柳營簡易庭民事-SYEV,108,營簡,204,20190911,2

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決 108年度營簡字第204號
原 告 黃郁晴
被 告 楊心慈

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國108 年8 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺南市官田區六双十四號之房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟肆佰伍拾元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔四分之三，其餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時第1項、第2項聲明原為：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○里○○00號之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；

㈡被告應給付原告2 個月房租新臺幣（下同）9,000 元，並於民國108 年4月14日以前搬遷完畢。

嗣訴狀送達後，於108 年8 月28日本院審理時當庭變更其請求之金額為39,250元（見本院卷第103 頁、第97頁至第98頁，計算式詳如後述），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆之前開法律規定，自應准許。

二、原告主張：兩造前於106 年5 月15日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋，雙方約定租期自106 年5 月15日起至109 年5 月15日止，租金為每月4,500 元，於每月15日繳納至次月14日之租金。

依系爭租約第19條、第14條約定，承租人遲付租金之總額達2 個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者，出租人得終止租約；

租賃契約終止時，承租人應將系爭房屋返還出租人。

詎被告自108 年2 月15日起即未依約繳納租金，經原告於108 年5 月20日寄送山上郵局000011號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告繳納欠租，逾期未繳將終止契約。

系爭租約終止後，被告應將系爭房屋返還原告，且無再使用系爭房屋之權源，就該屋即屬無權占有，其無法律上原因受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還以系爭租約約定每月租金4,500 元計算之利益。

計至108 年8 月31日止，被告共積欠原告108 年2 月15日至108 年6 月14日間之租金18,000元【計算式：4,500元×4 月＝18,000元】、108 年6 月15日至108 年8 月31日間之不當得利11,250元【計算式：每月4,500 元×2.5 月；

原告誤為11,400元】。

此外，因被告在系爭房屋養狗，原告另請領求被告支付清潔費用10,000元，以上合計為39,250元【計算式：18,000元＋11,250元＋10,000元＝39,250元】。

為此，依系爭租約即租賃之法律關係、民法第179條前段規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠如主文第1項所示；

㈡被告應給付原告39,250元；

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：就兩造間有系爭租約及有原告主張被告欠租之事實均不爭執。

然被告欠租係因自106 年6 月起，即多次收到自來水公司水費異常之通知，被告亦多次請求房東修繕，均未獲置理，此狀況持續至108 年1 月18日自來水公司派員到府勘查，發現地下管路漏水並改善，被告更因此支付維修費用6,000 多元未向原告請求，故被告始未繼續繳租，原告終止系爭租約及請求被告將系爭房屋遷讓返還並無理由等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：㈠按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；

租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

次按，不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。

惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約；

又土地法第100 第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院42年台上字第1186號、44年台上字第516 號判例意旨參照）。

再按，非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。

所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。

若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96年台上字第2792號判決意旨參照）。

另按債權人依民法第254條規定為履行給付之催告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除（最高法院90年度台上字第64號判決意旨參照）。

㈡經查，原告主張兩造前就系爭房屋簽訂系爭租約，被告積欠租金，經原告定期催告仍未繳租等情，業據其提出系爭租約、系爭存證信函暨收件回執影本各1 份為證（見本院卷第23頁至第32頁、第69頁至第75頁），且為被告於本院審理時所自認（見本院卷第99頁），自堪信其主張為真實。

又原告於108 年5 月20日寄發系爭存證信函予被告，而原告於簽立系爭租約時收取押金4,500 元（見本院卷第25頁），可抵租金1 個月，故類推適用土地法第100條第3款之規定，至少須3 個月未繳租金，積欠租金達2 個月以上始得催告【計算式：4,500 元×3 月－4,500 元＝9,000 元；

4,500 元×2 月＝9,000 元】。

被告自108 年2 月15日起即未繳租金，原告於108 年5 月20日寄發系爭存證信函通知被告付清租金，與民法及土地法前開規定，均無不合；

至系爭存證信函雖因被告拒收而遭退回，惟因已達到被告之支配範圍內，而處於被告隨時可以瞭解其內容之狀態，仍應生催告之效力。

又原告以系爭存證信函為據，主張系爭租約於108 年6 月14日終止等語，惟細繹系爭存證信函之記載略為：「通知終止租賃契約並遷讓房屋及付清租金」、「函到後請立即付清租金1 萬8,000 元及水電費並遷讓房屋」、「請於108 年6 月15日前搬遷完畢交還房屋」等語（見本院卷第69頁至第71頁），係以同一意思表示催告及終止之意，並未定有相當期間供被告履行，依前開說明，在經過相當期間債務人仍不履行前，出租人尚未取得契約終止權，原告以系爭存證信函終止系爭租約，自不生合法終止之效力。

