柳營簡易庭民事-SYEV,106,營訴,1,20180131,1

臺灣臺南地方法院柳營普通庭民事判決
106年度營訴字第1號
原 告 祭祀公業沈六順
法定代理人 沈甲戍
訴訟代理人 沈聖瀚律師
被 告 廖神保
訴訟代理人 林春慶
被 告 廖神佑
廖光雄
廖珮辰
兼上一訴訟 廖秉信
代理人
被 告 温千儀
廖偉傑
廖翊汝
廖紫伶
廖高賢
廖洲寬
廖吳錦屏
廖本源
廖本琦
廖顏秀月
廖羚君
鄭柏顯
鄭克琳
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國107年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告租用原告所有臺南市○○區○○段00地號（門牌號碼為臺南市○○區○○街0號）土地每年應付之租金，自106年1月1日起，調整為新臺幣参萬零柒佰肆拾壹元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之30，餘由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴追加或變更他訴，但請求之基礎事實同一者；

或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第5款分別定有明文。

查原告原起訴請求「被告應將座落於臺南市○○區○○段00地號土地上之地上物如臺南市鹽水地政事務所民國（下同）106年8月2日土地複丈成果圖所示面積102.47平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還土地予原告。」

，嗣於訴訟進行中，原告追加繼承人廖神保、廖神佑、廖光雄為被告，復又以追加被告聲請狀追加繼承人廖珮辰、温千儀、廖偉傑、廖翊汝、廖紫伶、廖高賢、廖洲寬、廖吳錦屏、廖本源、廖本琦、廖顏秀月、廖羚君、鄭柏顯、鄭克琳、廖秉信為被告，並再以民事更正聲明狀變更聲明為「先位聲明：被告應將坐落於臺南市○○區○○段00地號土地上之地上物如臺南市鹽水地政事務所106年8月2日土地複丈成果圖所示面積102.47平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還土地予原告。

備位聲明：被告租用原告所有臺南市○○區○○段00地號（門牌號碼為臺南市○○區○○街0號）土地每年應付之租金，自106年1月1日起，調整為新臺幣（下同）61482元。」

，核其係基於請求之基礎事實同一，且本件訴訟標的對於數人必須合一確定，追加其原非當事人之人為當事人，揆諸前開規定，原告所為訴之變更、追加應予准許。

又本件被告廖神佑、廖珮辰、温千儀、廖偉傑、廖翊汝、廖紫伶、廖高賢、廖洲寬、廖吳錦屏、廖本源、廖本琦、廖顏秀月、廖羚君、鄭柏顯、鄭克琳、廖秉信經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張略以：

㈠、緣臺南市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，而被告等所繼承如臺南市鹽水地政事務所複丈日期106年8月2日所示斜線部分上之未保存登記建物（下稱系爭房屋）無權占用系爭土地，已使原告之所有權受有損害，又系爭房屋已有70餘年之久，目前已不堪使用，亦無人居住於其內，是爰依民法第767條之規定，請求被告拆除占用面積102.47平方公尺之系爭房屋，並返還該部分土地予原告。

㈡、退步言，如認兩造間尚有租賃契約存在，又系爭房屋可作為店面使用，並鄰近新營區主要幹道之中山路、中正路等，交通便利，距新營火車站、臺南市政府民治中心等均在500公尺範圍內，則依最高法院68年台上字第3071號判例及土地法之規定，是應酌定其地租依系爭土地申報地價年息10%標準為調整；

本件系爭房屋占用面積為102.47平方公尺，依該面積乘以土地申報地價每平方公尺6000元，再乘以年息10%，為一年應給付之租金共61482元。

㈢、對被告等抗辯之主張：１、被告雖提出公證書、買賣契約書等證明其等為系爭土地之地上權人，然依最高法院92年台上字第2376號判決意旨及民法第758條第1項之規定，如對於原告所有之系爭土地有無地上權存在，應視該土地有無設定登記為據，而依土地登記謄本可知，系爭土地並未曾設定地上權。

２、被告辯稱向原告承租土地，系爭房屋為有權占有等云云，惟被告並未提出相關租賃契約書面以實其說，且地價稅稅金是否為兩造當時所約定之租金，恐非無疑，是被告應負舉證之責。

３、依臺南市政府財政稅務局新營分局解釋納管之意義為使用人，是被告辯其等為合法使用人，並非無疑，且縱系爭土地自101年至105年之納管人為廖一穎，然系爭土地地價稅之繳款來源為臨櫃繳款，無法確認繳款人為何人，足徵本件無法認定被告為地價稅之繳款人。

４、由被告提出之一覺書，內容為每坪台幣拾元正，然該覺書僅有祭祀公業沈六順之管理人沈和尚之名，且查該覺書均為同一之筆跡，就否為祭祀公業沈六順管理人所親自簽立，恐有疑問，是因租金為租賃契約之重要條件，則該覺書是否得做為兩造租賃契約之約定，亦非無疑。

甚者，該10元之租金原告並未收到。

５、被告雖提出45年之調解筆錄，除其所涉及之土地為239地號，與本件系爭92地號土地（重測前為239-3地號土地）為不同外，其中調解內容僅記載：對於附表列所之債務對造人廖珍國院即當庭給付清楚由聲請人收訖等語，該債務就否為系爭土地租金之約定，並非無疑，縱該次為系爭土地租金之約定，然是否自45年以來均受其拘束，亦有疑問等語。

