清算事件及選任清算人，有嘉義地院103年4月10日嘉院國家103年恩字第530號函、本院103年3月27日崑民亥字第0000000000號函在卷足按，依上述說明，自應由其全體股東為清算人，對外代表公司，而依卷附被告公司之變更登記表所載，則應以公司董事股東黃林猜、蔡春鶯、黃耿達、黃鴻濱、黃耿祥（依公司變更登記事項卡所載，均有出資額）為被告公司之法定代理人進行本件訴訟。

又黃林猜及蔡春鶯分別於訴訟前死亡，其中蔡春櫻之繼承人全部拋棄繼承，而黃林猜未為拋棄繼承之繼承人為黃鴻濱，此有嘉義地方法院104年6月15日嘉院國民廉90繼字第401號函、103年10月13日國民清92繼字第907號函、92年11月26日興民強92繼字第831號函等在卷可稽，是本件被告公司之法定代理人應為黃耿達、黃鴻濱、黃耿祥，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告請求判決「被告應將原告所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地，面積710.04平方公尺（面積以實測為準）之建物（建號為臺南市○○區○○段000號、門牌號碼為臺南市○○區○○路000號）及附屬地上物拆除，將土地返還原告。」

，嗣於訴訟進行中，原告於言詞辯論期日變更訴之聲明為請求「被告應將原告所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如附圖所示面積1577.55平方公尺編號A之鐵皮屋（建號為臺南市○○區○○段000號、門牌號碼為臺南市○○區○○路000號）及附屬地上物拆除，將土地返還原告。」

，核原告請求之基礎事實同一，其事後所為聲明之變更，揆諸首揭規定，應予准許。

三、再按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；

又訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第65條第1項、第67條之1第1項分別定有明文。

又第1項受通知人得依第58條規定參加訴訟者，準用前條之規定；

受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定；

參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當，亦分別為民事訴訟法第67條之1第3項、第67條、第63條第1項前段所明定。

又按所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化。

查本件原告於其等所有之系爭土地上請求被告拆屋還地，而被告所有之不動產上設有抵押權，且遭有假扣押，是經本院認抵押權人陳秀梅、假扣押債權人匯豐（台灣）商業銀行股份有限公司就本件訴訟之結果有法律上利害關係，而將訴訟事件及進行程度以書面通知之；

而受告知訴訟人⑴陳秀梅於受訴訟告知後，雖到庭陳述意見，然始終未以書狀陳明參加訴訟，⑵匯豐（台灣）商業銀行股份有限公司於受訴訟告知後，並未表示意見，則依民事訴訟法第67條之1第3項準用第67條之規定，應視為受告知訴訟人陳秀梅、匯豐（台灣）商業銀行股份有限公司得行參加時已參加訴訟，並準用同法第63條之規定，不得主張本訴訟之裁判不當，惟仍僅屬受告知訴訟人，並不因此即成為參加人，併予敘明。

四、本件被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面

一、原告起訴主張略以：

㈠、緣臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）原係陳雄山（原告陳沆圳之父）、陳崑泉（原告陳張金好之配偶）、陳崑鐘所共有，嗣由原告等2人依繼承關係取得應有部分各三分之一，另三分之一應有部分由原告陳沆圳於法院拍賣程序所購得。

１、原系爭土地所有人陳雄山、陳崑泉、陳崑鐘於民國（下同）84年2月22日與蔡春鶯（即被告公司之董事蔡梅櫻）訂有系爭土地之租賃契約（下稱系爭租約），並由黃鴻濱（被告公司之股東、蔡春鶯之配偶）為連帶保證人，並作成公證書，系爭租約之條款摘錄如下：「第二條：為建築鐵厝供營業使用。

第三條：土地租賃期間：自民國84年2月22日起至94年2月21日止計10年。

第八條：乙方積欠租金達兩期以上或違反本約定事項第七條規定者，甲方得終止租約收回租賃物。

第九條：租賃期間屆滿，租賃關係當然消滅，如甲乙兩方仍願繼續租賃，應另訂書面契約，其租賃條件由雙方協議定之。

第十條：租賃期間屆滿，乙方應即將全部地上物拆除遷離，回復土地原狀交還甲方，如有遲延壹個月以上未曾遷離，地上物及留置物均視為廢棄物論，甲方得逕行拆除清理，甲方並得向乙方及連帶保證人請求拆除及清理費用。」

。

２、詎締約後隔年蔡春鶯即曾連續二月未付租金，由原共有人陳雄山代表全體共有人發存證信函催告連帶保證人即被告黃鴻濱繳付租金，而承租人蔡春鶯復自86年1月起至7月份未繳付租金，由陳雄山等全體共有人發存證信函向其催告繳付租金，並表示不出面受理得終止租約；

然承租人等因事業經營不善，在未支付積欠租金且未告知土地所有權人之情形下即搬離承租之系爭土地，故陳雄山等土地原所有權人已依契約第八條約定終止系爭租約，而蔡春鶯、被告皇公司已無權占有使用系爭土地。