此後，原告迄至108 年8 月28日本院審理時，始當庭對被告為本件訴訟之請求，表明終止租約之旨，距原告寄發系爭存證信函經過3 個月以上，期間已屬相當，原告再終止系爭租約，方屬合法。

原告主張系爭租約於其寄發系爭存證信函時終止，洵無足採，系爭租約係於108 年8 月28日，始由原告依系爭租約第19條終止而消滅，堪為認定。

㈢被告固辯稱系爭房屋水管有漏水情形，致水費異常，原告經被告多次請求均未協助修繕，故被告不願繳納租金，並提出108 年2 月份自來水用戶通知單、轉帳交易明細、水費查詢及水費通知單等影本為證（見本院卷第117 頁至第133 頁）。

惟按，請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判決意旨參照）。

查本件被告已不爭執積欠原告租金未繳納，即已自陳債權發生之原因，被告以前詞拒絕給付，自應由被告就其不為給付有何正當理由之抗辯事實負有證明之責。

然觀被告提出上開證據，其中被告指為「漏水通知書」之「108 年2 月份自來水用戶通知單」，其上載明「貴戶108 年2 月份（用水期間：11月8 日到元月8 日，指針數1041）用水量突增為241 度，請核對是否正確或有內線漏水現象」，係自來水公司告知被告水費度數倏然上升，非如被告抗辯勘查後已確定有漏水之事實，且上開通知單時間通知之異常期間為107 年11月8 日至108 年1 月8 日，亦與被告所稱自106 年6 月起即有異常等語不符。

遑論導致水費突增之原因眾多，非必然因系爭房屋管線漏水造成，亦可能係被告自身用量上升所致，且被告辯稱其已支付6,000 元修繕漏水，亦未能舉證以實其說，其餘被告提出之轉帳交易明細、水費查詢及水費通知單，至多能證明被告承租房屋之水費數額及繳納情形，均無從證明被告抗辯系爭房屋漏水乙節為真，本院自難遽信。

被告以前詞辯稱其得拒絕支付租金，既無足採，依系爭租約應負有繳納租金之義務，原告以被告積欠租金終止契約，應屬有據，另依系爭租約第14條規定，被告於系爭租約終止後，即應將系爭房屋返還原告。

從而，原告請求被告給付自108 年2 月15日起至108 年6 月14日間共4個月之欠租18,000元，及將系爭房屋遷讓返還予原告，均屬有據。

㈣再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明定，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

系爭租約於108 年8月28日終止，已如前述，被告於租賃關係消滅後，即無再行占有使用之合法權源，惟被告繼續占有系爭房屋，未返還予出租人即原告，即屬無權占有。

被告無權占有原告所有之系爭房屋，為無法律上原因，受有相當租金之利益，致原告受有相當租金之損害，原告自得依民法第179條前段之規定，請求被告返還於108 年8 月29日後無權占有系爭房屋所受利益。

查系爭租約約定之每月租金為4,500 元，已如前述，應可據以計算被告繼續無權占用所得之利益及原告所受之損害。

準此，原告請求被告給付於系爭租約終止後占有系爭房屋之不當得利，即自108 年8 月29日起至108 年8 月31日止之不當得利450 元【計算式：4,500 元÷30天×3 天＝450 元】，應屬有據。

又原告請求自108 年6 月15日起至108 年8月28日止間之不當得利，因兩造租賃關係尚未消滅，被告占有系爭房屋，尚難謂無法律上之原因，此部分之請求，則無足採。

㈤原告另主張被告在系爭房屋養狗，請求被告給付清潔費用10,000元等語，亦為被告所否認。

而原告並未提出任何證據證明被告於系爭房屋內養狗，已致影響屋內清潔，需支付相關費用，或陳明該筆費用係如何計算，既為被告所否認，自難以其片面之陳述，為其有利之認定，故此部分請求，亦屬無據。

五、綜上所述，原告依系爭租約第19條、第14條約定，及民法第179條前段規定，請求被告於系爭租約終止後，將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告自108 年2 月15日至108 年6 月14日間之欠租18,000元；

及自108 年8 月29日起至108 年8月31日止之不當得利450 元，共計18,450元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法所提之證據，均與判決結果不生影響，爰毋庸一一論列，附此敘明。

七、原告固陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 9 月 11 日
柳營簡易庭 法 官 徐安傑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 11 日
書記官 吳宣穎