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臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
110年度營簡字第560號
原 告 江恆至
被 告 朱曜逢
訴訟代理人 林懿君律師
上列當事人間請求債務人異議之訴事件，本院於民國111年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、本院110年度司執字第85231號強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。
二、訴訟費用新臺幣3,886元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人請求公證人就租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還所作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得作為執行名義，聲請法院強制執行，公證法第13條第1項第4款、強制執行法第4條第1項第4款定有明文。
次按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，強制執行法第14條第1項定有明文。
查被告於本院110年度司執字第85231號案件以107年度南院民公慶字第585號公證書為執行名義，聲請強制執行，而該強制執行程序尚未終結，業經本院調閱該案卷宗確認無訛，則原告本件提起債務人異議之訴，應屬適法，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告原為門牌號碼臺南市○○區○○街000號房屋(即臺南市○○區○○段000○號建物，下稱系爭房屋)之所有權人，嗣被告於民國107年5月11日辦理系爭房屋之所有權移轉登記並取得系爭房屋之所有權，原告於107年5月23日與被告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約(下稱系爭甲租約)並公證，約定租賃期間自107年5月23日至107年8月22日，約定租金為每月新臺幣（下同）11,000元，後因租期屆滿，兩造間再於107年12月17日簽訂協議書(下稱系爭乙租約)並公證，約定以系爭房屋登記於被告或被告指定之登記名義人之日起算2年期間屆滿前，被告同意原告以每月11,000元之租金及相關條件承租系爭房屋。
㈡嗣於上述2年期間屆滿後，原告繼續承租系爭房屋，被告亦未為反對，直至110年8月3日被告始以高雄地方法院郵局存證號碼1058號存證信函表示租約到期，要求原告5日內遷讓房屋，並凍結原供原告繳納租金之帳戶，使原告無法繳納租金，原告已寄送支票至被告存證信函中之地址均遭退回，復向法院提存110年9月至111年2月間之各期租金；
被告於系爭乙租約到期後，未為反對之意思，且持續收取租金，依民法第451條規定，兩造間租賃關係已視為不定期限租賃，107年度南院民公慶字第585號公證書(下稱系爭執行名義)已經失效，被告以該失效的公證書為執行名義聲請強制執行，應無理由，本院110年度司執字第85231號事件(下稱系爭執行事件)之強制執行程序應予撤銷等語，並聲明：系爭執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。
二、被告則以：㈠原告於107年4月11日將名下之系爭房屋出售予被告，因原告表示其與家人仍有使用系爭房屋之需求，暫時無法搬離，兩造遂協議將系爭房屋出租予原告，被告同意原告2年後以約定價格優先買回，並於107年5月23日簽訂系爭甲租約並經公證，依該租約第14條約定，租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應於屆滿前1個月經雙方協議，另行訂立書面契約始得續租，兩造於系爭甲租約後未再訂立新租賃契約而屆至，故被告於系爭甲租約租期屆滿時即已不同意原告繼續承租系爭房屋，原告於租期屆滿後所給付之金錢應屬相當於租金之不當得利，而非租金，亦無所謂不定期限租賃之情形。