３、縱認系爭租約未提前終止，惟依系爭租約第九條約定仍於94年2月21日屆滿時，租賃關係消滅，則自該期日之翌日起，被告即無權占有使用系爭土地。

４、又被告公司占用原告土地之臺南市○○區○○段000○號之建物及附屬地上物（下共稱系爭不動產），當初係為經營保齡球館而建造之鐵皮屋，並非供居住之房屋，原土地所有權人陳雄山等人與承租人蔡春鶯已考量該使用目的，始訂有期間為十年之租約，並於系爭租約第十條約定「租賃期間屆滿，乙方應即將全部地上物拆除遷離，回復土地原狀交還甲方…」。

且依103年12月16日臺南市鹽水地政事務所登字第0000000000號函檢附之人工登記簿謄本，其上記載系爭不動產之主要用途為自用倉庫，又系爭不動產乃一廢棄之鐵皮屋，自第一次登記原因發生日期83年11月30日迄今已逾20年，以超過行政院頒布之固定資產耐用年數表所定金屬建造（無批覆處理）房屋15年耐用年數，顯然系爭不動產已無甚經濟價值。

㈡、被告公司之股東黃鴻濱於103年6月19日調解時，對於原告等2人為系爭土地所有權人，及系爭不動產座落於系爭土地係無權占有並不爭執，調解不成立係因系爭不動產遭假扣押中，被告公司懼於遭債權銀行提告而不敢自行拆除所致，又系爭不動產被告曾於85年10月24日設定登記最高限額抵押權予第三人陳秀梅，依民法第881條第1項、第862條之1及第881條之17之規定，最高限額抵押權並無法排除原告基於所有權人之地位對被告請求拆屋還地之權利，是以，被告之系爭不動產既無權座落於原告之土地上，並因此妨礙原告等就系爭土地所有權行使，顯有權利濫用及妨礙物盡其用之虞，原告自得依民法第767條之規定請求被告拆除系爭不動產並將系爭土地返還予原告。

㈢、並聲明：被告應將原告所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如附圖臺南市鹽水地政事務所103年3月7日土地複丈成果圖所示面積1577.55平方公尺編號Ａ之鐵皮屋（建號為臺南市○○區○○段000號、門牌號碼為臺南市○○區○○路000號）及附屬地上物拆除，將土地返還原告。

二、被告皇達有限公司抗辯則以：系爭不動產尚有抵押權借款存在，並聲明：請求駁回原告之訴。

三、受訴訟告知人陳秀梅到庭稱：我於被告公司處擔任經理，對系爭不動產之建蓋過程並不清楚，而借予被告公司之金額是部分自己出、部分向別人調，抵押權係與被告公司董事長黃鴻濱所訂定，當時金錢往來均透過銀行，因被告公司已倒閉，且時間久遠，沒有希望清償，所以未清查積欠金額，被告公司不知是欠我2千萬或5千萬，現在我不知如何處理，系爭不動產可以拆除但希望多少要補償我一點，而該時設定抵押權之範圍包括飯店停車場。

四、得心證之理由：

㈠、按民法第767條第1項規定：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

又「民法第七百六十七條前段係規定：『所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之』，足見所有人得請求返還者，係其『所有物』之占有。

申言之，所有物返還請求權之標的為『所有物』占有之返還，非所有權之返還，因而返還之方法係『所有物』占有之移轉，而非所有權之移轉。」

、「上訴人即出具土地使用同意書，同意以被上訴人為起造人使用訟爭土地建築房屋，被上訴人即因上訴人之承諾同意而有使用訟爭土地之權利，在未經向被上訴人合法終止契約前，尚難謂被上訴人為無權占有。」

（最高法院80年度台上字第1952號、69年度台上字第1486號裁判要旨參照）。

經查：１、本件原告主張系爭租約業已終止，並提出85年7月15日及86年7月11日之存證信函為證，然查，上開存證信函僅稱「七日內如不受理移送法辦」、「．．．．自86年1月起至7月份未付給租金顯已違背租賃約定存證信函寄出一週內如不出面處理或延誤將依土地租賃契約書第八條．．．規定，甲方得終止租賃物」等語（見原告104年5月6日陳報暨準備狀原證三），由該存證信函觀之，僅係向被告表明違約或不處理之法律效果，惟嗣後均未經出租人即原地主陳雄山、陳崑泉、陳崑鐘等人明確表明與被告終止租賃契約之意思表示，因之，原告主張系爭租賃契約業已終止一節，尚不足採信。

２、又本件系爭土地業於83年6月，經原土地所有權人陳雄山、陳崑泉、陳崑鐘三人簽立於系爭土地蓋屋之土地使用同意書，並於該土地使用權同意書上記載：「被告皇達有限公司、負責人黃鴻濱擬在臺南市○○區○○段000000 0地號土地（指本件系爭土地重測前之地號）建築肆層鋼骨RC造建築物兩棟，業經陳雄山、陳崑泉、陳崑鐘等人（即系爭土地之原所有權人）完全同意，為申請建造執照特立同意書為憑。」

