柳營簡易庭民事-SYEV,106,營小,95,20170523,1

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事小額判決
106年度營小字第95號
原 告 開喜樓大樓管理委員會
法定代理人 王勝永
被 告 林峰群
訴訟代理人 林文興
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國106年5月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣伍萬肆仟元，及自民國一○五年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣陸佰伍拾元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告為臺南市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，亦為開喜樓大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，而原告為系爭大樓之管理委員會，依公寓大廈管理條例第18條第2款之規定，區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納公基金，是被告每月應繳交新臺幣（下同）900元管理費與原告，詎被告自民國98年1月起至105年10月止，共積欠管理費83,700元，迄今尚未繳納，經原告多次催繳，均置之不理。

㈡被告係於93年6月購買系爭房屋，系爭房屋為住商用途，一般購買公寓大廈時應先了解每月需繳納之管理費為若干？繳納方式為何？而被告目前將系爭房屋出租予他人並收取租金，出入均在大樓基地內，所有使用設施均與大樓連貫（含水電、污水池、化糞池、消防、照明、機械及管線等設施）。

另關於管理費額度訂定基準，經系爭大樓第一任財務委員即訴外人吳慈祥，及第二任副主任委員即訴外人莊垂銀告知係以住戶建物坪數，分為大、中、小店舖四種額度，訂為住戶管理費收費標準（下稱系爭收費標準）。

系爭收費標準為：系爭大樓區分為A、B、C、D四棟，其中B、C兩棟屬於大坪數，每月收費為1,200元；

A、D兩棟屬於中小坪數，中坪數每月收費為1,100元，小坪數每月收費為900元。

店舖共有15戶，除臺南市○○區○○街000號有後院而收費900元之外，其餘14戶均為每月收費700元。

另地下室有停車位之住戶，停車費另計，平面式每月收費200元、機械式每月收費300元。

後來買兩戶之住戶，收費額度均有折扣，兩戶中坪數每月應繳費用2,200元，折扣後繳納1,900元；

一中一小坪數每月應繳費用2,000元，折扣後繳納1,700元；

兩戶小坪數每月應繳費用1,800元，折扣後繳納1,500元。

系爭收費標準延用迄今已餘20年，有五分之四之住戶一直遵守並按時繳納，此有繳費紀錄登記簿所列載之收費額度可茲證明。

爰依法提起本件訴訟。

㈢並聲明：被告應給付原告83,700元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告抗辯則以：㈠系爭大樓86年3月23日區分所有權人第一次會議之會議紀錄及住戶管理公約，從未議決或明定管理費之額度及計算方式，且自86年迄今已20年之久，年代久遠亦無從確認該次區分所有權人會議是否合法召開，及有無達決議法定人數、區分所有權比例之情事。

㈡原告雖提出105年7月22日系爭大樓區分所有權人會議之會議紀錄及該次會議選任管理委員會之結果，惟自86年至105年間，系爭大樓根本從未召開區分所有權人會議，亦無任何會議、決議文件以茲證明，遑論合法選任管理委員及組成管理委員會以執行區分所有權人會議之決議，而今卻一反常態，於臨訟之際突然召開並為決議，顯見該次會議為臨訟製作，其真實性不免啟人疑竇。

㈢系爭大樓105年區分所有權人會議縱有召開，亦未通知被告與會討論決議，其召集程序及決議方法已顯非適法。

況該次會議實屬無召集權人王勝永所召集，不僅出席之住戶未達法定出席人數，議決人數亦僅為當選管委會之特定數人，根本未達法定門檻，且王勝永為避免他人異議，根本未通知被告等人開會，顯見105年區分所有權人會議於程序上有諸多瑕疵，自不能為有效之決議，該決議自始完全無效。

㈣系爭大樓105年區分所有權人會議紀錄實係偽造，蓋被告等店舖住戶於該次會議並未收到開會通知，亦不知開會時地而未出席，惟出席人員名冊竟出現訴外人田慧枝及林峰群本人之親到簽名，甚至早已出售所有權而不可能出席之前住戶即訴外人邱靜美亦有親到簽名，顯見該紀錄不實而涉犯刑事偽造文書罪嫌之事實甚明。

㈤被告實係為獨立住戶，出入往來並無使用公共設施，亦未曾使用任何管理服務，自取得系爭大樓區分所有權之初，被告即已查證系爭大樓之店舖僅需繳納公共水電費即為已足，而毋庸繳納管理費，且行之有年。

被告自取得系爭大樓區分所有權後均有按時繳納公共水電費，亦未曾遭催繳管理費，顯見系爭大樓確實未曾有收取管理費之標準及事實甚明。

㈥原告雖稱其向訴外人吳慈祥、莊垂銀請益管理費之收費額度，並經告知以以住戶建物坪數分為四種收費標準，惟觀系爭大樓86年區分所有權人會議紀錄謹言明「由委員會以佳里地區現行大樓收費為範本，僅速訂定收費方式及額度」，並無具體之管理費收取額度及方式，亦為原告所自認，是原告請求被告繳納每月700元之管理費，毫無依據。

依佳里地區之公寓大廈管理費收取額度標準，中財大樓之店舖每月係收取500元、天扶大樓之店舖每月係收取230元至250元、宏瑋大樓則未收取管理費，倘遵系爭大樓86年區分所有權人會議紀錄中「由委員會以佳里地區現行大樓收費為範本，僅速訂定收費方式及額度」，亦應以上述大樓之收費標準為依據，於0至500元之範圍內訂立管理費收取額度。