㈡兩造復於系爭甲租約之公證書約定原告如於期限屆滿應交還系爭房屋，而原告迄今仍居住於系爭房屋，被告持系爭執行名義聲請系爭執行事件之強制執行，應屬有理。
又兩造於107年12月17日再次協議並簽訂系爭乙租約，因原告於107年10月、11月仍繼續使用系爭房屋，故約定原告應給付該期間內之相當於租金之不當得利，且將買回價格提高30萬元作為補償，約定原告若有任一未履行視同違約，原告應無條件搬離並同意依107年5月23日系爭公證書所載之逕受強制執行事項約定。
原告於109年4月11日之2年買回期間屆至後，不僅不行使買回權，且不願與被告簽訂新租約，雖有將占有期間相當於租金之不當得利繼續匯入被告帳戶，又於110年9月起不再給付，顯然違反107年12月17日協議書之約定，被告於110年8月3日曾寄發存證信函表明不再續約，再於110年11月8日寄發存證信函表明不願續租系爭房屋，兩造既未另訂新書面租約，自應受系爭甲租約拘束。
若認兩造間成立不定期限租賃(被告否認)，亦因原告迄今有111年1月、2月租金未給付，故依土地法第100條規定終止系爭不動產之租賃關係等語，資為抗辯。
並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之認定：㈠經查，原告原為系爭房屋之所有權人，嗣經被告於107年5月11日取得系爭房屋之所有權，原告於107年5月23日與被告就系爭房屋簽訂系爭甲租約並公證，約定租賃期間自107年5月23日至107年8月22日、租金為每月11,000元，後因租期屆滿，兩造間再於107年12月17日簽訂系爭乙租約並公證，約定以系爭房屋登記於被告之日起算2年期間屆滿前，原告得以每月11,000元之租金承租系爭房屋，嗣被告於110年8月3日以高雄地方法院郵局存證號碼1058號存證信函表示租約到期，要求原告5日內遷讓房屋等事實，有原告與趙榮凱間經公證之協議書(見營簡卷第97-99頁)、不動產買賣增補協議書及107年3月27日公證書(見營簡卷第219、215-217頁)、107年5月23日公證書及系爭甲租約(見營簡卷第193-195頁)、系爭乙租約及107年12月17日公證書(見營簡卷第23、79頁)、高雄地方法院郵局存證號碼1058號存證信函(見營簡卷第235頁)在卷可稽；
另原告向本院提存110年9月至111年2月間之每月11,000元租金之事實，有本院110年度存字第1308號、第1573號、111年度存字第234號提存書附卷可佐(見營簡卷第237-241頁)；
又被告以107年度南院民公慶字第585號公證書(系爭執行名義)向本院聲請強制執行，由本院以系爭執行事件辦理，經本院調閱系爭執行事件卷宗確認無訛；
而上述事實及原告迄今仍使用系爭房屋之事實，均為兩造所不爭執，則此等事實應堪予認定。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條規定分別定有明文。
次按定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益（最高法院101年度台上字第1398號民事判決意旨參照）。
㈢經查，兩造間所訂之系爭甲租約第13條約定「租期屆滿，不須甲方預先通知，租賃關係當然消滅」、第14條約定「租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應於期滿前1個月經雙方協議，另行訂立書面契約始得續租，否則乙方(即原告)應於期滿之日交還租賃房屋絕不藉詞拖延，且不得主張民法第四百五十一條之適用及提出任何異議」，有系爭甲租約在卷可憑(見營簡卷第196頁)。
又兩造間另於107年12月17日簽訂系爭乙租約並經公證，約定自系爭房屋登記於被告名下之日起算2年，被告同意以每月11,000元租金等相關條件，將系爭房屋出租予原告繼續使用，有系爭乙租約附卷可參(見營簡卷第23頁)，原告雖主張「登記於被告名下之日」為107年12月17日，而被告則抗辯「登記於被告名下之日」為107年4月11日，惟依系爭房屋之建物登記第一類謄本所載（見110年度司執字第85231號卷），應認係107年5月11日，則系爭乙租約之租賃期間應為107年5月11日至109年5月10日。