，此業經本院依職權調閱臺南縣政府工務局資料在卷可按，復經原地主於84年2月22日將系爭土地出租予訴外人蔡春鶯，並定有系爭租賃契約書，亦經原告提出土地租賃契約書及公證書卷可按，而訴外人蔡春鶯為被告公司之董事，基此，本件系爭土地為被告公司所承租，立有系爭租賃契約，並經原地主陳雄山、陳崑泉、陳崑鐘等人同意於系爭土地上建蓋系爭不動產，應可認應。

又原告陳張金好、陳沆圳則分別因繼承、繼承及拍賣之法律關而取得系爭土地所有權之事實，亦有土地登記簿謄本在卷可按，則原告二人依誠信原則自應受上開系爭租賃契約及同意蓋系爭不動產之同意書效力所拘束，亦足認定。

３、依上所述，並揆諸上開最高法院裁判要旨，系爭不動產之租賃契約尚未經合法終止，於系爭土地上蓋屋，亦係經原地主陳雄山、陳崑泉、陳崑鐘等人之同意而蓋建，更未見原地主陳雄山、陳崑泉、陳崑鐘等人合法終止該土地使用同意書，亦難謂被告所蓋建之系爭不動產，無權占用原告所有之系爭土地，原告主張被告無權占用一節，自不足採信。

㈡、又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思表示者，視為已不定期限繼續租約，民法第451條定有明文。

又「民法第451條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時間內，未表示反對之意思而言，此項意思表示不必以明示之方法為之」（最高法院37年上字第8288號判例參照）。

另民法第449條規定「租賃契約之期限，不得逾二十年。

逾二十年者，縮短為二十年。

前項期限，當事人得更新之。

租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」

另「租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。」

、「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。

」（最高法院85年度台上字第790號裁判、71年度台上字第737號判例要旨參照）。

查：１、本件系爭土地之出租人雖分別於85、86年以存證信函催告被告公司應繳交積欠之租金，然均未為明確終止系爭租約之意思表示，已如前述；

又系爭租約於94年間屆滿後，被告公司之系爭不動產至今仍占用系爭土地，而原告遲至102年12月31日始提起本件拆屋還地之訴訟，且未舉證說明其於一般交易所認相當之時間內曾為反對被告公司使用系爭土地之意思表示，準此，兩造間就系爭土地視為有以不定期限繼續租賃契約。

２、又按現代建築技術之發展，建築物之使用年限在通常情形下均可能超過20年期限，為確保建築物之利用價值，避免社會資源之浪費，並避免土地所有權人利用租賃期限之規定干擾建築物之利用，應視具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，而認土地所有人行使所有權，是否有違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的。

而查，本件系爭不動產為鋼骨RC建造之建物，如前開土地使用同意書及103年3月7日勘驗筆錄所附現場照片所示，從外觀視之，並無毀壞跡相，雖屋齡迄今雖達20年，惟依行政院公布之固定資產耐用年數表，鋼筋骨混凝土建造之辦公用房屋耐用年數為50年，是系爭不動產之殘餘使用價值甚高，再者，系爭不動產業依物權法規定，為不動產建物登記，其上並有設定最高限額5000萬元之抵押權，以及遭本院85年全字第3503號假扣押事件所扣押（該債權額亦達2000萬元），而被告公司為廢止登記後尚未清算完畢，亦如前述，則系爭不動產為被告公司之積極財產，若今原告將其拆除，則被告公司之債權人（包含原告對被告之租金債權）等將無法就被告公司之資產受有清償滿足之可能，因此，以土地所有權人對系爭不動產拆後之經濟利用價值與系爭不動產之殘餘利用價值比較，後者之價值顯高於前者，況且原出租人於出租後，僅催告被告後，亦均未依原租賃契約相關規定進行權利保護，而原告等既為因繼承或拍賣而取得系爭土地，則自應受系爭租賃契約及土地使用同意書之約定所拘束，亦未見原告等有合法終止系爭租約及合法終止土地使用之同意，是原告依上說明，原告提起本件訴訟，有違公共利益並損害他人債權，亦不應予准許。

㈢、綜上所述，原告等因繼承或拍賣而取得系爭土地，而承受被繼承人或前手之財產上之一切權利、義務，又觀系爭租約之訂定真意，期限應解為至系爭不動產不堪使用時為止，是以原告等人自應受系爭租約及土地使用同意書之效力所拘束，而被告公司依上開約定，自非無權占用系爭土地；

另，因被告公司尚未清算完畢，而系爭不動產為被告公司之積極財產，為維護公共利益，不宜將系爭不動產拆除，是原告本於民法767條之規定，訴請被告應將原告所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如附圖臺南市鹽水地政事務所103年3月7日土地複丈成果圖所示面積1577.55平方公尺編號Ａ之鐵皮屋（建號為臺南市○○區○○段000號、門牌號碼為臺南市○○區○○路000號）及附屬地上物拆除，將土地返還原告，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 7 月 29 日
臺灣臺南地方法院柳營普通庭
法 官 曾鴻銘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 7 月 29 日
書記官 周信義