㈣、聲明：１、先位部分：被告應將坐落於臺南市○○區○○段00地號土地上之地上物如臺南市鹽水地政事務所106年8月2日土地複丈成果圖所示面積102.47平方公尺拆除，並將上開土地騰空返還土地予原告。

２、備位部分：被告租用原告所有臺南市○○區○○段00地號（門牌號碼為臺南市○○區○○街0號）土地每年應付之租金，自106年1月1日起，調整為61482元。

三、被告方面

㈠、被告廖光雄抗辯則以：系爭房屋為被繼承人廖珍國向原告子孫所購買，並向原告承租系爭土地，並有公證書為憑；

35年至45年均有繳納租金235元，原告之管理人會來收取並開立收據，於45年後，改由地方政府收取地價稅，土地之租金即用地價稅計算，並以地價稅作為租金，但契約書未載。

本件原告請求10%之租金過高，且於45年時，我父親與原告有成立調解（45年民簡字第1923號）。

系爭房屋因要整修屋頂，所以搬出去，目前未居住等語。

並聲明：請求駁回原告之訴。

訴訟費用由原告負擔。

㈡、被告廖神保抗辯則以：系爭房屋為廖珍國所興建，是系爭房屋應由其之繼承人所繼承，若拆除系爭房屋，希望可以補償等語。

並聲明：請求駁回原告之訴。

訴訟費用由原告負擔。

㈢、被告廖神佑則以答辯狀稱：同於被告廖神保之意見。

㈣、被告廖珮辰、温千儀、廖偉傑、廖翊汝、廖紫伶、廖高賢、廖洲寬、廖吳錦屏、廖本源、廖本琦、廖顏秀月、廖羚君、鄭柏顯、鄭克琳、廖秉信未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何陳述或答辯。

四、得心證之理由：先位部分：

㈠、原告主張：臺南市○○區○○段00地號土地為原告所有，而被告等所繼承如臺南市鹽水地政事務所複丈日期106年8月2日所示斜線部分上之未保存登記建物無權占用系爭土地，已使原告之所有權受有損害，又系爭房屋已有70餘年之久，目前已不堪使用，亦無人居住於其內，是爰依民法第767條之規定，請求被告拆除占用面積102.47平方公尺之系爭房屋，並返還該部分土地予原告云云，然按使用他人之物，如為無償，即係借貸；

如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在（最高法院83年度臺上字第2544號、88年度臺上字第2805號、92年度臺上字第667號判決意旨參照）。

查系爭房屋為被告之被繼承人廖珍國所興建，並向原告承租系爭土地，並有被告提出之公證書、買賣契約書及覺書各一件可證；

35年至45年均有繳納租金235元，原告之管理人會來收取並開立收據，於45年後，改由被告繳納地價稅，土地之租金即用地價稅計算，並以地價稅作為租金，且有被告提出之稅單及本院45年民簡字第1923號調解筆錄各一件附卷可稽；

又房屋所有權人租地建屋後，其房屋即已持續使用基地中，足可認定兩造約定以房屋不堪使用為終期方為合理，原告雖指稱自己房屋已老舊殘破而不堪使用，被告使用系爭土地之目的已完成，伊得終止不定期基地租約云云，然為被告否認。

又查：系爭房屋目前被告使用，被告房屋目前屋況良好，雖屋頂漏水但被告已雇工人修繕，房屋之內部結構亦均保存良好，顯非老舊殘破而不堪使用，有勘驗現場時拍攝之照片及繪製之現場簡圖存卷可稽，況原告亦未舉證證明被告房屋目前之屋況已老舊殘破不堪使用，是原告主張被告使用系爭土地之目的已完成並據以終止租約云云，尚難憑採。

㈡、綜上，被告自有占有使用系爭土地之正當權源，故原告先位請求被告拆屋還地，並無理由，不應准許。

備位部分：

㈠、原告主張：退步言，如認兩造間尚有租賃契約存在，又系爭房屋可作為店面使用，是應酌定其地租依系爭土地申報地價年息10%標準為調整；

本件系爭房屋占用面積為102.47平方公尺，依該面積乘以土地申報地價每平方公尺6000元，再乘以年息10%，為一年應給付之租金共61482元云云，然按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止（最高法院18年上字第2812號判例參照）。

又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。

㈡、如前所述，本院應認兩造間尚有租賃契約存在，又系爭房屋已有70餘年之久，使用效率較低，則依最高法院68年台上字第3071號判例及土地法之規定，是應酌定其地租依系爭土地申報地價年息5%標準為調整；

本件系爭房屋占用面積為102.47平方公尺，依該面積乘以土地申報地價每平方公尺6000元，再乘以年息5%，為一年應給付之租金共30741元（102.47×6000×0.05＝30741），核屬有據，逾此範圍之請求，尚屬無據。

五、 綜上所述，原告先位請求被告拆除系爭房屋，為無理由， 應予駁回。

至原告備位請求被告給付被告租用原告所有臺 南市○○區○○段00地號土地每年應付之租金，自106年1 月1日起，調整為30741元，為有理由，逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。

六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論列，併此敘明。

七、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔，民事訴訟法第79條定有明文。

本院審酌前開判決結果，經核本件訴訟費用額為31235元（即第一審裁判費27235元、土地複丈費用4000元），而原告之請求為一部有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用百分之30如主文第3項所示。

八、據上論結，本件原告先位之訴為無理由；備位之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
臺灣臺南地方法院柳營普通庭
法 官 夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 107 年 1 月 31 日
書記官 吳宣穎