依上述系爭甲租約約定，該租約之租賃期間應於107年8月22日已屆滿，並於屆滿後租賃關係消滅，且兩造間於屆滿約3個多月後之107年12月17日始再行以書面方式訂立系爭乙租約乙情，應不合於系爭甲租約所定應於期滿前1個月經雙方協議另行訂立書面契約之約定，難認系爭乙租約屬於系爭甲租約之延續，且自兩造間特意另訂系爭乙租約之事實，亦可證明被告於107年12月17日前應無明示或默示同意原告續予依系爭甲租約繼續使用之情事，否則應無須另行訂約。
㈣然查，系爭乙租約於107年12月17日訂立時，就兩造間租賃關係另行約定被告同意於107年5月11日至109年5月10日間出租系爭房屋予原告，再參以系爭甲租約前已於107年8月22日因租期屆滿而消滅，自應認為系爭乙租約為兩造間就系爭房屋另為之新租賃契約，已取代系爭甲租約而於訂立後存在於兩造之間，被告於系爭執行事件中仍持依據系爭甲租約所為之107年5月23日公證書(即系爭執行名義)聲請強制執行，自非適法，則原告請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，應屬有據。
至被告陳稱兩造間於系爭甲租約屆滿後，未訂立新租賃契約云云(見營簡卷第202頁)，與兩造簽訂系爭乙租約之事實明顯相違，尚非可採。
㈤至被告雖抗辯系爭乙租約約定，原告若有任一未履行視同違約，原告應無條件搬離並同意依107年5月23日系爭公證書所載之逕受強制執行事項約定云云(見營簡卷第187頁)，然查，依107年12月17日所訂立之系爭乙租約第4點約定，立契約書人雙方同意應逕受強制執行事項詳如公證書所載(見營簡卷第23頁)，並未註明須依「107年5月23日」公證書逕受強制執行；
次依於系爭乙租約簽訂同日之107年12月17日公證書內容，該公證書係依兩造間所訂之「協議書」(即系爭乙租約)予以公證，所約定逕受強制執行者其本旨為原告給付如契約所載之租金或稅金，如不履行時，均應逕受強制執行，有該公證書可參(見營簡卷第79頁)，而非載有應依據107年5月23日公證書逕受強制執行等語，可知系爭乙租約約定之應逕受強制執行事項，應係指107年12月17日公證書所載內容，而非系爭甲租約之107年5月23日公證書所載內容，被告此部分所辯尚非可採。
㈥至被告另辯稱依土地法第100條規定，因原告積欠租金額達2個月以上，故於本院審理中終止租約，惟系爭執行名義是本於系爭甲租約所為，而系爭甲租約之租期已然屆滿，則原告應無依該租約續予給付租金之義務；
又被告此部分所辯倘係指終止系爭乙租約，然系爭乙租約既與系爭執行事件無涉，其租約存否應與系爭執行事件之強制執行程序是否撤銷並無關聯，況原告已分別於110年10月29日提存110年9月及10月租金、於110年12月27日提存110年11月及12月租金、於111年2月21日提存111年1月及2月租金，有該等提存書在卷可參(見營簡卷第237-241頁)，且原告提存租金之事實，亦為被告所知悉，經被告於系爭執行事件中具狀陳述明確，有其110年11月10日民事陳報(二)狀足佐(見司執卷)，被告此部分所辯亦難採信。
至被告於系爭乙租約租期屆滿後，仍自109年5月10日至110年8月間持續收取原告支付之租金，是否應視為以不定期限繼續契約乙節，因系爭執行事件所依據之系爭執行名義，與系爭乙租約無涉，業經說明如前，則系爭乙租約是否已合法終止，應非本案應予審究。
四、綜上所述，原告依強制執行法第14條第1項規定，以兩造間就系爭房屋所訂立之系爭甲租約及系爭執行名義已失效，兩造間仍有租賃關係為由，提起債務人異議之訴，請求將系爭強制執行事件之強制執行程序撤銷，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。
查本件第一審訴訟費用額應為附表裁判費、證人日旅費之總和3,886元，爰依職權確定訴訟費用應由敗訴之被告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 5 月 13 日
柳營簡易庭 法 官 陳郁婷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 17 日
書記官 謝靜茹
【附表：訴訟費用計算式】
裁判費（新臺幣） 1,660元
證人日旅費：
王步顯 1,060元
江明展 500元
陳志宇 666元
合計 3,886元
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