㈦縱認原告請求權基礎存在，然管理費係每月繳納，應屬定期給付債權而有民法第126條之適用，故請求權時效僅有5年，原告至多僅於提出支付命令前5年之管理費有請求權，逾5年之部分因不行使而罹於消滅時效，依法不得請求。

㈧原告業於本院106年度南小字第11號與系爭大樓住戶陳清鑾達成和解，和解內容為「被告願給付原告2萬元；

被告願按月繳交管理費450元予原告；

原告不得再向被告請求106年3月份以前之管理費或其他費用；

兩造不得再就管理費之收取或繳交有其他意見；

原告其餘請求皆拋棄」等語甚明，顯見原告確無管理費收取標準之依據等語置辯。

㈨並聲明：請求駁回原告之訴。

三、本院得心證之理由：㈠原告主張被告為系爭房屋所有權人、開喜樓大樓區分所有權人乙節，據其提出戶籍謄本、土地登記謄本、建物登記謄本等資料影本為證，復為被告所不爭執，堪信為真。

至原告主張被告應給付上開管理費乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：1.按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第21條定有明文。

查本件被告為開喜樓大樓之區分所有權人，原告則為系爭大樓之管理委員會，而原告之組織已經臺南市政府備查，有原告所提出之臺南市政府105年8月30日府工使二字第1050908151號函影本在卷可證，堪信原告主張其係合法成立之管理委員會乙節為真。

2.又「公寓大廈應設置公共基金，其來源如區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第2項定有明文。

是依前開規定，共用部分及約定共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所有權人「共有」之應有部分比例分擔為原則，例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費用之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，共有之應有部分比例亦有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約得視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，並收因地制宜之效，本諸內部團體自治精神，除法律別有規定或住戶規約另有規範，或有顯失公平情事，司法權不宜過度介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係，如個別區分所有權人對於管理費之收費標準有所疑義，應先循區分所有權人會議中另行提案主張修改住戶規約，再經由區分所有權人會議議決以資處理。

3.況參98年1月23日增訂之民法第799條之1第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之」之規範，亦得佐證縱因區分所有建物對於共有部分使用程度有所差異，亦須內部先行以會議決議或訂定規約方式決定費用基準而未達其目的，且內部之約定顯失公平時，始有依法定程序撤銷或由法院直接介入之必要。

4.職是，本件原告主張系爭大樓管理費收費標準經86年3月23日區分所有權人第一次會議決議通過，依長久以來慣行實施迄今餘20年之久，並提出系爭大樓區分所有權人第一次會議紀錄、住戶管理公約等資料影本證明，本院認基於尊重住戶自治原則，除非被告經法定程序推翻該會議之效力，否則即應受拘束。

被告僅空言以上揭情詞置辯，然未舉證以實其說明，本院已難採信，況系爭大樓區分所有權人會議召集程序是否具有瑕疵，僅影響該會議之效力係屬於不成立、得撤銷或無效之程度，該效力並不影響住戶本應依規約繳納管理費之義務。

是被告以系爭大樓區分所有權人會議之召集程序具有違法事由而認原告無權收取管理費云云，自屬無據。

㈡按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅；

消滅時效，自請求權可行使時起算；

消滅時效，因左列事由而中斷：一請求。

二承認。

三起訴。

左列事項，與起訴有同一效力：一依督促程序，聲請發支付命令，民法第126條、第128條前段、第129條第1項、第2項第1款分別定有明文。

復按民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，係指基於一定法律關係，因每次1年以下期間之經過順次發生之債權而言（最高法院28年上字第605號判例意旨參照）。

又公寓大廈之區分所有權人繳納管理費，係按其共有之應有部分比例分擔之，但若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

是區分所有權人依據區分所有權人會議決議或規約繳納管理費，係基於區分所有權人會議多數決，達成一致目的之共同行為。

而繳納管理費既係依一定之法律關係而生，且繳納期間為每次一年以下期間（按季、按月）之經過順次發生，依其性質，屬定期給付，自屬於不及於1年之定期給付請求權，而有民法第126條規定之5年時效適用。

經查，原告向被告請求其欠繳98年1月起至105年10月止之管理費，而原告係於105年10月3日以存證信函向被告催繳管理費，復於105年10月24日對被告聲請核發支付命令，經被告提出異議後，繫屬於本院，此有佳里郵局262號存證信函及支付命令聲請狀上本院收狀章戳附卷可稽，是其消滅時效自因原告於105年10月24日之「起訴」而中斷，則就回溯5年以前即100年10月前之管理費部分，其請求權即因5年時效期間之經過而消滅，就該逾5年部分，被告所為時效抗辯，即屬可採；

自100年11月起至105年10月止部分並未罹於時效，被告自不得拒絕給付，據此計算原告得請求被告給付積欠之管理費為54,000元（計算式：60個月×900元＝54,000）。

四、綜據上述，原告依公寓大廈管理條例第21條及規約之規定，請求被告給付54,000元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即105年11月30日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、按當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；

法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額。

民事訴訟法第79條及第436條之19第1項分別定有明文。

經核本件訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費1,000元），而原告之請求為一部有理由，一部無理由，爰確定兩造各應負擔之訴訟費用額如主文第3項所示。

六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項規定之小額訴訟事件所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權就被告敗訴部分宣告假執行。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。爰依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
柳營簡易庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。
且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
書記官 黃玉真